房地产企业降低资产负债率的对策研究

周敏

摘要：近年来，随着我国经济由高速发展转入高质量发展，房地产行业经过二十多年的迅猛发展，进入稳定发展期。然而，随着房地产企业发展速度放缓，很多问题开始暴露出来，比如资产负债率长期处于高位，财务风险过高等。因此，降低房地产企业资产负债率，促使企业保持合理的负债结构，有利于房地产企业稳健发展。本文在分析房地产企业降低资产负债率的重要性基础上，深入探讨了房地产企业高资产负债率现状及其成因，并针对性地提出了降低房地产企业资产负债率的对策建议。

关键词：房地产企业;资产负债率;资本结构

房地产行业属于资本密集型行业，资金投入大、生产周期长、资金回笼慢。房地产企业在购买土地时就需要融资，同时还需要支付土地费用、项目工程款，所以房地产企业资金占用量大、融资成本较高、财务风险较大，容易导致资金断裂，甚至企业破产清算。但是，在长时间高速发展影响下，房地产企业往往盲目自信和乐观，有时开发多个地块，因此需要大量资金和资源来支持，不利于企业的长期发展，导致企业无法应对不利的经济环境冲击。

一、房地产企业资产负债率概念及降低资产负债率重要性

（一）房地产企业的资产负债率

资产负债率是负债总额除以资产总额，该财务指标是衡量企业偿债能力和企业经营情况的重要指标。如果企业中长期负债占比较高，但是企业能够产生稳定的现金流，那么就不会产生资金链断裂;如果短期负债占比较高，企业会频繁面临到期还债压力，一旦企业陷入僵局，会引起资金链断裂等连锁反应。

由于房地产行业的特殊性，企业一般不直接采用资产负债率这个指标来衡量企业债务。房地产公司衡量负债率的最重要两个指标，一是净负债率，净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益，它是衡量企业长期偿债能力的重要指标，以及企业破产清算时，所有者权益对债权人利益的保证程度;二是扣除预售款后的资产负债率，扣除预收款后的资产负债率=（总负债-预收账款）/总资产，预收房款是反映房地产企业预售业绩的会计科目，在资产负债表上属于流动负债，因为负债中包括大量的合同负债，合同负债中的绝大部分是预收账款，而预收账款只有待竣工验收交付给业主后才能转为主营业务收入，因此在预售阶段将预收账款作为负债项目，计入到资产负债率分子，提高了资产负债率。

（二）房地产企业降低资产负债率重要性

房地产企业将资产负债率控制在合理范围内，不仅可以增强企业的资本实力，而且还可以降低企业的融资风险，促进企业的高质量发展。

1.防范融资风险

近几年，中央提出“去杠杆”和“房住不炒”政策，是为了使房地产企业进入稳定发展阶段，稳定房地产市场，降低购房者压力。同时央行为了防范系统性融资风险，优化企业债务结构，也基本上关闭了房地产行业的信托资金通道，这些都对房地产企业融资环境造成一定的影响。房地产企业需要投入大量资金，一旦资金流出现问题，不能及时偿还到期债务，债权人将对企业面临的债务风险承担主要责任，从而减少对企业的投资，引发财务风险。

2.促进企业可持续发展

资金是房地产企业的血液，如果有源源不断的资金流入，那么即使企业长期处于亏损状态，也可以持续正常经营。房地产企业为了降低资产负债率，首先需要主动降低无效的有息负债，减少刚性兑付的压力，其次需要提高企业的资金利用率，加快存货周转率，使企业获得持续的经营性现金流入，维持企业的不断发展。在融资大环境收紧的情况下，房地产企业需要及时收缩战线，降低资产负债率，使企业健康发展。

二、房地产企业高资产负债率现状及其成因

（一）房地产企业的融资现状

房地产企业对外融资渠道主要包括债务融资和股权融资。而目前，房地产企业的债务融资渠道主要有银行项目贷、房地产信托、发行公司债等。随着房地产调控持续深入，国家供给侧结构性改革持续推进，国家出台相关调控政策，对房地产企业带来了巨大的挑战。首先，在国家去杠杆的基调下，宏观信用偏紧，自有资金难以及时偿还到期债务，将会影响债权人和投资者的信心，进一步影响企业再融资，使企业无法正常运营。同时，中央银行也对银行准备金进行调控，限制银行放贷总额和放款用途，对房地产企业进行放款限制，造成房地产行业的金融市场紧缩，导致对企业的资金审核要求变高，使企业融资额度受影响，进而提高了企业的融资成本。其次，由于宏观经济不景气，监管机构也加强了对房地产企业信托、发债融资的监管力度，造成房地产企业的融资渠道变窄，阻碍了正常融资活动，导致企业无法及时筹集资金偿还到期债务。

