楼市缘何回升缓慢

甄爱军

现阶段市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，体现于市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

楼市销售仍然低迷

从目前房地产市场的具体表现来看，销售状况并无明显的改善，整体上依然处于筑底阶段。

国家统计局发布的数据显示，2022年1～7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%;商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%;相较1～6月，同比降幅分别扩大0.8个百分点和收窄0.1个百分点。

单就7月当月的情况来看，商品房销售规模在短暂增长之后明显回落。数据表明，7月全国商品房销售面积为9255万平方米，销售金额9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%;同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。

值得关注的是，库存压力随之增加。数据表明，截至7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。而贝壳研究院近期发布的一份报告也印证了这样的变化，其调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市空置率处于5%～10%之间的合理区间，大部分城市处于10%～15%之间，6个城市则高于15%，空置率明显偏高。

此外，排名靠前的房企销售状况也不理想。易居研究院公布的数据显示，国内TOP30房企7月销售额环比转跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有扩大。不过，让人略感欣慰的是，7月销售额略高于全年月均销售额。

数据同时表明，TOP30房企1～7月累计销售额同比下降42.4%，降幅小幅收窄1.3个百分点。此外，百强房企单月业绩6065亿元，环比转跌27%，同比跌幅继续小幅收窄3.4个百分点至39.6%。

政策限制明显放松

近日，上海发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中包括临港新片区限购松绑政策：在临港新片区工作的非沪籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房。

上海实施有条件放松限购措施，而广州也早在今年6月便开始松动限购政策，即外地人在广州买房，缴纳5年社保或个税允许中间累计断缴3个月。至此，随着上海和广州适度放松限购政策，政策限制力度已经明显减弱。

而实际上，在此前实施限购政策的46个城市中，已经有37个城市在不同层面放松限购。面对楼市库存不断升温，各地楼市去化压力不断增加，用行政手段限制楼市活力的方式面临着巨大压力，退出限购似乎是大势所趋。

与此同时，面对楼市持续低迷、地方土地财政收入下降的现状，各地政府出台了一系列稳地产政策。市场研究机构克而瑞的统计结果显示，截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金和税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。

克而瑞在近期发布的市场研究报告中也提到，政策松绑已下沉到嘉兴市嘉善县、驻马店市西平县及新安县、衢州市开化县、南昌市进贤县这类县级市，且政策力度普遍强于其所在地区城市。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，在因城施策的政策大环境下，精準化救市将是未来政策所向。在地方调控政策方面，包括限购、限贷等“四限”政策有望继续放松，购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。尤其是市场下行压力更大的弱二线和三四线城市可能会进一步打好救市组合拳，核心一二线城市调控政策也具备一定的松绑空间。

市场信心何时能恢复

由于市场信心的缺失，政策虽然不断松动，但对当前楼市的成交状况改善仍无太大作用。

丁祖昱坦陈，现阶段市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，体现于市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。他建议因城施策，加紧落地救市政策组合拳，以便提振市场信心，减缓市场下行压力。

也有专家认为，要想尽快恢复市场信心，就需要给予楼市更大的支持力度。具体而言，一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可以局部放松调控;对于二线及三四线城市，建议全面取消限购，支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态;至于那些市场需求及购买力明显透支的城市，建议在需求端予以刺激，涉及调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等政策。

令人满怀希望的是，最近国家在恢复市场信心方面，又给楼市打了一针“强心剂”。8月24日，国务院常务会议明确指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次“一城一策”提法颇有新意。对于刚性和改善性住房需求的支持，一直是今年国务院常务会议和其他会议上提及的。频频提及此类内容，进一步说明刺激住房需求的重要性。严跃进说：“所以，看似重复出现的表述，恰恰说明国家层面重视住房消费，这对于市场信心的恢复，有望起到极大的推动作用。