执行新收入准则对房地产企业财务信息的影响——基于保利发展的案例研究

王新华（副教授/博士）陈丁杰

（武汉轻工大学经济学院 武汉轻工大学管理学院 湖北武汉 430023）

一、引言

自1999年颁布《企业会计准则——收入》与《企业会计准则——建造合同》以来，我国始终保持与国际收入准则趋同。进入新世纪，我国收入准则经历两次变革，2006年发布的收入准则CAS 14与IAS 18趋同，以“风险报酬转移”作为确认收入时点的基础；2017年发布的收入准则CAS 14与IFRS 15保持一致，以合同作为收入确认的起点，使用五步法模型，适应经济环境发展需要。CAS 14（2017）与CAS 14（2006）相比，一方面统一了收入确认模型，对不同类型的收入采用相同确认方法，如将房地产行业原适用的旧收入准则（包括CAS 14（2006）和建造合同准则，下同）纳入新收入准则CAS 14（2017），统一了收入确认口径，提升了会计信息的可比性；另一方面，统一收入确认时点，即在企业履行了履约义务时确认收入，其中履约义务分为点履行和段履行，提升了会计信息的及时性。

房地产行业具有资金密集、建造周期较长、交付方式多样等特征。旧收入准则下利润表相较于现金流量表具有延迟性，资产负债表中的预收项目不能及时反映企业期房销售的实际情况，新收入准则对房地产行业会计信息产生了重大影响。保利发展作为在境内上市的房地产行业大型央企，于2020年开始正式实施新收入准则。本文以保利发展为例，分析新收入准则对其财务信息的影响并提出相关建议。

二、新收入准则与房地产企业账务处理的变化

（一）新收入准则的变化。

1.收入确认的理念框架。我国会计准则在与国际会计准则趋同的过程中，不断深入贯彻资产负债观理念框架。相比于收入费用观所认为的利润表要素是财务会计中确认报告的核心要素且资产以历史成本计量，资产负债观将资产负债表要素作为核心，收入、费用的定义在资产负债要素基础之上建立，且在会计处理中体现“非交易”特征，重视未来的经济潜能。新收入准则下，收入确认金额按照交易价格计量而非旧收入准则下的公允价值，即企业向客户转让商品时预期有权收取的对价金额。此外，新收入准则新增“合同资产”“合同负债”等科目作为“待确认的收入和成本”。因此，新收入准则相较于旧收入准则更能体现财富实力是获利实力源泉的存量作用。

2.收入确认的模型。CAS 14（2006）和建造合同准则对不同类型收入匹配不同收入确认模型。然而交易事项日趋复杂多样，旧收入准则对附有收入退回条款的销售、额外购买选择权等内容缺乏明确细致的指引。新收入准则不再区分收入类型，减少了因模型适用不当而导致的错误，统一在合同的基础上采用“五步法”模型，体现了会计准则的原则导向，并对特殊的交易事项提供具体指引。总体来看，一方面提升了收入准则的普适性和会计信息的可比性，另一方面存在较大的会计估计空间，对财务人员提出了更高要求。

3.收入确认的时点。旧收入准则下销售商品在风险和报酬转移时确认收入、提供劳务和建造合同按照完工百分比法确认。而新收入准则下企业在履行了履约义务时进行收入确认，对于某一时间段履行的履约义务按照履约进度确认；对于某一时点履行的履约义务依据控制权是否发生转移进行判断。新收入准则下确认时点判断方式与企业的商业模式相结合，体现了企业经营活动实质而非业务表面形式。同时确认时点与合同承诺履行情况紧密联系，符合会计信息及时性的要求，房地产企业现金流量表与利润表的时差问题也能得到缓解。所以，新收入准则的收入确认时点判断是对旧收入准则的补充和提炼，如下页表1所示。

表1 新旧收入准则差异比较

（二）房地产企业账务处理变化。受新收入准则影响，房地产企业相关账务处理发生了显著变化。例如，个人住宅销售中期房销售是主流，因期房销售产生的预收款项，满足新收入准则相关要求的应作为一段时间内履行的履约义务，计入“合同负债”科目，再按照履约进度转入主营业务收入。并且，房地产企业的销售佣金资本化处理，作为“合同取得成本”。此外，对于买房送装修、送车位的多项履约义务，财务人员需根据商业实质判断各项履约义务之间是否可单独区分，可单独区分的情况下依据履约义务分摊价格。

