商品房预售资金监管实践分析

摘要：商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施的第三方监管，要求房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。为确保预售资金安全，监管期自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产首次不动产权登记结束，以福建省霞浦县商品房预售资金监管实践为例进行简要分析。

关键词：预售资金;监管;商品房

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0019-03 收稿日期：2021-12-25

1 建立预售资金监管制度

2016年以前，福建省霞浦县预售资金监管模式主要采用“银企联动、事后报备、单一监管”形式，即“商业银行与房地产开发企业自行签订监管协议，资金流水事后报备至霞浦县住房和城乡建设局备案，各银行独立监管”的模式，但该模式存在资金监管不到位、信息反馈不及时、监管规则不统一、信息网络不共享等一系列问题。为有效杜绝地产商资金抽逃问题、保障购房人利益。2016年5月30日霞浦县出台《霞浦县人民政府关于印发商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》（霞政〔2016〕13号），同年8月配套研发“霞浦县商品房预售资金监管系統”并投入试行，成为继福安后宁德市第二家开通商品房预售资金监管系统。2018年6月28日霞浦县重新修订《霞浦县人民政府办公室关于印发商品房预售资金监督管理办法的通知》（霞政办〔2018〕97号），要求住建部门联合商业银行对商品房预售资金进行监管。住建部门负责监管技术指导及日常管理工作，各商业银行负责房地产开发企业资金账户的日常监管工作并积极配合住建部门完善监管体系;让相关制度切实落实到具体工作中，实现对商品房预售资金的全过程监管。

2 商品房预售资金监管流程

2016年8月，霞浦县启用商品房预售资金监管系统，采取“商户申请、机关审核（监管）、银企配合”模型运作，即开发商提出资金使用申请、县住建局（监管单位）审核、监管银行根据审核结果给予拨付资金，杜绝楼盘烂尾、抽逃资金等问题，保证预售资金专款专用。自监管系统启用至今，霞浦县共开通11家监管银行，监管房地产开发企业35家、开发项目43个，累计入账1664172.8万元，累计支出1557557.47万元。目前，43个监管项目的预售资金收支账目清晰，资金支取符合规范，项目建设序时推进，暂未出现停工停产或因工资、工程款发放不及时而引发的群体性信访性和烂尾楼等事件，资金风险总体可控，对社会稳定和房地产市场平稳健康发展起到重要作用。

总体流程分解如下：一是监管账户及协议备案。结合《霞浦县人民政府关于印发商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》相关规定，开发企业应履行相应职责，开立监管账户的开发企业申请商品房预售许可证前，必须选择授信优良、贷款额度大的商业银行作为监管银行，确保专款专用。对存在开发贷款的预售项目，开发企业应会同监管银行签订预售资监管协议，交由住建局备案，且不得开通任何形式的自助专账业务。二是预售资金监管系统与网签系统互通对接。通过读取楼盘信息、购房人、购房款、网签数据、资金流水等实现数据交换，若购房款未缴存至监管账户，预售资金监管系统将智能预警，临时锁定开发企业商品房网签权限;当企业超期未核对支出事宜，系统将锁定资金拨付，保障资金安全，督促企业及时缴存预售资金;为加强企业支取资金管理，监管账户不允许任何形式的网银操作。三是资金支付申请全程网办。为加强服务质量、提升工作效率，避免因审批效率问题影响项目建设，霞浦县预售资金监管日常业务审批采用全程网办的形式，同时规定节点审批、资金拨付等业务办理时限为3个工作日。四是工程节点人性化设置。为兼顾预售资金安全及项目建设资金需要，我局将工程形象进度节分为6个环节：①取得预售许可证，②形象工程进度达50%，③主体工程封顶，④外墙装修落架，⑤单体竣工验收，⑥完成初始登记。分别对应可支取额度为不超过监管资金总额的30%、60%、70%、80%、90%、100%。五是监管账户数量不设限。过去1个预售许可的监管账户不得超过3个，现在通过预售资金监管系统技术支持，为满足房地产开发企业的实际需要，监管账户数量不再进行限制。

