正确理解“合理住房需求和房地产业良性循环”

王韶

摘要：国家仍然希望满足刚需和改善性需求，尤其在经济增速下行的背景下更需要释放正常的合理购房需求，通过释放合理购房消费来增加稳增长的动力，实现地价、房价和预期稳定的良性循环。但支持刚需和改善性需求不等于放纵房地产，经济下行压力加大也不是“救市”的理由，“房住不炒”仍是基本原则。

关键词：良性循环;市场活力;房住不炒

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）01-0038-04 收稿日期：2021-12-19

2020年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京胜利召开。会议对错综复杂的2021年国内外经济形势作出了精准研判，并梳理了经济社会发展中取得的成绩和遇到的突出矛盾和问题，还总结了做好经济工作的规律性认识，明确2022年经济工作总基调、政策取向和重点工作，为做好当前和今后一个时期经济工作提供了根本遵循和行动指南。

关于房地产业，会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

和以往表述不同，会议明确表示支持“合理住房需求”，在“健康发展”基础上增加了“良性循环”。

如何深入学习领会会议精神，正确理解“合理住房需求”和“房地产业良性循环”，值得我们高度重视。

1 如何理解“合理住房需求”

住房需求包括消费性需求和投资性需求。消费性需求即自住需求，包括对不同档次住房的需求，这类需求具有广泛性和普遍性。投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的，本质上属于获利性投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。投资性需求的存在对房地产市场有双重作用，积极的一面是可以调节市场供求关系，消极的一面是可能会增加市场需求泡沫。国际上通行的适度量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下。

在推进共同富裕的背景下，对于“合理住房需求”的理解不应单纯以面积、套数进行简单界定，而是针对不同地区、不同发展阶段、不同富裕程度的人群对住房的不同需求因地制宜、因人制宜。

在《扎实推动共同富裕》（《求是》2021年10月16日）中，习近平总书记发表了“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的重要论述。“要增加”说明在肯定住房消费属性的同时，也肯定了其投资属性。在实现住有所居的同时，国家鼓励来自住房的收入，增加居民住房类财产性收入有利于扩大中等收入群体规模。

怎样才能从住房中获得合理收入？无非是房屋升值和房屋出租。对此，笔者认为“合理住房需求”的前提是购房者的购买能力必须建立在自身实际经济承受能力范围内;购买的住房面积符合家庭人口实际居住需要。购买动机不以“炒卖”盈利为目的，而是用以出租获取市场合理租金，达至增加财产性收入的购房需求;在郊区，或居住地以外，以休闲度假为目的，为提升生活品质而展开的第二居所的购买需求等，以及刚需和改善性需求都是“合理住房需求”，应给予支持鼓励，允许相应杠杆的增加。

合理需求和过度投资有着本质区别，应区别对待。对于过度投资应坚决遏制，如向“房多多”征收房地产税以促进住房资源合理配置，避免小部分人占有大多数住房。尤其在住房矛盾突出的一线城市，持有多套住房或将激化社会矛盾，影响社会和谐，毕竟国家土地资源有限，而住房需求无限。但须注意考虑普通居民的实际承受能力，不能影响其正常生活消费，避免对普通工薪居民造成误伤，同时影响和削弱市场预期。

2 正确理解房地产业良性循环的内涵

2.1 什么是房地产业良性循环

良性循环是指事物之间相互关联、互为依托，组成多个循环滋生链条，形成共同促进的因果关系。

房地产业良性循环是指房地产开发、经营、服务活动中各类要素间相互促进、共同发展，是可持续、高質量的循环。房地产业良性循环系统而复杂，包括房地产及相关产业的良性循环、房地产市场的良性循环，以及房企自身发展的良性循环，三者相辅相成，相得益彰，共同构成房地产业良性循环。

2.2 房地产业良性循环的重要性

房地产业与相关行业关系密切，从业人数庞大，对经济和投资增长贡献率高，为地方财政带来强大支撑，房地产业良性循环是经济社会稳定增长的重要基石，对整个经济社会至关重要。

1998年，国家实施住房制度改革，房地产业发展超乎想像。1998-2020年全国房地产年度完成投资额由3614亿元提高至14.14万亿元，增长38.1倍，年均增速18.1%。

与此同时，中国商品住宅销售均价由1998年1854元/平方米上升至2020年9980元/平方米，年均涨幅8.0%。其中1998-2008年均价年均涨幅6.8%，2008-2020年年均涨幅为8.9%，近12年年均涨幅高于前10年2.1个百分点。

房地产占用的金融资源也不断增长，以贷款为例，房地产相关贷款在金融机构中占比由2005年14.2%上升至2020年28.7%，还推升居民部门杠杆率由2005年16.9%上升到2020年62.2%，增加了潜在金融风险，因为杠杆率越高，债务主体能承受的资产价格波动能力越弱。

