探索房地产企业项目融资与资金管控

文/郑铭伟（北京科技园建设（集团）股份有限公司）

房地产企业作为一个资金投入比例大、风险较高的行业，能否长久地拥有稳定的资金，是房地产企业项目开发是否成功的重要标志，所以房地产企业选择一种合适的融资方式、拓展融资渠道、实现高效资金管理是衡量企业项目开发质量的重要指标。

一、房地产企业项目融资和资金管控概述

从众多文献综述和理论基础来看，国外在房地产企业融资方面的研究已经基本进入成熟阶段，但是我国对于房地产企业融资方面的研究仍然处于初步探索阶段，理论和实践研究都相对较少，结合我国国情的企业融资文献也极少。所以本文基于我国基本国情，研究房地产企业融资问题和资金管理问题，对于国内房地产企业的发展有着一定的参考意义和借鉴价值。

二、房地产企业项目融资和资金管控过程中存在的问题

（一）融资政策和融资环境的变动风险

2016年以前，我国政府对于房地产的政策经历了几轮完整的周期，而且每次放松和收紧的力度都很大。政策侧重点也主要在“需求端”方面，主要方式是通过适当调控贷款利率和额度，来限制房地产开发商投资，比如银行对开发商的限制五证需要齐全；不封顶不予办理贷款手续，进一步保障了消费者的权益；贷款额度不可以超过总房价金额的80%等一系列政策。这些政策的出台导致整体房地产行业呈现大开大合的走势，从城市商建住宅价格指数变动情况也可以明显看出，最高增长率在10%，最低在-6%。融资政策的收紧对于企业来说，最大的影响在于对企业资金来源的冲击，开发贷款大幅降低，导致企业资金来源主要依靠销售回款。这种局势对于经营状况良好的房地产企业来说，压力不大，反之对于资金链有问题的企业，融资政策的收紧，会使企业面临着严峻的资金风险，甚至有些企业会变卖资产来维持必需的资金流动水平，企业如果资金周转不灵，就会出现众多信用风险危机。这样就会出现严重的两极分化[1]。

（二）融资创新意识不足，资金调度存在问题

房地产企业的融资一般会过于依赖银行贷款、股权融资、债券融资、传统信托融资和永续债等几种融资方式，所以对于房地产企业融资而言，最突出的问题是企业并不具备良好的创新融资意识，实际融资渠道太过单一，仍需要开发和探索融资渠道。

房地产企业对于资金的管控和调度问题是限制其项目发展、融资管理的重要部分。现阶段，企业的资金管理较为松弛，调控也不太合理，导致企业项目资金使用效率低。除此之外，还有少数内部人员利用职务之便，非法挪用、抽取、侵占企业项目资金，影响企业资金管理，同时也给企业的财务管控工作带来了极大的难度[2]。

（三）融资结构不合理，资金管控水平低

房地产企业融资结构的合理性程度是决定企业能否长久稳定发展下去的重要因素。企业融资结构的合理性不能仅仅依靠企业所选用的融资方式、融资类型、融资渠道所判定，还要时刻关注企业整体融资数值的多元性、融资方式需要的成本、产生的收益与风险大小程度。通过大量文献研究发现，与国外成熟的房地产融资企业相比，我国房地产企业整体融资成本较高，且灵活性不足。根据调查研究发现，我国房地产企业融资基本都太过依赖股权、银行、债权等方式，而且内部自我融资活动的成本比例较低，甚至没有。而长期银行贷款的整体比例、银行机构发行债券、中期票据等的占比几乎一致，由此可见，企业的融资方式和融资结构急需进行完善和改进。