3 商品房预售资金监管措施

一是资金监管。商品房预售资金监管总额须参照建设项目综合造价以及项目交付条件等因素确定，原则上不超过建设项目工程造价总额的1.3倍。根据幢数计算建设成本后列入重点监管资金，按规定严格管理，预售资金中超出部分列入非重点监管资金，可由企业根据需要随时提取，既保证项目建设所需资金不被挪用，又保证企业自有资金的回收和新项目建设的开发、利用。二是预售款缴存监管。商品房的预售资金必须全部存入监管账户（预售资金包括定金、预付款、首付款、分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、一次性付款等）。霞浦县的商品房预售资金监管系统与商品房网签备案系统相关联，相互制约，实时监控网签合同，监控商品房合同履行状态，确保购房人的购房款能够及时进入监管专用账户，切时保障购房人权益。此外，开发企业需在网上签约后3个工作日内，将已售房屋的预付款、首付款存入监管专用账户;若采取分期付款的方式，则需按照合同要求按期存入监管专用账户;若采用银行按揭贷款和住房公积金贷款的方式，则需在建设项目封顶后180天内存入监管专用账户。对不按照既定时间缴存购房款的企业，霞浦县住房和城乡建设局通过监管系统暂停其网签，切实保障商品房预售资金监管实效性。三是资金支取监管。为防止开发商随意挪用监管资金，影响项目建设进度。要求重点监管资金仅可用于项目有关的费用（如项目勘察、设计、监理等前期费用以及材料设备采购、工程进度款、小区配套建设等相关费用）。支取必须提供充足的相应证据材料证明符合上述使用款项用途，如双方签订的合同、付款发票等，经住建部门或监管银行审核后方可批准使用。拨付渠道还应该直接拨付给收款单位，如施工单位、监理单位或钢筋、水泥、电梯等材料供应商，则不允许直接拨付到开发商账户以防被挪用。四是监管资金划转。开发企业通过资金监管系统申请资金划转，系统自动计算申请使用额度、合同价、发票等相关要素资料，经住建局核对收款单位、收款账号、用途后，开发企业可凭资金划转通知书到银行柜面进行资金划转申请。避免开发商直接向监管银行申请资金，杜绝违规挪用资金的情况发生。五是督导制度检查把控。重点资金的监管，必然影响开发商对该资金的自由支配，会出现消极、抵触的行为，为避免该情况，根据省住建厅要求，各地政府要督促指导企业银行落实相关监管政策，对资金缴存、资金使用、信息共享等方面进行检查，若发现的问题，要限期整改、严厉问责、公开通报、纳入失信行为。

4 资金监管难点问题

一是监管系统亟待升级改造。商品房预售资金监管系统不仅涉及上亿的资金安全，还涉及数万户业主的个人信息，数据安全至关重要。随着社会信息化普及及大数据发展，为实现商品房预售资金监管系统实施网络化、信息化、全覆盖管理，需实现监管部门、监管银行、房地产开发企业等单位的信息互通、数据共享。根据公安部门要求，需进行系统升级改造及维护，该部分资金缺口较大，需要政府财政资金支持。二是监管银行惩戒把控。目前，现有监管银行的惩戒措施、机关单位与银行监管行协同机制仍不完善。当监管银行存在违反《霞浦县人民政府办公室关于印发商品房预售资金监督管理办法的通知》的行为时，现有手段为通报人行、银保监等部门做相应处理，违规情节严重的，不接受其做为新的预售资金监管银行。若能完善与人民银行或银保监部门在信用建设方面的协同机制（如采取暂停其作为预售资金监管银行等惩戒措施），将能更好地杜绝监管银行违约行为。三是资金所有权归属不明确。当购房人将购房款缴存到监管账户后，因开发企业债权债务纠纷引起的强制执行案件均从预售资金监管账户中强制冻结或划转监管账户上预售资金。一旦被划转或冻结，将造成项目建设资金不足，且根据《城市房地产管理法》第40条规定，监管主体应当给予购房者因监管失职而承担赔偿责任。相关法律应对预售账户中监管资金的权属给予明确，避免因法院冻结或划转监管资金而造成项目停工或“烂尾”的风险。

作者简介：余长铃，福建省霞浦县住房和城乡建设局。