人口负增长下的房地产市场：日本经验与启示*

易成栋，樊正德，毕添宇

(中央财经大学 管理科学与工程学院，北京 102200)

一、引言

作为世界第一人口大国，中国人口负增长及其影响引起了广泛关注。从短期来看，低生育率与老龄化现象所带来的一系列经济社会问题接踵而至，而从中长期来看，人口出现负增长更是难以逆转。普遍的观点认为2025—2030年，中国将会迎来人口数量拐点。[1][2]中国的房地产业是国民经济的重要行业，并且房地产也是家庭最重要的资产，在人口负增长下它将如何变化是社会公众和学术界热切关注的问题。随着全国人口负增长拐点的不断临近，部分地区会率先进入人口负增长和老龄化阶段，这对相关研究的推进提出了紧迫的要求。

事实上，人口长期的负增长已经在全球很多国家出现。联合国发布的《世界人口展望2019年》报告显示，自2010年以来，总共有27个国家或地区的人口减少了至少1%，人口下降的主要原因是自然增长率与净国际移民数量为负。而对于未来世界各国人口的变化趋势，报告预测在2019—2050年，人口至少减少1%的国家或地区将达到55个。在这些国家中，人口总量在5 000万以上、人均GNI在10 000美元以上并且已经出现了较长时期的人口负增长的国家只有日本。

由于日本政府长期不愿开放对外移民，日本的人口负增长主要是由于低生育率与人口老龄化严重导致。据日本总务省公布的统计数据显示，二战后日本的人口自然增长率早在20世纪70年代中期就开始出现下降，并在2005年低于0。人口总量在2006年首次出现负增长，然后略有回升，并在2010年达到顶峰1.28亿，此后日本人口一直持续负增长。同时伴随着人口老龄化的不断加剧，日本的老龄化程度已居世界第一，2018年65岁以上人口占总人口的27.58%(见图1)(1)本文中所使用的人口数据均来自世界银行。。

图1 日本人口变动趋势(1980—2018)

作为亚洲的发达国家，日本人口变化的起伏，也伴随着房地产市场的繁荣与衰落。在20世纪90年代之前，日本的房地产市场获得了迅猛的发展，此后，地产泡沫破裂，房地产市场热度快速下降，住房的投资投机属性逐渐弱化，并开始回归到正常的消费商品属性上来。日本虽然人多地少，但由于前期的过度投资，以及人口规模与结构的转变，势必会给其房地产市场带来新的问题与冲击。那么，日本人口负增长与房地产市场的关系究竟怎样？这对即将进入人口负增长的中国房地产市场又有何启示？然而，较为遗憾的是目前关于探讨人口负增长对日本房地产市场影响以及政策梳理的成果还比较缺乏。

人口既是房地产市场的需求方，又是存量住房的供给方，源于这个双重身份，使得分析人口负增长对房地产市场的影响变得更加复杂。加之人口负增长现象目前仅存在于极少数国家，因此相关可借鉴的研究成果也比较缺乏。本研究正是基于此背景，对人口负增长下日本房地产市场变化特征与应对政策进行梳理，以期探讨人口负增长对房地产市场的具体影响机制与效果，从而为中国房地产市场稳健可持续发展提供参考与借鉴。

二、文献综述

一般来说，人口和房地产市场的关系包含三个维度，一是人口对房地产市场的影响，比如人口总量和结构的变动对住房价格、需求、供给的影响[3][4]；二是房地产市场对人口的影响，例如房地产价格变动对人口迁移决策、婚育行为的影响等[5-7]；三是人口与房地产的相互影响，比如人口增长促进了房地产市场的繁荣发展，而房价的上涨又会对人口产生挤出效应[8][9]，购买住房是为了结婚生子，孩子长大后又需要购买新的住房等[10]。这里我们主要是从第一个维度出发进行研究。

