房地产企业融资成本和风险控制措施分析

[ 摘要 ]在市场经济背景下，房地产企业为了确保企业资金链安全、健康、高效，进行融资活动是必不可少的，但融资同样也会带来一定的风险。本文以当前房地产企业融资情况的概述作为切入点，介绍房地产融资过程当中存在的主要风险及诱发因素，并从拓宽融资渠道、研究宏观政策、强化监督管理、完善预警机制、规范市场环境以及确定融资规模等方面提出相关的风险规避措施与策略。

[ 关键词 ]房地产企业;融资成本;风险控制

中图分类号：F27

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.06.019

一般来说，融资指的是企业对资金进行有效融通，使企业内部涉及的资金供求实现平衡转化的过程，是企业发展的重要动力和源泉。相关财务管理人员应当针对企业融资流程进行进一步分析和研究，并根据企业融资现状提出可行的风险防范措施，使融资更加规范有序、企业经营发展水平不断提高。

1    当前房地产企业融资情况概述

由于房地产行业投资项目周期长，过程较为繁冗复杂，因此如何强化企业的资金控制工作，有效避免企业资金链问题已成为当前企业财务管理人员的重点研究对象。现阶段房地产企业常用的融资手段共有以下几种：首先是股权合作融资模式，企业可通过股权合作的模式对土地使用权进行有效收取，进一步降低用地成本，减少负债比率，使企业融资成本得以有效控制;其次是海外发债模式，一些房地产企业可通过国外融资渠道进行资金筹划，避免卷入到国内市场竞争当中[1];最后是银行借贷融资模式，这一模式资金较为稳定，但借贷限制较为多样，融资额度较为有限，适用于实力较为雄厚的房地产企业。

2    房地产融资过程当中主要存在的风险及成本控制问题

2.1  常见的融资风险类型

2.1.1  政策风险

政策风险是当前房地产企业进行融资活动过程当中最为常见的一类风险模式。由于房地产行业的发展关乎国计民生，因此行政机关对该行业的关注也较为密切，一旦发现行业风险会立即采取措施进行针对性处理，并且结合房地产市场对相关政策和规定进行调节。部分房地产企业没有意识到政策变动会对企业经营状况带来影响，其经营思路以及经营范围也没有根据政策的变动进行有效调整，导致经营流程产生漏洞，影响企业的长效化发展。

2.1.2  市场风险

当前的房地产市场是随着供求关系的改变而不断变化着的，但一些房地产企业对市场的调研和走访工作存在不足，对市场变化带来的风险没有足够的准备和预知，导致其经营工作受到严重影响，融资风险不断加大。

2.1.3  经营风险

企业在经营发展过程当中，可能会采取不同的经营策略以及经营措施，这些措施不仅会对企业的风格和潜力形成一定的影响，还会导致企业的发展路线发生变化。一些企业管理人员与决策人员对企业经营策略的选定和把控存在一定问题，经营模式的变动也并不灵活，难以针对当前企业发展需求进行有效适应，对提升企业市场竞争力、进一步规避风险产生一定的负面影响。

2.1.4  资金风险

由于房地产行业对资金的需求较为显著，因此确保融资流程的健康稳定对提升企业发展效率、减少企业财务风险具有重要意义。一些房地产企业财务人员专业素质与业务能力存在缺陷，对财务风险的预测和管控存在不足，一些房地产企业的财务管理工作存在形式主义现象，违规违法行为屡屡出现，同样制约了企业融资活动的全面发展。

2.2  成本控制欠缺

2.2.1  融资渠道较为单一

在现阶段的房地产企业融资工作当中，由于企业融资需求、融资能力等因素的影响，部分企业的融资渠道较为单一，银行信贷融资占据了融资总额的较大比重。一些管理人員已认识到这一问题，但受到市场环境、股权控制等条件的制约，股权合作、海外发债等其他融资模式的应用较为有限，一方面影响了融资额度的提升，另一方面对降低融资成本，控制融资风险也形成了一定阻碍[2]。

2.2.2  预期管控存在不足

虽然企业在正式进行融资活动之前，往往需要针对市场环境、项目情况等方面进行综合分析，进而明确本企业的融资目标。但由于整个行业仍在动态发展过程当中，各方面存在的不可控因素较为多元，给融资目标以及预期管控工作也带来了挑战。

