不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台研究

熊小超，罗明俊，耿冯康

(武汉市自然资源和规划信息中心，湖北 武汉 430014)

0 引 言

不动产统一登记改革初期，办证时经常需要跑多个部门。特别是涉税不动产交易登记业务，要来回跑房屋交易、税务、不动产登记、财政等多个窗口[1]，给群众带来了极大的不便。针对此类问题，很多城市在政务服务大厅开展了“一窗受理”改革[2-3]，整合多个部门的窗口，实行一个窗口受理、一个窗口发证的“一站式”服务，取得了一定实效。实际操作中3个部门各自收取一套纸质材料，分别进行数据录入，依然存在“重复提交资料、信息共享不畅、群众等待时间过长”等问题[4]。为了加大相关部门间信息共享[5]，作者认为可以建设不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台，变“一窗受理”为“一网受理”，由物理整合升级为化学整合，实行“一套资料申请，一个平台受理，一个窗口服务，一个流程办理，一套档案共享”，实现老百姓办证最多跑一次。本文研究探讨了不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台建设中的一些重要内容和关键问题，并提出了平台具体实现的解决方案。

1 平台设计

1.1 总体框架

平台建设包含基础设施、数据、服务、总线、流程和规则、展现和交互、安全和应用服务。

系统的基础建设也考虑到与其他部门交互对接的机制，能够支持其他部门的连接与交换，满足涉税不动产登记业务的跨部门协作。通过总线可将相关单位的交互协作统一协调起来，能满足多层次、多协议的系统交互。其总体框架如图1所示。

图1 总体框架

1.2 技术设计

在设计应用系统时，要考虑融合面向服务架构(SOA)和云计算技术，融合主流IT厂商和开源社区的创新产品，用以支持信息系统的开发、部署和高效运行。

1.2.1 充分利用现有基础硬件资源

要充分利用国土资源基础硬件，搭建服务、存储及网络的高性能、高可用以及统筹管理、按需分配、低运维难度和低运维成本的全新硬件资源服务平台。采用以“基础设施即服务(IaaS)”为核心的私有云搭建技术，实现计算、存储和网络的全面虚拟化和弹性利用，为将来走向更高端的云服务模式奠定基础。

1.2.2 采用企业服务总线(ESB)实现应用系统集成

ESB已经成为是否采用真正SOA架构的主要衡量标准之一。在新平台建设中，应充分保护原有投资，为业务的跨部门、一体化业务协同提供有力支撑。为此，必须引入企业服务总线(ESB)，在充分利用已有信息资产的基础上，为各类应用系统的整合提供更灵活、更敏捷、更易于扩展的方式。

1.2.3 采用业务流程管理(BPM)实现组合式业务

采用业务流程管理(BPM)技术，能够实现业务要素的可视化构建和组装，适应业务流程“随需应变”的频繁、快速调整的工作要求。

1.2.4 采用信息门户技术实现统一用户界面

采用信息门户技术，提供统一的用户界面和信息展现，帮助业务人员轻松自然地实现信息的输入、确认和反馈，有助于提高工作效率。

1.3 数据库逻辑结构

“一网受理”平台数据库由涉税不动产登记相关的三部门业务数据与基础数据组成。从不动产交易、税收、登记数据生命周期流转以及信息资源逐级整合融合的角度，不动产交易、税收、登记数据库分为数据源(含基础数据、楼盘表数据、业务数据、权利信息、元数据)、缓存数据、整合信息、分析信息、历史归档信息5个层次。“一网受理”平台数据库逻辑结构如图2所示。

图2 数据库逻辑结构

数据库建设要将与涉税不动产交易登记有关的各类信息资源数据纳入建设内容，要将各类业务的核心指标全部纳入数据库，保证数据的完整性、可扩充性和现势性。

1.4 功能设计

通过对“一网受理”平台进行需求分析，将平台功能主要划分为涉税交易登记、网上办理、共享交换、档案管理和系统管理5个功能模块。

1.4.1 涉税交易登记模块

实现交易、税收和登记一体化信息数据管理，建立不动产交易、税收与登记一体化业务和服务体系。

首先国土、房管、税务三部门要进行业务对接，开展流程再造。在涉税不动产登记事项中，重塑政府权力运行逻辑，重构办事规则流程，重建新的责任体系。重点梳理分析房屋交易、税费缴纳与不动产登记业务流程之间的交互关系，同时梳理与原有登记系统的业务集成及数据共享，并形成交易税收登记一体化业务模型。主要工作包括流程标准化、表格标准化、材料标准化以及数据标准化等。

在前面工作基础上，开发交易税收登记一体化受理模块。实现交易业务、税收业务与登记业务的融合，并实现一体化申报，即提供一套资料、一个流程办理，在业务和数据上实现一体化应用，即共用一套档案。通过三部门对“一网受理”平台数据库的实时更新和交换共享，保障业务数据库的现势性。

涉税交易登记模块信息流转逻辑如图3所示。

图3 涉税交易登记流程图

1.4.2 网上办理模块

开发网上办理模块,实现网上申请、网上预约等。

(1)网上申请。主要内容包括：① 网上注册。支持网上用户实名制注册，并可直接与移动应用衔接，同时用户也可以实时查询申报业务的受理、办理情况等信息。② 网上申报。实现网上用户可直接申报，并上传电子材料供登记中心提前预审查；预审通过后，登记中心会短信通知用户，到大厅复核原件后，正式快速受理。网上申报时，只需填写最基本的信息和上传必需的要件电子照片即可。

通过“互联网+不动产登记”进行预申请和预审查，一方面可以让登记机构提前把握工作量、机动调整办理时间和办理人员，也可以减轻或缓解现场工作压力；另一方面可以实现“网上随时申请”，做到“24 h不打烊”。

