新时期房地产企业财务风险及防范探析

■袁艳

一、新时期房地产企业财务风险特征

1.客观存在性。

通常情况下房地产企业通过开发房地产项目来取得收益，在项目开发的任何一个环节都会存在财务风险，例如在征地环节过程中，一部分土地所有权拥有者将获得较高的收益，并不积极配合房地产企业开展征地工作，在预期内无法顺利完成项目开发工作。因此可以看出房地产企业的财务风险并不是以个人意愿为转移的，是客观存在的。

2.不可确定性。

由于房地产企业在投资的过程中，会遇到一些不确定性的因素，对投资项目能够取得的投资收益并不能进行完全的确定。例如房地产企业开发项目的位置区域、地理环境等因素都会影响开发项目的收益，因此可以看出房地产企业的财务风险有较大的不确定性。

3.分散性。

固定性是房地产企业开发项目的主要特征，房地产企业产品是主要的收益来源，为了规避投资风险，房地产企业在投资活动之前，都会预测和调查每一个环节，对投资项目的位置条件和地理环境进行详细的了解，这样能够对财务风险进行分散。

二、新时期房地产企业的财务风险

1.银行贷款风险。

只有银行和其他金融机构才能通过银行贷款来进行筹资，银行贷款既有抵税功能，也有较强的财务杠杆效应，但是也要看到通过银行贷款进行筹资的限制条件有很多，同时也面临较大的财务风险，容易出现安排财务收支不足的问题。由于银行贷款会受到国家经济、政治形式变化的直接影响，那么房地产开发项目就会被推迟、调整和终止。同时银行贷款也会面临以下风险：信用风险、汇率变动风险、利率变动风险等，例如如果房地产企业与银行之间签署了一项期限较长的贷款合同，按固定利率付息，遇到银行贷款利率降低时，房地产公司的利息会增加，从而加大财务风险。

2.利率风险。

我国一般采用调整利率来实现对经济的宏观调控，提高利率会给房地产企业带来以下影响：一个是折减了房地产企业的实际价值，利率的提升对于折现现金流来说，减小了净现值，容易引发净现值出现负数；另外一个是提高利率会提高投资者的债务压力，加大偿还贷款的难度，抑制对房地产的购买力。

3.回收资金风险。

信用风险和销售风险是房地产企业回收资金风险的主要来源，由于供求关系变化可以直接影响房地产产品的销售，也会影响房屋产品的价格。如果供大于求，房屋产品就会发生大量积压的问题，在这种情况下房地产企业就会面临资金难以回收的财务风险。同时虽然很多国有房地产企业都能按时对收付款进行收回，但是购房者如果采用按揭的方式来购买房屋，那么就会受到购房者还款能力、银行贷款手续等因素的影响，因此加大了收回资金的难度，提高了资金回收的财务风险。

三、新时期房地产企业防范财务风险的对策

1.合理控制负债规模。

一般房地产企业有着较高的负债比重，因此应该对财务杠杆效益进行合理的利用，将债务资金控制在房地产企业可以接受的范围以内。首先房地产企业要及时找出盈亏平衡点，对负债规模进行合理的控制，如果企业负债率低于投资回报率，就应该提高负债率，相反就要适度的降低债务比率；其次对财务杠杆进行合理的利用，按照杠杆效益来提高借债的合理性，在利用财务杠杆取得资金的同时，也要防止由于杠杆效应而发生超额借债的问题发生；再次房地产企业在开展债务融资的过程中，应该对短期债务和长期债务两者之间的比例进行合理的安排，对债务结构进行优化。

2.对融资渠道进行优化。

一方面密切关注利率的变化。由于房地产企业从项目开发到销售项目的过程中需要大量资金进行支持，因此就会受到货币政策的较大影响，其中利率变化是货币政策的体现方式之一，因此为了降低房地产企业的财务风险，就要对利率变化进行密切的关注，做好预测利率变化的工作。由于现阶段很多房地产企业主要是通过银行贷款来进行融资，因此如果利率上升，就会增加房地产企业的财务开发成本，影响房地产企业的营业利润，因此房地产企业要对利率变化进行密切的关注。如果利率变高的时候，应该适当减少融资，在短时间内必要的减少融资。当利率降低的时候，房地产企业可以适当的提升融资数量，采用长期借款和固定利率，降低融资成本。

