香港鲜有烂尾楼的缘由

2022-05-30 23:22张光裕
文萃报·周五版 2022年35期
关键词:烂尾楼建筑商开发商

七月以来,烂尾楼风波、业主停贷抗议,让商品房预售制度成了舆论热点。人们讨论,预售制度到底出了什么问题?是否应该叫停预售制?

放眼全球的成熟市场,预售制是房产交易的标配,预售制本身没有原罪。关键在于,如何在预售制的框架下,预判哪些环节存在漏洞,提前做好规则设计。

在这方面,中国香港的做法可供参考。

预售制度下,防范烂尾楼的核心是管好预售金。香港在这方面的最大特点是,预售金监管主体不是银行,而是律师行。

在项目开启预售之前,香港的开发商都要先委托律师行,代表开发商处理预售的法律文件。交楼之前产生的所有预售金,无论是购房者自掏腰包的首付,还是银行发出的按揭贷款,都要打到这家律师行名下的专设账户内,律师行以保证金保存人的身份持有、监管。

与之相比,内地的预售金监管账户,是立在开发商名下的。所以内地开发商挪用预售金很方便,只要银行一时疏忽没有盯严,或者银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”,开发商就能把钱转走。

但在香港,要想违规支走预售金,需要律师行做出主动行为,把钱打给开发商。违规难度显然更大,违规证据很容易被固定。

在交楼之前,香港规则允许预售金被提前支取,用于施工。如何保證钱不会被滥用、挪用?当中有两个要点。

首先,如果开发商要支取预售金,首要目的必须是用于建筑施工,且是必须支付的款项。为了证明这一点,他们必须要得到独立第三方的认可人士(香港的一种建筑师职称,由香港政府屋宇署授予)签字。律师行核实后,也是直接将钱款打到建筑商账户,不过开发商的手。

另外,施工用款的支取规则是先干活,后付费。建筑商必须先完成一定比例的工程进度,再拿着证明材料,去申请相应的施工款。

这两条规则几乎堵死了预售金被滥用的可能。钱不经过开发商账户,他们要想作弊就只能找建筑商配合,但建筑商没有动力这么做。

先干活后付款的模式,也避免了预售金因任何“估算失误”被超额支走。

香港经验展现了在合理的规则设计下,是能够做到既提前使用预售金,又控制好烂尾风险的,不需要把钱堵在监管账户里。

(摘自《财经》 张光裕/文)

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