探究旧城改造中房地产开发项目管理和成本控制

张天扬

摘  要：近年来，我国经济高速发展、城市化不断深入推进，旧城改造开发难度越来越大，要求也越来越高。对于房地产企业来说，面临发展机会的同时，也面临着重大经济风险。想要在激烈的市场竞争当中取胜并获得经济效益，房地产开发在源头方面的项目管理与成本控制成为了关键。本文结合项目实践浅析房地产开发企业在项目管理以及成本控制方面的现状和存在问题，及房地产项目管理成本控制的相关策略，以利于企业的不断发展。

关键词：房地产开发;项目管理;成本控制

近几年，虽然房价在不断上涨，但从人力、土地、材料等方面的情况来看，价格都处于不断上涨的趋势，而且地产项目的品质、环境和功能的要求越来越高，开发成本大幅度增加，房地产企业的利润空间不断被压缩。而旧城改造房地产项目开发由于遗留问题多、关系复杂、动迁量大且难度大更是增加了开发成本，因此企业发展和生存都会受到一定的影响，就此方面来看，对于房地产开发企业来说只有做好自身项目管理以及成本控制工作，提高资金周转，降低资金成本，才能从源头上控制成本，进而提升企业抗风险的能力，创造更好的经济效益，使房地产企业能够获得更好的发展。

一、旧城房地产开发改造的重要性和存在困难与机遇

旧城项目开发改造，由于地理位置在城市中较为优越，可以大幅度提高或完善城市功能，无论是城市现代化、城市交通、城市经济发展、城市环境、居住条件改善等，还是城市整体形象、社会治安、城市生态文明，往往会有局部甚至大部得以提升，充分完善和发挥城市功能，促进社会经济和谐发展，是重要的民生工程。

同样，旧城项目开发改造，由于地理位置较为优越，土地资源十分珍贵，往往涉及产权人多、历史遗留问题多、协调和动迁工作量大，导致土地开发周期长、成本高，给房地产企业项目开发带来很大的困难和风险，可能造成项目亏损甚至烂尾。也正因为项目开发的难度和风险大，让许多房地产企业望而却步，市场竞争烈度减小，真正有实力的企业可能会作为招商引资对象，只需通过条件谈判即可进入;而且旧城开发改造项目作为城市发展的老大难问题，政府高度重视，社会高度关注，压力大但运转起来效率高;再者，旧城开发改造项目因地理位置较好，人气旺，关注度高，项目一旦完成，产品往往成为珍稀品;由于社会影响大，会极大的提升房地产企业在当地的社会信誉和知名度，树立企业品牌，为企业创造良好的发展机遇。

如大理市下关片区某旧城改造提升项目开发，位于市商业、居住、市民休闲活动的中心区域，占地150余亩，分地块滚动开发，主要建筑有商业办公、商品房、回迁房、配套设施等，从2013年底启动，8年时间先后换了两家地产公司，项目开发缓慢。而驻大理的许多品牌房企要么赴新区开发，要依靠古城搞文旅产业，只有2020年政府引进实力强，具有丰富开发经验和产品研发能力的笔者所在公司，极少见的投身旧城改造接盘开发。次年7月，凭借精心研发的产品和优越的区位及配套优势，首次开盘就体现出产品的稀缺性和品牌价值，今年3月回迁房开始选房。企业也获得了较好的社会效益和经济效益。

二、旧城改造房地产开发项目成本控制的现状和存在难点

旧城改造房地产开发项目规模较大，资金投入量巨大，动辄几十亿上百亿;开发周期长，两三年或三五年甚至更长;涉及面广，关系复杂;见效慢，资金成本高，核算复杂。所以，如何搞好项目开发成本管控，获得较好经济效益，值得企业上下认真研究探索。

（一）旧城改造房地产开发项目成本组成及控制难点

房地产项目开发成本通常由土地成本、建设费用和开发费组成。在熟地上融资、购地、建设开发项目相对简单;而旧城改造项目开发，因涉及产权人多、历史遗留问题多、协调和动迁工作量大，导致土地整理开发难度大、投入大、周期长，成本增大，成为项目开发的瓶颈;土地开发的直接成本和周期又直接影响着后期开发项目的成本，因此，为了提高开发效率，减少资金投入和长期占用，获取更好平衡综合利益，旧城改造开发项目的一、二级开发，即土地整理开发和项目建设开发通常由一家或一家牵头联合成立项目公司来进行。土地整理资金投入大，管理和使用复杂，政策性强，政府拨付使用审批环节多，周转慢，开发时间越长财务费用越高，对土地价格影响较大;这又直接影响着项目建设开发的直接成本，而最终产品变现要符合市场需求和消费能力，价格过高会使产品滞销，产生新的资金成本，可能导致项目亏损。所以，如何控制好资金使用，降低资金成本，成为旧城改造房地产开发项目成本管控的难点和关键。

（二）房地产企业对旧城改造房地产开发项目决策中的不足

旧城改造房地产开发项目决策对整个房地产项目起着决定性的作用，与企业最终获利有着直接的关系。因其投资规模大，周期长，对企业的发展影响重大;所以，企业在作出决策之前，会对当地政策、市场进行调查评估，充分了解项目情况，收集大量资料，对项目盈亏做出反复分析测算，形成规划开发报告，十分谨慎的作出决策。但是，旧城改造房地产开发项目周期长，情况复杂，不确定性因素多，在实施过程中实际与计划往往有较大的出入，增大开发成本，给企业带来较大风险。而如何预估风险和预控风险，或风险出现时如何化解，这在企业决策时或经验不足，或情况复杂难以定量分析常常重视不够，风险评审不充分，给项目开发实现预期效益带来影响。