当前，受房地产金融政策持续紧缩的影响，市场降温明显，企业流动性总体偏紧，部分企业债务困难有点状扩散的趋势。如果企业资金链出现断裂，项目则不可避免地停工，业主不能如期收楼，企业大规模裁员，供应商、施工单位等不能结算，农民工欠薪，银行坏账，以及土地流拍，不仅企业受到冲击，银行和政府也会被拖累，连锁反应而形成恶性循环并非危言耸听。

房地产业只有良性循环才能与其他行业形成良好的互动发展格局。我们强调维持宏观政策的稳定性、连续性和协调性，并不是要放松调控，也不是将房地产作为短期刺激经济的手段，而是保证政策稳定有序，避免出现因政策不协同而影响行业正常运行，确保市场活力。同时，企业应该清楚意识到改变发展模式的必要性，加快实现自我转型和调整，发挥房地产在经济发展的“压舱石”作用，防范和化解风险和“三保六稳”。

2.3 多维度多手段促进房地产业良性循环

房地产事关民生和发展，房地产调控是宏观调控的重要工具和手段，国家致力于促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产业是典型的资金密集型行业，其发展与金融政策密切相关。过去，粗放式的房地产开发模式，通过“高周转、高杠杆、高负债”，不断进行着“拿地-开工-预售-拿地”的快速循环。但当调控政策收紧，高杠杆企业自然要直面变化的冲击，部分企业正是由于过度扩张而陷入当前的困境。

从2016年开始，房地产和地方债被作为金融风险重点防范领域。尤其2020年下半年以来，为遏制房地产金融化、泡沫化，除限价、限购、限售等措施外，监管部门不断加强房地产金融审慎管理，如“三道红线”“信贷集中度管理”，强化信贷资金用途管理，利率上升、放款缓慢、存量停贷，从开发端到消费端，资金面全方位收紧，流动性紧张成为制约当前企业和市场需求的重要因素。

据国家统计局，截至2021年11月，70城中新房价格下跌城市数量连续增加了6个月，11月多达59城新房价格下跌;7～10月，二手房价格下跌城市数量持续增加，11月二手房价格下跌城市达63个。11月新房、二手房市场价格下跌形势缓解，但新房、二手房价格指数仍然为负;开发企业土地购置面积1.83亿平方米，同比下降11.2%，市场观望情绪明显。

自2021年9月底开始，国务院、金融监管部门反复强调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，对金融机构融资管理规则进行“纠偏”。这在一定程度上缓解了房地产市场的误解与操作，消除居民刚需的金融束缚。

房地产业良性循环需要保持足够的市场活力，但这种活力仅限于适度的供给和合理的购房需求。如果任由企业与购房者肆意增加杠杆，推动房地产走向金融化，则显然与良性循环背道而驰。

房地产业良性循环需要良性的土地市场，既要改变土地无序供应，也要改变企业在土地市场的无序竞争，实现稳地价、稳房价、稳预期的良性循环。

房地产业良性循环还需要给予企业和民居合理的金融支持，也需要正确引导居民的投资需求，通过信托基金等金融创新，引导居民资金投入实体经济、科技创新等领域。

国家仍然希望满足刚需和改善性需求，尤其在经济增速下行的背景下更需要释放正常的合理购房需求，通过释放合理购房消费来增加稳增长的动力，实现地价、房价和预期稳定的良性循环。但支持刚需和改善性需求不等于放纵房地产，经济下行压力加大也不是“救市”的理由。“房住不炒”仍基本原則，绝不希望“炒房”潮重现。

3 房地产作为永续性行业仍然大有可为

房地产是永续性行业，任何时候都存在巨大的住房需求。我国城镇化进程仍在持续，相应居住需求仍然很大。且由于过去房屋质量参差不齐、配套较差等原因，换房逐渐成为人们的基本需求。但当前城市住房的供求总体趋于平衡，住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均。

结构性分化失衡，表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求，中心城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。住房资源分配不均，主要表现为拥有住房的群体往往可能拥有多套，而租房群体购买力不足的问题依然突出。

2020年中国房地产业增加值占GDP7.3%，比西方发达国家房地产业占GDP比约低3至5个百分点。房地产尽管告别过快增速，但随着科技进步和人民群众需求层次的提升，住房需求不断增加和更新换代，房地产业发展仍将在推动经济发展方面发挥重要作用。

简而言之，房地产业是中国的重要行业、支柱行业，过去是，现在是，未来仍然是。在国家重大战略带动下，房地产仍然有较大的发展空间，地价、房价和预期平稳可控，房地产企业如能继续坚持底线思维，稳健经营，准确把握政策导向、市场需求，选准城市和赛道，仍必将大有可为，我们不能因当前的困难而失出信心。