区块链在不动产交易与登记领域中的应用探索

宋军　吴宇静

摘要：区块链技术作为当前讨论与应用最为火热的一种新兴技术之一，其核心特点是去中心化与不可篡改性，国家从顶层设计的角度出发也明确提出要加快推动区块链技术和产业创新发展。因此，区块链技术在政务信息化场景中将具有广阔的应用前景，特别是对于数据安全性要求较高的政务行业，如不动产登记、房产交易，区块链技术的引入，将会促进行业信息化能力的进一步提升。

关键词：区块链;不动产登记;房产交易;数字资产

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0070-03 收稿日期：2021-12-20

较早被定义为数字资产的“比特币”，是区块链技术最早的应用场景，随着区块链技术现在已经从1.0发展到区块链3.0的时代，区块链技术的应用场景越来越丰富，但是其核心的应用场景还是在对数字资产的管理上。

而当前，在“互联网+政务服务”、“最多跑一次”的政务服务模式下，不动产的交易与登记管理已经逐渐从传统的线下模式完全转变到线上服务了。因此可以理解为不动产（主要是土地、房屋）在线下是一种固定资产，但是在线上，特别是在当前价值互联网（指信任传递、价值传递）高速发展的时代，不动产也已经变为了一种数字资产。而且以后的趋势将是房产交易越来越高效，越来越便捷，甚至会像在淘宝购买宝贝一样，下单即能够成交并且快速完成房产这一数字资产在线上的权力转移。因此，基于区块链技术的不动产交易与登记信息化管理将会是未来的发展趋势，特别是基于区块链的共识机制、不可篡改性、分布式账本，可追溯等特性，将会让不动产交易与登记模式发生彻底的变化，甚至整个房地产市场行业都将会发生变革。

1 建立以不动产交易与登记为专题的生态联盟区块链

当前，在区块链并没有大规模深入到各行各业的应用场景情况下，建立专题的生态联盟区块链是较好的选择，能够有效的促进“区块链+行业应用”的快速落地，拉动整个区块链的发展。

不动产交易与登记并非涉及到单一的住建部门或者不动产登记部门，还包括税务、社保、金融、公安等部门，因此应该建立多方共用的基于不动产管理为主要目的生态联盟链，将不动产交易与登记全生命周期过程的所有数据全部上链。这样将会形成一个以交易和登记为核心的生态联盟系统，实现“区块链+不动产交易登记”。

在该联盟链中，住建局、不动产登记中心、税务局、社保局、金融机构、公安局等内部及外部机构都是一个链条节点。除不动产相关节点存放交易登记全生命周期所有数据外，其他各个节点都存放着各自需要对外进行共享的行业数据。比如住建局存放着合同数据、不动产登记中心存放着登记簿数据、税务局存放着纳税共享数据，金融机构存放信贷共享数据等。在此之余，各个节点还应该存放从其他节点上链并且已经在联盟链中形成共识的信任数据（即接受其他节点广播过来的数据），考虑到网络传输与储存成本，该数据可以不是业务数据，而是一种日志记录数据。

2 区块链技术在不动产交易与登记中的具体应用

基于区块链的去中心化，共识机制、不可篡改性、分布式账本，可追溯等特性，可开展如下具体应用。

2.1 去中心化，从而降低房产交易过程中的时间成本和资金成本

傳统的房产交易一般都要依托很多第三方的信任中心，比如交易的网签备案需要住建局、中介公司作为第三方信任中心，赎楼需要银行或者置业担保作为第三方信任中心，交易资金的管理需要监管部门作为第三方信任中心，甚至房屋登记还有不动产登记代理人作为第三方信任中心。这一系列的第三方信任中心无疑将会给我们的房屋交易带来繁琐的手续和更高的时间成本和金钱成本。这和“最多跑一次”、“提升营商环境”、“便民服务”等政策举措是相悖的，而且也会导致我们的数字资产（房屋）在交易过程被无形抵消，造成不必要的损失。

而区块链的去中心化特性，分布式数据存储，点对点传输、共识机制，加密算法等计算机技术将会打破这种依赖很多“中心”支撑的信用机制。实现交易双方在监管部门构建的“区块链+房产交易”信息化平台上进行互信、互认、互相约束，可以允许任意两个主体在不需可信第三方参与的情况下直接进行交易。比如，在房屋交易过程中，交易系统能够自动的调用区块链上各个节点提供的不可篡改的数据进行验真，实现安全的智能的交易。比如自动核验房源数据（不动产节点提供房屋的产权属性、登记时间节点数据，住建局节点提供房屋性质数据等），以智能自动判断房屋是否符合交易条件;自动核验交易双方的资格数据（金融机构节点提供信贷数据、税务节点提供纳税数据、公安节点提供家庭数据与户籍数据等），以确保双方是否具有交易资格。这种基于区块链的房屋交易场景应用，交易平台自身只需要核验交易双方的真实性，便可快速、安全、智能的实现房屋的交易网签，从而减少各种去“第三方”机构“找证据”的过程。

