如何做好建设项目前期招标文件内容策划

刘文凤

【摘要】建设项目投资管控越来越重要，本文主要结合以往参与的天坛医院项目、某校学术报告综合楼项目等，从工程款支付管理、专业分包管理、履约评价、多标段联合体招标四方面来探讨招标文件内容设置的相关问题。如，工程款支付管理从工程进度款的申报方式、预付款的起扣点设置、变更洽商的付款管理等三个方面来探讨。同时，针对性提出招标文件内容设置的相关建议，最后得出应不断的总结经验，借用先进理念，以控制项目投资。

【关键字】投资管控；工程款支付管理；分包管理；履约评价体系；多标段联合体招标

随着社会的发展，根据国家的规划和需要，各地方投资建设了很多重要的公共建筑，如医院、学校、美术馆、博物馆、档案馆等，投资额几亿元到几十亿元不等。伴随着对投资建设项目投资管理的更高要求，以及建设过程中不能超概的规定，投资管控摆在每个项目负责人员的面前，前期招标内容策划得好，具体落地在招标文件中，就给项目奠定了成功的基础。

本文主要从招标内容涉及的工程款支付管理、专业工程的约定、履约评价、多标段联合体招标等内容，探讨如何更进一步提升建设项目投资控制的水平。

工程款支付管理

工程款支付

一般建设项目进度款由承包人直接报送产值，监理方、建设方既要完成量的审核，又要完成价的审核，时间比较紧张，审核难免比较粗犷，对投资控制不利。笔者作为代建方参与建设的天坛医院项目（总建筑面积352294平方米，含工程建设投资277252万元，设置床位1650张）在招标时对进度款的规划分两步走，第一步先根据形象进度确认工程量，工程量审核完成返还后，施工方再根据已经审批的工程量报送进度款，每步设置一定的周期。此条款在一定程度上延长了审核的周期，对施工方报送工程量、价的准确性提出了更高的要求。此规划最终在天坛医院项目良好的落地执行，得到了建设方的认可。后续建设项目可借鉴使用。

预付款的起扣点设置

预付款的起扣点设置尤为重要，设置不当，可能让建设方、管理方失去主动权，处于管控的劣势。如某校学术报告综合楼项目（总建筑面积约3.1万平米，概算批复约2.8亿元），总包合同预付款起扣点设置为“工程进度款累计拨付到合同签约价（扣除暂列金额）的 50%开始抵扣，抵扣直至预付款扣完为止。”本项目设置起扣点时，忘记扣除暂估价（3875万元），导致扣除预付款的起扣点相差1937.5万元。正是这1900余万，使建设方及管理方彻底失去主动权。

结合以上分析，在项目前期招标规划时，预付款到底什么时候起扣至关重要，一般工程项目约定较多的是，从工程进度款的第一期开始起扣，分三到四次扣完。

变更洽商的付款管理

一般项目建设过程中，不予支付变更洽商的费用，但费用基本占到了建安费的10%左右，是一笔不小的费用，不付会造成承包人不小的资金压力，如支付，建设方及管理方又担心投资失控，究竟要不要付，这个问题应该在招标规划时想清楚。

天坛医院项目，变更洽商施工方报送监理方、代建方审核完成后，可随进度申请支付，支付比例80%。上文提到的学术综合报告楼项目，变更洽商估算费用各方审核后，可支付60%。两个项目，均得到了良好的反馈。

鉴于上述，笔者认为，为兼顾公平性及掌握准确的动态投资应该支付过程的变更洽商费用，但是需要经过一定的审批流程，确定费用后才能支付。在招标规划时，此条款应该设置清楚，包括施工方报送时间的要求、支付比例等重要节点。

专业工程管理

在建设项目中，专业分包的形式主要包括建设方的平行发包分包、纳入总包范围内的专业暂估分包，总包自施范围内的专业分包（需在投标时，填写专业分包一览表）。本文主要探讨前两种，两种发包方式各有优缺点，具体采用哪种形式，还需结合建设方需求和具体情况，并要合法合规方能确定。

分包形式

中国芭蕾舞团业务用房项目（建筑面积约5.5万平方米，建设投资不含土地费用约7.6亿元），笔者所在的单位负责全咨管理，目前项目属于前期，初步合约规划结算。比较特殊的专业工程涉及到外电源工程、换热站工程、燃气工程，还有如舞台工艺、木地板工程（芭蕾舞用）两项行业专业工程，上述专业工程是做为建设方的平行发包工程，还是纳入总包做为暂估专业分包，需要在招标规划时界定清楚。

外电源工程，一般从开闭站接入开始，至分界小室出线设备，产权归所在地供电公司。此专业工程一般划分为平行发包工程，本项目采用了此做法。

《关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知》（京建发〔2011〕130号）规定，建设发包工程时应当以单位工程为最小单位，将其发包给一个施工总承包单位；建设单位发包给多个施工单位的，视为肢解发包。单位工程依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中单位工程的认定，九个分部工程，以及红线内的市政工程，均应包含在单位工程的范围内。

换热站工程、燃气工程在九个分部工程中，应当列为专业暂估分包，如列为平行发包，后期审计为肢解分包的风险极大。而舞台工艺、专业木地板虽在九大分部中，但是属于比较专业的工程，建设方比较关注，如纳入总包专业分包，其质量难以把控，而且一般标办备案时是允许平行发包的，唯一的风险是后期审计可能会提出肢解发包的质疑，这两项专业分包工程的发包方式是值得商榷的。