(一)人口负增长与房地产需求

房地产市场的需求一般包括消费需求、投资需求等，主要受人口、收入水平、预期、价格与供给等因素的影响。[11]人口的数量与结构的变动都将给房地产行业带来波动。[12]因此，一般认为，人口负增长所带来的直接结果就是人口总量的缩减，从而导致住房需求降低。[13]例如Kobayashi[14]对日本1945年以来的研究成果发现：当人口规模减小时，住房需求是降低的。但也有学者对此提出了不同的观点，认为家庭总量，而不是人口总量，才是影响房地产需求的最主要因素[15-17]，人口总量的减少并不一定会造成家庭总量的降低[18]，家庭总量的降低才会带来住房需求的降低[4]。任远[19]认为人口因素对房地产市场的影响从短期来看可以忽略不计，应从长期来看才有明显的影响。

人口负增长同时伴随的还有年龄结构的变化。劳动年龄人口的大幅锐减是导致住房需求下降的主要原因[20]，而老龄化加剧对房地产市场需求的影响存在较多分歧。如Mankiw[21]认为老龄化会导致住房需求的减少和房价的下降, Yumi Saita et al.[22]对日本的研究成果表明，人口老龄化不仅对房价有影响，对土地价格也存在着下行压力。然而Green & Hendershott[23]用新的计量模型发现人口转变并不会必然导致住房抛售和房价下降。武力超等[24]对中、日、美三国的研究结果认为少年抚养比与房价呈显著负相关关系，而老年抚养比对房价的影响则出现了分化，美国老年抚养比与房价呈正相关关系，日本和中国方面则是负相关关系。黄燕芬[25]则认为在人口老龄化社会中，老年抚养比对住房消费的影响存在拐点，在达到拐点之前，住房消费随老年抚养比增加而增加，在达到拐点之后，住房消费随老年抚养比增加而减少。少儿抚养比上升会使家庭产生增加住房消费的意愿，但少儿抚养比上升也会增加其他刚性消费，因而家庭收入会成为住房消费增加的瓶颈。只有当家庭收入提高到较高水平时，才能突破瓶颈，使住房消费随着少儿抚养比上升而增加。

此外，人口负增长对房地产市场需求的影响还需要考虑到区域间的结构性差异。虽然总人口规模在缩减，但人口向大城市(圈)集聚的趋势依旧不会变，届时城市房地产市场会出现分化，大城市住房依旧需求旺盛，而中小城市需求会趋于稳定甚至下行[13][26]，故而各地应根据具体情形因城施策。

(二)人口负增长与房地产供给

房地产供给分为存量供给和增量供给两部分。一般来说，存量供给占大头，但是在城市化快速增长时期，增量的占比会加大。由于房屋供给涉及土地市场、建筑和房地产行业，较难获得相关技术和数据，因此关于房地产供给的研究成果较少。[27]虽然有学者认为人口因素不会影响到建设成本，因而人口变动主要影响的是住房需求，对住房供给没有直接影响。[28]但是人口因素会通过影响土地供给，进而影响房地产供给。比如人口的减少和老龄化，可能会造成住房需求套数的减少，但为了保持城市房价的相对稳定，城市规划和政策制定者可能会收紧土地供应，或者将毁损废弃的住房拆除。[29]这样住房供应和住房供给弹性会受到人口变动的影响。而且人口本身也是存量住房的供给者，当人口总量减少时，会释放出大量住房，从而造成存量供给的增加。此外，人口的减少还会影响劳动力的供给，进而间接影响到宏观经济发展，从而对房地产市场产生影响。[30]

当人口出现负增长时，房地产市场的增量供给和存量供给又是如何变化的呢？一般认为人口增长会促进房地产市场的繁荣，从而配置到新建住房中的资源增多[31]，尤其是在劳动年龄人口增长时最为显著[32]；而在人口出现负增长时，则会减少配置到新房资源的数量，从而降低住房的增量供应[29]。而对于存量住房供给要综合考虑人口数量和家庭户数的影响。在人口增长期，人口数量、家庭户数和存量供给同向增长。[33]但是当人口总量减少而家庭户数增加时，存量住房供给不会出现较大的波动；当人口总量减少且家庭户数也减少时，大量的存量住房会释放出来，导致存量住房供给的大幅提升。

