房地产业融资的困境及解决措施

张丹

摘要：房地产行业是国民经济的基础性产业，起到骨干性、支撑性作用。2000-2020年房地产对GDP增长贡献率由4.8%波动增至13.9%，其自身具备较高增长率。房地产行业筹建、开发建设、销售的特殊性导致企业前期投入资金量远远大于多数行业，使其成为资金密集型产业。房地产企业从筹建、拿地、立项、开发建设等环节都需要投入大量资金。随着地价成本逐年升高，房企自筹资金能力有限，一般为35%左右，可见企业发展过程中必然要进行外部融资。财务管理在外部融资的前期筹集、中期的资金管理、后期的监管等各环节中都起到了至关重要的作用，同时财务管理也是企业良好发展，提高行业竞争力的保障。本文浅析房地产行业面对融资的困境，并提出解决措施。

关键词：房地产行业;融资;困境及措施

房地产企业融资，是指发生在房地产企业经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业务及相关部门融通资金的金融行为。回顾2021年房地产市场，国家始终坚持“房住不炒”的定位，“三道红线”持续发力，房地产企业融资愈发困难。有效的融资管理，在应对当前艰难的融资环境时，就显得尤为重要。

一、房地产业融资管理的重要意义

（一）优化企业资本结构

房地产企业的发展离不开大量资金的支持，特别是前期资金投入量大，建设周期长，销售回款速度慢，涉及税种繁多等行业特点，致使企业内部资金周转速度慢。企业需要通过大量外部资金支持项目的顺利开展。企业通过融资决策分析的结果，结合本企业自身项目的目标市场定位、发展战略，选择与之相适宜的融资方式、融资规模，优化资本结构，避免企业融资成本过高，引起财务风险。去存量，提高产品周转率，回笼资金，降低资金链断裂的风险，确保企业有序发展。

（二）提高资金使用效率

企业对融资实行有效管理，根据经营目标、业务计划、市场供需等因素安排年度资金计划。通过年度统筹、季节平衡、月度执行的融资管理方式，统筹收支，预测现金流，合理资金调度，降低可能发生的资金被占用、挪用或闲置的发生概率，避免影响资金的流转，造成无效融资，进而令企业陷入财务困境，危及企业发展运营。

（三）加强企业运营管理

建立健全融资管理制度体系，业务、财务、法务、审计等多部门联动，由专业人员组建融资管理机构，并由管理部门牵头融资管理工作。促使企业全业务环节、全部门、全人员的相互沟通、相互了解，提高企业内部管理效率，实现企业高效运营。

二、房地产业主要融资方式及特点

（一）利用内部资源

利用吸收企业员工闲置资金，形成员工与企业之间的债权债务关系。这种融资方式虽然筹措金额有限，但筹资时间短，可快速融集资金。但是对于员工和企业都存在较大风险。对于员工而言，企业无抵押担保物从员工处借入资金，一旦企业出现资金断裂，甚至破产清算时，员工与企业之间的无抵押债权处于较靠后的清偿顺序，得到清偿的概率几乎为零。对于企业而言，此种融资方式容易超过法律边界而变成非法集资。

（二）外部融资方式

1.银行信贷融资

常见的传统的融资方式，也是中小企业常用的方式。房企利用现有的开发项目，通过抵押担保的方式向银行金融机构申请贷款，用于房产项目的后续开发建设，后期以预售期销售回款偿还贷款本金和利息。银行信贷方式筹资程序相对简单，筹资弹性较大，但限制条款较多，需要符合银行机构各项限制性保护条款，如借款用途不得改变、限制企业再举债规模等。同时银行机构过度关注企业财务报表相关数据及比率，如资产负债率、带息负债比率等。这些对企业财务人员专业水平要求很高，一旦企业在贷后检查中没有通过，银行可要求提前归还贷款，这会使企业措手不及，加重资金压力，甚至造成经营风险。

2.债券融资

一种直接融资方式，房产企业可通过发行债券直接到资本市场筹集资金。相对银行融资而言，一次性融资金额大，资金使用限制条件少，同时可以提高企业社会信誉。但需要符合《中华人民共和国人民银行法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》等相关法律，并依法向有关部门申请并批准才能向社会发现债券。由此可见，发行债券融资在审核环节较为严格，筹资所需时间长，企业需要承担较高的资本成本。目前来说，这种融资方式不太适用于中小型房产企业使用。

