保障性住房财务风险识别评价研究

尹琦东

摘要：住房问题是非常重要的民生问题。保障性住房对于解决住房问题有着非常重要的作用。文章通过对A公司承建大型LK住宅小区项目跟踪实地调研，立足建筑企业财务现状，对得到的数据进行分析，建立了风险评价模型，用具体的实证数据展开风险识别和评价，希望为确保保障性住房的建设提供支持。

关键词：保障性住房;财务风险;控制

保障性住房作为国家政府部门供给那些中低收入阶层家庭住户的拥有社会保障特性的可居住房，是国家制定的社会政策的核心构成部分。企业财务风险是企业经营过程中各类活动产生风险的货币表示。保障性住房项目中财务风险管控的目的就是要以最经济、最科学的方式尽可能避免施工过程中各类风险所导致的严重事故后果。

一、A公司保障房项目简介

A房地产开发有限公司在20世纪末成立，是根据相关的法律法规所成立的一个股份制的企业，该企业的资质良好，不仅拥有房屋建筑工程施工总承包及市政总承包二级资质等资格，还具有设计乙级资质等。为了整合各种资源，充分发挥资源优势，为了繁荣太原房地产市场，提高企业经济管理能力，增强企业的综合实力，集团于2010年8月在太原市成立了太原分公司。公司是根据市场的实际情况作为发展的方向的，并且也会根据国家投资热点以及地区的实际情况作为发展的方向，让地区的业务布局、结构更加科学，这样可以获得更加良好的经济效益。

A公司LK保障房项目概述。

该项目位于山西太原尖草坪区，总用地21.16公顷，总投资20.96亿元，容积率3.44，绿地率36%，建筑密度18.28%，总建筑面积50.4万平方米，其中经济适用房39.63万平方米/5672套，廉租房7.46万平方米/1492套。项目配建中学、商业、市政设施以及公园，拟安置住户7164户。

为缓解政府资金压力，响应国务院《关于投资体制改革的有关决定》，经政府常务会研究批准，本项目采用两种模式进行建设：北区1-6号楼总建筑面积12.96万平方米，采用商业贷款方式解决资金困扰，取得银行授信2亿元的贷款额度批复，财政资本金到位。其余工程总建筑面积33.78万平方米，总投资约18.96亿元，采用BT融资建设模式，经公开招标确定为A公司。BT模式，用中文来说就是“建设—移交”的项目，这样的模式一方面可以降低政府所承担的风险，另一方面对A公司的企业风险加大，而且这种风险因素很具有代表性，因此从理论和数据分析识别的风险以及评价建议都对以后山西省甚至全国的保障房建设具有指导借鉴意义，项目研究具有可行性。

二、A公司保障房项目各阶段财务风险指标体系

第一，选择风险评价指标。为了追求评价的准确性，本文选取的评价指标有债务偿还能力、盈利能力、经营能力、成长能力、现金流保障能力等方面。确定权重的方法是层级分析法。

第二，确定各指标权重。主要采用的方法是层次分析法。层级分析法在确定财务风险指标的权重上具有一定的科学性，这是确保财务风险评价结果准确性的保障。

A公司保障房项目各阶段财务风险评价模型：层次分析法是20世纪70年代诞生的。利用该方法确定指标群众的步骤有三个：一是把一个问题进行层层分解，形成多个因素，然后将这些因素进一步根据隶属关系进行分解，建立起目标层、准则层和指标层，构筑起一个逐步递进的层次节奏。二是将这些因素进行两两比较，确定相对重要的因素。三是根据各种因素的重要性进行层次排序。然后就可以得出相对于总的目标来说的指标权重。因为本文的研究主要是通过定性分析的方法对财务风险情况进行评价，所以层次分析法比较适合使用。

本文采用的是九分位法作为指标重要性比较值，构成的标准值表如表1所示。

通过专家调查法对个指标的相对重要性进行评价。所邀请的为业内财务人员和专家学者，最终形成个指标的权重值。

进一步计算便可以获得具体的大类评价指标评价值。

采用同样的方法，可以对每个财务指标进行权重计算。

第三，确定财务指标评价标准，并计算系数。

不同的财务指标的分值标准是不同的。根据房地产企业的特点，按照沃尔评分法，计算各财务分项评价指标的系数方法如下：

极大型指标系数= （如果实际值≥满意值，指标系数则为0;如果实际值不允许值，指标系数则为1）

极小型指标系数= （如果实际值≤不允许值，指标系数则为0;如果实际值不允许值，指标系数则为1）

稳定型指标系数=

（如果|实际值-满意值|≥|不允许值-满意值|，指标系数則为1）

区间型指标系数= （下限不允许值<实际值<下限值，上限值<实际值<上限不允许值）

每个单项财务风险指标的评分也可以按照每项指标的系数和权重之积计算得出。其公式为各项指标分数=各项指标系数*各项指标权重。

其计算公式是综合评价分数=∑各项指标分数系数*各项指标权重

第四，划分财务风险的层次和等级。

根据以上的综合评价分数结果，分别以招投标阶段、筹资阶段、建造阶段、移交阶段第一年的财务运行数据为例，构建A公司财务风险评价体系，进而对各阶段财务风险状况分析。具体情况如表2所示。