梳理已有文献可以发现：(1)人口负增长会通过人口数量、结构的改变影响房地产需求的变化，但这种变化并不是简单的必然的线性变化。此外，缘于人口的自由流动，在全国人口负增长的大背景下也同时存在着部分地区的人口增长和其他地区人口减少并存，使房地产市场需求出现分化。(2)人口负增长主要通过影响土地供给、直接释放存量住房以及通过影响劳动力供给等三种方式对房地产供给产生影响，但对存量供给和增量供给的影响效果存在差异。

三、人口负增长下的日本房地产市场动态

为探明人口负增长背景下日本房地产市场所呈现出的具体变动特征，本文分别从人口变动与日本住房新建量、存量空置率和房价的联系三个方面进行阐述，并针对日本社会老年人口的住房分化问题进行讨论。

(一)日本人口负增长带来了新建住房套数的波动式下滑

自2010年步入人口负增长阶段后，日本的人口增速虽偶有波动，但均处于0线以下，人口负增长成为长期趋势。与此同时，日本的新建住房套数从20世纪70年代的高峰一路下滑，并且存在一定的波动。日本的住宅新开工套数从1973年的高峰190.7万套，下降到1983年的113万套，然后略有增加到1990年的170.7万套，再下降到2010年的81.3万套。从图2中可以看出，从2010年开始，日本新建住房套数先有所增加然后减少，并且增速在2013年开始急速下降变为负数。但在2015年，由于经济回暖等因素的作用，新建住房套数增速有所上升。在2016年后它继续保持下降趋势，并低于0，此后一直处于负增长状态。

这和人口增速的变化趋势有何联系呢？从人口增速和新建住房套数增速曲线的变化趋势来看，在2013—2015年二者变化基本一致，且新建住房建设套数增速曲线滞后于人口增速曲线3年；在2016年后，滞后期变成了2年，反应周期缩短了一年。我们将人口增速曲线向前移动3年，此时，人口增速曲线和新建住房套数增速曲线的变化趋势基本吻合。这在一定程度上说明了人口负增长对房地产市场增量供给的影响：当人口总量减少时，住房需求开始收缩，增量供给因需求的降低而减少，而且这一过程的反应周期在缩短。

图2 人口增速变动与住房新建量

(二)日本人口负增长带来了住房空置率的上升

住房的自然空置率作为衡量楼市是否健康的重要指标，一直以来备受关注，国际上通常认为空置率5%～10%为合理区间，10%～20%为危险区间，20%以上表明房屋库存积压严重。二战后的日本，人口急剧增长带来了住房存量的快速增长，从不足一千万套(户)增长到20世纪末的五千万套(户)，再到2018年的六千万套(户)。但与此同时，住房空置率随着住宅总量的增加而逐渐提高，从1958年的2%提高到1988年的10%，2018年达到了13.6%左右，处于危险区间之中。

图3 人口变动与住房空置率

为了更加直观地展现出人口变动与住房空置率之间的关系，我们将人口增速进行取负数处理，即表示成人口减少的速度。做出二者关系图，如图3左图所示。从图中可以看出，当人口降速较高时，住房空置率上升的速度也较快，当人口降速减缓时，住房空置率提升的速度也相应减缓。表明人口的负增长会提高住房空置率，且负增长速度越高，供给空置越严重。

这里还分析了人口老龄化对存量住房供给的长远影响，人口老龄化与住宅空置率的变动关系如图3右图所示。从图中可以看出，日本老龄化程度与住宅空置率也表现出了较强的正相关关系。未来随着人口老龄化的进一步加深，会迎来日本死亡人口的增加，存量住房不断释放，将会加剧日本房地产市场空置的压力。

(三)日本人口负增长与房地产价格的波动

根据前面的文献梳理结果可知，不管是短期还是长期，人口规模与结构都会通过影响供求关系来影响房价与地价。[34]其中，劳动年龄人口作为住房需求的主力，对房价和地价的影响最为显著。[35]20世纪70年代到90年代是日本经济发展最为迅速的时代，这一时期劳动人口的比例上升，人口抚养比低于50%，使得经济发展进入顺风的状态；而在90年代之后，劳动人口的比例下降严重，人口抚养比直线上升；近几年达到了70%，并且预测在2060年左右会无限接近于100%。这种情况下，日本的经济发展速度受到了严重的制约。

