野蛮生长的民宿：民宿市场发展研究分析

李芸娴，万丽萍，李彦蓉，刘将丞

（成都师范学院经济与管理学院，四川成都 611130）

民宿作为一种非标准化的住宿方式，以个性化、温馨、体验感强的特点赢得了旅游消费者的喜爱，但由于行业门槛低、 市场机制与政策的不完善等原因让机遇与挑战并存。基于现有的研究成果，该文以爱彼迎等平台为例，从现状入手，深挖其影响，并给中国民宿发展提出对策和建议，对民宿的发展起到一定的实践指导作用，为民宿平台的健康发展提供一定的参考。

1 国内民宿发展现状

1.1 中国民宿市场规模

得益于人们不断提高的生活水平和国内旅游消费的不断升级，国内旅游市场规模持续高速增长。住宿作为长途旅游中不可或缺的需求，在不断增长的整体旅游市场规模和共享经济的推动下，也不断扩大，民宿市场呈现出较好的发展趋势。2016年至2019年的民宿行业，无论是在交易的房源数量方面，还是线上交易平台统计的线上交易额方面均保持高速增长[1]（见图1）。

图1 2016—2019年民宿房源及线上交易额情况

1.2 中国民宿发展条件

1.2.1 自然地理条件

由民宿的分布特征可以看出，在首都北京、杭州、东莞为代表的我国东部地区，以及以丽江和成都为代表的西南部地区的房源数量较多（见图2）。北京、成都、杭州都为热门的大型旅游城市，独特的地理优势在促使旅游业发展的同时也带动了民宿市场规模的不断扩大。而丽江的古镇景点相对较多，如大研古镇、束河古镇和白沙古镇。这些蕴含着丰富的人文底蕴的古城古镇正好满足了人们希望住民宿可以体验当地风情和另一种生活的需求。因此丽江的古镇成为众多民宿房东选择的热门地点。

图2 2018年重点城市客栈民宿数量规模

1.2.2 网络发展迅速

随着互联网不断渗透入人们的生活，人们主要依靠互联网渠道来获取信息甚至达成交易。因此高速发展的互联网为在线民宿平台的发展提供了有利的条件。Trustdata 关于民宿预订渠道的调查数据显示，网络在线预订平台是民宿预订的主要渠道。61.6%的民宿预订交易是通过爱彼迎、 小猪短租和途家等平台完成在线预订的。

1.2.3 消费需求变化

随着人们物质生活质量的不断提高，越来越多的人开始注重精神层面的享受。“千城一面”的城市让人们感到单调，旅游出行时自然更想体验一下与城市酒店不同的、更多样化、更特色化的住宿。居住民宿更可以使人感受当地特色文化的自然，因此其越来越受旅客青睐。与此同时区别于酒店职业化的服务和微笑，民宿也更照顾到了人们对于最自然、最温情的交流互动的渴望。

1.3 民宿发展现状分析

该文以国际民宿预定平台爱彼迎为例，对比国内外民宿发展现状，以期得到国内民宿发展的改进措施。

1.3.1 发展概况

爱彼迎于2008年8月在美国成立，是市场上旅行房屋租赁平台的开拓者。作为共享民宿的先驱，它实行C2C 模式，不持有房源，只为房客、房东提供沟通和交易平台。截止到2019年，爱彼迎在全球范围内房源超过400 万套。爱彼迎在2015年正式进入中国市场，依托在国外积累的经验，迅速成为中国民宿行业的领先企业。

1.3.2 用户概况

Trustdata 的数据显示，在3 个主流在线民宿预定平台用户年龄结构对比中，爱彼迎的“90 后”和“00后”用户占比最少，而1985年至1989年出生的用户占比最多。由此可知，爱彼迎用户比其他在线民宿预定平台的用户年龄稍长，经济实力也略高（见图3）。

图3 2019年主流在线民宿预定平台用户年龄结构占比

2 国内外发展现状对比分析

2.1 管控政策

坚持C2C 经营模式的爱彼迎仅作为房东和房客进行信息交易的平台，不会对房东发布在其平台上的住房进行统一管理，所以在民宿的市场体系还不够规范和完善的中国会产生诸多的管理疏漏问题。

