人脸识别技术在商品房销售领域的应用研究

文/张广成

一、问题的提出

人脸识别，也被称为“刷脸”，是一种面部识别技术，指通过拍摄机器对处于静态或者动态的人脸图像基本的面部特征进行信息采集、信息比对的生物识别技术，以达到对不特定对象身份的认定。人脸识别的主要功能为身份验证和监控。人脸识别的实质是通过对人脸基本特征的信息采集、保存、分析、比对、认定，完成高严密数据的逻辑分析处理，达成对所收集的特定主体人脸图像的勾勒。人脸识别技术已进入商品房销售领域，世茂璀璨江山、天津保利·和光尘樾、融创南开宸院售楼处等都安装了人脸识别系统。

人脸识别系统具体的业务流程如下：中介在带看客户之前，提前半小时将客户资料（姓名、性别、手机号）报至系统存档；待客户进门后，前台进行接待，在相关设备上完成客户到访登记；随后，客户前往营销中心交流、看房、签单，系统进行人脸抓拍留底；客户签单时，通过人证一体机实行实名认证，并上传身份证信息到业务系统进行风险核查；监管人员根据风控报警或巡查分析成交客户与来访客户人脸识别结果，结合业务流水，对飞单、洗客、截客等情况进行判断。商品房销售处通过人脸识别系统采集人脸图像信息时并没有征得顾客同意，侵犯了客户的人格权，而且这些被收集的人脸信息有泄露的风险。当前专门研究人脸识别技术在商品房销售中的应用的文献不多，本文主要是通过讨论人脸识别技术应用于商品房销售的可行性，揭露人脸识别技术应用于商品房销售的潜在风险，提出人脸识别技术应用于商品房销售的策略，为人脸识别技术在商品房销售领域的科学合理发展提供借鉴。

二、人脸识别技术应用于商品房销售的可行性分析

在商品房销售过程中，销售员有时不在系统中录入到访客户资料，而是以平分推荐佣金为诱饵，通知渠道经纪人拦截自然到访客户，以截客方式谋取更高佣金。人脸识别技术所具备的优势使其可以改善商品房销售领域存在的乱象。

（一）人脸识别技术具备的优势

二十一世纪，生物识别技术中的指纹识别逐渐被人脸识别所取代，主要因为人脸识别相较于其他生物识别技术具有无接触性、稳定性、廉价性等优势。三维空间内，只要安装人脸识别系统的摄像头能够捕捉到自然人的面部信息，系统就会进行数据采集、分析、处理，验证自然人面部特征是否与人脸识别系统数据库中不特定主体的身份信息重合。相较于指纹识别，无接触性成为人脸识别最具代表性优势。人脸识别技术还具有稳定性和持续识别性，虽然年龄增大以及整容现象会影响人的生物识别技术的应用，但是只要面部基本特征和头颅骨架结构不发生很大的改变，人脸识别技术就能对身份进行准确核对。虹膜和视网膜识别技术缺乏稳定性，因为人的虹膜会随着光线变化进行扩张和收缩，极有可能会出现误差。人脸系统的无接触性、稳定性、持续识别性提高了识别效率，这一优势可以帮助商品房销售方提高管理销售水平以及避免飞单、洗客、截客。

（二）人脸识别技术应用领域的广泛性

在2015年至2020年，国内人脸识别技术市场份额的增长幅度达到166.6%，在众多生物识别技术中处于榜首。小区街道、高铁站、地铁站、机场等人员流动量大的公共场所都安装了人脸识别设备，此外还有手机刷脸支付、中国银行App的刷脸验证登录、门禁系统、公安机关的监控系统等。“中国天网”作为城市监控系统，在全国范围内安装了1.7亿个摄像头，公安机关借助人脸识别技术多次侦破疑难案件，抓捕犯罪嫌疑人。人脸识别技术在商业领域也出现了新兴发展的趋势。

（三）人脸识别技术在商品房销售领域具有独特作用

在商品房销售处安装人脸识别设备在一定程度上保护了开发商利益，可用于区分客户是自然到访还是渠道（中介人员）带来的。如果客户是自然到访的，开发商就不需要额外支付中介佣金。商品房销售处安装人脸识别设备，除了能帮助商品房销售方防止飞单，还能协助到访客流分析，为周期性营销策略提供数据支持。

三、人脸识别技术应用于商品房销售的风险分析

我国房地产行业发展速度极快，大量楼盘亟待出售，对楼房出售效率要求很高。将人脸识别技术用于购房客户信息采集和数据分析，可为楼盘销售带来极大便利。然而，人脸识别技术具有无接触性、数据保密性等科学技术性特征和易复制性、易传播性、人格性、财产性等法律属性的特征，如果人脸识别信息保存不当，极易侵犯客户隐私权、个人信息权、知情同意权，还会造成算法歧视风险。

(一) 侵犯客户隐私权

美国学者沃伦和布兰代斯在《论隐私权》中将隐私权界定为免受外界干扰的、意在独处的权利。隐私权受法律保护已经成为共识。现如今，大数据运用已经成为社会发展趋向，数字治理的根本是在数据社会中保护好个人隐私。商品房销售处的人脸识别设备采集客户面部信息，通过数据分析存入数据库，客户作为信息主体极有可能面临隐私泄露的风险，这种风险贯穿于信息数据从采集到分析的全过程。