3    实现融资成本和风险控制的措施

3.1  进一步拓宽融资渠道

要实现房地产企业融资成本的有效管理以及融资风险的进一步控制，首先就要针对企业的融资渠道进行有效拓展。在传统房地产行业的经营发展过程当中，一些管理人员为了加快融资速度，往往选择单一的融资方式，不仅使融资成本的管控难度不断提升，也使融资风险进一步加大，影响了房地产企业的融资效果。因此，如何降低融资过程对商业银行的依赖性，增加融资来源已成为企业发展的重要影响因素。房地产企业可根据本企业的实际情况对融资渠道以及融资方式进行有效选择，使融资风险得到有效管控。例如对发展规模较为有限的中小型房地产企业来说，地方行政部门的扶持和帮助是极为重要的，企业管理人员和决策者应当针对地方财政相关内容进行研判，进而使融资目标得以实现。例如，重庆市政府办公厅发布了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，针对房地产企业的融资给予了有效帮助和支持，吸纳地方政府部门的扶持已成为中小型房地产企业融资以及资金筹划的主要渠道之一。而针对大型房地产企业来说，结合项目发展和市场环境现状对融资策略进行进一步调整，有效拓展融资渠道同样成为财务管理人员重要的研究目标。管理人员应针对当前企业发展现状、企业内部项目实际情况以及各类融资渠道和融资手段带来的风险进行全方位综合考量，这样才能制订出更加适合房地产企业发展现状，确保融资目标有效实现的企业融资方案，使房地产企业资金筹划目标得以进一步实现，企业资金链条更加健康安全，为房地产企业的发展提供更加有效的推动和帮助。另外，针对融资成本的控制工作，相关房地产企业的财务管理人员同样应当予以重视，管理人员应针对各个渠道当中所产生的融资成本进行全面梳理与核算，一方面使融资资金的利用率得到有效提升，另一方面也有助于企业决策者对融资渠道进行更加全面客观的分析和选择，最终实现融资成本的有效控制。

3.2  深入研究相关金融政策

由于市场环境以及企业发展状态等方面因素的影响，各地行政部门对房地产企业的关注较多，为了进一步强化房地产企业发展的规范性与标准性，杜绝企业发展过程当中产生的各类财务风险以及财务隐患，行政部门有针对性地推出相关金融政策对房地产市场的发展方向以及发展状况进行有效调节，这样才能使市场发展更加有序，融资渠道更加科学[3]。因此，相关金融政策的变动会给房地产企业的融资环境以及融资成本带来较为显著的冲击和影响。例如，住建部与人民银行在2020年召开了重点房地产企业座谈会，针对房地产企业资金管理以及融资工作提出了“三条红线”，使房地产市场整体增速放缓，融资难度不断增加。企业财务管理人员以及方向决策者应当针对行政部门发布的相关政策内容进行综合分析与深入研究，充分探讨其对于房地产企业经营、融资以及发展工作产生的各项影响，并及时有效地采取措施对企业经营管理方向进行有效调整，使融资活动带来的各类风险与隐患得以有效规避，房地产企业得以实现全面健康发展。

3.3  加强财务管理与监督

在房地产融资风险控制工作当中，有效的财务管理和监督工作对提升融资效能、确保资金安全、减少融资风险具有重要作用。在当前复杂的经济环境与市场发展状况当中，影响企业融资效果的因素十分复杂，因此全面细化财务管理工作，提升财务管理的可靠性与可行性是当前房地产企业发展的首要任务，具体可针对以下几方面入手。首先需要对融资规划进行分析，由于企业不同经营发展阶段所需的资金额度各不相同，因此在企业进行资金筹划工作之前，需要针对企业发展状况、行业现状以及市场规模等方面进行全面分析，进而使融资规划更具可行性，避免融资不足造成的资金链问题或融资过度使企业背负的各类财务风险。其次，企业还应当针对财务管理团队进行进一步建设。在部分房地产企业经营发展的过程当中，由于其财务管理工作人员的专业素质以及业务能力难以符合当前市场发展需求，因此决策者应当针对本企业当前的财务管理人员进行培训与考核，针对其融资能力、管理能力以及监督能力进行全面培养，并定期进行考核，对考核结果较为优秀的财务管理人员进行奖励和表彰，对考核结果存在问题的人员按照规定进行处理，使财务管理人员的各项素质和能力都能够满足当前房地产企业发展和进步的相关需要[4]。最后，针对项目投资规划进行全面审核。由于投资工作存在一定程度上的风险，因此提高对项目投资方案的审核力度，有效避免盲目投资带来的财务风险和隐患对提升财务监督管理水平、杜绝融资风险、控制融资成本具有重要意义。决策者应当将目光放远，减少对短期利益的追逐，使房地产企业投融资项目更加适应该行业周期长、见效慢的特性，确保融资工作的高质量开展。

