以工业上楼优化城市产业发展空间的思考与建议

王晓羚

工业上楼是以多层及高层厂房为载体，实现生产空间高密度组织及工业用地高强度开发的空间模式，是都市工业发展的重要载体形式。推动工业上楼可以实现产业空间供给方式从“供地”向“供楼”转变，有利于形成微型产业集群、促进产业转型升级、实现城市精细化管理，对于提高工业用地集约利用水平，全面增强现代产业支撑等中心城区核心功能具有重要意义。为探索成都推动工业上什么样的楼，如何推动工业上楼等问题，本研究在总结国内外推动工业上楼基本类型和典型做法的基础上，结合成都中心城区发展实际，提出推进工业上楼的思考与建议。

国内外工业上楼的基本類型

自20世纪50年代以来，先发国家和地区为解决城市土地资源紧缺问题开始对推动工业上楼进行了探索，基本形成工业大厦、堆叠式厂房、工业综合体三种类型。在产业门类、产业空间等方面存在一定的共性：一是以24米以上高层厂房为主，用地容积率较高；二是楼板荷载、建筑层高、生产辅助设施等设计适应生产需要；三是上楼产业一般为轻型产业，能耗低、污染轻，生产工业流程相对简单，需要的室内空间尺度较小，内部物流与管线较少。

工业大厦——香港实践

20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药、电子等轻型产业为主，例如新梅怡广场，高达24层。工业大厦地块容积率高，通常可达3.0以上，建筑通常在50米以上，以研发和轻型生产为主。工业大厦优势在于产业集聚度高，可塑造园区地标形象，但由于楼层较多，使物流组织难度增大，楼板荷载、柱跨间距等限制对生产有较大影响，因而产业适配性差，仅适用于中小规模的高端制造及研发试验、设计等产业环节。

堆叠式厂房——新加坡实践

20世纪80年代，由于产业相对偏重，新加坡主要发展堆叠式厂房，如现代化工业基地裕廊工业区，大量采用了堆叠式厂房提升产业集聚度。堆叠式厂房建筑高度为24米以下，4-9层厂房，以三层为一个单元向上堆叠，将地块容积率提高至2.0以上。堆叠式厂房配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施，可实现中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能。堆叠式厂房优势在于符合相关规范，平面排布更集中，物流组织灵活，对生产限制小，产业适配性强，大部分生产可上楼。但因容积率不高，产业集聚度低于工业大厦。

工业综合体——珠三角实践

珠三角地区产业配套完善，但土地资源紧张，企业上楼意愿强烈，深圳、东莞等地纷纷探索融合工业大厦与堆叠式厂房的工业综合体模式，如东莞松湖智谷（生产区）。工业综合体整体采用楼宇外观建设，容积率约2.2，通常为24-50米，围合式布置研发或高端制造生产用房，中央设置公共配套轴带，提供食堂、咖啡厅、嵌入式幼托、健身房等功能，注重各种生产要素的集聚，塑造产业生态。工业综合体优势在于产业集聚度良好，有一定形象展示功能。因物流可利用室外吊装平台解决，对生产限制相对较小，有较好产业适配性，适用于兼顾产研功能与形象展示的场景。

先发地区推动工业上楼的主要做法

2019年，深圳宝安区率先在全国范围内出台《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，随后青岛、东莞、佛山等地纷纷出台相关政策，在产业导向、开发运营投资主体、开发建设基本要求、自持比例及分割转让等方面做了具体规定。

明确工业楼宇建筑设计标准

深圳、东莞等地对“工业上楼”项目具体建筑高度（层数）、标准层面积、层高、承重、柱间距、货梯设置、物流系统、卸货平台、平面布局等都做了明确要求。如深圳要求工业楼宇楼层高层荷载不低于650公斤/平方米、每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯，而全至科技创新园科创大厦楼层整体荷载达750公斤/平方米，每个生产单元配备了2台载重3吨及4台载重2吨大型货梯。