国外民宿规范的市场体系助力爱彼迎的发展。当英国民宿产业萌芽之时，为了规范民宿市场，政府做出了很多努力。例如成立了农场假日协会，该协会成立于1983年，成立之初便制定了一系列关于规范民宿经营的规章条文。首先，它规定个体经营的民宿必须向国家或当地公家单位提交申请，在经过国家认证之后，该民宿才能取得营业挂牌开始投入运营。所以能够在爱彼迎等民宿预定平台发布房源信息的房东一定已经经过了国家的严格审核，这就保证了平台上大部分民宿的质量。其次，该协会将民宿像酒店一样进行分级，一共分为了登录、一冠、二冠和三冠。同时在两个方面进行评分认定，一方面是住宿的设施、 居室的大小等硬件条件； 另一方面是服务质量、地毯材质和房间色调等软件条件。国家统一的市场评分标准，规范了民宿的市场，不仅为房东开发和改良民宿指明了方向，也让通过爱彼迎等线上平台预定民宿的房客在民宿的选择上有了一个准确的判断指标。最后，英国每年会开展不预先通知的民宿审核，如若被发现存在问题就会被叫停整顿。在1971年德国的乡村旅游发展之初也遇到了诸多问题，德国农业协会为了规范管理促进乡村旅游的健康发展，便开始向皇家的有关部门提出完善旅游管理机制的建议，其中包含了完善度假农场与乡村度假评鉴制度以规范乡村旅游市场管理。其目的在于保障安全的住宿环境，保证民宿质量水平。

反观国内，松散的管控在没有完善的市场体系规范之下就会产生管理疏漏。例如由于平台不对房东房客之间的行为进行一定的干预，在本身就难以管控的线下就很难对房东产生实际的约束力。因此出现了清洁不彻底、 需与其他人合住房东却没有事先告知、安装针孔摄像机等诸多问题。另外平台对房屋和房源审核上的松懈，以及没有统一的审核标准，带来了房源良莠不齐、照片与实际不符、民宿社区环境差和安全问题难以保障等问题。

通过对比不难发现，与其说是国外完善的市场体系弥补了爱彼迎松懈的管理机制这一漏洞，不如说是因为国外的市场较为规范才使得爱彼迎在国外没有必要健全自身的管理体制。而如果将爱彼迎等预定平台的管理机制按部就班地运用到民宿刚刚兴起的中国，处于管理的灰色地带的民宿就不可避免地会出现诸多管理疏漏。在国外完善的市场优势下，爱彼迎强调“真正的民宿体验和社区的天然属性”所带来的松懈管理反倒会成为提高其知名度的一大特色。但一旦同种模式运用到国内最基本的安全保障也会出现问题。

2.2 售后服务

除了宽松的管理，爱彼迎的售后服务也很松懈。在英国，由于民宿是由专门设立的民宿协会或国家的旅游观光局进行管理，而协会和国家对于认证成功的民宿管理十分严格，所以如果民宿经营者有任何疏忽，一旦遭到旅客投诉或是被举报，就可能面临停业整顿的风险。除此之外，英国每年还会以不预先通知的方式对认证的民宿进行复查，如果检查结果不合格就会被立即叫停整改，这大大降低了被旅客投诉或举报的可能。

在中国，爱彼迎的服务质量就跟不上其扩张的脚步。国内关于爱彼迎的投诉持续不断，黑猫投诉平台上关于爱彼迎投诉的统计多达200 多条，而种种问题直指售后爱彼迎服务的漏洞重重。七麦数据对用户的差评原因调查数据显示，48%顾客的差评原因是效率低下的售后服务，包括退款麻烦、客服无法接通、退款理由设置不合理等问题（见图4）。