又如，笔者参与建设的昆山中汽零项目（商业地产，12.5万平方米，投资约7亿元），绿化工程考虑建设质量，要求必须平行发包；幕墙工程可平行发包，也可纳入总包工程做专业暂估工程，但如果平行发包，必须申请单独的施工许可证。昆山中汽零项目在项目招标规划时，未曾实际调查，不清楚当地的要求和规定，将幕墙工程列为平行发包项目，申请施工许可证，严重制约了项目的进度，对项目的投资管控产生了重大影响。

专业分包的发包方式不能是想当然的，为所欲为的，需要结合建设方管理要求、当地法律法规及建设地要求考虑，才能做好项目的投资管控工作。

总承包服务费的计取约定

本文主要结合《关于执行〈建设工程工程量清单计价规范〉（GB50500-2008）若干意见的通知》（京造定〔2009〕7号），讨论总承包服务费在招标时如何约定。

如果是平行发包的工程和发包人采购材料、设备，并要求总承包人提供总承包管理、协调、服务时，应当由发包人支付总承包服务费。

如果是纳入总包范围的暂估专业分包工程，总承包服务费应由专业分包交纳给总承包人。总承包人在投标时，应该考虑服务费的计取比例，总承包服务费已经含在暂估专业工程价款中，不可再报费用。

结合上述分析，在项目的招标策划中，应将分包发包形式和总承包服务费的计取形式说明清楚，以免耽误项目进度和引起纠纷，造成投资失控。

履约评价体系的引入

很多国家投资的大型项目采用代建制或聘任第三方项目管理公司，因不是真正的业主方，管理监理人、各承包人尤为困难，引入履约评价体系，相当于给了代建人或管理方一个抓手，使得投资管控处于有力的位置。

履约评价可分阶段性履约评价和最终履约评价两种情形。

阶段性履约评价，在分阶段的履约评价得分低于90分时，仅能支付部分付款（例如：各供应商得分在80-90分，支付工程款的80%；得分在70-80分，支付工程款的70%；得分在60-70分，支付工程款的60%；低于60分，不予支付），直至各供应商在后续的履约期间得分90（含）分以上时，才能支付之前的差额款项。对于最终履约评价不足90分时，可依据得分情况进行一定延迟时间的支付。

履约评价可在一定程度上提高各供应商履约质量，提高工作配合度，但对项目管理水平要求也较高。如果项目决策采用，应在项目招采阶段，在合同条款中事先设置履约评价细则表单、打分流程、评分与付款挂钩机制等专篇，保证其顺利实施。

天坛医院项目，监理合同、施工总承包合同均采用履约评价体系，得到了良好的反馈。中国芭蕾舞团业务用房项目现在处于初期的合约规划阶段，也考虑引入了履约评价体系。

多标段联合招标采购

有的项目建设规模比较大，往往分标段招标，为了保证两个标段，同样的材料、设备，不同承包人采购产品是一样的，建议在招标时设置联合招标采购条款。

天坛医院项目建筑面积约35万平方米，分成了两个标段发包，在总包招标时，在招标文件中，设置了联合招标采购的条款，主要体现在以下几方面。

招标范围

1.联合招标材料、设备

在招标范围中明示，投标人应充分考虑到，一旦中标后将与本项目其他施工总包合同段的承包人一起组成联合招标人，针对本项目不同合同段所涉及的同一种材料、设备等或彼此关联的内容，开展联合招标、比选、询价等采购与分包活动，并服从发包人、代建人、监理人的指挥与管理。

2.联合招标的专业暂估工程

根据需要，联合招标牵头人负责组织开展与招标相关的所有工作。

投标文件要求及评标打分设置

要求投标人编制联合招标方案，包括但不限于招标准备工作、进度计划、难点分析、文件报审、与招标代理的协调管理等内容。

在项目的评分项目中，针对联合招标方案进行打分，对其是否科学、合理，考虑周全，针对性强，是否完全能满足招标工程的施工需要，可根据满足程度设置不同的分值，使投标人重视此方面的内容。

联合招标采购协议的签订

约定承包人应在领取中标通知书后30日内与发包人签订施工总承包合同及与本项目另一标段的施工总承包人签订联合招标采购协议，并将联合体招标采购协议作为施工总承包合同的附件，其重要性同主合同。

上述条款的设置，均在天坛医院项目落地执行，反馈良好，得到了使用人的高度评价，如后续建设项目建设规模较大，划分标段的，可以采用多标段联合招标模式，尽量让项目质量、观感一致。

结语

项目建设过程中，招标的前期策划尤其是招标商务条款的设置，对项目投资管控影响较大，因此应结合以往的经验，并借用先进的理念，遵循国家、行业、各地的法律法规，合理的招标布局，以提升项目投资管控水平。

（作者单位：中设建咨国际工程顾问有限公司）

参考文献：

[1]李菁.SM集团煤矿建设项目招投标管理的研究[D].西安：西安电子科技大学，2020.

[2]龙凌云.SC房地产公司工程招标采购流程优化研究[D].桂林：桂林电子科技大学，2020.

[3]赵睿.H公立医院招标采购的内部控制体系优化与效果评价研究[D].重庆：重庆理工大学， 2020.

[4]彭倚云.建筑施工企业项目成本控制研究[D].开封：河南大学，2021.

（责编：梁晋）