另一方面对融资渠道进行拓宽和优化。房地产企业的管理者必须通过依靠投资资本市场来取得资金，对金融渠道进行改进，开发出多类型的房地产金融产品，例如境外机构投资、预售房款、个人投资、房地产信托融资方式等等，这样既可以丰富资金来源，也可以大大降低房地产企业的融资风险。

3.建立财务风险内部控制制度。

一方面，完善各个岗位之间的内部机制。新时期房地产企业防控财务风险仅仅依靠财务人员是远远不够的，由于防控财务风险并不局限在是否能够合理的对资金进行控制，而是需要通过对具体决策的制定和实施，因此要将防控财务风险的工作落实到具体个人和部门身上。这样可以当财务风险发生的时候，及时找到相关责任人，避免发生相互推诿责任的问题出现。

另一方面建立健全内部财务监控机制。房地产企业的管理者要定期进行财务风险相关培训，组织相关考核，通过模拟财务风险发生场景来进行相关防控竞赛，要求财务人员能够制定合理的防控措施。在日常防控财务风险的工作中，财务人员要具备能够及时发现财务风险的能力，严格按照防控财务风险制度来进行工作。

4.制定财务风险预警系统。

新时期房地产企业可以在内部设置财务风险预警系统，这样可以有效的预防潜在的财务风险，例如房地企业可以在财务报表以及其他数据分析的基础上，根据自身企业的发展情况，全方位的评估资金使用规划以及投资决策，通过设置财务风险预警系统，能够让企业管理者了解到潜在的财务风险，分析经营中潜在的经营问题，提升房地产企业防控财务风险的预见性。同时房地产企业也可以将财务评估系统与财务预警系统有机的结合起来，达到优势互补的目的，其中财务评估系统能够对风险发生之后进行监督和反馈，财务预警系统主要是能够在事前对财务风险进行预测和控制，将两者结合可以实现对财务风险事前、事中、事后进行控制。

5.稳定收入。

由于房地产企业与其他行业相比，会有较多存货以及占用大量资金，容易降低企业的短期偿债能力，将房地产企业带入财务危机，因此房屋销售问题是防控财务风险发生的关键因素之一。房地产企业可以按照项目的不同销售阶段来对销售策略进行科学制定，例如在咨询期间，一般房屋项目已经基本建成，房地产企业可以做好项目市场调查、定期产品市场的相关宣传工作，制定出科学合理的咨询策略，具体可以通过多媒体网络的方式做好广告宣传工作，这样可以吸引有需求顾客的关注，并向咨询顾客发放视听材料和宣传手册，让咨询的客户能够全面对这个项目进行了解；在开盘进行销售的期间，经过了前期宣传工作，已经有很多顾客了解了楼盘，可以向顾客提前告知优惠信息，这样顾客可以事先准备好首付款，节约购买房屋的时间；在强势推广的时期，需要采用多方位的营销策略，例如采用新媒体营销和直接营销组合的方法，在线上通过互联网、微博、公共账号将方位信息发潜在的客户手中，这样既打破销售在空间和时间上的限制，也可以大大降低营销的成本。在销售尾盘的销售时期，可以按照小区为主要单位，通过以老带新的方法来销售剩余的房屋，利用老客户来宣传房地产项目，这样也可以大大降低房屋销售的成本，降低房地产企业的销售财务风险，提升房地产企业防控财务风险的能力。

四、总结

综上所述，新时期经济环境下，房地产企业在生产经营过程中会遇到多种财务风险，财务风险也具备独特的特征，因此房地产企业要从以上两点入手，积极采用科学合理的措施来防控财务风险，这样才能降低房地产企业的财务风险，提升房地产企业的综合竞争实力。