纵观以上数据结果可以得出，A房地产开发公司的财务风险总体控制得比较好。相比较而言，盈利能力和运营能力相对比较低，而且低于可接受值。但是因为这两项指标在风险控制综合权重中所占的比例相对比较小，所以对总体财务风险影响并不严重。在具体的日常管理中，需要管理者给予足够的重视，根据引发问题的原因制定措施，实现风险可控。

同理得出筹资阶段Y1为24分，Y2为12分，Y3为15分，Y4为5分，Y5为17分，综合分数73分，风险警情为中度风险预警。从数据反映情况可以看出，A房地产开发公司筹资阶段财务风险相对较高。筹资阶段不仅要考虑筹集足够资金，还要考虑不同筹资渠道下风险程度，制定合理的管理模式。表中A公司债务偿还能力显著升高，因为该项目筹资阶段所有资金全部来源于光大银行，筹资第一阶段贷款5个亿，直接造成公司负债急速增长，财务风险加大。

建造阶段Y1为14分，Y2为12分，Y3为16分，Y4为5分，Y5为20分，合计得分67分，风险等级评价为轻度风险预警。从数据反映情况我们可以推断A公司在建造阶段财务风险基本可控，没有太大问题。

移交阶段Y1为17分，Y2为12分，Y3为16分，Y4为4分，Y5为15分，合计得分64分，风险等级评价为轻度。纵观多年的数据，盈利能力和运营能力相对比较低，最主要原因是保障性住房项目类利润相对较小，所以得分值较高，财务风险比较大，但该两项指标占总体比例较小，影响不大。总而言之，A房地产开发公司总体财务风险控制较好，移交阶段财务风险控制平稳。截止到移交阶段，该保障性工程项目工程款支付已经达到95%，故项目对此公司财务风险造成影响很小，公司整体财务风险控制良好。

三、A公司各階段财务风险共性分析评价

从A公司各个阶段的财务风险综合评价指标来看，该公司风险控制做得比较好，不至于极端化，因此该公司建设的保障房项目具有一定代表性，从该项目出发研究的保障房开发工程项目财务风险的识别和应对也具有普遍的指导性和可操作性。

基于A公司在开发LK保障房项目的同时，还承建其他一些房地产项目工程，因此上述A公司各阶段财务风险数据以及分析的结果不只是针对LK保障房项目，故接下来本章节将从A公司各阶段所面临的财务风险的共同点进行了相关的分析研究，并且根据该企业目前的财务风险宏观普遍性进行研究，其他章节将从保障房项目个性方面进行特殊性的分析。共性原因主要分析如下。

首先，外部环境因素引发的财务风险。企业经营活动受所处的社会环境、政治环境及经济环境等众多的因素影响。外部环境的影响因素对于企业来说有时候属于不可抗力作用，对财务风险影响十分重要，严重的时候有可能直接诱发企业破产。对于房地产企业来说，近年来面临的外部环境可谓千变万化。国家、地方的房地产调控政策层出不穷，国民购买房产的形态千差万别，导致行业发展处于变化较大的外部环境中。

从经济发展环境对于A公司的财务风险影响来看，在经济新常态下，整个社会经济发展步入了低速增长时期，太原地区的经济发展也面临同样的问题。长期困扰太原地区经济发展的结构性问题、总量性问题使太原的区域经济发展在省会城市中表现并不十分突出。

从行业发展环境对于A公司的财务风险影响来看，A公司具有多年来从事房地产开发的经验，在长期的发展中具有良好的品牌效应，并且和当地政府保持了良好的关系，所以能够获得当地政府的发展支持，但是从市场竞争的角度来看，依然存在一些风险因素。一是公司当前的土地储备量不足，所以如果房地产市场进一步紧缩，土地价格如果上涨，公司发展就面临考验。二是当前公司的经济实力还不雄厚，不能将发展目标聚焦到太原的国内大型房地产企业相比，一旦出现这些房地产大企业垄断当地房地产市场的情况来看，土地资源、资金资源的获得难度都会加大，所以发展的风险也会加大。三是在太原房地产市场，向A公司这样规模的公司数量比较多，在资质水平、建筑设计能力等方面该公司没有绝对的优势，如果在激烈的行业竞争中A公司需要面临的压力还是比较大的。

