提前还房贷背后的心理

严跃进

近期交通银行关于提前还房贷将收取违约金一事颇受大家关注。购房者一方面对银行的此类收费行为提出了批评，另一方面也在思考是否应提前还房贷。

交行新规遇到压力撤销

8月1日，交通银行发布《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》。该公告对提前还款行为进行了规范，相关补偿金的政策总体是偏紧的。此次新规显示，提前还款需要收补偿金，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

从此类规定可以看出，过去银行征收1%的补偿金或违约金，主要是指一年内多次提前偿还的、偿还不足3年然后提前偿还等类型，是有一定限定标准的。换句话说，不是所有提前还贷都要被征收1%的罚金。而此次可以看出，各类提前还贷的行为不再做区分，都要被征收1%的违约金，说明政策趋严和趋紧了。需要说明的是，这里所提及的政策，不完全是针对个人按揭贷款的，也包括商业用房贷款和厂房贷款等。当然，从房贷业务结构看，更多的是指个人按揭贷款行为。此类新规发布，也说明近期银行业务操作中，面临提前还贷数量增加的现象，进而倒逼银行收紧相关政策。

当然，这个政策发布以后，引起了大家的讨论和批评，很多人对于银行任性的收费模式表示很生气，也有一些人从合同法等角度批评了银行的做法。在此类批评和舆论压力下，银行的政策推进自然面临压力。所以仅仅一天之后，也即8月2日，交通银行就从官网上撤下了该公告。从这一试探行为可以看出，银行层面也不敢做太大尺度的调整，说明其也面临压力。

提前还贷背后的心理

今年出现了一种看似矛盾的做法，即提前还贷和断贷两种情况都有出现，这也是值得关注和深思的地方。所以了解此类提前还贷的背景、动机和原因非常重要，否则大家很难理解为什么要提前还贷。只有了解此类心理，才能更好地寻求应对和解决措施。

从目前一些城市的反馈情况看，7月确实一些银行网点出现了提前还贷增多的现象。总结来说，此类提前还贷的心理和动机其实有几种：

一是购房者为了节约利息开支。尤其是在当前经济形势下，利息的支出成本高，購房者显然也会有压力。提前还贷其实就是希望减少利息支出、减少生活压力。

二是部分购房者会去对比各类利息的差异。今年全国出现了降息、房贷利率下限下调等操作，各地新购房的房贷利率总体是下行的。单纯从这个角度看，存量贷款的还款人会认为目前的利息太高，会有不划算的感受。

三是各类投资理财机会的减少，使得提前还贷也变成一种比较好的理财方式。如果房贷利率在5%左右，那么按目前一些金融理财的收益率看，此类资金与其投入理财市场，还不如偿还贷款，这也是一种很微妙的理财。

四是部分房产存在未清偿的贷款，那么办理经营贷就比较困难，或者说可以贷款的金额是不多的。提前还贷，就可以把房产解押和办理二次抵押，这样就可以借此类房产办理出新的、较为充足的贷款。

对银行来说，之所以发布此类违约金公告和说明，其实也体现了银行背后的心态。至少这种心态是指，银行从放贷工作指标和经营成本等角度出发，是不太欢迎购房者提前偿还贷款的。一方面，从今年全国房地产市场的调控和工作方向看，各地明确要求加快信贷的投放。从这个角度看，各地商业银行要把积极增加贷款投放作为重要的工作。倘若此时有客户提前还贷，那么从银行角度看，其实反而影响了贷款投放的目标完成，这就是银行坚持“多放少收”工作思路的体现。另一方面，银行也会考虑相关的经营成本。如果客户都提前还贷，其实成本也是比较高的。虽然看上去客户直接把钱还回来就可以，但银行要处理此类业务，也还是会耗费比较大的走流程成本。此类成本会使得银行不太愿意让客户提前还贷。所以在实际过程中，也会出现各类阻挠客户还房贷的行为。

是否提前还贷要看具体情况

对于购房者来说，确实有很多是希望提前偿还贷款的，原因也在于利息这个因素。尤其是从目前购房者的月供结构看，其中可能有2/3的金额属于利息，剩下1/3的金额才属于本金。如此对比，相当于每个月偿还金额的大头是属于利息的。所以若是从这个角度出发，提前去还房贷是符合常理的。当然，这时候要注意偿还的各类成本。如果是全部偿付完毕，那么成本是可控的。但若是只偿还一小部分，类似5万元金额，那么会显得不划算。因为从实际过程看，对于提前偿还的，银行也需要购房者去申请、提交材料和等待，这中间就涉及业务咨询成本、等待时间成本和业务办理成本等。尤其是若等待的时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，那么提前还贷才确实可以考虑。

另外需要提醒的是，对于有一种提前还贷的做法，要明确给予否定。至少从当前提前还贷的现象中，我们认为，存在一种借提前还贷去申请房抵贷、经营贷业务的操作。换句话说，合理的提前还贷本身无可厚非，但是动了歪心思、借此去获得经营贷继续炒房，这就不可行了，甚至是违法的。必须承认，市面上的经营贷利息确实很低，但如果朝着这个方向做事，变相套出更低利率的贷款，那肯定会面临银保监会相关部门的严查。对于购房者或房东来说，需要理性看待此类业务。一些中介公司和金融中介机构也需要注意，不要怂恿一些购房者变相去提前还贷，进而参与此类经营贷或房抵贷业务。

同时，我们要认识到，随着银行工作的改进，对于此类问题的理解也会有变化。至少目前来看，提前还贷工作背后，其实也是银行系统数字化建设所需要反思的内容。尤其是在疫情期间，各类提前还贷的工作更是要强调线上操作。所以若是后续银行数字化建设的工作做得到位，提前还贷的工作就会变得很容易。若是有一键操作的模式，那么这个时候提前还贷的满意度自然会增加。此时提前还或不还的争议就会减少，相关银行服务的质量也会提高。