（二）侵犯客户个人信息权和知情同意权

《网络安全法》和《民法典》已有规定：收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要原则，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。《信息安全技术个人信息安全规范》提供了更加详细的操作指南：收集个人生物识别信息前，应单独向个人信息主体告知收集、使用个人生物识别信息的目的、方式和范围，以及存储时间等规则，并征得个人信息主体的明示同意。美国伊利诺伊州颁布的《生物信息隐私法》明确提出，私人主体在采集公民的个人信息时，应该取得当事人的书面知情同意。书面同意授权可以为人脸信息在数据空间的自我保护提供法律支持，但是其实施存在困难。商品房销售处通过人脸识别系统采集客户个人信息时，客户处于不知情状态，在没有征得当事人同意的情况下收集当事人信息违背了知情同意原则，侵犯了到访客户的知情同意权以及个人信息权。

（三）算法歧视风险

算法自动化系统是人脸识别系统的重要组成部分，它是由工程师参与设计的，偏见和价值观自然贯穿于数据采集、分析、比对、总结的全过程。美国学者弗兰克·帕斯奎尔提出：运算程序是不能杜绝歧视问题的，编写程序的过程中使用的数据也不可避免地带入了个人的偏见及其价值观。人脸识别技术应用于商品房销售领域时，同样会有引发歧视、不公平对待等风险。商品房销售处的人脸识别系统在采集人脸信息时，系统会受到天气、光线、角度、微表情、面部装饰的影响，造成识别错误。此后，监管人员根据风控报警或巡查分析成交客户与来访客户人脸识别结果，结合业务流水，对飞单、洗客、截客等情况进行判断，危害客户的合法权益。同时，算法自动化系统中还存在对一些特殊群体的特定设定。比如，在商品房销售处的人脸识别系统识别贫困或有失信惩戒记录、犯罪记录的客户时，算法自动化系统会进行数据分析，进行模型预设，致使这些特殊群体成为重点关注对象，导致商品房销售方对这些购房客户的诚信度、消费能力产生质疑，损害购房客户的合法权益。

四、人脸识别技术应用于商品房销售的风险规避策略分析

人脸识别已经被引入商品房销售领域，在优化效率、利润的同时也会引发风险。对此，我国相关法律规范并不健全，在前期引导技术使用、中期防止数据泄露、后期风险规避等方面存在欠缺。

（一）健全法律制度

我国有关人脸识别风险防控的法律规范不健全，相关法律规范对个人信息保护的规定相对分散，内容不充分，原则性规定多。《民法典》第一千零三十四条规定：“自然人的个人信息受法律保护。个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。个人信息中的私密信息，适用有关隐私权的规定；没有规定的，使用有关个人信息保护的规定。”2020年实施的《数据安全法》以及2021年施行的《个人信息保护法》对个人的信息数据安全进行全方位保护。申卫星教授提出，《个人信息保护法》将“识别说”拓展到“关联说”，排除了“匿名化信息”，扩大了信息保护的范围。最高人民法院在2021年7月28日发布《最高人民法院关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》，其中明确，处理自然人的人脸信息，必须征得自然人或者其监护人的单独同意，对于违反单独同意，或者强迫、变相强迫自然人同意处理其人脸信息的，构成侵害自然人人格权益的行为。我国应进一步完善相关法律规范，对现存法律规范的原则性内容作进一步解释、细化，并加以补充完善，如制定人脸识别专门法律等，确保法律规范完整性，帮助商品房销售方更好适用人脸识别系统，为防范风险提供法律指导。

（二）发挥司法引导作用

应发挥司法对人脸识别技术使用行为和社会观念的引导作用。针对我国民众信息保护意识不强的状况，应充分发挥司法在人脸识别纠纷解决机制建设中的引领、推动作用，深入解读人脸识别技术案件所涉的法律规范，使商品房销售方充分理解如何正确使用人脸识别技术，使到访客户明确自身的权利和义务，为提高楼房销售率和保障到访客户的合法权益提供支持。

（三）形成常态化的风险监管

越来越多的企业使用人脸识别系统以谋取更高利润，造成不特定自然人的人身财产安全面临未知的风险。2016年，全球人脸识别行业的市场规模大约为26.53亿美元，我国人脸识别行业的市场规模为17.25亿美元。虽然我国人脸识别行业发展呈现繁荣景象，但是我们也应该考虑到这一技术的潜在危险。政府应该加大对人脸识别行业的监管力度，建立一体化的人脸识别技术侵权赔偿责任机制，清理整顿非必要的人脸识别技术运用，建立人脸识别信息安全及监管体制、建立人脸识别系统使用审批制度。

（三）强化行业自律

目前，我国人脸识别技术的法律规范并不完善，商品房销售方应该提高道德水平，严格控制人脸识别技术的使用，加大对客户信息的保护力度，尊重客户权利，在采集人脸信息前应该征求客户同意，坚持科技为人民服务的原则，做到不侵犯客户合法权益，切实保护客户个人隐私，尊重客户个人信息权、选择权和知情同意权。

五、结语

人脸识别技术给人们带来了便利，同时也附带着风险。人脸识别技术被广泛应用于社会生活各个领域，极易导致个人信息泄露。我们必须把商品房销售方使用人脸识别技术的行为纳入法治轨道，让人脸识别技术在商品房销售领域的应用同时具有合法性与合理性，保护到访客户、购房客户以及商品房销售方的合法权益。