我们通过做出房价指数、住宅地价增长率和商业地价增长率与15～64岁劳动年龄人口占比的关系图(如图4)，来分析1976年以来日本房地产价格与劳动年龄人口的变化特征(房价指数数据来源于OECD数据库)。从整体来看，房价指数、住宅地价增长率和商业地价增长率与劳动年龄人口占比呈现出了非常明显的相关性。具体来看，随着劳动年龄人口占比的提升，房价指数、住宅地价增长率和商业地价增长率也相应提高，随着劳动年龄人口占比的下降，房价指数、住宅地价增长率和商业地价增长率也随即降低。此外，日本房价指数的变化呈现出非常短的变化周期。绝大部分年份的房价指数都在100以上，尤其是在1976—1990年，日本楼市出现了巨大的房地产泡沫，后来为了控制房地产市场，政府接连出台了一系列的强力加息政策，使得股市与房地产市场的泡沫接连崩溃，其房价才开始呈现下降的趋势，并在2008年金融危机时，达到房地产周期的低谷。

图4 房价、地价与劳动年龄人口占比关系

但是，2009年后日本房地产市场又开始逐步回暖。人口负增长并没有带来房价与地价的继续下跌，造成这种现象的一方面原因是外资大举进入日本房地产市场，以及日本经济开始复苏(如图5)。另一方面的原因是出生在20世纪80年代的人口如今逐渐走上工作岗位，正处于买房置业的黄金期。因此，造成了日本房价、地价的上涨。

图5 房价与人均GDP关系

(四)日本人口负增长时代老年人的住房和养老问题更加突出

过快的人口老龄化速度，是日本社会面临的最大难题。与西方发达国家不同，日本老龄化开始的时间虽然较晚，但是达到深度老龄化(14%)的时间却非常短。相比于19世纪末就出现人口老龄化并历经60到80年才达到深度老龄化的瑞典和德国，日本只用了25年时间(1970—1995年)就将人口老龄化率从7%提高了一倍，达到14%，并在2018年进一步提高到了27.58%，形成了“超高龄”社会。如此庞大的老年群体所存在的队列效应以及异质性差异，也使得日本的老年人住房和养老问题变得更加错综复杂。

1.日本不同群体的住房获得渠道和机会有很大的差异。比如数量众多的二战后婴儿潮一代，许多人是通过国家和公司的援助获得住房所有权，不仅是战后经济增长和房主一代的受益者，而且他们的就业、住房和福利需求在他们人生的各个阶段也在不断地影响着政策议程。随着这群人逐渐到达退休年龄，他们的住房选择和住房政策需求会影响到住房政策。而后婴儿潮时代的人群就业和住房发生了很大变化，很多雇主不再提供稳定的就业和住房支持，而国家的住房政策也发生了很大变化。

2.日本老年群体的“贫富差距”与住房安全感差异较大。高收入家庭拥有较多的财富储蓄，可能有多处房产，虽然退休后他们的收入减少，但是仍然可以通过收取租金使他们保持财富的充裕，从而能够获得私人医疗和护理。而收入较低的老年人，往往面临着贫困以及居住条件恶劣的情况。

3.日本“超高龄”社会还面临着基础设施和资源，包括住房、卫生和社会保健服务或提供保健的支助性住房如何应付如此巨大的社会老龄化速度的问题。在这种背景下，多数西方发达福利国家已经改变了他们的方法，引导更多的老年群体选择居家养老。这也是日本等东亚社会的政策方向，居家养老和社区养老在当前的政策中得到了广泛的推广。但也面临着几个重要的问题：(1)绝大多数老年人住在普通的房子里，而不是在专门为老年人设计的养老机构或专门为老年人建造的房屋。(2)以家庭为基础的照料方法总是包含着利用家庭资源支持养老的期望，但是在家庭资源不稳定或者脆弱的情况下，例如子女工作太忙或者没有工作，将难以为继。(3)虽然人口寿命延长了，尤其是在一个“超高龄”社会中，人们的寿命已经延长到了80多岁，但是失能期或依赖期最终会降临到许多人身上。在老年期的失能期或依赖期可能需要老年人搬到养老院或者能够同时满足居住和护理需求的场所中。