其次，是公司内部管理中存在引发财务风险的因素，主要体现在以下几个方面。

第一，当前A公司对于财务风险的管理机制不健全。将企业发展的风险控制集中于外部风险，对于内部的组织架构、人员意识等方面存在的风险因素认识不足。如当前A公司将财务风险的控制职能仅仅集中在财务管理部门，对于项目建设、销售等部门而言，似乎他们并不关系财务风险的状况。即便是有所关注，也因为不够专业而无法提出有效的风险防范意见和建议，所以导致财务风险控制氛围不浓厚，力量单薄。因为没有专门的风险控制或者在财务风险控制机构，所以对于财务风险的分析、预警以及防范重视不足，一方面不善于发现苗头性问题，防微杜渐，另一方面，如果出现财务风险，迅速应对机制欠缺。迅速化解风险能力不够。

第二，财务管理的过程中存在管理不完善的地方，成为引发财务风险的漏洞。在筹资活动中，缺乏对一个时间段企业的负债状况进行全面的分析，对负债资本结构问题缺乏全面掌控，容易出现负债比例比较高的情况，成为财务风险的伏笔。同时，对于资金筹集计划的编制也比较随意，参考的依据就是短期的资金需求计划和预算，对于筹资结构和是否符合当前国家经济形势等研判不足，所以公司的筹资利息费用会出现比较高的情况，加大筹资成本，并且因为筹资结构缺乏评估，所以容易导致成本压力较大和筹资出现问题，引发资金短缺，导致财务风险。长期以来，A公司在发展的过程中对于财务管理人员队伍建设重视不够，所以他们的专业化管理能力不足，在编制筹资计划的时候往往无法与公司的整体战略发展计划相融合，所以出现过经营现金流为负数的情况，在当前房地产市场变数比较多的背景下，这又进一步加大了资金筹集的难度。筹资难度大、结构不合理以及方式单一等问题的多重叠加，加上银行贷款的偿还和预售房款的比例等指标国家控制得又比较严格，公司的资金链运转会出现问题，有时候会因为财务风险因素影响停工。

第三，从投资管理角度来看，A公司在投资过程中对于项目的调查分析不充分，所以项目开工后容易出现进度、资金等问题。在项目评估的过程中过于看到将来创造利润的诱惑，而对于存在的风险分析不够，项目可行性评估不到位，建设过程中容易出现追加资金的情况。一旦出现这种情况就会导致财务风险加大。与此同时，该公司在投资的过程中缺乏对于市场环境和国家宏观政策的分析和把握能力，容易出现土地价格较高的情况，导致项目建设成本加大，销售压力加大，使财务风险因素加大。

四、结论与建议

对于保障房建设的建筑企业来说，虽然市场是广阔的，但是在建设过程中会出现各种各样的亏损和质量问题，工程项目建设需要资金量大，资源需求量大，质量要求高，设计环节太多，会产生一系列问题，诸如多重利益关系交错复杂造成经济犯罪贪污腐败的现象，资金链的断裂，以及管理不善造成工期拖延，不能如期交工等等风险因素。因此，建筑企业的风险因素是更为复杂。有些企业自嘲：亏损却要承建保障房基本上等同于搞公益活动。

保障房建筑企业财务风险贯穿了企业经营活动的整个周期，面对这些风险，需要不同的社会主体全部参与进来，因此还可以从以下几个方面着手加以防范，建议一金融机构一定要鼓励信贷的发展，鼓励其扩大规模，并在必要的时候提供一定的帮助，例如在贷款期限方面，或是利率等方面。不断提高对国内的保障性住房建设的金融服务水平。建议二政府要切实将有关税务方面的优惠政策落到实处，要确保当前的保障性住房无论在建的过程还是买卖，还是经营等多个环节都得到政府的相关的支持。建议三建设此类特殊住房更加要提高相关的建设标准，并且严格按照标准以及相关的要求来建设。不仅要切切实实地提高住房的建设质量，还要切切实实地提高住房的居住品质，迎合国内人们的生活水平。

文章在论述中存在很大局限性，如从财务风险的角度对保障房建设项目进行研究，就财务风险概念采用广义的范畴，即企业生产经营活动中各类风险的集中表现，但是保障房项目建设周期长，涉及范围广，文章只是从几个方面进行识别和提出控制策略，遗漏很多方面的因素，需要今后进一步努力研究细化，不断去完善。再者，论文中提出的风险应对策略只具有一般共性特征，在实际建设项目中，会遇到很多特殊性的风险，需要企业不断变通策略去积极应对。本文抛砖引玉，希望社会各界人士集思广益，积极提出各种宝贵的意见和建议以及经验和教训，从而能使保障性住房开发项目建设更加顺畅，切实保护好中低收入者的住房权益。

参考文献：

[1]朱瑛.房地产开发项目前期阶段风险识别与评估分析管理研究[D].武汉：华中理工大学，2012.

[2]江水.对PPP模式下财务管理研究的几点思考[J].知识经济，2017（01）：58-59.

（作者单位：太原市城市建设管理中心）