明确可上楼产业准入条件

深圳、东莞等地均明确了鼓励工业上楼产业、有条件上楼产业和不建议上楼产业。如深圳重点鼓励新一代通信设备、超高清视频显示、智能终端、新材料、高端医疗器械、安全节能环保、精密仪器、生物医药、现代时尚等产业上楼，不建议农副食品加工业、家具制造业、化学纤维制造业、橡胶和塑料制品业、食品制造业、汽车制造业等产业上楼。东莞规定造纸和纸制品业，文教、工美、体育和娱乐用品，纺织业等为有条件上楼产业。

明确工业楼宇开发标准

深圳、东莞均将投资强度、税收效益等经济指标作为政府部门考核园区开发主体、园区开发主体考核入驻企业的标准。如东莞寮步镇政府与园区开发主体、园区开发主体与入驻企业均需签订投资协议，园区开发主体投资强度不低于600万元/亩、年税收贡献不低于100万元/亩；入驻企业需自进驻后年平均交税不低于1000元/平方米，计量指标精细到元/平方米。

明确工业楼宇经营方式

深圳制定的工业楼宇转让管理办法，对企业自建工业楼宇转让建筑面积、转让类型等方面进行了明确规定；东莞产业转型升级基地工业厂房满足建筑面积与总建筑面积比小于80%、基本单元面积不低于300平方米等条件，允许产权分割，并采取“先租赁后出让”的方式，对拟上市企业、国家高新技术企业总部以及其他类型企业分类实施。青岛规定开发商必须自持总建筑面积的30%以上，其中配套设施面积必须全部自持，自持部分只能自用或出租，允许整体转让，不得分割转让。

成都市推动工业上楼的思考与建议

成都市委市政府做出了“三个做优做强”重大部署，要求中心城区推动城市有机更新、产业转型升级，全面增强高端要素运筹、现代产业支撑等核心功能，有序疏解非核心功能，加快实现由中心聚集向辐射带动转变。发展都市工业，作为中心城区克服产业“空心化”，做优做强核心功能的重要举措，面临着存量土地逐漸减少、建设指标紧缺、土地成本不断攀升的局面。推动中心城区工业上楼，可以实现存量产业用地提容增效，促进产业高端和高端产业聚集，塑造城市地标形象，是实现城市精明增长的重要探索。

分区域探索上楼模式

根据工业大厦易集聚高端企业、凸显地标形象，堆叠式厂房适配中大型生产，工业综合体利于中小企业孵化的特征，按照中心城区、城市新区、郊区新城核心功能差异化导向，结合具体产业和项目需求具体分析确定建设不同的建筑模式，在不同区域布局堆叠式厂房以满足生产需求，布局工业综合体和工业大厦以满足研发和形象展示需求。

明确上楼产业类别

围绕全市“支柱+新兴+未来”的制造业体系，明确鼓励工业上楼产业、有条件上楼产业和不建议上楼产业类别，并制定完善的评估体系，鼓励轻型生产与高端制造产业优先上楼，匹配城市未来重点产业布局，优化产业结构。鼓励投融资机构、研发机构、服务机构等入驻，助力企业发展。

出台工业楼宇开发管理办法

重点导控建筑空间是否适于生产，对土地开发面积、容积率、建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施、配套服务设施等建设标准做出详细规定，保障空间的生产适宜性。明确工业楼宇的主导产业，设定工业楼宇开发项目准入资格、企业入驻资格等要求，进一步优化工业楼宇、标准厂房产权分割条件及流程。

推动工业楼宇试点示范

以存量楼宇功能改造和新城高端楼宇规划建设为抓手，大力实施楼宇增量、载体提质和“腾笼引凤”工程，鼓励建设高层工业楼宇，着力推广“工业上楼”模式。制定工业楼宇认定标准，动态认定一批工业楼宇，给予一定的政策优惠。

创新工业用地管理办法

牢牢守住工业用地底线，划定工业用地区块线，在容积率、地下空间的开发利用率等方面给予部分弹性指标，保障工业发展空间。对工业用地实施精细化管理，加大全市低效闲置工业用地的盘活力度，鼓励对边角地、夹心地等分散低效的工业用地进行整合利用，开发工业楼宇项目。