（三）旧城改造房地产开发项目获益较低、风险较大

通常认为，现在城市住房需求量还很大，房地产企业只要拿到地，开发楼盘，低进高出（特别是地段好的楼盘价再高都买得出去）即可获得好的收益，属于高利润行业。其实不然，房地产企业开发出的产品也是商品，也得遵循市场规律。既要顾及项目成本、企业利润，也要顾及市场承受能力，承担风险。如大理市某旧城改造开发项目，几年前地价就已达1000万元/亩，目前大理市场房价在8000～12000 元/平米间;如果开发商规划获批大容积率为5，建设和配套费用费按4500元/平米计，房屋售价（均价）110000元/平米，则可估算出毛利为35%（土地价每增加100万元/亩，毛利减少3%），低于许多行業;扣除开发费用、管理费、财务费用、各种税费后，企业能有5～8%利润就很好了，但由于周期长，潜在风险会很大。合理的定价应在13000元以上，这样，对资本运作进行项目开发的企业来说，才能更好的消化潜在风险，确保企业基本利润。

三、旧城改造房地产开发项目成本控制的相应措施

（一）强化资金成本管控意识，项目开发的每个阶段都要围绕资金成本进行。做精做细融资规划和资金投入使用计划，降低融资成本和资金占用，提高资金使用率。规划平衡好一、二级开发成本，减少资金投入量。特别是土地一级开发，存在着一些不确定性因素，影响着成本确定，关联着项目建设阶段的资金投入;滚动开发的，也可考虑将前期土地预期成本溢价部分纳入后期，从市场消费看，后期售价高于前期，更容易被接受，做到整体平衡。在项目建设阶段，设计规划要充分提高土地利用率和建筑空间使用率，突出使用功能，结合市场需求优化户型结构、区域环境和配套设施，选择实力强的建设队伍，优质按期完成建设，确保项目品质。发挥产品的区位优势和品质，做好销售工作，尽快使资金回笼。

（二）旧城改造房地产开发项目对于企业和当地政府来说关系到自身未来的发展，在资金有限的情况下，控制成本，获取较好经济利益和社会效益，目的是一致的。企业在规避投资风险时，除加强企业内部的对开发项目管控外，还应把企业自身的长远发展规划和城市未来发展前景结合起来，通过项目开发，树立企业形象和品牌，得到当地政府和社会任可，采用局部与整体、短期与长期结合的方式，进一步争取城区内其他可开发土地或辖区内其他城市更新项目进行风险平衡，也可在与政府合作的其他项目中平衡风险，

（三）加强与政府的联系，争取政府支持，加强与城改指挥部、规划、住建、税务、城管、环保、交警、街道办等相关政府职能部门交流，争取在征地拆迁、报批报建、工程建设、土地交易等方面给予大力支持和政策优惠，降低成本，促使项目快速有序按计划推进，保证项目开发周期，实现预期目标，确保企业和社会稳定健康持续发展。

（四）确立明确的管理目标，健全成本管控制度。旧城改造房地产项目开发过程，是一个投入大、耗时长、涉及面广且繁杂庞大系统工程。要将成本管理落实在项目管理的每个阶段，建立全过程成本管理全局意识，让全体管理人员树立正确的管理意识。以资金投入计划为主线，围绕总控计划开展工作，落实工作推进计划，对比差距、查找存在问题、提出解决方案;想方设法完成节点目标，确保阶段目标。才能使管理成本和资金成本得到有效控制。

（五）加强内部协同。旧城改造房地产项目开发时间紧、任务重，人手有限;要结合项目实际情况，建立业务、财务、税务、法务、资金一体化的工作思路。培养提高员工业务能力、增强法务意识、注重财务思维，让员工在完成好自身范围内业务工作的同时，更好的在管理过程中发挥协同效应，提高工作效率。在大理某旧城改造项目办理投资备案证时，提前两个月就认真细致制定计划，按时推进资料收集和整理，正式申報时，多部门协同工作，两小时内就一次完成取证备案，为项目开工创造了条件和提供了时间保证。

（六）总结房地产企业项目开发标准化模式。旧城改造房地产项目开发过程中，要不断总结积累经验，结合自身实际，探索企业标准化模式。编制企业项目开发标准化手册，形成指导手册，并随项目适时修改。重视档案标准化管理，为成本管理提供好基础保障。不断提升企业的管理水平准，同时也为企业的标准化、规范化、科学化管理打好基础。

结语

综上所述，企业要在旧城改造房地产项目开发中获得良好的经济效益及社会效益，既要把市场拓展与企业发展规划紧密结合，又要不断强化企业内部成本控制和风险管控意识;使每位员工都能够认识到成本管理的重要性，使其树立责任意识，能够自觉并积极地参与到成本管理工作当中。既要注重专业人才的培养，又要提升其综合管理能力，发挥好协同效应，提高工作效率。既要重视市场需求，客户满意度，做到精细化管理，精雕细琢出精品，又要使企业的资金能够在项目开发中得到最大程度的应用。因此，企业必须结合自身的实际情况不断提升成本管控能力和项目开发管理水平，获取更好经济效益和社会效益，才能不断拓展市场，在激烈的市场竞争中不断发展。

参考文献：

[1] 季文强. 试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J]. 房地产导刊，2019（26）：182.

[2] 李新城. 试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J]. 砖瓦世界，2019（8）：159.