（四）企业自我融资能力薄弱，资金管控不力

从传统的资本市场融资结构理论可以发现，企业融资最大的优势在于成本低和融资风险低，并且能同时完成融资需求。但是近年来我国房地产融资结构最大的不合理就体现在内部自我融资比例较小，甚至没有，这就代表当前房地产企业的发展正面临着严峻的考验。目前房地产企业主要业务活动的运营项目开发实施都是通过内部环节的自我融资工作进行，比如产品销售、土地资源购买、项目开发建设、产品设计等环节，这些步骤都需要企业投入大量的资金，而且所选的融资渠道和还款方式也都极为重要，从整体融资方式看，最基本的有股权融资、银行融资、债券融资等途径，虽然也有其他融资渠道，但是占比较小，在综合规模比率下分析，企业自我融资能力较弱，流动性较差。

（五）融资风险管理机制不健全

房地产企业融资风险管理存在问题还有一大原因是缺乏健全的融资风险管理机制，员工融资风险意识弱，同时也缺乏一定的应对风险的能力。从房地产企业融资风险管理制度体系、机制看，不健全主要体现在以下几方面：第一，企业内部控制风险管理章程不完善，使得企业无法积极、有效地应对融资过程中所产生的风险；第二，对不同层级的管理人员及岗位人员并没有设置相应的控制手段和奖惩措施，一概而论，不利于激发员工工作积极性，影响企业融资风险管理效果；第三，对于相同的融资业务活动并没有制定统一的、规范的制度流程，无法有效约束和引导员工规范进行日常工作，融资风险管理也缺乏全体员工的监督管控；第四，资金管理制度不健全，某些企业所开发项目每半年或每季度都会进行一次资金管理报告分析会议，但是在会议中并没有对企业实际资金业务活动使用情况和财务数据进行深层次分析，也没有在资金使用基础上出具合理的融资风险管理报告。

三、房地产企业项目融资和资金管控改善建议

（一）紧跟监管部门的政策变动，注重融资创新，构建多元化融资渠道

近年来，由于国家政策的宏观干预、政府管控政策的收紧，房地产领域的市场竞争也极为激烈，企业所处的金融市场也在发生着多元化的改变，为了应对政策影响，改善融资危机房地产企业可采取以下措施：（1）房地产企业可以紧密围绕“房住不炒” 的政策，大力支持刚性住房，发展租售并举业务；（2）可以颁布“限跌令”，保持整体房价的稳定，避免因为低价销售扰乱房地产市场，出现行业混乱现象[3]；（3）增大非信贷和直接融资比例，通常来说直接性融资是指除去银行机构贷款之外的所有融资方式，比如股权融资、债券融资，还有最新出现的新型创新性融资方式，有信托贷款、资产的证券化等；（4）制定详细的多元化融资策略，同时兼顾融资手段的创新、融资比率、融资渠道的建立和形成。比如房产信托租赁融资方式（英文简称为REITS）。这是一种很好的融资方式，灵活性强、创新性良好，但是也有不足之处，实际成本较高，具体流程如图1所示。

图1 房产信托租赁融资具体流程图

（二）优化企业融资结构，健全企业项目资金管理制度体系

房地产企业融资结构的模式也不是无限制地采取多元化方式，还要根据企业实际经营状况，选择合适的多元融资结构，把成本和风险同时控制在可接受范围内，才能真正做到融资结构的优化，满足资金供求平衡的基本原则，即合理的规模融资准则、风险及收益控制相关原则、成本和效益控制原则。

房地产企业属于投资风险较大的行业，所以企业内部资金管理工作本身也会有一定的难度。为了保障房地产企业资金的安全性和完整性，可以建立完善的项目资金管理制度，包含项目资金存取制度、费用收支制度、资金使用审批流程等，以制度约束员工日常工作行为，使其使用资金更加规范与合理。另外，值得注意的是，在房地产项目开发初期，要做好各项资金使用的预算编制工作，合理安排各个流程的资金使用，保障项目资金的有效利用率。