四、日本的应对政策

在婴儿潮时期，日本的房地产市场得到了较大发展。但随着政府家庭政策的引导和人们生育观念的变化，日本人口增长率持续下降，最终出现了人口负增长、少子化、老龄化和劳动年龄人口占比不断下降的现象，这也导致新建住房开工和竣工套数不断下降，存量住房空置率不断攀升，房价和地价出现了周期性波动。在遭遇人口负增长与老龄化的局面时，大多数国家都会采取相应的政策举措来缓解矛盾。在多年的困扰与探索中，日本的政府与学者也提出并施行了多种政策以应对日益严重的人口局势与房地产市场。

(一)人口层面的政策

1.放宽移民引进限制

一直以来，日本都是对外来移民或务工人员采取拒绝的态度。但是随着日本少子老龄化的日益加重以及劳动力人口的大量短缺，为了营造合适的社会环境，吸引更多的外来人口到日本工作、定居，日本政府于2018年12月25日通过修改《出入境管理及难民认定法》，扩大接纳外国劳动力的范围。同时，为了快速解决接纳外来人员的相关问题，日本政府计划在公共机构、生活基础设施等方面加强多语言应用等工作。虽然在此之前，日本政府也变相地通过接收“研修生”的制度引进外国务工人员，但是效果不佳，并饱受诟病。

2.鼓励生育政策

为了鼓励生育，日本政府从2010年起采取了放宽儿童津贴制度的方式，15岁前每月可领取1.3万日元。在2012年调整为3岁以下每月可领取1.5万日元，3岁以上15岁以下每月可领取1万日元。此外，日本政府也从2019年开始逐步推进幼儿园全面免费政策，低收入家庭还可以享受免费日托服务。通过减轻育儿的经济压力，促进生育意愿的提高。

3.逐步延迟退休年龄

日本采取的养老保险制度是现收现付制，也就是下一代人养上一代人的模式。但是随着日本老龄化的日益严重以及经济增长乏力，出现了支付与负担不平衡的现象，老年人口的持续增加，给财政平衡带来了巨大的压力。对此日本政府在2004年通过修改《老年人就业稳定法》，并于2006年开始阶段性延迟退休年龄，即从2006年4月1日至2007年3月31日，将退休年龄延长到62岁；2007年4月1日至2010年3月31日，将退休年龄延长到63岁；2010年4月1日至2013年3月31日，将退休年龄延长到64岁；2013年4月开始，将退休年龄延长到65岁。但是在具体实施过程中，很多企业采取的是60岁退休后以非正式员工再雇佣的方式，老年人的工作内容虽然没有改变，可是收入水平却减少了，老年人的稳定生活并没有得到保障。对此，日本政府在2013年4月起开始实施新的《老年人就业稳定法》，以确保延迟退休年龄到65岁制度的全面实现。新法案的实施，一方面保障了老年人合法权益，另一方面也缓解了人口负增长所带来的劳动力与财政等各方面的压力。近年来，随着人口结构的进一步老化，日本又在计划将最高法定退休年龄调整到70岁。

4.加强AI发展来提高劳动生产率

在日本高龄少子化的人口结构特征中，劳动年龄人口的减少是最为严重的，这也带来了整个社会对日本会因此“慢性死亡”的担忧。为解决劳动力短缺的“饥荒”，日本不惜投入大量的资源发展AI (包括人工智能、机器人业务自动化)，并将此作为解决“国难”的出路。显然，这对于人力资源严重短缺的日本来说，AI的发展将会不断提高劳动生产率，从而带来日本经济的长期稳定增长，日本的经济社会也将因AI而发生翻天覆地的变化。

(二)房地产方面的政策

1.改变土地利用的方式

在人口负增长的情况下，人均土地资源会增加，如果土地资源的有效利用也会促进地区经济发展，因此改变土地利用的方式和提高生产效率或许是可行之策。采取更符合地方实情的有效的土地利用政策，比如在人口越来越稀少的乡下改变土地利用方式，拆除废弃的房屋，将其重新转换为农地或生态用地等。