（二）房地产企业高资产负债率原因

1.资金占用量大，回笼速度慢

房地产企业从竞标成功、现场勘察、规划设计到施工销售，需要耗费大量时间、人力、物力，且资金耗费量大、周转周期长。首先，房地产企业的流动资金大部分被项目套牢，没有充足资金维持企业正常运营，仅靠企业的利润留存，难以满足企业对固定资产的投资需求，需要通过外部借款满足企业日常生产经营。其次，房地产企业投资需求高于盈利能力，自有资金不足以保证项目运营，企业的经营积累更是难以支撑企业发展，导致融资过度依赖举债，影响企业正常发展。房地产资产负债率比大部分企业要高，且资金占用量大、开发周期较长，从土地竞标投入土地保证金到后来房产销售的资金回笼，一般需要2～3年的时间。但随着房地产企业的土地价格和建造成本不断上升，导致企业资金匮乏，需要举债经营。因为房地产企业资产负债率过高，使企业面临融资压力，不利于企业持續健康发展，所以房地产企业需要降低自身资产负债率，保障经济稳定

增长。

2.企业盲目扩张

房产企业是高利润行业，土地储备的数量是业绩的基石，企业为了满足攀比心理，迅速做大做强、盲目扩张，与国家政策“房子是用来住的，不是用来炒”的观念背道而驰。因为企业自身所拥有资本满足不了扩张需求，需要依靠外部资金，而外部获取的资金大都是举债形式，容易导致企业引发财务危机，资金断裂甚至破产清算，无法维持正常经营活动。首先，房地产企业一般是重资产经营，持有大量土地和商业地产，而土地又是企业的立身之本，企业想要持续运营，就要增加储备土地、保证项目持续开工，通过购买土地到商品房的销售来实现增值，然后利用盈利继续购买土地、继续建房卖房，如此持续循环反复，不断获取充足的营运资金。其次，房地产企业不注重品牌建设和配套服务的附加值创造，利润增长点较低，导致企业发展速度较慢、资产运转缓慢。

3.资金管理效率低

房地产企业资金管理效率过低会导致企业资产负债率不断上升。第一，由于房地产企业对营运资产管理不力、资金使用率不高，使现金流无法满足日常经营发展，所以企业需要依赖外部融资来维持运营，导致负债规模不断增加，资产负债率不断攀升。第二，房地产企业大都产业广而不强，少量资本不匹配资产规模，且耗費大量资源维持运营，导致企业盈利能力不足，甚至亏损经营，难以偿还到期的负债及利息费用。第三，房地产企业由于内部管理不科学、对资产负债率的监管不力，造成资金利用率过低、资金回报不足，容易导致房地产泡沫甚至崩盘。

4.融资渠道单一

相较于股权融资，债务融资不需要经过复杂的审批程序和证券发行程序，所以企业倾向于债务融资，可以快速获得资金。因为债务融资速度快、审批程序简单、融资成本低、又能实现抵消税额，为企业降低税负压力，所以银行项目贷是房地产企业的主要融资手段。随着房地产行业的快速发展，以银行贷款为基础的融资方式，无法满足房地产企业的外部融资需求。如果房地产行业出现严重的市场波动，就会出现严重的金融危机，甚至导致全国性的经济衰退。同时单一的融资渠道会带来不稳定因素，导致房地产企业面对融资风险，除了平滑还贷风险外，还需要在资本市场上用多种金融工具进行对冲。

三、降低房地产企业资产负债率的对策措施

（一）寻求股权合作，提升品牌价值

第一，房地产企业应结合自身实际，寻找资产雄厚的战略合作伙伴，合作开发房地产项目，共同拿地、共同开发，做到资源共享、合作共赢，提升公司的核心竞争力。第二，房地产企业应培养优秀的运营团队，深入了解客户需求，明确企业产品定位，同时加大运营力度，创新营销模式，推出如VR实景看房、线上平台销售等营销新渠道，进而加快企业的库存周转和销售回款。第三，房地产企业应引入优质合作伙伴，建立战略伙伴关系，从土地供应端、开发建设端、客户需求端，挖掘存量价值，加大研发投入，发挥自身品牌效益，提高竞争力，进行品牌输出。第四，企业应减少土地商业地产持有量，将商业运营成熟后整体转让，进而减少重资产，向轻资产化转型，提升企业自身质量，获取稳定现金流。

（二）避免盲目扩张，推进稳健发展

1.提高财务人员意识

一方面，房地产企业应加强对财务人员责任意识灌输，根据企业所在的经济环境设定合理的资产负债率，应明确企业的财务目标定义为稳中有升，而不是一味扩大债务规模。另一方面，企业应紧跟国家政策指导，加强对预算人员的培训力度，采取有效的激励制度，使预算人员结合自身情况，多方位了解房地产企业预算管理政策，为企业提供优秀人才。

