房地产企业税务管理的创新路径分析

作者简介：董晔，（1976.2-），男，汉族，祖籍浙江嘉兴，1999年毕业于上海大学经济管理学院会计专业，本科学历，经济学学士，中级会计师、中级统计师、国际注册内部审计师（CIA）、税务管理。

摘要：房地产企业是我国现代化建设以及经济发展的重要支柱产业，也是我国各个省份的主要税源企业。目前我国已经进入了经济发展改革的深化阶段，因此我国政府对房地产行业管控日益严格。房地产企业在实际经营管理过程中所涉及到的税务种类较多、涉税风险较高，我国房地产企业一直都是税务管理部门稽查重点。优化房地产企业的税务管理工作，能有效的降低企业纳税成本，进而提高企业的核心竞争力，促进产能优化。本文主要根据目前房地产企业税务管理的问题来提出房地产企业税务管理的创新建议，促进房地产企业在激烈的市场竞争中实现发展，为我国的经济建设以及现代化发展提供助力。

关键词：房地产企业;税务管理;创新路径

引言：房地产企业税务管理是我国税务管理工作的重点，尤其是我国近年来逐渐创新和落实新型的税务政策之后，房地产企业税务管理工作面对的问题越来越多。提高房地产企业税务管理工作的质量和效率能有效的提高房地产企业的核心竞争力，同时能保证房地产企业贴合我国国家政策，为国家发展和进步奠定基础。对于企业税务工作者，应该强化自身的专业知识掌握，及时发现房地产企业中的税务管理工作存在的不足，帮助房地产业降低出现税务风险的现象。

1房地产企业税务管理概述

在我国全面对税务政策进行不断修正以及调整的背景下，房地产行业由于本身的企业特点以及涉税种类较多、金额较大而备受关注。而随着金税四期的正式上线，企业信息更加透明，税务监控更加全面，这意味着企业面临的税务稽查风险越来越大。房地产企业税务管理工作的主要重点就是摒弃传统的税务管理模式，全面重视增值税在企业中的应用效果以及如何在企业内部落实企业自查自纠、增值税发票管理以及新型税务政策的风险规避等系列问题。房地产企业税务管理在企业经营发展过程中除了能促进房地产企业的产能优化之外，还能降低企业经营管理所需成本，帮助企业实现经济效益和社会效益的目标，最终使企业能够在市场中获得一席之地。房地产企业的税务管理可以由财务部门的专职岗位、或专设的涉税事务管理部门等进行把关，为行文方便，以下暂称其为税务管理部门，房地产企业的税务管理部门主要有税务管理工作者构成，税务管理工作者能够结合自己对国家相关政策的认知来帮助企业进行科学决策，有效的鉴别各种方案的税务风险，从而提高企业面对税务风险的能力。进而有效的帮助企业将资金以及资源投入到高产能以及经济效益较好的项目中，实现科学合理的优质决策。还有就是税务管理工作还能有效的提高房地产企业内部的财务管理工作水平和质量。因为税务管理工作是建立在精确的财务信息以及数据信息中的，所以房地产企业应该建立健全相关制度来保证税务管理工作的良好展开。同时应该降低企业经营管理过程中可能出现的财务以及会计管理风险。这就要求税务管理人员除了应该具备优秀的税务风险意识以及统筹规划意识之外，还应该具备良好的财务管理意识，有效的提高管理会计水平。

2房地产企业税务管理问题

2.1税务管理人才短缺知识匮乏

房地产企业中的税务管理人才是房地产企业落实税务管理的主体，因此税务管理人才的专业素质和能力会直接影响房地产企业的税务管理质量。在金税四期相关政策全面推行之后，由于房地产企业涉及到的税种较多、金额较大，对企业的税务稽查重点相对较多，在落实金税四期之后，在应交税收方面的计算方法和税收相关政策把握以及税务风险点等方面更加复杂，对房地产中的税务管理人才提出了较大的挑战。税务管理人才知识匮乏是目前房地产企业在经营管理过程中不能良好应对税务改制以及税务风险的主要原因。同时在房地产企业税务管理工作中还存在着税务管理人才结构失衡、税务管理人才数量较低和税务管理人才工作积极性主动性下降等现象。这些现象的出现都会影响到企业的税务管理工作质量和水平，进而降低房地产应对税务风险的能力。