(2)网上预约。实现网上用户直接预约办理业务，可以让群众和企业选择自己要办理的日期和时间段，并按照预约日的时间段来办理，并可直接走窗口预约通道，以减少排队等候时间，加快业务受理。网上预约后，用户可直接在移动设备上显示预约信息，走预约通道办理。通过这些举措，引导群众进行网上预约、预申请，政务大厅人流量将会显著减少，办事环境也将得到优化和提升。

1.4.3 共享交换模块

该模块主要实现不动产登记相关业务部门的信息交换与实时共享。

对不动产交易税收登记所需相关信息与各委办局进行交换、共享与整合，建立信息共享交换系统，形成标准统一、内容全面、相互关联、实时更新、互通共享的不动产交易税收登记数据共享体系，逐步实现不动产交易税收登记信息在国土资源、住建、农业、林业等部门间的实时互通共享，面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门提供完备、准确、可靠的不动产交易税收登记信息共享；面向社会公众依法提供便捷、高效的信息查询服务。

1.4.4 档案管理模块

由于只收取了一套纸质档案，该套档案由登记部门保管，其数字档案由登记部门开放共享给房管和税务部门，故档案管理模块主要实现涉税不动产登记三部门产生数字档案的统一管理。主要包括：① 不动产交易、税收、登记资料的扫描、检查和建库一体化管理；② 不动产交易、税收、登记档案数字化管理及应用、查询、共享。

1.4.5 系统管理模块

包括人员、组织机构、权限等的管理，实现单点登录，并与现存的统一用户管理系统进行对接。

2 关键问题

前文已设计不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台的基本框架和结构，对于如何深化“一网受理”平台，建立一个更加实用、便民、高效的系统，还有下列核心问题或热点问题需要解决。

2.1 并联审批

平台完成受理后，实行两条线并联审批，即：不动产登记与房管部门同时开始审批，不动产登记审核完成直至登簿之前，房管部门交易审核通过后将协税信息推送给税务部门，税务部门核税并收取税费，随后将完税信息推送给不动产部门，此时两条线合并，不动产登记部门完成登簿、缮证并发证，实现“一网受理、并联审批”。

2.2 房屋匹配

统一受理后，不动产登记部门与房管部门之间的业务交互更加紧密，因而必须让两个部门的交易及登记信息能够按房屋相互对应，才能提高收件与审批的效率。房屋匹配主要分3种类型：

(1)不动产统一登记后，新建商品房首次登记是通过批量提取房管部门楼盘表获取房屋信息并编制房屋的不动产单元号。统一受理时，将关键信息返回给房管部门即可。

(2)统一登记之前的存量数据，通过存量数据清理整合后，保留了原房管部门登记编码，统一受理时可直接返回给房管部门。

(3)不在前述两种情况内的房屋，通过上一手权利人、房产证号、房屋坐落等信息进行匹配，确实无法匹配的再进行手动匹配。

2.3 自助缴费

与财政部门对接，在现有不动产自助设备基础上，开发自助缴费功能模块。自助设备通过扫描收件单上的二维码，进入支付页面，确认金额后选择支付方式，输入密码即可完成自助缴费，并实时将缴费情况反馈给不动产登记系统。用户可选择打印发票，自助设备打印出缴费发票，实现自助发票打印的功能。

2.4 就近办理

优化不动产交易登记服务网点，在相对集中的区域设立服务点，在产业集聚区设立分部；推行不动产登记与房屋交易进街道、进园区，将服务从市、区延伸到街道、社区等；同时，创新不动产登记档案管理模式，将原来分散存放改为定期集中的方式。通过这些体制机制上的改革挖潜，让群众就近办事，不动产交易登记服务更加便利和高效。

2.5 生活服务一并办理

通过与水务、电力、燃气、物业等生活服务企业的对接，实现“一并办理”，共享不动产登记信息，支持水、电、气、物业同步过户。

3 平台实现

根据不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台总体设计，基于SOA和BPM等技术，使用Java语言和Oracle数据库管理系统开发建设了涉税不动产交易登记业务统一受理平台。

平台固化了需求调研形成的业务流程、表单及资料清单，实现了设计的主要功能模块，完成了相关信息验证接口的开发、对接与调试，实现不动产登记信息与统一受理信息的无缝对接。经过试运行和修改完善，正式投入使用。

不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台建成后，极大提升了办事效率，受到老百姓和工作人员的好评。

平台运行前后涉税交易登记事项在3个部门累积环节总数、收取材料总份数、受理总时间对比如图4所示。

图4 统一受理前后对比

4 结 语

随着不动产统一登记制度改革持续深入推进，办证“难点”“堵点”问题逐步暴露出来，只有努力践行“以人民为中心”的服务理念，不断革新技术手段、创新服务方式，才能不断适应改革的需要。建设不动产登记与房屋交易、税费缴纳“一网受理”平台，是对不动产登记服务流程、平台和工作机制进行重构。该平台可实现多个目标：① 减少窗口，节省办公空间；② 减少排队，提升群众获得感；③ 减少资料，只用提交一套申请材料；④ 提升效率，缩短办理时间。

虽然“一网受理”平台解决了日常办证中出现的一些问题，但该平台还是有其局限性。为了使不动产登记发证工作更加高效、便捷，需要继续强化不动产登记信息与其他部门信息的交换共享，将更多部门的信息接入不动产登记平台，助力于实现“一网办理”以及更广泛的“一并办理”，这样在不久的将来，老百姓只需要拿着身份证明，就可到政务中心办理与不动产登记相关的各种业务。