图4 爱彼迎用户差评原因调查

经过对比可以发现，国外民宿在国家和协会严格管理下更为规范和安全，这大大降低了旅客对平台或者民宿的投诉和举报的可能，同时也让平台对高质量的售后服务的需求不强。但在国内房源良莠不齐、安全问题无法保障等情况下，爱彼迎作为一个互联网服务型产品，问题频发的售后服务会大大降低用户留存及二次销售的可能。

2.3 民宿的创新

国外的民宿并不局限于四面白墙围成的普通住房，而是根据房客的需求并结合自身的地理环境和人文底蕴不断创新。例如英国的拜伯里以其独特的区位条件，结合现代农业发展庄园经济，为来此的旅客提供庄园生活的体验； 位于法国卢瓦尔河谷的古堡，以其16世纪风格的古堡原貌、17世纪各式各样的家居等景观优势打造成了别具一格的具有古堡文化的民宿。除此之外，法国的石窟民宿、美国的马厩度假小屋、 传统钓鱼村屋改建的日本民宿等富有个性和创意的改造民宿也深受旅客青睐。

国内民宿风格同质化严重。民宿本就是为了满足房客的个性化需求，然而纵观整个国内的民宿市场，极为缺少具有特色的民宿。这主要是因为行业发展初期的门槛很低，随着民宿热潮的来临，出现了大量跟风进入市场的房东，他们没有具体思考经营方向，于是出现了民宿产品同质化的问题。《2016—2017 中国客栈民宿行业发展研究报告》 数据显示，2016年，我国客栈民宿行业房价在101—200 元的占比最高，低端客栈民宿仍旧是主流。

国外民宿的多元化和创新发展无疑更加符合房客对于民宿的期待，不止局限于一套简单居室的国外民宿也更能满足不同消费层次所带来的不同消费需求。但国内同质化严重的民宿产品将极大限制企业的市场竞争力，因此我国的民宿也开始走向多元化发展的道路。现在国内爱彼迎平台上的房源类型不断增加，包括性价比较高的普通民宿、含有中国传统特色的四合院、清新文艺的花园洋房，以及特色鲜明的绿皮火车房、森林木屋、星空房等。不断多元化的房源将促进国内民宿市场的日趋成熟[2]。

2.4 国家政策

国外民宿倡导绿色发展。由于国外民宿行业较为成熟，国外民宿市场的发展重心也更多落足于质量而不是数量。英国强调房东需抓住该地区产业、文化及自然生态资源的主要特点，将其与民宿的经营结合起来，这样不仅突出来了当地的魅力，同时也特色化了民宿经营。除此之外国外也更加注重绿色发展，如英国提出要维护优质永续的乡村度假环境，推行绿色永续经营民宿的理念；日本也因此提出了“都市与农渔山村共生、对流活动”的绿色发展方向。绿色民宿不仅有利于生态保护，也能更加建立具有绿色发展意识的消费者人群的忠诚度，增大了自身经营的差异化。

国内乡村振兴战略助力民宿发展[3-4]。2018年我国政府提出要注重休闲农业及乡村旅游精品工程的发展，以推动乡村共享经济，助力乡村振兴。另外根据国家统计网对2011年至2019年中央对地方文化和旅游建设项目补助资金情况的数据统计可以看出，政府致力于乡村振兴，重视乡村文化和旅游产业发展，另外乡村民宿也符合爱彼迎重视民宿文化和生活体验的理念[5]，若爱彼迎能开发乡村民宿市场，其产业规模及在中国市场的知名度都会进一步增大。

2.5 服务项目

爱彼迎的主要业务是提供民宿，但除此之外它还提供各种能与民宿服务联系在一起的特色化的体验活动，让顾客不仅可以享受到住宿，还能获得体验、娱乐和美食等一体化服务。民宿发展带动了民宿服务项目的发展，因此要规范民宿行业的规范化，除了保证民宿本身的安全问题，还应加强对包含在民宿产业内的服务项目的安全管理。例如在英国，民宿如要出售酒精类饮料必须持有相应的许可证，如果民宿要提供饮食等服务也必须事先确保安全来源；法国更是要求包含民宿周边服务的房东必须为旅客购买保险。