（三）提升企业盈利能力和融资能力

（1）制定最合适的、最大力度的融资筹划，多方向地转移企业在运营和融资方面的压力。也可以考虑借助资产杠杆力量在允许的范围内拓宽企业的融资渠道，同时也可以为企业的市场发展增添有利新动力；（2）重视商业面积的增加，尽可能多地开发临街商铺。因为商铺的价值远高于住宅价值，所以可以利用商铺面积的增多提高房地产企业开发项目的利润率，增强企业的盈利能力[4]；（3）加强企业融资议价能力，提高企业经营管理水平。提升企业界内信誉度，房地产企业的信誉是在业界立足的关键，首先企业要有诚信，避免恶劣投诉事件的发生，其次注重房产质量，履行对社会的良好责任，在行业内树立好的标杆形象，后期资金投入也会顺利很多；（4）制定详细的项目开发计划，不可太过盲目地进行融资和项目拓展，融资规划要结合企业实际资金水平和利润获取情况，做出最准确的融资决策。

（四）优化融资风险管理体系

1．健全企业内部控制制度体系

制度体系的完整、规范是房地产企业控制融资风险的关键途径，具体可以从企业内部工作人员的风险管控水平以及资金风险管控等方面体现。要针对不同岗位的工作人员设置相应的规章和制度体系，而且要对员工的工作结果、工作态度、工作效率等因素进行综合考核，并实施科学合理的奖惩措施。还要设置独立于任何职能部门的监督管理部门，负责对企业所有业务活动的监督管控，避免企业内部员工上下级沆瀣一气，损害企业利益。

2．优化企业融资风险管理体系

首先，可以增强融资渠道风险识别，房地产企业面临的风险有市场经济风险、政策风险、金融风险等完全系统性风险以及运营风险、财务风险等非系统性风险，相关工作人员要利用专业的知识、丰富的工作经验对其做出准确判断，并制定合理措施。

其次，增大融资渠道风险评估力度，把房地产企业融资风险分为五个部分，（1）国家政策、市场环境会随时发生变化，给企业融资带来了极大的不确定性风险；（2）现有房地产企业融资渠道过于依赖银行、股权、债券三种方式，极大地增加了企业资金平衡风险和业务活动经营压力；（3）企业自我融资能力较弱，资本成本太高，会给企业带来很多未知的、潜在的经营风险；（4）融资结构和方式的不恰当会使企业的经营成本和经营风险都急剧增大；（5）需要健全融资风险评估机制和风险预警机制，最大可能减少企业的经营风险和财务风险。

最后，加强融资渠道风险控制活动，可以从五个方面进行控制。（1）考虑到国家政策的不断调整，企业要针对国家政策的出台、修改、调整等法律法规制定进行详细解读，认真、及时掌握国家政策方向，避免因政策、法规的调整造成的不确定性风险；（2）选择多种资金融入渠道，既可以分散和降低风险，也可以改善企业资金运行压力；（3）提高企业本身获利能力，控制资金成本，吸引更多的投资者，减少企业资金融通成本及风险；（4）完善企业资金融入形式和架构，使用多元化融资方式，降低企业资金融入风险，减少资金融入成本；（5）健全融资风险评估机制和风险预警机制，对于融资活动要做到事前、事中、事后全过程监管，并且在系统中自动、及时记录所有融资问题及风险数据信息，保证相关数据的真实性和完整性。对潜在的风险要有一定的灵敏度，及时预防和化解，确保融资问题不会继续增大[5]。

四、总结

总而言之，我国房地产企业在社会发展的推动下，整体上取得了较快的发展，但是也出现了繁荣背后的各种资金、融资等方面的问题。对于本文中提到的房地产融资和资金管理过程中存在的问题，本文也相应地提出了紧跟监管部门的政策变动，注重融资创新，构建多元化融资渠道、优化企业融资结构实现资金供求平衡、健全企业项目资金管理制度体系、提升企业盈利能力和融资能力、优化融资风险管理体系等的改善建议，帮助房地产企业解决融资和资金管理过程中的部分问题。除此之外，企业在实际项目开发进程中，也要不断摸索新的资金管理方式和融资渠道，进而推动企业长久、稳定的发展。