2.2 共识与信任机制，解决跨部门共享数据可信的问题

原有的数据共享模式是，各部门把自己的接口开放出来让其他部门查询调用。这导致使用部门能查数据，但是不能保证数据的真伪。因为数据共享部门能够在其他部门不知情的情况下修改、删除数据，造成部门间共享数据没有可靠的追溯渠道，引发数据共享的互信问题。

而区块链技术则能够构建一个多方参与，共同维护，多中心的信任体系。参与数据共享的部门共同拥有一个网络，其中任何一方都不能篡改自己的数据（即便篡改也无法上链获得其他节点的信任），也不能抵赖自己写进的数据，即数据的操作需到得共识节点的认同，从而保证各区块中数据的一致性、防篡改及可追溯的目的。这将保证任何部门基于区块链网络获取的共享数据将是真实有效，没有被篡改过的。

2.3 智能合约可以让不动产管理中的条款执行更容易、更透明、更高效

在房屋交易与登记过程中涉及到多种合同、协议、证明等有约束的凭证，传统的这些凭证是需要人工进行干预才能生效的。在区块链技术中可以将这一系列合同、协议、证明读统称为智能合约，并且引入CA认证、人脸识别、电子签章、电子证照等安全保障技术，即可达到合约的智能化管理、有效性管理，并且实现合约中相应条款的自动执行。比如，基于区块链的资金监管协议智能合约生效后，系统能够自动的基于监管协议中约定的时间或者约定的生效事件（比如二手房转移登记登簿后）触发转账的指令，将交易资金自动打入卖方账户中，而这一过程完全不需要人为干涉，这就避免了相应条款执行时间的滞后问题，可以近乎实时的完成对账。

2.4 交易登记核心信息上链，加大业务数据篡改难度，保证信息可追溯

在不动产交易与登记过程中，将其全生命周期过程中的所有业务数据，比如预售信息、网签备案信息、资金监管信息、登记登簿信息都上链，并且取得各个节点的共识和互认，那么有人想要恶意修改相应业务数据，则会引发其他节点的抵赖，因此将会极大的增加数据恶意修改的成本。同时不动产交易登记过程中的历史业务数据，也将能实现基于时间戳的历史追溯。

3 区块链技术当前应用的难点

3.1 监管上的问题

区块链技术已经被列入《国家信息化规划》，同时也在中共中央政治局的区块链技术发展现状和趋势学习中定下基调：要探索“区块链+”在民生领域的应用。但是这仅仅是一个开端，当前还缺乏专门的部门，专门的标准来对区块链技术进行规范引导。各个行业、以及各个区块链平台公司都还处于自行探索建设的阶段，没有明确的标准规范指导建设。

3.2 单一业务部门难以自行建立区块链应用平台，最好是政府主导建立统一的生态联盟链

前文说了，目前各部门由于其业务单一，且又需要快速实现数据跨部门共享，业务跨部门协同，因此最好是建立以某一行业领域为主体，其他有数据共享与业务协同诉求的部门辅助建设的生态联盟区块链。短时间，这是最好的选择，因为能够快速的实现“区块链+行业应用”的模式。但是这也不可避免会出现一个城市的不同局委办都会有以自己为中心主体的联盟区块链，从而造成严重的资产和资源浪费。

好在，目前各地政府都已经意识到这个问题。在数字城市建立的大浪潮，都在逐步探索并建立以省、市为单位的、政府主导的公共区块链支撑平台，各个局委办只需要接入平台，并且将数据上到统一的区块链平台中便可以实现各类业务场景的落地。

3.3 区块链的成本问题

区块链网络中的参与者需要参与部署区块链服务器，该服务器分布式地部署在网络中，因此，部署和运营一个区块链网络的费用相比常规性的互联网信息化平台，将会产生更高的成本。如何降低这部分成本，还需要进一步做深入的探索，相信在区块链技术应用到越来越多的业务场景后，将会逐渐摸索出一套有效的解决办法。

作者简介：宋军，广东南方数码科技股份有限公司。

吴宇静，广州华立学院。