新发展阶段促进房地产业健康发展策略探析

文/徐阳

2021年12月8日至10日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开。一直以来，中央经济工作会议讨论的经济热点问题都成为来年甚至未来多年经济发展和政策走向的风向标，具有重要的前瞻性和准确性。这次会议对房地产业的未来发展作出了新的论述，并继续强调“房住不炒”的重要原则。会议强调要加强房地产业发展的预期引导，在新发展阶段探索创新的发展模式，重点要坚持租购并举原则，持续推进并有效支持保障性住房的建设，房地产市场要更好地满足购房者尤其是刚需人群的合理住房需求，因城施策、因地制宜地促进房地产业良性循环和健康发展。

“促进房地产业健康发展”为未来房地产业发展态势定了总基调，是房地产业今后发展中必须遵循的重要指南。新发展阶段，如何更加有效地加大房地产投资、引导老百姓消费预期、促进房地产业健康稳定发展，是党和政府密切关注的重要方面。本文立足于当前房地产业发展特点，对房地产业健康发展存在的问题进行探析，提出促进房地产业健康发展的对策建议。

一、房地产业发展现状特点

随着城镇化进程不断加快，城市人口不断增加，住房问题已成为民生问题中的重要部分。“十三五”期间，房地产市场总体呈现良好的发展态势，投资额不断升高，商品房销售面积不断扩大，改善性住房需求旺盛，城市规模逐步扩张，城镇化进程不断推进。

（一）投资总量提升，增长速度稳定

近年来，房地产业在经济发展和社会稳定中发挥着重要作用，房地产相关产业保持着平稳协调发展，房地产开发投资逐年提升。从投资态势来看，房地产业投资一直呈上升势头，虽2020年受疫情影响略有下降，但2021年投资又再上新台阶，短期来看投资劲头依然处在上升期。从投资总量来看，2021年全国房地产开发投资增长4.4%，保持着稳定的年均增长速度。从区域投资来看，东部地区、西部地区、中部地区、东北地区增幅依次为4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%，发展不均衡。

（二）商品销售平稳，去库存成效明显

“十三五”时期，在供给侧结构性改革背景下，房地产业坚持“去库存”，化解库存量，提高流通效率。同时，坚持优化市场供给结构，在城镇化进程不断加快的背景下，扩大有效需求，打通商品房和棚改安置房、公共租赁住房和出租住房市场，建立起房地市场稳定健康发展的长效机制。另外，受房地产调控政策影响，无论是市场成交量、销售面积还是房地产开发投资都处于下滑态势，房地产市场受政策调控影响大，影响人们的购房预期。

（三）城区差异明显，新老交替困难

老城区的老旧小区开发难度大。老城区的总体特征表现为人口相对集中、基础设施陈旧、道路相对狭窄、居住环境相对较差等，虽有逐步进行的棚户区改造工程，但老城区内可供开发地块很少，导致主城区房地产开发改造较慢。新城区的优势在于可实施净地开发，新的楼盘较多，居住环境更加舒适，同时配套的基础设施、医疗、教育等也趋于成熟，在方便就医、优质教育、便捷交通等方面有吸引力，功能板块成片开发，形成集中连片规模。新老城区开发存在的明显差异，进度不一，造成新城年轻人口集聚，老城人口老年化，城市活力不均，影响城区整体发展及城市形象。

（四）需求结构改变，改善性渐趋主流

随着经济的发展和时代的进步，在开放二胎、三胎后，越来越多的人选择住得更舒服的大面积住宅，小面积住宅已满足不了当代年轻人的需求，更多家庭会选择购买三室或三室以上住宅，因而改善性住宅需求量在增大，已经成为房产销售市场的主要构成部分。同时，改善性住房需求越来越强调提高建设规划设计水平、产业化成套水平和物业管理水平，对住宅的各项使用性能、经济效应、小区及周围环境等都提出更高的标准和要求。

二、当前房地产市场发展中存在的问题挑战

（一）房地发展面临新形势

国际形势错综复杂，外部环境进一步趋紧，国内经济结构性矛盾逐步加剧，经济转型升级进入攻坚期，疫情影响下的经济下行压力仍将持续增大，房地产业发展面临严峻挑战。同时，各地区还存在发展不充分、产业转型升级压力持续加大等问题，面临着旧动能退出快、新增长点支撑力不足的结构性矛盾，房地产业的发展必将受到影响，必须适应房地产业的新常态发展。

（二）房地产建设面临新约束

城镇化发展降速，人口规模增长放缓，住房发展将受到一定影响。新世纪以来，资源环境矛盾随着城市扩张和经济开发的推进逐步凸显，大城市的常住人口规模逐步增加，城市内规划建设用地总量逐步增多，城市生态环境遭到破坏，城市安全保障面临冲击，这些矛盾进一步凸显，对城市房地产业发展、住房建设与管理提出了更高的要求。