2.2税务内控制度不健全

现阶段，我国的房地产行业中大多数企业内部税务管理制度不健全不完善，不能充分体现房地产企业经营规则，对房地产企业提高经营管理质量不能起到积极的促进作用。且在房地产企业税务管理工作中普遍存在对税务管理工作重视程度不高，危机驱动意识不强。目前房地产企业的内控制度建立的主要重点都是房地产项目的经济活动以及企业本身的投融资活动，因此对税务内控制度的建立不重视，或者虽建立了有关制度，但在实际的运作中往往会更追求速度、进度等而使制度形同虚设，最终会导致企业面对的税务风险增加，对企业的健康经营发展造成消极的影响。房地产企业相关部门在签订合同之前，往往会有企业内部的法务部门对合同进行审核，避免法律风险。但是缺少了财务评判以及风险预估的流程，这就导致后续在实际开发的过程中可能会出现合同执行问题，严重的可能会出现违规现象。比如说在签订合同时双方没有考虑增值税的税率变化对具体施工成本的影响，比如说材料使用以及工程施工成本。具体施工成本中的纳税成本除了实际税款成本以外，还包括税务管理服务以及處罚的成本。但是房地产企业的管理层由于自身素质以及其他原因往往会更加主动的追求降低实体缴纳税款的目标，这种行为的出现虽然能够在一定程度上降低实体税款的缴纳，但是却会增加其他税收成本，比如说由于缓交导致的税务滞纳金等成本。即使企业能够接受这种处罚，但是对于企业发展来说，这种行为可能会造成企业信用等级降低，影响良好形象的建立，进而造成较大的价值损失。

2.3税务沟通不充分

随着我国税务政策以及税务体系的不断创新发展，税务政策在实行过程中不断的涌现出新补丁和解读。如果房地产企业忽视政策补丁，可能就会造成房地产企业税务风险的出现，因此需要房地产企业及时收集并且更新更新企业中的纳税政策信息，需要和税务机关来保持联系沟通，通过这种方式保持征纳双方信息的对称。但是由于企业中的税务管理人员在实际工作中缺乏专业的知识，所以在对税务机关工作人员对政策的解读以及解释的理解会出现一定的差异。同时由于房地产企业所涉及到的税种种类比较多、金额比较大，受到个别税种以及地域性之间的差异影响较大，可能会激化征纳双方的矛盾，最终会导致企业的经济效益或者是社会形象受到损失。

3房地产企业税务管理的创新路径

3.1重视税务管理工作

要想充分提高税务管理工作的质量和水平，房地产企业中的管理人员应该充分重视税务管理工作，通过这种方式来为税务管理工作的良好落实奠定坚实的基础。房地产企业中的税务管理部门应该积极举办税务管理知识认知相关活动。比如说对内组织相关人员举办讲座或者是知识问答等活动，对外鼓励员工参与税务机关或税务师事务所的培训活动和有关互动，这样既能显著提高员工参与活动的积极性，同时能够将税务管理内涵渗透在平时的工作中，通过这种方式来提高员工对税务管理基础知识的认知。在实际开展活动的过程中，税务管理部门能够将不重视税务管理重要性最终导致企业行为处罚法律或者是相关规定的实例进行展示，通过这种实例帮助企业管理层认知到企业税务风险的危害，进而能有效提高企业管理层对税务管理工作重要性的认知。除此之外，房地产企业的税务管理部门还应该充分提高日常工作的质量和效率。比如说税务管理部门可以结合我国的信息技术以及网络技術来构建良好的内部工作信息平台，在平台中能够实现实时报告以及内部财务信息的整合，通过平台的使用将工作标准化和具体化，进而有效的规避企业的税务风险。这样也能帮助房地产企业管理层切实认知到税务管理工作的重要性。例如企业中的税务管理部门通过整理财务信息来对公司的业务进行拓展和创新，提高企业的资金使用效率，进而提高产能，促进房地产企业良好发展和进步。

3.2制定税务管理制度

目前房地产企业税务管理工作中的重点问题就是缺乏良好的税务管理制度以及与税务管理制度配套的制度体系，这就导致实际税务管理问题在落实的过程中可能会出现措施落实不到位或者是没有相关制度作为基础，对税务管理工作的重视程度下降的现象。因此房地产企业应该建立健全税务管理制度以及相关的内部控制制度体系。在实际建立健全税务管理制度以及内控制度体系的过程中，相关工作人员能够从以下角度进行入手。

首先就是要制定房地产企业内部的税务管理标准化流程，为各种税务管理工作的顺利开展提供支持，保证税务管理工作能够在房地产企业内部发挥更好的效果。比如说在实际建立相关制度的过程中，应该将税务管理工作渗透在企业工作的各个环节，对于业务工作中可能出现的涉税内容，税务管理工作人员应该加入税务风险审核以及税务信息调查的工作，在经过相关调查之后，将可能涉及到税务信息的工作进行申报和审批，在审批之后将相关工作中的涉税内容进行重新检查，按照相关工作标准对相关工作进行修正，再次经过审核之后推动该项工作的落实。这样能降低税务工作中出现税务风险的几率，从而保证房地产企业向好向上发展。除此之外，还应该建立权责明确的制度，这样既能有效的提高房地产企业的经营管理质量，同时还能有效落实追责制度，优化企业内部的经营管理成本。在监管制度落实的过程中，为了有效的保证监管部门能够发挥监管作用，应该建立监管部门直接向企业董事会进行负责，这样在实际监管的过程中才能有效发挥监管作用，对于企业中存在的涉税风险进行及时的拔除，从而保证企业的全面发展和进步。最后就是应该建立内控制度，提高企业的内控水平，企业内控制度能够从企业内部的财务管理、税务管理、业务管理或者是业财融合角度入手。