2.重视附加价值投入，加强公司品牌效益

随着国家出台有利于房地产企业的补贴政策，房地产企业应鼓励创新建筑安装技术，研发新型技术以降低成本，缩短建设周期，从而减少资金需求量。同时房地产企业应注重项目配套服务，寻找新的利润增长点，关注资金收益和投资占比，提升公司品牌效应，通过加强企业运营管理，提升劳动生产率，盘活闲置资金。

（三）加速资金周转，提高使用效率

1.建立资金中心，统一规划

房地产企业应通过成立财务公司，归集各分子公司资金，统一调配、统一支付，提高企业的资金使用效率，减少资金运营成本。因此企业可以通过加强集团资金管理，提高财务管理服务，实现降低现金资产存量，减少贷款总量的要求。第一，房地产企业应了解资金来源及去向，合理分配资金，确定资金分配重点，比如现有资金量、发展规划等。在制定资金分配策略时，避免出现分配重点与企业发展方向相背离的情形，导致资金浪费或使用效率低下。第二，房地产企业首先应做好资金计划，使融资进度与项目进度相匹配，避免资金分配使用不当，在购买之前先明确项目所需数量和金额，通过采购部门打包批量购买或生产，降低用工用料成本;其次在项目建成后，房地产企业还要派专门人员负责账款催收，做好客户信用管理工作，加速客户交款和银行按揭回款，使回笼资金投入下一个利润增长点。第三，房地产企业应合理运用风险预警系统，重点监管企业大额或超预算的工程款支付节点。

2.加强信息化管理

房地产企业应引入信息系统手段，录入企业资产负债情况，监控资产负债率，迅速找出问题，分析产生原因，采取有效措施。首先，企业应不断完善风险预警体系，密切关注企业发展状态，例如工期是否按时完成、工程质量是否有问题、销售回款速度的快慢、受监管资金是否及时了解监管又投放到其他项目。其次，企业应利用关键点预测法，监控负债失控节点，提前制定好解决方案，将企业不可控损失降到最低。最后，企业还要注意监管范围是否全面，在大数据的背景下，企业需要促进信息互通、资源共享、群策群力，分析出最有利于企业发展的筹资期限组合，平衡负债结构，助力房地产行业稳健发展。

（四）丰富融资渠道，降低负债比率

1.多元化、多方位融资方案

房地产企业应丰富融资渠道，如应收账款保理、私募基金、房产信托、分离交易可转债等各种融资方式，缓解企业资金压力，降低企业融资成本，节约财务费用，将风险控制在可控范围内，同时企业可以通过减少有息负债，借助自身品牌优势，增加上下游往来账款的商业信用负债，提高企业核心竞争力，特别是引入投资银行、保险基金等机构投资者，借助他们的专业优势和经营理念，提高企业经营管理水平，促进企业提升未来的长期价值。

2.增加权益融资

房地产企业应优化融资渠道，在不影响控制权、不影响决策前提下，采用股权融资。企业可以引入优先股或普通股的权益融资，这类融资由于无固定到期日，不用到期偿还本金，所以不会有财务压力和财务风险，可以促进房地产企业持续健康发展。此外，企业还可以使用权益性永续债，永续债的每个付息日，可以自行选择是当期支付利息、还是延期支付，且不受递延支付次数限制。永续债通常被视为股本，既可提高股本水平又不摊薄权益，又可以减少对债务融资依赖，减轻到期还款压力，以防资金链断裂。

3.资产证券化

资产证券化是创新的房地产融资工具，不仅要考虑适合证券化的基础资产，还要考虑经济、法律、技术等环境因素。第一，在当前房地产“去库存”的基调下，通过资产证券化转移非流动资产，分散固定资产风险，形成新的流动性机制，有利于房地产行业良性循环。第二，逐步推进房地产资产证券化，不仅可以改变房地产行业的融资状况，而且可以帮助房地产企业降低成本，减少库存和去杠杆化，促进我国房地产供给侧结构性改革。第三，资产证券化也促进了我国的金融体制的改革和创新，将房地产市场与资本市场相结合，对丰富我国资本市场融资渠道具有重要意义，一方面有助于积累社会闲散资金，另一方面促进个人储蓄转向房地产投资，可以使广大投资者分享房地产行业带来的收益。

四、结束语

综上所述，房产企业的资产负债率过高，会带来企业偿债风险，限制和阻碍企业稳定发展，影响对社会资本的良性运用。同时国家也希望房地产市场避免经济泡沫化，降低购房者的购房压力，促进房地产行业稳健发展。在过高的资产负债率环境下，房地产企业面临诸多问题和挑战，需要通过多途径科学控制资产负债率。房地产企业可以通过寻求股权合作，提升品牌价值，提高稳健发展意识，重视附加价值投入，提高资本周转率，丰富融资渠道，科学控制资产负债率，促进我国房地产行业的可持续健康发展。

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