三、案例分析

作为在国内上市的企业，按照新收入准则的规定，保利发展从2020年起实施新收入准则。根据其2020年财务报表披露的信息，保利发展采用简化追溯法，根据累积影响数，调整年初留存收益及财务报表相关项目金额。

（一）收入确认政策变化。表2归纳了保利发展执行新收入准则前后收入确认政策的变化。房地产销售业务相比于旧收入准则下交付时确认收入，2020年半年度报告中新增满足某一时间段履行的履约义务按照履约进度确认。其中期房销售在新收入准则下满足该新增内容的确认条件。在进行账务处理时，将预收销售金额计入“合同负债”，后期按照履约进度将合同负债分摊进主营业务收入。

表2 保利发展收入确认政策变动比较

从宏观上看，房地产行业由增量市场逐步转变为存量市场，物业管理服务是房地产企业重要的发展方向。履约进度的确认一般有投入法和产出法，但物业管理服务的产出难以进行数量化衡量。投入法通过计算累计实际发生的成本占预计总成本的比重确定履约进度，保利发展作为大型房地产央企有着完善的成本管理体系，采用投入法确定履约进度具有合理性。

2019年保利发展的净利润为40 048 207 579.36元，2020年年度报告对未分配利润期初余额调增1 186 404 146.86元，可见新收入准则下对净利润的影响为提升大约2.96%。相比于碧桂园2017年首次执行新收入准则净利润调增7.89%，可见保利发展对履约进度的适用较为稳健。

（二）执行新收入准则对财报信息的影响。

1.新增合同负债，其他流动负债增加，预收款项金额减少。保利发展2020年年度报告披露，对2019年期末资产负债项目进行调整，合同负债增加约3 017亿元，其他流动负债增加约258亿元，预收账款减少约3 275亿元。依据新收入准则，除适用租赁准则的预收租金仍在“预收款项”列报外，将“预收款项”重分类至“合同负债”“其他流动负债”科目。同时结合2020年和2021年上半年报表得出，合同负债中预收房款占比为99%以上（见表3）。可见，旧收入准则下预收房款计入预收账款，新收入准则下应计入合同负债。

2.其他流动资产增加。按照新收入准则规定，为签订合同发生的增量成本先归集于“合同取得成本”，列报于资产负债表“其他流动资产”项目。所以2020年其他流动资产期初数应调增2 571 730 875.98元，相应地营业费用调减2 571 730 875.98元（见表3）。合同取得成本作为销售费用的过渡科目，实现收入与费用配比，可以提升会计信息质量。

3.未分配利润以及递延所得税负债增加。基于上述满足一段时间内履行的履约义务按照履约进度确认收入，以及为取得合同而发生的销售人员佣金等事项会计处理方式的转变，新收入准则下营业收入增加、营业成本减少，最终体现在净利润提升以及资产负债表中未分配利润调增（见表3）。但是从税法角度来看，保利发展在新收入准则下一段时间内履行的履约义务仍应集中在时间点确认收入，而非分时间段确认，因此存在应纳税暂时性差异，应确认递延所得税负债。

表3 保利发展2020年期初累积影响项目 单位：元

（三）执行新收入准则对财务指标的影响。基于保利发展于2020年财务报告中披露的对2019年资产负债表的调整情况，以及2019年的财务报表内容，本文选取偿债能力指标和盈利能力指标进行分析。房地产行业经历过融资政策的红利期后，留下了高负债率的问题。在国家“三去一降一补”和“三条红线”的要求下，房地产企业的偿债能力备受关注。盈利事关企业的长久发展，属于企业价值，通过对企业盈利能力的分析能够识别企业的发展潜能。

1.对偿债能力指标的影响。我国房地产行业的财务杠杆较高，虽然能加速企业扩张，但终究也为企业的长期发展埋下后患，致使企业抗风险能力降低、资金链断裂风险提升。为此2020年8月中国人民银行正式提出融资过程中“三道红线”要求。新收入准则影响了企业预收账款、合同资产、其他流动负债、递延所得税负债等项目的会计核算口径，因此会对房地产行业的“三道红线”产生影响。

