地下室设计案例分享

周云

杭州九库企业管理有限公司 浙江 杭州 310016

引言

房地产行业近二十多年的发展，行业也进入了微利时代。伴随着销售限价、人工及材料成本进入上升通道，在销售收入固化不变的情况下，唯有在成本控制上进行有效管理，在市场上才具有竞争力，这也是各地产商比拼管理水平高低的一个重要考核点，管理红利时代来临。

目前国内房地产开发业态中，大量开发以住宅为主，商业写字楼等相对较少。住宅是与人类关系最为紧密的形态，对人类居住环境的研究和住宅建设的发展，已成为设计师、开发商、居民的共识。目前，各大开发商都已经各自形成一套标准科学的管理体系及产品标准，并随着市场的发展，管理和标准都在不断地迭代更新。

一般住宅小区根据规划条件都会设置地下汽车库，车库的建造成本占比会达到项目总造价的25～35%，对车库成本控制已成为各开发商在项目管理过程中的一项重要工作内容，而从设计端源头开始，是管理过程中最有效也最直接的。笔者通过近期做的一个实际项目案例，分享一下如何做到地下室设计的合理性。

1 项目基本情况简介

项目位于江苏苏南某县级市，离长江较近，地质情况较为复杂。地上住宅建筑11层为主，配套一层，地下室为1层。规划停车指标100㎡/辆，不允许地面停车，非机动车位住宅不允许地面设置，配套可以地面设置，且每栋住宅单体都要求下地下室与车库合理连接，其余要求按国家标准执行。覆土厚度需要＞1.5 m100%计算绿地率[1]。

2 项目设计任务梳理

营销反馈，当地车位销售困难且销售价格基本在数万元，初步考虑以赠送车位形式进行搭售。工程反馈，当地不能使用管桩，可使用预制方桩。

根据上述情况分析，显然车位售价无法覆盖地下室建安成本。如何在满足规划指标的前提下，把地下室做到成本最合理成为项目设计的核心点，也是项目能否顺利达成经营目标的关键点。

地下室成本控制目前使用最直接的方法，是通过压缩地下室的面积来减少成本。但是仅靠压缩地下室面积是否最终一定能节省成本，处理方式显得过于单一，存在一定的局限性。应当依据项目的地质情况，结合当地工程材料情况及验收标准等，综合进行多方案的比选，通过数据最终选取最合理的节省方案更加全面客观。

项目位置靠近长江边，属于松软地基，初判大筏板基础可能无法满足承载力要求，通过现场调研周边在建项目，基础形式普遍采用桩基础形式，可见初判方向正确。基础形式采用桩基础方向明确，而桩的成本又是影响整个地下室成本一个比较关键的因素。

明确设计任务：结合面积大小、层高、柱网和桩基础形式等综合影响因素，提供多方案比较，通过成本测算选取成本最优合理方案[2]。

3 项目设计方案比选

在几个影响的因素中，面积、层高、柱网都可以直接通过建筑设计直接得到相应数据，但桩基础形式不能简单通过建筑设计就可以得到相应数据，需要有地块的地勘资料，通过结构设计的成果才能得到相应的数据。为此，项目工程部门及时提供了相应地勘数据资料。

整个地下室功能分布，住宅主楼投影下为以非机动车库，主楼投影以外为汽车库。因住宅主楼投影下地下室平面布局柱网形式等由上部建筑单体限制，地上功能优先，故不做方案比选考虑，仅考虑主楼投影以外的纯汽车库平面布局方案比选。

据此仅考虑满足规范要求，选取纯车库区域，设计单位提交了三种不同柱网形式建筑平面布局，详见图1所示。

图1 柱网布置图

鉴于项目的实际情况，建筑防水、构造做法及设备等科目在三种不同柱网形式之间的成本差异不大，故而进行了省略未作成本测算。仅对结构成本维度进行了成本测算[3]。详见表1。

表1 指标对比（与大柱网对比）

4 项目设计成果分析

根据成本数据显示，大小柱网和小柱网比大柱网有明显的成本优势，而大小柱网比小柱网成本又有所提升。分析如下：

停车效率方面：数据显示大小柱网和小柱网比大柱网，效率降低2.5%左右，敏感度较低。可见采取大小柱网和小柱网两种柱网对成本有一定的增加，但这种增加的幅度可控，影响较轻。