但对于国内市场来说，难以深入的服务项目管理难以保障服务项目的规范性和安全性，这又会增加本就对安全问题有所顾忌的房客的担忧，最终限制平台或房东提供多样化的民宿服务项目，也就限制了民宿的横向发展。因此，民宿服务的安全对于民宿发展尤为重要。前瞻产业研究院关于民宿用户考虑的因素调查显示，人们对于服务和安全保障的考虑占比很大，毕竟所有的体验都是建立在安全的基础之上的，如果没有安全，再好的民宿体验都是空谈（见图5）。

图5 2019年中国在线旅游民宿用户考虑因素分布情况

2.6 经营理念

英国作为民宿“鼻祖”，虽然现在越来越多的房主通过爱彼迎发布住宿信息，但大部分民宿仍坚持着最早的B&B（Bed and Breakfast）经营模式。B&B最初作为一个主人给旅客提供住宿设施和早餐的一种“家庭生意”，到现在依旧保持着主人和旅客之间紧密的联系。房东和房客之间的紧密联系除了要求旅客自身的素质以外，更重要的还是在于房东高质量的服务。在欧洲，英国旅店的服务质量一直是居于最高，而英国民宿的服务质量比饭店还要高出15%。也正因如此，2019年英国民宿协会的统计数据表示，现在全英大约有2.5 万家民宿，营业额约20 亿英镑，成为全世界最具吸引力的民宿旅游国家。难以完全统一管理的民宿服务在住宿市场上既是劣势也是优势。劣势在于在管理难以触及之地，房东出于对自身利益的追求会侵犯消费者的利益，造成民宿行业的乱象频发；优势在于减少了对房东的服务限制，民宿主人可以结合自身的优势和房客的实际情况提供更有特色更人性化的服务。对于房客来说最需要的并不是华而不实的装修和精致的家具，“和家一样”的感觉才是房客们的追求。所以对于房东来说，经营好民宿最关键的是改变自己的服务方式，提高自己的服务质量，力所能及地给房客安全感和舒适感。这其实不用太多的经济成本的投入，更重要的是房东能否看透房客的心，既能和房客保持一定的接触，如餐饮和聊天，又能在房客需要的时候给予他们想要的私人空间。能否找到这一平衡点是能否让想要体验当地生活又想要隐私和安全的旅客产生宾至如归感的重要因素[6]。

3 民宿经济目前存在的问题和困境

近年来，愈来愈多的普通民众为了发展经济而将目光转投到各行各业中，其中不乏房地产、餐饮等行业。许多人都将自己的空置房屋稍经打扮，摇身一变，从住房转变成为旅店民宿。但是其中所蕴含的法律问题是多种多样。其原因是民宿增长过快，相关法律还未曾及时完善，导致许多的消费者与商家产生矛盾时，给双方都带来了不好的体验。其次，商家的民宿旅馆住宿条件未曾达标，室内基础设施相较于同类型的旅馆行业硬件条件略显不足，并且由于市场监管部门对于此方面的监管力度不到位，商家消防安全意识较为不足，安全隐患大大增加。2020年是脱贫攻坚的最后一年，也是全体中国人民全面奔向小康的一年。在此前，国家大力发展各种行业，旅游消费是其中的一颗新星，升起的速度之快，出游的人数过多，带动了旅游地的积极发展。在旅游景点处也因为人口基数过大，而产生了各种各样的服务行业，民宿经济便是其中一种，发展速度令人惊叹。

3.1 国家立法不完善

如今的民宿经济产业还未有一项相关合适的法律来与之匹配，现有的旅游业无法将民宿标准统一。民宿经济的主题无法统一定位，所以也就面临着国家法律及相关执法部门不能以统一的标准来监管制约的问题。2017年8月1日《北京旅游条例》正式实行，这也是中国首次界定了民宿的概念。现在中国很多地方都在大力发展民宿经济[7]。《中华人民共和国旅游法》也根据实际情况对民宿进行了明确的规定，但对民宿管理标准无法进行统计，明确详细地提出了民宿的概念： 城乡居民利用拥有权或使用权地住宅，为旅游者提供住宿服务的经营场所。确立住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性。这也是中国首次明确民宿的概念，出台相应规定。在旅游发展的今天，许多省份也出台了属于自己的相关管理条例，但由于条例与实际情况存在差距而导致各地的民宿与条例产生很多问题，也无法根据每一个民宿的特殊性给予合理合法的监管。

