房地产税的一般均衡视角

房地产税2022年试点扩围已势在必行。在诸多讨论中，一些研究者测算了不同税率下房地产税带给地方政府的财政收入。这种测算方法有一个少为人知的重大缺陷，即忽视了房地产税对人们收入、消费、房地产投资、土地拍卖價格、征收成本等多方面的影响，从而间接影响政府的财政收入。

很多时候我们讨论房地产税，视野还不够宽广，大多数人仍然停留在局部均衡而不是一般均衡的视角，仅仅考虑房地产税的征收对房地产市场的影响，而不考虑其他产品、要素和其他资产市场发生的可能变化，而由此得到的结论自然是可疑的。

比如一个人月收入1万元，是否税率越高，政府获得的税收越高呢？答案是否定的。因为更高的税率会导致这个人的生产和消费行为发生变化，产出减少，政府的财政收入因此会受到不利影响，这在经济学界被称之为“拉弗曲线”。房地产税作为直接税的代表，又被称为“第二个人所得税”，其首先影响的是居民部门的可支配收入。居民可支配收入的减少会直接减少消费，从而减少政府从消费端获得的增值税或消费税等各种收入。也就是说，房地产税的征收会导致政府税收收入内部的结构调整，即提高直接税的比例，降低间接税的比例。这是我们多年来想要实现的一个目标，不过，这个目标会带来一些非经济的风险。

由于边际消费倾向小于1，人们的消费减少会小于收入的减少，因此带来的税收减收效应还是要小于房地产税的增收效应。这个结论即使延伸到租赁市场上也是合适的。在租赁市场，房地产税会被视为间接税，居住型房产的房租会上涨，这是无可置疑的。房地产税通过两种渠道导致房租上涨：一是在当前，直接提高房东的持有成本后房东会转嫁部分成本给租客，从而导致房租上涨;二是在未来，投资房产成本上升导致可供给房源减少，房租也会上涨。当然，房东无法将所有成本都转嫁给租客，最终其实是双方分担房地产税成本，具体分担比例取决于当时租赁市场的供求状况。

居民部门要么是房东，要么是租客，少部分人二者兼具。这意味着房地产税征收后收入和消费的减少是普适性的，并非仅仅针对有房一族。从这个意义上讲，如何防止房地产税征收后房租的一次性或突发性上涨，应该有所考虑。住建部2021年8月底发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求城市住房租金年度涨幅不超过5%。可能还有人会误解，认为房地产税率最多只有1%，应该能轻易满足政府要求的房租涨幅限制。大谬不然！一套价值300万元的房子，普遍的租赁回报率只有2%～3%，也就是年房租大约在6万～9万元。哪怕房地产税率只有0.5%，房东也要每年缴纳1.5万元的房地产税。这1.5万元即使只转嫁0.5万元给租客，也轻易突破了5%的房租涨幅限制。不过，好在这种突发性的上涨并不具有持续性。

除了对收入和消费有不利影响外，从一般均衡的视角来看，房地产税还会对房地产投资和其他部门的投资产生重要影响，因而也会影响政府的财政收入。房地产税的征收，在提高居民部门住房持有成本的同时，也随之降低了住房的资产回报率，相对提高了其他部门资产回报率。人们的资产配置均衡是考虑了风险之后的各部门回报率也就是夏普值相等。这会随之减少房地产投资需求，增加其他部门和资产的投资需求。这同样会导致政府税收收入的结构性调整，即来自房地产部门的税收减少，但来自其他部门的税收会增加。

真正对政府的财政收入产生重要影响的，可能是来自于土地拍卖价格的降低。这是我多年以来的一贯看法。一块土地拍卖，可以只收取一次性的土地转让金;也可以既收取土地转让金，同时又按年收取房地产税。但第二种意义上的土地出让金一定小于第一种。甘蔗没有两头甜，不可能在居民部门缴纳住房房地产税后，土地出让金不受影响。这就像领取彩票奖金，可以一次性领500万元;也可以一次性领400万元，然后每年领5万元（假设贴现率为5%，每年5万元的现值刚好等于100万元）。两种方式是等价的，政府可以以这笔每年的房地产税为基础发行一笔永续债券，从而保证财政收入不受影响。

最后，除了征收成本外，我们可能还得考虑房地产税带来的房价可能调整以及由此产生的负的财富效应，这也会对消费和政府财政收入产生不利影响。人们的资产价值增加，会增加消费扩张总需求。如果资产价值减少呢？消费和税收自然也会受到不利影响。

上述这些考虑也未必全面，比如，我没有考虑房地产价格可能调整，带来的信贷收缩效应以及政府支出增加带来的总需求扩张效应。不过，在不发债的前提下，政府支出增加的前提是因房地产税实现了政府增收，如果只是税收和财政收入内部结构调整，那就未必增收。具体的影响仍然有待试点扩围后全面评估。但无论如何，在此之前，需要先有一个一般均衡的视角。

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。