3.3强化纳税风险管理、降低纳税成本

强化企业的纳税风险管理能有效的帮助企业降低税务成本，进而优化资金使用效率，提高企业的内部资产优势。强化纳税风险管理能从以下几点入手。第一就是企业中的税务管理部门应该对企业各种业务的涉税活动开展监督，对已经出现过的税务风险进行等级轻重的划分，结合涉税风险出现的几率以及造成的损失建立良好的应对措施。这样一旦企业在日常工作中出现了税务风险，税务管理部门能及时对风险进行处理，进而提高企业的风险处理能力，降低风险出现对企业经营发展造成的损失。第二就是建立动态的预警机制，因为国家现阶段所提出的税务政策是在不断变化的，同时企业在不同的发展阶段面对的风险明显是不同的。企业中的税务管理部门不能将所有可能会出现的税务风险进行良好的预测和控制。因此应该结合企业中的档案数据信息工作对之前出现过的税务风险进行总结，将风险出现之前的财务特征以及工作特征进行梳理，这样能有效的提高房地产企业的税务风险控制能力。税务管理部门应该对税务风险中的预警点进行及时的关注，最终进行实时监控，并且采取相关的对应措施。通过这种方式来有效的提高房地产企业的税务风险抵抗能力。第三就是针对房地产经营发展过程中出现的重大投融资活动或者是专门项目进行专项管理。比如说在房地产企业开始投标城中村、拆迁房、公租房等项目时，就能采用专项税务管理模式。因为一旦涉及到这种项目时，企业所涉及到的税务内容明显变多，如果在工程中享受政府的福利政策，避免税务风险，需要专项小组的工作，其投融资活动以及后续中的税务管理活动能有效的提高企业的税务管理水平，进而促进企业的发展。最后是充分利用网络信息共享平台，横向比较有关信息，为企业的纳税风险管理提供借鉴。比如及时了解并充分利用税务机关的相关税收优惠政策，及时了解和掌握行业的税负情况，为节税提供必要的数据支持等。

3.4会计管理与税务管理相结合

房地产企业中的会计核算应该按照国家规定的会计相关工作规范、会计准则以及会计制度合理设置核算的项目，特别是增值税二级项目以及下属的核算专栏。需要注意的是采取一般计税方式会导致房地产企业不能享受简单计税的税收优惠。在税务管理筹划和税务核算出现冲突时，相关工作人员应该及时保证税务筹划方案在遵守国家法律的基础上满足会计法规的相关要求，协调两者之间的矛盾，适度调整税务筹划方案来保证方案能够在之后的工作中顺利落实。会计管理以及税务管理两者本就是相辅相成、相互促进不可分割的。税务管理的根本目标是降低税务成本以及企业面对的税务风险，因此税务管理人员应该充分了解财务状况，这样才能制定出满足企业发展规划和真实状况的税务管理方案、制度以及措施。而完善会计核算方法和企业中的财务基础建设，是税务管理工作中落实税务调查以及信息收集的基础。

3.5加強发票管理、税务档案管理

无论是房地产企业中的税务管理还是房地产企业中的财务管理，发票管理都是不可或缺的重要工作环节。而税务档案管理工作能够为税务管理工作提供一定的数据以及经验，对税务风险防范以及相关制度的建立能起到积极的促进作用。因此在房地产企业经营管理过程中，应该按照相关法律合法合规的取得增值税专用发票，用作对进项税额的抵扣。同时在落实这一步工作的过程中，不能使用虚开发票或者是他人代开的发票，避免出现税务风险。房地产企业在实际工作中应该考虑成本效益原则，不能因为追求增值税专用发票而放弃房地产老项目中存在的简易计税优惠政策。房地产企业应该加强对工程施工单位以及材料的供应商管理，在签订合同之前应该使用多渠道的方式对合同内容进行比对，这样能显著提高税务管理工作的质量。在签订合同时，工作人员应该重视加强材料的核销制度，杜绝虚增抵扣。最后就是税务管理人员在对税务档案进行管理时应该注意的是，税务档案不仅仅包括税务政策、政策解决、发票、合同、财务凭证以及税务文书等内容，而是应该包括国家对于税务档案的分类标准以及动态变化，定期整理以及归档涉税档案，使用专人进行管理。

4结束语

总而言之，现阶段房地产企业税务管理工作中面对的问题主要有税务人才专业素质较低、企业内控制度不健全以及税务沟通难度较大。为了解决这些问题，房地产企业应该重视税务管理工作、制定税务管理制度、强化纳税风险管理以及降低纳税成本、会计管理和税务管理结合、加强发票管理和税务档案管理，通过这些措施的落实降低房地产企业经营管理过程中面对的税务风险，最终有效的提高企业核心竞争力，促进企业全面发展和进步。

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