3.4  完善企业风险预警机制

实现融资风险的有效预警，将风险掐灭在摇篮当中是降低财务风险损失、提高融资能效的重要手段。房地产企业决策者应当明确建设风险预警机制的重要作用，针对企业融资过程当中可能会出现的各种意外事件和现象进行有效分析和研判，对融资风险趋势进行有效预测，进而使风险规避和反应工作得到进一步加强。首先，房地产企业决策者应当建立起独立客观的风险预测部门，针对企业内部资金流动情况进行实时监控，并针对经营过程当中各个项目所产生的资金需求进行评估，使资金使用更加有序规范，避免出现资金风险。此外，为充分提升房地产企业的市场竞争力，进一步降低企业融资风险，决策者还应当建立起一套完善有效的融资风险评估体系，使决策者与财务人员能够根据资金流转情况以及企业盈利能力对融资风险进行分析和全面管控，为促进企业全面发展奠定良好基础。

随着信息化技术以及大数据技术的不断发展，其在金融市场当中的应用也得以不断普及。企业财务管理人员应联合技术人员开发出一套功能较为齐全，适合本企业实际发展现状的信息化风险预警系统，一方面能够使财务管理人员实现信息的实时沟通与交流传递，另一方面也能提升风险预警的准确性，强化风险规避效果。

3.5  有效分析市场环境

由于房地产企业在经营发展过程当中需要面对的市场环境较为复杂，可能出现的各类融资风险也较为細化，因此对当前市场环境进行有效调查和分析，进而采取适当的分散措施，才能实现对风险的有效规避，提高融资有效性。财务管理人员应当针对本企业当前资金状况、负债情况以及市场环境进行全面分析和把握，并采取适当措施对负债和资金按照时间比例进行有效划分，使一个时间周期内企业负担的融资负债具备充分的偿还能力，进一步避免市场环境的变化对企业经营管理造成的冲击，使房地产企业的风险规避能力得以全面化发展。另外，针对市场环境时刻变化这一现状，企业决策者以及财务管理人员还应当采取合理的资源整合方式对市场环境进行有效适应，这样才能使融资风险管控体系更加完善有序，房地产企业发展更加全面，企业融资成本与融资风险得到更加深化的控制。

3.6  确定合理融资规模

房地产企业的资金需求与项目周期息息相关，因此在进行项目规划工作之前，相关财务管理人员应当针对项目建设周期进行全面考察和分析，并对预期资金流以及融资需求进行核算，同时针对房地产项目建设过程当中的各个环节以及各个流程进行有效管控，使项目成本得到更加有效的管理，项目建设周期得到进一步缩短。此外，结合成本控制以及融资需求核算工作，财务管理人员应当针对房地产企业一定时间节点内的融资规模进行有效评估，一方面使企业整体融资规模符合企业经营发展的实际需要，另一方面也能够进一步避免企业融资活动产生风险，使房地产企业在复杂的市场环境当中得以全面健康发展。

4    结论

总而言之，在现阶段市场经济背景下，有效规范的融资工作对确保房地产企业的发展具有重要作用。相关企业财务管理人员应进一步明确融资活动的重要意义，采取适当措施对企业融资风险和融资成本进行有效管控，进而使房地产企业当中各个环节和部门更好地履行自己的职责，促使房地产行业不断发展和进步。

参考文献

[1]张怡媛. 融资新规对房地产企业的影响及应对策略研究[J]. 质量与市场，2021 （24）： 151-153.

[2]张声海. 房地产企业财务风险及其防范研究[J]. 纳税，2021，15（32）：81-83.

[3]金同惠. 房地产开发企业融资和现金流管理策略[J]. 大众投资指南， 2021（21）： 24-26.

[4]杜闪，易丹丹. 房地产行业融资问题研究——以龙湖集团为例[J]. 企业科技与发展，2021， （10）：107-109.

[ 作者简介 ]张琳萍，女，河南郑州人，河南远东置业有限公司，财务经理，本科，研究方向：财务管理、财务管控。