新形势下房地产企业资金管理研究

[ 作者简介 ]

张琳萍，女，河南郑州人，河南远东置业有限公司，财务经理，本科，研究方向：財务管理、财务管控。

[ 摘要 ]

房地产企业资金管理是为了保证内部资金运转良好、加速资金回转，面对当前的房地产市场形势，资金管理的水平还需进一步提升。本文通过分析房地产企业强化资金管理的重要意义，进一步分析新形势下房地产企业资金管理的有效策略。

[ 关键词 ]

房地产企业;资金回转;资金管理

中图分类号：F27

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.08.011

房地产行业市场环境日益复杂，这对于企业的资金周转来说有着很大影响，为此，房地产企业还需强化资金管理工作。

1    房地产企业资金管理工作的意义

房地产企业的资金管理是一项重要工作，该项工作的实际意义包含以下几点。

一是加强资金管理可促进企业与资本市场更好地结合，企业的资金管理水平上升意味着资金风险规避水平也随之上升，因而在目前复杂的资本市场中，能够更加顺利地应对多种风险，促进企业产品结构的不断优化调整，提升企业的竞争实力并激发出发展活力。二是资金管理水平的提升有利于及时发现企业资金出现的余缺状况，便于更快地调动资金，维持企业平衡运转，避免一些项目出现资金短缺而停工的情况，促进企业的稳定经营。三是基于强化资金管理，可以更好地实现房地产企业的发展战略目标，这还需结合企业内外环境情况来拓展资金渠道，保证企业的融资顺利，从而避免企业产生资金压力。在以往的房地产企业融资方面，由于受到政策及规模的影响，常常会出现融资困难状况，而加强了资金管理后，企业的融资途径会更为多样，还能保证资金使用处于清晰透明状态。四是资金管理可以加强企业内部各部门之间的沟通联系，在资金管理过程中，需要各部门的积极配合，不同部门之间也要就资金使用分配来加强合作，也为日后的项目开发奠定良好基础。这样还有利于部门间的相互监督，有助于项目运行的透明化管理，保证项目的顺利完成，还能够减少部门之间的摩擦，促进房地产企业更为健康地向前发展[1]。

2    新形势下房地产企业资金管理的现况分析

2.1  资金管理的制度不够完善

在房地产企业开展资金管理工作过程中，制度一直是重要的管理依据，有效的制度能够避免资金管理形式化，帮助管理工作全面落实。但从目前情况来看，一些房地产企业的资金管理制度不完善，如对资金的预算管理缺乏规范章程，再加上目前形势下房地产企业发展势头较好，因而一些企业在管理方面采用较为粗放的模式，只一味地追求经济效益，对资金管理的重视度不足，也没有精细化资金管理制度的意识。这也间接导致资金管理工作落实不佳，出现了资金的不规范使用情况，也增加了资金风险，给企业发展带来不利影响。

2.2  资金预算管理的方式体现出落后

大部分房地产企业在生产经营工作中，都不太看重资金的预算管理，仍旧采用传统的预算管理手段，难以发挥出预算管理的监督功能以及指导性作用，其具体体现在以下两点。一是对房地产项目预算管理的重要节点把控不足，包括可行性研究节点、项目的开发安排设计节点、项目的报批建设节点以及对外销售节点等。另外，目前许多地方实行政府对预售房产品限价政策，房地产的具体售价每次都需经过政府审批才能执行预售，因而开发项目的进度就会放缓，那么项目资金回笼的周期就会延长。二是企业相应管理部门对于资金计划管理的认识不充分，其制定的资金计划缺乏准确性，这也是由于预算不够准确，导致实际需求大于计划而出现资金不足，或是计划大于实际需求而出现资金利用率下降，资金的整体平衡不稳，还会增加资金管理成本[2]。

2.3  国家的宏观政策调控方面逐渐加紧

从当前形势来看，国家越来越重视对房地产行业的宏观经济政策调控，比如对房地产项目的预售资金方面加大了监管，对房地产项目融资也缩窄了渠道，具体表现为债权式融资渠道逐渐变少，而开发贷方面的监管也是逐步加强，房产信托在行业市场的投放越来越严格，这种情况就导致许多房地产企业出现融资困难现状。除此之外，在预售产品的价格控制上许多地区也出台了相应政策，许多房地产企业以往采用的加速资金回笼手段都受到制约，而企业本身自有的资金运转率也不高，导致一些项目资金平衡目标难以实现，企业的经济收益开始下滑，造成一定程度的负面影响。