3.2 缺乏一定的政府干预

民宿市场是一个新兴市场，主要市场体制未完全形成，对于一些情况需要政府的一定干预。缺少相关部门的管控与相关法律制度的规范，给许多投资者投机取巧的机会。另外，民宿经济涉及的方面很广，在消防安全、住宿条件等各方面的问题，会涉及消防局、食品安全局、工商局等一系列机关。每一个机关都是独立的个体，一个机关无法全权管理，这就导致了在经济发展过程中出现问题，消费者的权益受到侵害无法向有关部门反映，若是出现机关之间相互推脱责任，消费者的维权之路更是难上加难。

3.3 基础设施不完善

民宿主要是由个人亦或几人出资，一般仅只有几间房，规模较小，并且由于这种产业的特殊性，只有拥有较好的地理位置时，才会有较好的发展前景。再者，民宿的基础设施包括但不仅限于水电、网络建设、防盗系统等。根据市场调查，一个好的民宿涵盖了上述所有方面的管理，但是相较于这个市场整体而言，符合要求的并不多。也就是说，许多民宿基础设施都不太达标。

3.4 价格

民宿的价格相较于同类型的酒店要低百分之六七十，这对于整个住宿行业来说性价比是非常高的。但是在这背后，也同样隐藏着稳定客源及定价过低等问题。

许多民宿都想着自己定价低，就会吸引很多顾客前来体验，殊不知这是一种极不稳定的策略。在旅游旺季时房间可能会供不应求，但在淡季的时候可能只有零零散散的几个人甚至没有，许多民宿就是因为此种原因而倒闭。民俗相较于酒店定位不同，因此稳定的客源量就显得尤为重要，并且口碑影响也不能太低。

3.5 安全问题

人身安全。2017年7月17日，根据媒体报道，一位韩籍女子到日本旅游，为了图方便就到一家全世界专门预定民宿的网站进行民宿的预定。但是没想到当天几位女子入住之后，房主就以“学习韩语”为由潜入她的房间，并且强暴了她。这样的案例也不是一个两个，究其背后的深层原因到底是什么，值得我们思考。各种层出不穷的偷拍技术越来越多，这就更加提醒我们在入住的时候需要多横向对比，仔细观察房间里的各种细节。

消防安全。消防安全在每一个地方都至关重要，每一个细节都可能引发很严重的问题。比如一个小小的烟头就可能引发一场火灾，一滩小小的水渍就可能导致人的受伤。消防安全在每一栋建筑都是最重要的条件，它决定着这个场所的基本要求是否达标。观察一个民宿的好坏程度，应先观察房屋内消防器、安全通道的布局，这些方面可以大体决定一个民宿如何。

财产安全。财产安全也是一个不可忽视的问题，一到旅游旺季，游客增多，丢失行李、财物的机率就会大大增加，所以一般游客都会将自身的随行物品寄放在民宿内。在这些环节中，很有可能因为游客自身或者是民宿的管理不到位，导致财产损失。

3.6 共享经济的信用机制

随着互联网信息技术的不断发展，大数据、云计算、 物联网逐渐走入大众生活，共享经济也发展迅猛，共享经济有利于低成本整合资源，而共享住宿（基于现代信息技术为供需双方提供双边市场）的出现也极大程度上缓解了闲置房源，以低成本实现了供求双方的需求。民宿业平台盈利模式是向需求方提供平台的免费使用，提供流量需求，形成稳定的顾客群体，向供给方进行平台抽成，建立信任机制。而在一些情况下某一方信任的缺失会造成环节的缺失。