（三）住房需求呈现新格局

城市扩张的逐步缓和、拆迁改造住房需求的不断回落、中低收入户籍家庭城市住房压力加大、城乡住房矛盾扩大等，构成了住房需求的新格局。尤其是随着购房主力军转为新时代的青年人，对于改善性住房的需求将持续发力，从根本上打破原先的住房需求结构。另外，居民需求中显现出更多的“以旧换新”、“以远换近”、“以小换大”等改善性特征，对住房品质提出更高的标准和要求。

（四）住房供应面临新要求

建筑业增速回落，建筑企业产值、房屋施工面积、房屋竣工面积等指标下行，住房供应结构亟需进一步优化。同时，随着大城市的中心作用不断凸显，诸多企业和各类人才迅速进驻，导致城市人口井喷式增长。如何实施好人才安居工程，满足和协调各类刚需人群的住房需求，将成为住房发展和保障工作面临的巨大考验。

（五）住房改善融入新内涵

党的十九届五中全会提出实施城市更新行动，要求城市以“改善居民生活环境和生活条件”为出发点和落脚点，优先将安全风险严重、老旧房屋破旧、居住条件困难、群众重建需求迫切的土地纳入城市住房改造重点项目。同时，随着智慧城市时代的到来，将有更多发展智慧建筑的要求，提高住房建设项目管理的全过程科技化水平必将成为重要任务。

（六）住房保障需趋于完善

目前，很多城市针对保障房都已经有了政策文件，但是依然还有很多地区未针对保障住房进行立法，导致法律制度缺失，保障性住房的功能和效力未能充分发挥。在保障房资格审查中，申请对象的收入来源存在多元化、隐蔽化特征，加上社会信用体系、信息共享体系不完善，保障房的准入和退出审核工作难度较大。

三、促进房地产业健康发展的几点建议

未来的房地产业发展，应始终坚持国家“房住不炒”总基调，统筹土地拍卖安排，既要稳定增量市场，也要加大“去库存”力度，大力推进租购并举，全面落实因城施策，推动建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管控机制，持续有效地缩小区域房地产业发展差距，创新探索新发展模式，促进房地产行业有序协调发展。

（一）积极落实政策，推动市场发展

2021年中央经济工作会议为来年经济发展明确了“稳中求进”的总基调，房地产市场在保持“房住不炒、稳中有进”的基调下，一方面要积极加强市场监管，紧密关注市场的发展动向，处理好房地产市场不稳定情况下的各项风险，巩固当前的政策成果，另一方面要主动积极衔接房地产短期政策和长期政策，并进一步适应当前宏观调控政策和未来国内经济发展形势。另外，要从刚需和改善性需求出发，建立健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，合理引导并转变不良住房消费观念，培育良好的房地产市场，增强购房者信心。

（二）促进区域发展，缩小地区差距

努力促进区域协调发展，缩小城乡差距和新旧城区差距，促进房地产业均衡协调发展。一是加快实施乡村振兴战略，集约发展乡镇房地产市场，加快城镇散乱村居的集中开发，在政策支持、资金补贴、生活配套、环境整治等方面，助推乡镇居住环境的改善和农村面貌的优化。二是协调统筹区域市场发展。区域发展各有不同，经济综合实力各有差异，城区人口影响房地产开发，要一市一策做好发展规划，加强政策调控，整体提高各地市的房地产开发水平，增强中心城市周边区域吸纳人口的能力。三是完善基础设施配套，加快提升政府提供公共资源和公共服务的总体水平，促进房地产业发展的相关资源在区域间实现均衡配置。

（三）加大市场培育，统筹土拍供应

长期以来，房地产市场具有投入资金量大、土地需求多、开发周期长、资本回收期长等重要特征。一要加大市场培育力度，加快商品房销售回款，降低房企融资难度，降低企业财务成本。二要加强房产预期引导，促进良性循环。房地产开发的前期需要大量的资金流，融资需求大，贷款利息支出大，要加强资金使用监管，加强风险评估，适当加快项目建设力度，保持现金流稳定，同时要合理引导预期，促进良性循环。三要加强土地供应研究，统筹土地供应，保持房地产开发的持续性，避免出现土地资源浪费。

（四）强化民生导向，打造品质住房

房地产业发展要始终贯彻以人民为中心的发展理念，满足居民合理的住房需求，坚持将保障和改善民生作为优先方向，根据中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员以及各类刚需人才的收入和住房需求，建立健全住房供应和保障体系。要坚持以科技创新统筹引领住房发展的各个环节，走创新、特色、跨越发展之路。在保证建筑安全的基础上，加快科技成果在住房领域的转化和应用，推动智慧城市、智慧社区、智慧住宅的建设，推进绿色发展、循环发展、低碳发展，鼓励绿色住宅建造，提升住宅品质。

（五）探索新发展模式，促进行业发展

在新发展阶段，房地产业应建立更合理、可衔接、分层清晰、租购并举的新发展模式，将购房市场和租赁市场发展结合起来，进一步满足多层次住房需求。应继续保障住房总量的平稳增长，有序扩大保障性住房，协调好住房结构，显著提升城镇化实效，争取在“住房总量”、“住房保障”、“住房品质”等方面取得显著成效。