因保利发展财务数据披露有限，根据2020年年报，现仅对2019年受新收入准则影响调整前和调整后的资产负债率和剔除预收账款和合同负债后的资产负债率进行分析。调整前（2019年期末）资产负债率为77.79%，调整后（2020年期初）资产负债率为77.66%，变动率仅为-0.17%，影响不大。由于预收账款和合同负债本质上是企业预收的尚未确认的收入，出于谨慎性原则，计算出剔除预收账款和合同负债后的调整前、调整后资产负债率分别为67.42%、68.42%，变动率达到1.48%。可见新收入准则对剔除预收账款和合同负债后的资产负债率影响较大。剔除后的资产负债率更能真实反映房地产企业的财务风险和杠杆情况，执行新收入准则后企业更应注重优化资本结构和融资方式，继续降低财务杠杆、防范财务风险，促使企业行稳致远。

2.对盈利能力指标的影响。新收入准则的直接影响是对收入确认时点的改变，对资产、负债、所有者权益项目产生次生影响，必将改变企业的盈利能力指标。总资产收益率和净资产收益率是反映企业盈利能力的重要指标。根据保利发展2020年年报，调整前（2019年期末）的总资产收益率为3.63%、净资产收益率为16.36%，调整后（2020年期初）的总资产收益率为3.75%、净资产收益率为16.80%，两者变动率分别为3.28%和2.69%。重新评估为一段时间内履行的履约义务按照履约进度确认收入，在新收入准则适应调整初期起到“提前确认收入”的作用，从而使得总资产收益率和净资产收益率提升。因此投资者应当理性看待企业首次实施新收入准则带来的盈利能力财务指标上升。

（四）执行新收入准则对财务信息质量的影响。新收入准则以合同为基础识别交易价格、确定履约义务，会计信息有据可依，大大提升了真实性和可靠性。同时，新收入准则将不同类型的收入统一于收入确认五步法模型之下，增强了会计准则的原则指导功能，一方面，统一房地产企业不同业务类型的收入确认口径，提升企业内不同业务会计信息的可比性；另一方面，统一不同行业收入确认口径，打通行业收入确认壁垒，提升不同企业间会计信息的可比性。此外，一段时间内履行的履约义务按照履约进度确认收入，在一定程度上提升了会计信息的及时性。比如对于销售期房预收房款按照履约进度确认收入，及时反映收入实现情况，而非积累到一个时间点统一结转确认。而且，基于收入确认五步法模型提升房地产企业会计信息的可比性，有助于会计信息使用者提高对财务报表的可理解性，减少因信息冗杂产生的学习成本。

四、研究结论与建议

通过对保利地产执行新收入准则和首次执行新收入准则对期初累积影响数的披露，本文得出以下结论：第一，保利发展为执行新收入准则改变收入确认政策，增加了关于一段时间内履行的履约义务的相关表述。但履约进度存在一定的估计空间，不同企业对履约进度的衡量可能存在差异。第二，新收入准则的一大特征是基于合同，然而财务人员对于合同情况无法完全掌握，存在专业知识方面的信息不对称。第三，企业在首次执行新收入准则时会对盈利能力指标产生正向影响，财务信息使用者需要理性看待。

针对上述问题，本文提出如下建议：第一，加强合同管理。通过建立内部机构，对签订合同、履行合同、中止合同等环节通过监督等手段予以规范、控制。保利发展为大型房地产企业，涉及众多数额庞大、条款复杂的交易合同，可在涉及商品销售时将拟定的合同所涉及的权利义务交由法务专员考量，合同履行、中止时财务人员依据合同履约情况进行收入确认计量。第二，完善企业会计信息系统。依托数据和财务信息系统，使企业内各部门紧密联系，为企业管理者提供与经营决策相关的信息。合同中的履约义务完成情况不是完全由财务人员主观判断得出的，而是借助大量的数据资料确认企业各个项目的完工情况、成本情况综合得到的。准确判断合同履约情况，直接影响收入的确认和计量以及企业显示在财务报表中的盈利水平。第三，提升财务人员能力素养。财务人员的专业素养包含对财会知识的准确理解、正确使用以及对与合同相关的法律知识的储备。新收入准则要求财务人员成长为复合型人才。企业可通过轮岗制度、专业知识培训等方式促进财务人员能力提升。