2.4  资金周转速度较慢，增加了资金风险

部分房地产企业对于市场缺乏了解，在自身经营定位方面也不够准确，导致产品设计上存在不足，也影响到产品销售，体现为房地产企业产品销售速度较慢，其回款周期也比较长，同时延缓了企业的资金周转速度。再加上市场近几年的复杂环境局势，政策的收紧使得许多企业开始进入捂盘观望状态，希望能寻求更多利润空间，也造成企业资金周转率下降。以上这些情况都会在一定程度上致使房地产企业项目资金的平衡周期被拉长，也会增加企业资金风险，对企业发展造成不良影响。

2.5  资金管理业务人员素质有待提升

许多房地产企业资金管理工作存在人员素质偏低情况，这可能是由于主管领导对资金管理的认识不足，对人员科学配置不太重视，而当前房地产市场的需求显示，高素质的资金管理者变得越来越重要。房地产企业资金管理人员要掌握先进管理理念以及财务知识，还需具有创新意识，但从当前情况来看，资金管理的岗位流动性颇强，许多资金管理人员能力不足，还缺乏对新鲜理念与事物的接受度，造成资金管理的科学性下降，为此，还需进一步提升资金管理业务人员的素质。

3    新形势下房地产企业资金管理的有效策略分析

从当前房地产企业形势来看，由于房地产行业的蓬勃发展，导致市场竞争激烈程度不断加剧，因而房地产企业要寻求高效发展，还要加强对资金的科学管理，具体来说要结合当前企业资金管理现状来分析资金管理额有效策略，实际包括以下内容。

3.1  构建更为完善的企业资金管理制度

面对当前形势下的房地产企业资金管理工作切实需求，要进一步提升其资金管理水平，还要以相对完善的资金管理制度为基础，为此，需主要从以下几点着手构建制度。一是强化房地产项目的事前资金控制和管理，结合实际项目的要求来制定有效的制度章程，比如要求针对项目情况和使用需要进行事前资金预测，要保证资金使用预测更为准确，还需建立起相对应的预算体系，提升预算的专业水平。实际进行事前资金管理时，结合本企业投资项目的特点，采取多层次管理资金的手段，设立各管理内容的对应权限，不同层次资金管理之间也要加强沟通，提升资金管理的全面性。二是针对房地产项目开展的实施过程制定完善资金管理制度，制度中要对每一笔资金的使用做到明晰，同时监管每笔资金落实情况，保证资金管理工作到位。三是确立项目资金使用后期的管理制度，必须要建立起科学的反思评价制度以及奖惩制度，确保资金的使用符合责任规范要求，也能够保证房地产企业内部资金的健康运转。在房地产企业各项目实施过程中，资金管理的制度就像一张保障网，制度会使各项资金沿着网络脉络运行，提升资金管理的成效[3]。

3.2  拔高资金预算管理地位，强化对资金的监督和指导

在新形势下，房地产项目规模逐渐扩大，更加体现出资金密集型企业特点，而资金管理的要求也越来越高，为此，要更加重视各项目资金的预算管理，从而强化对资金的指导与监督作用，也能够让融资工作更为合理。一方面企业要制定完善的经营规划，同时保证该项规划有效执行，同时，若出现调整计划情况，也要运用科学手段，避免影响到企业经营，比如说对于房地产销售一级开盘节点计划进行调整时，可以运用内含报酬率方式以及净现值手段来进行对比分析调整，进一步保证计划调整后的可实行性。另一方面还要做好资金的计划编制，先是以房地产企业制定的年度经营规划来制定以年为单位的资金计划，再进一步细分为季度以及月度的资金计划，便于更好地把控资金后续分配，也能及时跟进资金需求情况并对筹资工作加以安排。此外，还要进一步提升资金执行的监督管控水平，将资金管理计划作为基础，进一步加强经营管理方面的把控，比如房地产项目工程建设以及销售经营等方面都可进行预警，促进房地产企业的协调发展，这也具有一定的业财融合效果。