2.发展“紧凑城市”

日本学者提出了“紧凑城市”的构想[36]，在人口减少的过程中，在更小的空间中聚集居住地、医院、商业设施等，通过规划提高城市的便利性，特别是对老年人而言。该方案的目的在于，防止因人口减少导致房地产市场大幅萎缩、城市功能降低，同时提高城市的魅力和竞争力，给地区经济带来好的影响。

五、研究结论及对中国的启示

通过对人口负增长下日本房地产市场变动情况的分析以及相关应对政策的梳理，得到的主要结论有：(1)人口负增长带来了房地产市场增量供给的减少，随着人口总量减少，增量供给也相应减少，而且这一过程的反应周期在缩短。(2)人口的负增长会造成房地产市场的存量空置增加，且负增长速度越高，空置现象越严重。此外，日本老龄化程度与住宅空置率也表现出了较强的正相关关系，随着人口老龄化的进一步加深，存量住房不断释放，将会加剧日本房地产市场空置的压力。(3)从整体来看，在2008年之前，房价指数、住宅地价增长率和商业地价增长率与劳动年龄人口占比呈现出了非常明显的正相关关系。2009年后，人口负增长时期并没有出现房价与地价的继续下跌。这是由于外资大举进入日本房地产市场、日本经济开始复苏以及出生在80年代的人口买房置业需求增加等原因。(4)日本老龄化社会带来的庞大的养老和住房需求给社会造成了很大的压力，所存在的有关住房的队列效应以及异质性问题也应引起重视。(5)为应对人口负增长所带来的危机，日本政府和学者分别提出了放宽移民引进限制、鼓励生育政策、逐步延迟退休年龄和加强AI发展来提高劳动生产率等人口层面的政策建议，以及改变土地利用的方式和发展“紧凑城市”等房地产方面的政策建议。

日本的人口负增长以及房地产市场所呈现的变化特征就像一面镜子，对即将进入人口负增长与少子高龄化社会的中国具有以下借鉴意义。

1.采取人口健康可持续发展政策，包括生育友好型政策、促进健康老龄化的政策、采取AI等提高劳动生产率的政策、优选移民的政策，防止人口总量过快地减少，优化人口结构，增加劳动力的供应和提高劳动生产率。

在当前全面放开三孩的政策基础上，实施鼓励生育三孩的政策。在将来，根据人口情况可以全面放开生育政策。推行养老保障和医养结合的政策，发展居家养老和社区养老配套的养老服务和医疗服务供应，适度发展养老机构。根据中国科技进步和产业的发展，优选国际移民。鼓励发展AI技术，提高劳动生产率。

2.采取与人口变动相适应的房地产政策，促进房地产市场健康发展。

(1)建立全国、分区域的人口和房地产的数据收集、处理、分析系统，同时建立它们的监测和预警机制，及时预警全国或区域可能存在的房地产市场风险，例如房地产投资大幅度下降和价格大幅度波动，并提出应对预案，为政府部门提供决策支持。

(2)根据我国人口变动的趋势，根据人地房挂钩需要做好住房建设、存量房维护、拆除和综合整治规划，并且使人口变动带来的房屋需求能够得到充分的供应。在人口稳定及减少阶段，减少土地供应，减少新增房地产投资，加大旧房维护改造、拆除等城市更新工作，提升居住质量、功能和环境。在此过程中，还存在明显的地区差异。在人口继续增长的都市圈、城市群区域，需要增加土地和房屋的供应，以及相应的基础设施和公共服务。在人口不断减少的区域，需要执行精明收缩战略，减少土地和基础设施、公共服务的供应。在老龄化不断增加的区域，需要执行老年友好型社区战略，加强小区适老化改造和健康养老服务的供应，以及加强养老机构的用地用房供给和监管。住房发展规划应该从数量提升逐渐转到质量和功能环境完善。建议出台社区发展法，出台政策来完善社区的住宅、基础设施、公共服务，不断提高社区的居住质量和功能环境。