3.股权筹资

企业最基本的筹资方式，多为发行股票形式。发行方式分为：①公开发行，指股份公司通过中介机构向社会公众公开发行股票。②非公开发行，指股份公司只向少数特定对象发行股票，一般不需要中介机构承销。股权筹资同债券融资都属于直接融资方式，所有两种方式的优缺点基本相同。但两者最大的不同之处在于债券融资是需要定期按票面利率向投资者支付利息，此利息是企业所得税税前支付。而股票筹资则是投资者支付股息，股息是不固定且为企业所得税税后支付。所以股权筹资资本成本高于债券筹資。股票没有固定到期期限，企业没有到期偿还本金和利息的压力。相较而言，股权筹资能保持长期稳定的融资状态。由于债券、股权融资相似度较高，股权融资是更加适合于大型房企使用的融资方式。

三、目前房地产业融资困境

（一）外部环境

1.宏观政策对房地产业影响

近年来，针对房地产行业融资发布多项限制性规定，房企整体融资环境持续收紧，融资难度与日俱增。2020年8月，央行、银保监会提出，2021年1月1日起实施“三道红线”，“三线四档”新规，不但收紧对房企的融资，同时还管控了个人的住房贷款。2021年12月10日，中央经济工作会议再次要求“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，促进房地产行业循环和健康发展。”面对如此多项，多方面的宏观政策，不仅在源头上收缩了房地产行业的融资渠道，还因探索新的市场模式，租购并举的形式对房企的销售环节产生较大不利影响。最后，因“三线四档”新规，不仅对销售有所阻碍，还严重影响回款速度。

2.同行业竞争加剧，对中小房企冲击大

近几年，国内大型知名房地产企业纷纷涌入三四线城市，如碧桂园曾经喊过一个口号“要下沉到乡镇市场”。2018年，三四线城市贡献的销售额占比近60%，二线城市占比近30%。碧桂园持续深耕三四五六线城市，据中指研究统计，2021年前10个月，三四线城市商品房销售面积占全国的比重近66%。据了解，2016-2020年，三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升至49%。国内大型房企不断抢占，吞噬着中小房企赖以生存和发展的三四线市场，一二线城市高额的土地价格使中小房企望而却步，致使中小房地产企业经营发展日益艰难。

（二）内部环境

1.房地产融资管理意识薄弱，融资渠道单一

纵观我国房地产行业发展历程，自1979年至今大致分为三个阶段。第一阶段，1979-1998年，该时期是房地产行业初始萌芽阶段，房地产企业都在逐步探索，摸着石头过河时期，政府对市场经济主体给予大力支持，是我国计划经济逐步向市场经济过渡时期。第二阶段，1998-2016年，经过近二十年的探索，学习以及《关于进一步深化城镇住房制度，加快住房建设的通知》的正式颁布，住房计划经济时代终结，从此，房地产商品房市场开启。在这一阶段房价经过几次飞跃，房地产行业迎来了黄金时代，在此期间房地产企业基本不存在资金压力，但随着房价的一再翻番，各地地价也随之水涨船高，逐渐出现部分房企为了囤储土地而形成资金压力。可见，房地产行业的萌芽阶段和成长阶段的近四十年间，企业股东、实际控制人、管理人员无需担心资金问题，也就没有融资管理意识，更加谈不上重视。2016年至今是第三阶段，也是调整规范阶段。2016年逐步出台抑制房地产泡沫、遏制房价上涨过快、稳地价、稳房价、稳预期、房产金融监管持续强化等政策，用以调控房地产市场。国家逐渐严格的调整房地产行业，使房地产企业资金回笼、资金周转受到严重影响。房地产企业经营过程中不得不开始向外部寻求资金来源。但因前期房地产行业发展一路坦途，未遇坎坷，企业内部管理者、财务人员未做好向外融资的思想准备，没有做好对融资领域的研究，以及财务数据、项目前景、企业发展战略不明等因素也导致融资手段单一，融资渠道创新能力不足，未能为企业经营提供及时帮助。

2.融资管理人员能力有限

融资管理部门人员多是财务部门从业人员担任，金融领域知识不足。外部融资环境复杂多变的情况下，融资管理人员对国家宏观调控政策敏感度低，解读能力不足，认识不到位，反应不及时等多方面原因，很可能阻碍房地产企业的融资顺利开展，更有可能错过最佳融资时机。对市场动态认识不清，对房地产行业认识不深，对金融行业了解不够，综合融资能力不过硬，不但不能为企业融资和发展提供有力保障，选融资方式和融资时机。反而还可能为企业埋下财务风险，甚至直接导致企业资金链断裂，加大经营风险。