车库一项：数据显示差距较为明显，大小柱网和小柱网比大柱网，成本降低20%左右，效益明显。可见不同柱网的成本增加明显，影响较大，是成本控制的关注点。分析如下。

板子项：大小柱网和小柱网比大柱网，砼含量节省约27%，钢筋含量节省约32%。小柱网有成本优势。

梁子项：大小柱网和小柱网比大柱网，砼含量节省约28%，钢筋含量节省约15%在板和梁的子项中，大小柱网和小柱网比大柱网砼与钢筋含量指标明显要低很多，成本优势明显。大家都知道在结构内力计算，跟构件的跨度有直接的关系，且是跨度平方的关系。比如7.9×7.9=62.41，而5.4×5.4=29.16，两者之间是2倍的关系，内力小自然砼和钢筋用量就小，从而成本也就降下来了。可见柱距（跨度）对成本影响比较敏感，这种引起的成本增加幅度比较直接，也较难控制。在一定条件下，应对柱距（跨度）进行有效控制，为成本控制提供一个有利条件。

柱子项，大小柱网和小柱网比大柱网，砼含量增加约20%和58%，钢筋含量增加约24%和72%。这个增加比较好理解，大柱网效率高，同样停车指标情况下，可以用较少的柱子满足要求。

柱墩子项，柱墩受柱子项制约。大小柱网和小柱网比大柱网，砼含量增加约12%和44%，钢筋含量节省约11%和26%。这时候出现一个比较有意思现象，砼指标与钢筋指标趋势是反向的，砼指标呈现增长趋势，而钢筋指标呈现下降趋势。这个跟前面板、梁、柱等项两者指标趋势一致完全不一样。对于出现这种情况其实也较好理解，砼指标方面，大小柱网和小柱网比大柱网柱子要多，而柱墩直接跟随柱子，砼含量自然会增加。钢筋指标方面，大柱网柱墩荷载大，需要承载两根桩的反力，钢筋直径和间距及长度都加大，大小柱网和小柱网虽然柱墩数量整体比大柱网要多，但柱墩截面尺寸小，只需要承载一根桩的反力，钢筋直径和间距及长度都偏小，整体下来含量反而要少。小柱网有成本优势[4]。

地板子项，大小柱网和小柱网比大柱网，砼含量节省约11%和14%，钢筋含量节省约1%和4%。这个增加比较好理解，地板厚度三者一致，地板与柱墩有相连，在同样面积情况下柱墩越多自然地板面积越少，则含量指标也越低。小柱网有成本优势。

桩一项：大小柱网比大柱网，桩长度分别节省约33%，小柱网与大柱网桩长度一致。这时候我们发现，与前面车库项的结论不一样，反而是大小柱网有成本优势。

这个差异比较好理解，大柱网一柱两桩，小柱网虽然一柱一桩，但柱子数量多一倍，最后两者桩长一样。而大小柱网一柱一桩，虽然柱子数量比大柱网要多，但因桩的长度远远大于柱的长度，最后桩总长度反而比大柱网要短一些。

土方一项：最后，我们看一下土方项，土方量与面积和层高有直接关系，三种柱网存在差异，但差异不明显。

最后我们把车库、桩、土方三项指标进行汇总分析，详见图2所示。

图2 汇总单方造价

汇总数据显示，大小柱网具有明显的成本优势，分别比大柱网节约25%、小柱网节约8%。

项目地下室柱网落地方案，最终选取大小柱网进行设计是最为经济合理。

5 项目设计总结

通过上面案例的分析我们发现，柱网形式直接影响板、梁、柱、基础的形式和地下室的面积。决定采取何种柱网形式受规划条件、地质情况、车位销售情况、当地验收情况等多因素影响，这里即由外部因素、也有内部因素。反而层高影响显得不是那么明显，只有土方价格高的城市，需要注意层高。

地下室柱网的选择应根据项目的实际情况分析而定，因地质情况的不同和差异，带来的最终结果也不一致。方法不能一成不变，如能在正式设计前进行多方案的比选，就能找到适合项目的合理方案[5]。

6 结束语

行业已经进入深度竞争阶段，对设计的要求，尤其是对地产设计管理人员的要求也越多、越高、越广。设计图纸是结果，但成本设计意识需要贯穿到整个设计管理的具体过程中。以上是结合笔者真实管理实际案例的些许浅显经验分享，如有不妥之处，敬请各位专家和同行给予矫正和指导。