3.7 民宿经济发展与生态可持续发展

生态红灯不断亮起，据有关调查表示 （数据支撑），许多乡村民宿因得天独厚的自然条件，更倾向于建在风景区或者是自然条件优越的地方，这也产生了对自然资源的浪费污染与不合理利用，民宿经济的可持续发展离不开生态的可持续发展，寻找生态系统和土地利用的平衡点。

4 民宿发展的对策及建议

4.1 以创新思路发展，提升民宿产品附加值

随着时代经济的发展，人们消费水平和观念的转变，民宿行业一度成为热门选择。民宿从国外传入中国数十年后，国人进行消化吸收并做出了很大的创新，但是这些创新也带来了巨大的困扰。以西南地区为例，具有“泛民宿”概念的名称大概10 个，对于市场已基本丧失识别性。既然物业形态可以创新，那么商业模式、民宿功能与服务同样可以创新，挖掘民宿的衍生行业及找到其附属的盈利点。

4.2 融入当地文化，打造特色民宿品牌

中国西南地区民宿的发展有着其自身的地域特殊性，由于西南地区的少数民族较多，民宿客栈的发展受到其自身文化及历史背景的影响，与其他地区存在较大的差异。从长远来看，高品质的民宿品牌，比低价位品牌更容易成功，如果阶段性的战略是为了占有市场，那么将来同样面临品牌升级的问题。如今不少民宿都是外来人员投资，他们对于当地的文化缺乏深刻理解，因此出现了定位不当，导致投资失败。西南地区民宿发展要结合当地的资源整合为基础，将民宿房屋统一规划，集中体现当地文化特色，同时由政府集资统一对乡村民宿合理改造，但不要失去其原生态的本质味道，要将西南地区的特色体现出来。民宿业主可以通过民宿建筑环境，进行内部改造，充分体现出其地方特色。

4.3 加强营销传播，推动“互联网＋民宿”发展

数据显示，目前大约有60%的民宿经营者仍使用传统的营销模式。因此，如何充分整合现有资源，扩大原有经营规模，加入“互联网+民宿”经济，已经成为民宿经营的当务之急。总体来看，“互联网+民宿”在国内仍是一个新兴行业，与传统酒店经营较高的互联化程度相比，相当多的民宿还处在较低的互联化水平。民宿业要把建设民宿网络平台作为一件大事来抓，利用网络支付手段，为消费者提供住宿、餐饮、娱乐、购物等一系列文化衍生产品，进一步拉长休闲民宿的产业链。

4.4 合理整合资源，提升服务质量

在民宿旅游资源开发与建设过程中，许多的投资者没有从长远利益出发，对于民宿建设缺乏合理有效规划。以丽江为例，由政府统一规划的古镇，由于民宿资源开发整合性不强，导致土地利用程度不高。因此，政府建立相应民宿管理机制，调整并完善现有的民宿标准和规划。同时民宿应提高其服务质量，可以建立有关民宿经营的培训机构，定期进行行业培训，从游客的需求出发，努力提高民宿业主的服务意识，提高内在素质，实现游客的权益保护。

5 结语

近年来，民宿经济研究论文发表呈上升趋势，这表明越来越多的学者开始关注民宿经济这一领域。2020年受疫情影响，旅游业迎来消费淡季，民宿行业因此遭受猛烈冲击。该文采用国内外对比分析对爱彼迎、 小猪短租等平台进行数据收集、 整理和分析。横向分析，同一消费层次的相似类型民宿的市场占额、当前处境、面临的机会和威胁；纵向分析，不同民宿平台的当前发展状况。研究结果表明民宿行业存在基础设施配套、价格定位、职业道德、基本行业规范尚未彻底形成等诸多问题。运用统计学知识采取抽样调查，对整个民宿市场有完整了解、总结当前问题之后，提出以创新思路发展，提升民宿产品附加值；融入当地文化，打造特色民宿品牌；加强营销传播，推动“互联网＋民宿”；合理整合资源，提升服务质量这4 种解决方法。力争为民宿行业提供一份具有实用性的、可参考的民宿发展“指南”，促进民宿行业良性发展。