3.融资管理制度不完善

房地产行业1979年至今，先后经历了萌芽、成长、成熟阶段。特别是2000年至2015年期间，房地产行业发展迅速，迎来了黄金时代。越来越多的投资者、资金涌入房地产经济，使房地产行业高效增长。面对行业成熟度高，市场竞争激烈的现状，房地产行业进入到向管理要效益的时代。但是，房地产业未能重视融资管理环节制度的建立的必要性。特别是没有针对性的结合项目可行性研究，项目财务预算及市场环境预测等制定与本企业相适宜的融资管理制度。使企业在融资规模、融资进度、融资决策上无制度依据。

四、目前房地产业融资困境的解决措施

（一）加强企业财务管理

通过上述几种常见的房地产企业融资方式可以看出加强企业自身财务管理的重要性。努力提高财务人员的专业能力是基础。企业的财务报表是报表使用者了解一个企业的直接途径。财务报表不但对企业内部作出正确的战略选擇，调整企业资产结构方面起到重大作用，同时也是企业外部融资的关键。外部融资最基础的因素是通过企业财务报表测算相关指标，如资产负债率，以此分析负债整体保障程度;带息负债比，用来分析利息的保障程度等。如果这些基本指标都难以达标，即使房产项目再有前景，也难以拿到融资。所以这就需要加强对财务人员的培训，在日常工作中与实际业务结合，谨慎处理。为日后融资业务打下良好基础。

（二）完善企业内部控制制度

目前房产企业的经营发展中存在开发周期长，销售回款慢，资金压力大等问题。特别是在近些年国家不断出台房地产行业宏观条款政策，产业结构变革，从而导致市场环境热度减退，消费者购买趋于理性和观望情绪占据主导。房产企业在资金“开源”方面困难重重，但可以通过完善企业内部控制做到“节流”。加强企业内部预算管理的建立，实施全面预算管理制度，健全反馈和报告体系。全部门，全环节参与预算的编制和执行，通过定期考核，发现经营过程中存在的问题和风险，及时纠偏。为企业经营目标实现提供合理保障。同时，房产企业实现高效发展，充分保障每一个经济业务的开展，需要全面制定出一个起到相互制约的控制制度。在这样的制度体系下有效的完成资金调度，销售结算，资产配置的环节，全面提升财务管理效率。全面有效的内部控制制度可防范和避免受到外界风险影响。

（三）借鉴和使用新的融资方式

面对日益严格的融资环境，房产行业，特别是中小型房产企业获得融资机会难度加大。房产企业可采取多种融资方式，拓宽融资渠道，保障企业经营发展。

通过售后回租、售后回购这种集销售和融资为一体的形式来促进销售，迅速回收资金，最终达到融资目的。

企业以自身信用作为基础条件，以自己享有的应收账款、其他应收款中的债权质押给银行或信托机构等金融机构而取得短期流动资金的使用，贷款额度一般是债权的50%-90%。这种融资方式不但解决企业流动资金压力，还可以优化企业资本结构，提高资金周转速度等优势。

在房地产开发建设中，房地产开发企业与施工单位存在大量应付款项，房地产企业可以通过向施工单位开具商业承兑汇票的付款方式。商业承兑汇票的付款期限，纸票最长不超过6个月，电票最长不超过12个月，通过延期付款，最终达到企业融资的目的。

打造集团企业，通过集团授信取得贷款，依靠集团整体实力，提高融资能力，取得优惠授信条件，降低融资成本，有效防范经营风险。同时，通过集团对资金的统一调配，可优化集团内部资源配置，加速内部资金周转，提高资金使用效率。

（四）开拓思路，寻求合作

在房企融资环境整体收紧的情况下，资金压力与日俱增，房地产企业可通过向外寻求合作伙伴，引入战略投资者，在资源上形成优势互补。在资金方面可以缓解紧张，从而抵御资金链断裂的风险。在企业管理方面可引进高质量人才，提升管理水平，有利于对项目、产品的质量和服务的精心打造。在市场方面可以开拓新市场，提高市场占有率，提升企业品牌形象。最终促进销售，回笼资金，实现企业稳定，持续经营。

（五）加强企业融资与投资者关系管理

投资者关系管理，是通过加强与投资者、潜在投资者之间的信息沟通与互信，以增强投资者深入了解融资企业的一系列管理行为，这是财务营销管理的方式。房地产企业可通过相关机构自愿信息披露，提高企业信息的透明度，强化企业与市场间的互信关系，可拓宽融资渠道、扩大融资规模的同时，有助于降低融资成本、提升企业价值。

五、结束语

综上所述，在日益激烈的市场竞争环境，以及日趋严峻的国家宏观调控政策下，房產企业的经营发展必须加强自身的财务管理，做好资金的筹集、融通和合理配置，使企业良性发展，抵御风险。

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