抵押物价值小于被担保债权额的抵押登记

摘要：针对较为常见的抵押物价值小于被担保债权数额的情形，结合我国《民法典》的相关规定，提出几点建议和个人看法。不动产登记基层工作者应紧跟立法本意，不囿于传统思维，与时俱进开展工作，真正做到依法行政。

关键词：抵押;担保登记;债权;价值

中图分类号：F293 献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0063-02 收稿日期：2021-12-05

原《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。随着《担保法》的废止和《民法典》的实施，自《物权法》实施以来理论界的长期争议——时时困扰着不动产登记一线工作人员的以上限制超值抵押规定终于“寿终正寝”。自此，不动产登记机构在办理抵押登记时，无须再对抵押合同约定的抵押物价值是否合理、是否存在超值抵押的约定等内容进行审查，而是根据当事人意思自治原则按合同约定予以登记。假若日后在抵押物被处置时出现抵押物变现价值不足以偿还被担保债权的情况，后果由抵押权人自行承担，不会对他人带来不利，也与登记机构无涉。

受固有思维影响，在日常不动产登记工作中，不少工作人员在面对抵押物价值小于被担保债权数额时还是有所顾虑，不敢轻易办理。那么，在日常工作中，哪些情況会出现抵押物价值小于被担保债权数额？又该如何登记呢？

在日常业务受理中，登记机构遇到较为常见的抵押物价值小于被担保债权数额的情形有以下几种：

第一，同一债权存在多种担保方式，抵押物价值小于被担保总债权额。如：A公司向银行借款2000万元，约定由B公司提供保证担保，同时A公司名下价值1000万元的不动产作抵押。这种情况下，抵押登记时，被担保债权额根据借款担保合同约定登记多种担保方式共同担保的总债权额即可，而不限于抵押物价值，即被担保债权额记载2000万元。

第二，不同城市的多个抵押物共同担保一个债权，抵押登记按属地原则分别在不动产所在地的登记机构办理，出现一地的抵押物价值小于被担保总债权额情形。如：张某向绍兴某银行借款1000万元，以张某拥有的位于绍兴一处价值400万元的不动产和位于杭州一处价值900万元的不动产共同作抵押担保。各处登记机构在办理抵押登记时，被担保债权额均记载共同担保的总债权额即可，而不必要求当事人按各处抵押物价值情况分开约定各处不动产分别担保的债权额，即上述绍兴和杭州的不动产登记机构均按1000万元登记被担保债权额。

第三，基于信任借款，或原已存在无担保措施的借款，为增加信用，抱着有胜于无的心理，约定将借款人名下价值小于借款额的不动产作抵押，即初次抵押时抵押物价值就小于债权金额。如：张三因经营需要向李某借款，李某深信张某的人品，愿意将200万元出借给张某，双方约定仅以张某名下一处价值100万元的不动产作抵押，担保200万元债权而申请登记。这时，登记机构不干涉当事人民事行为，根据意思自治原则按借款总额200万元登记被担保债权数额。

第四，抵押物已为一个债权设立抵押，现拟再次为其他债权作抵押担保，抵押物价值小于两次债权总和。如：张某有一价值200万元的不动产，原为自己向银行所借150万元借款作抵押，现张某因资金周转需要，拟向某小额贷款公司借款120万元，约定以该不动产作顺位抵押。登记机构可按合同约定和申请分别登记被担保债权数额，给小额贷款公司办理被担保债权额为120万元的第二顺位抵押登记。

第五，在借新还旧转贷业务中，因原抵押担保的债权未偿还，所以不能注销原抵押权，借贷双方约定拟再次以同一不动产作抵押发生与前次放款金额相同的借款和抵押，这时抵押物价值可能仅为债权金额的一半。如：A公司以己有不动产作抵押向银行借款3000万元，现银行同意借新还旧，双方再次签订了3000万元的抵押借款合同，约定办理第二顺位抵押登记。因银行内部管理要求，两次抵押合同中均需注明抵押物价值为4000万元，而不能自由作价6000万元，出现抵押物价值4000万元大于两次被担保债权总和6000万元的情形。登记机构可根据申请办理被担保债权额3000万元的第二顺位抵押登记，毋须要求银行必须将抵押物价值写为6000万元，借新还旧后，第二顺位抵押权上升为第一顺位。

诚如最高人民法院审委会副部级专职委员刘贵祥在对我国担保法律制度发展历程的分析中所说，“1995年6月30日发布、10月1日生效的《担保法》，是我国第一部担保制度方面的基础性法律。《担保法》颁布前后，社会经济活动十分活跃，各种担保公司层出不穷，三角债问题异常突出……因此，《担保法》乃至随后制定的司法解释体现了加大对债权人保护力度的倾向”。应该说，《担保法》第35条这一不能超值抵押的条款，正体现了当时保护债权人的立法倾向。

随着经济社会的发展，人民群众对市场经济和担保制度的认识日趋成熟，国家在法律上对担保制度的一些规定作出调整，正是顺应社会发展之举。作为不动产登记基层工作者，应该紧跟立法本意，不囿于传统思维，与时俱进开展工作，真正做到依法行政。

作者简介：梁亚玲，浙江省新昌县不动产登记服务中心。