3.3  以国家政策为基础开拓更为多元的融资渠道

在新形势下，房地产企业应充分了解国家宏观经济调控的重要方向，以国家有关政策為基础，进一步创新企业业务的融资手段，拓宽多元融资渠道，具体可围绕以下几个方面：一是以房地产企业的良好信用累积为根本，做好信用评级工作，撬动贷款杠杆，开拓银行贷款融资渠道;二是着重开拓债权式融资渠道，缓解企业资金周转压力，具体可采用的手段包括促进资产证券化、不动产债权投资计划、信托投资等;三是重视吸引更多外部投资者的融资，房地产企业可以开发战略合作伙伴，并以股权转让为手段提升外部投资水平;四是从企业本身内部链条着手来进行融资，比如说为了延缓企业项目资金的支付，采取施工单位暂时垫资的方式，也可采用以房抵账方式延缓施工进度款支付。此外，在以往的房地产企业通常是运用挂拍方式获取土地，而在当前形势下，可改变这种单一方式，结合收购公司并获取土地的方式，保证在投资前期以较低的资金水平来撬动较大的房地产项目，真正发挥出融资价值[4]。

3.4  提升销售速度并加速回款

房地产企业应当进一步提升销售速度，尤其是加速以追求去化速度为先以及具有高周转水平的相关项目。在加速过程中需基于当前的房地产行业市场环境，采用最佳的营销手段促进销售，在实施营销的过程中也要不断开拓思路，比如针对特点不同的客群采用针对性优惠手段，进一步提升销售水平。为了加速房企销售回款，还可对一次性全款购房的客户加大优惠力度，也可将首付比例适当调高，从而提升回款水平。除此之外，对于按揭贷款一定要做好前期管理，而应收账款方面也要加强后续催款，有助于加速资金回款;同时，房地产企业与客户签订的销售合同以及与银行签订的按揭贷款合同中都有对回款周期加以明确;在企业内部也要进一步完善销售程序，在销售人员的业绩考核指标体系当中加入回款指标内容，进一步促进回款率的提升，防止企业资金发生坏账类风险。

3.5  搭建房地产企业资金链管理模式

房地产企业需搭建并落实执行资金链管理模式，简单来说就是将企业的资金都纳入资金链当中，提升资金管理水平。在整体资金链管理当中，资金的审批流程应充分结合监管流程，这些内容都由房地产企业资金管理部门来统一安排。房地产工程项目在实施过程中，都需要进行严格审核，对于资金管理方面，则是先将工程项目交由财务部门审核，再由资金管理部门进行项目拨款，这种模式下的资金管理更为规范，也便于进行资金整合，同时，房地产企业的领导层也能更好地掌握资金运转情况，从而规划企业未来发展，此外，为了防止企业资金流转中出现腐败情况，还要加强资金信息共享以及提升资金使用过程的透明度，避免由于违规违纪而造成资金风险问题。

3.6  提升企业资金管理人员的综合素质

新形势下的房地产企业资金管理工作是十分艰巨的任务，同时，该项工作还具有一定的复杂性，房地产项目资金管理的效果会直接影响到房地产企业平稳发展，因而也要配备高素质、专业能力强的执行人才，随着行业市场竞争愈发激烈，人才队伍建设必不可少。首先，房地产企业应当重视资金管理人员的选聘，提升人才选聘标准，要对其综合性能力全面考查，还要保证资金管理人员岗位的独立性和专属性，不能让其他管理人员兼任该项工作，确保资金管理工作执行更为顺利。其次是要不断加强对资金管理人才的培养，为人才提供多种再学习机会，还要保证将最新的资金管理理念传递给企业工作人员，对于一些其他企业优秀的资金管理模式也要加强学习，进一步提升本企业资金管理人员个人素质，帮助企业规避资金风险问题，促进房地产企业更好地发展。

4    结论

综上所述，在当前形势下，房地产企业的资金管理工作直接关系到企业的稳定发展，也与企业在市场上的竞争水平有着密切联系，为此，强化企业的资金管理执行很有必要。由本文分析可知，房地产企业资金管理的有效策略包括构建完善的企业资金管理制度、拔高资金预算管理地位、以国家政策为基础开拓更为多元的融资渠道、提升房地产企业销售速度并加速回款等。

参考文献

[1]林燎原.新形势下房地产企业资金管理的困境及对策[J].纳税， 2021， 15（36）： 137-139.

[2]陆芳.论新形势下房地产企业财务管理改进的措施[J].中国市场， 2021（23）： 158-159.

[3]邹丽娟. 新形势下国企房地产企业资金管理的困境及对策探讨[J].内蒙古煤炭经济， 2021（12）： 75-76.

[4]余思榆.新形势下房地产企业资金管理的困境及完善对策[J].商讯， 2020（34）： 123-124.