试析房地产企业经济合同涉税条款签订及税务规划

张杭燕 慈溪市人民政府房屋征收管理办公室

相较于其他企业，房地产企业十分依赖经济合同的签订进行涉税管理，能够有效降低税负。而对房地产企业经济合同涉税条款签订及税务规划进行研究分析，则能为房地产企业进行涉税管理提供依据，进而为降低税负提供便利。

一、房地产企业经济合同及合同控税概述

（一）经济合同

所谓经济合同是直接体现政府意志具有经济内容的合同，是双方主体为了实现各自经济目的签订的合同。在签订经济合同时，双方主体必须对合同上的内容进行协商，并在合同中明确双方主体所拥有的权利以及需要履行的义务。同时，合同上的内容必须符合相关法律法规，只有符合法律法规的经济合同，才具有法律效应，受到国家法律的保护。

（二）合同控税

随着企业的不断发展，经济效益的不断提高，企业自身的税务也会随着一同增加，这些税收数据都会在双方签订的合同中反映出来。因此，很多房地产企业为了降低税务成本，提高经济效益，选择调整签订的经济合同，以此来降低税务成本。通过这种方法，不仅能够加强对税务的控制，还可以有效减少企业的税务成本，缓解企业所面临的经济压力。所以很多企业希望以这种方式，用最小的成本支出来获取更高的利润。对于签订的合同中所涉及的税务问题，房地产企业必须对合同的内容进行研究分析，掌握合同当中所有条款的实际情况，只有这样才能在加强税务控制同时，最大程度上降低税务成本，提高房地产企业自身经济效益。但需要注意的是，企业在调整签订的合同时，必须要通过科学、合理的方法进行筹划。

目前，我国正处于全面推行营业税改增值税的时期，并且增值税也从原来的三档转变为现在的两档，影响了房地产企业对经济合同开展税务控制。同时在房地产企业开展经济活动时，存在多种税收问题，因此，房地产企业在进行经济活动前，必须要对经济合同进行风险预估，判断可能出现的经济风险，然后并制定相应的应对措施，如此便可以在开展经济活动时，尽可能避开经济风险，加强企业税收控制。此外，企业在签订合同前，还应该核查合同当中的内容，避免合同当中存在税务风险。

二、关于房地产企业经济合同税务风险识别

（一）选择合同交易方

房地产企业在跟交易对象签订经济合同前，双方会对合同当中的内容进行协商，从而明确合同当中的各项条款以及双方各自的职责，直到合同双方都满意后，根据协商的结果签订经济合同。由此可以判断，税务风险在经济合同签订前便已经存在了，因此为了避免税务风险，加强税务控制，房地产企业应该选择合法的交易对象进行经济活动。此外，在签订经济合同前，合同双方应该要了解对方的实际情况，明确对方是否能够按照合同要求承担相关义务，是否按时交税，通过这种方式能够有效避免税收风险。

不仅如此，合同主体不同，可能对应的开票方式、开票的税种、开票的税率以及开票的额度都不一样[1]。因此为了尽可能加强税务控制，识别税务风险，房地产企业在签订合同时，应该要让合同双方与发票开具方、接收方以及资金收付方保持一致，从而防止在进行经济活动时出现税收问题，影响自身发展。并且企业还应该加强对发票管理，通过加强对发票信息的监管，明确企业资金的实际流向和税收负担，继而确保税款的准确性，加强对经济合同税务风险识别，促进房地产企业自身不断发展进步。

（二）关注合同价款

合同价款是双方协商合同内容当中至关重要的一项，其中涉及许多税收问题，因此，房地产企业在签订经济合同时，一定要重视合同价款，这样可以有效避开税收风险，确保企业自身经济不会受到损害。首先，根据相关法律规定，合同价款除了经济合同当中的主价款外，还有价外费用，这些价外费用主要为向购买方收取的手续费、补贴、奖励费、违约金、滞纳金等各种性质的价外收费，所以房地产企业在明确合同价款时，不仅要明确主价款，还要对主价款以外的收费进行明确。其次，房地产企业必须确认合同价款当中是否包括增值税，是否明确表明了税率问题，否则极有可能在开展经济活动时出现税务问题。例如：在签订租赁合同时，应该在合同中明确约定，由承租方承担所有费用的“包税”条款。最后，企业还需要选择一个科学、合理的税率，通过这种方式来进行税务风险识别，避免出现税务风险。

（三）明确履约期限和资金结算方式

在签订经济合同时，合同双方会明确合同完成的时间，这便是明确履约期限。在签订合同时确定履约期限，不仅能够保证合同可以按时完成，而且还是纳税人履行增值税义务的关键。此外，合同双方在签订经济合同时，除了要明确履约时间以外，还要对资金结算方式进行确认，如此能够有效避免在开展经济活动时合同双方出现分歧。同时无论是明确履约期限还是资金结算方式都跟纳税义务息息相关，密不可分，甚至关乎着纳税义务的履行时间。

不仅如此，合同双方在明确资金结算方式时，可以根据实际情况选择适合的结算方式，以此来确保合同双方能够不断发展。但需要注意的是，每种资金结算方式的纳税起始期限是不一样的，所以在确定资金结算方式时，必须要结合纳税起始期限来选择，如此能够有效控制税费支出时间，让合同双方能够更加合理安排各自的资金。

（四）关注增值税发票

所谓发票，是指在购买商品或者从事经营活动时，开具、收取的收付款凭证。企业加强对发票的管控，是进行“金税”三期的核心，房地产企业可以通过加强对发票的监管，以此来加强对税务风险控制。同时在签订合同时，房地产企业应该提前对发票的使用情况进行规定，从而防止在开展经济活动时出现争议。并且将合同中发票开具时间与收款时间做好明确规定[2]。

三、新时期房地产企业税务规划优化措施

（一）强化管理机制建设

企业在签订合同的过程中，往往只注重合同内容的法律风险，忽视合同内容带来的企业税负影响[3]。因此为了加强对税务风险管理，避免在开展经济过程中出现税务问题，房地产企业就必须制定一个科学、合理的税收风险管理制度，从而加强税收风险管理。同时企业内的领导人员还应该给予税收风险管理足够的重视，确保税收风险管理能够得到贯彻落实。例如：房地产企业可以结合自身实际情况，制定税收风险管理制度，明确规定合同管理准则，并严格按照相关标准执行，这样企业便会让专业人员参与合同签订当中，通过这种方法，不仅最大程度上避免了税务问题，还使企业加强了税务管理。

（二）优化税务风险管控体系

1.事前防范环节

房地产企业应该加强对税务风险的重视，意识到税务风险对企业造成的经济影响，并在开展经济活动前，做好识别以及预防税务风险工作，从而尽可能避免税务风险发生。企业在开展经济活动时，通常都是通过签订合同为前提，将发票作为税务依据，所以房地产企业要想加强税务控制，避免税务风险发生，就必须加强对上述两种情况的防范。

首先，房地产企业在签订土地出让合同时，应该注意对风险的规避。加强对土地交付的重视，并在签订合同前进行研究分析，判断出土地交付对税负造成的影响。如果土地交付给第三方，则房地产企业必须确认这种交付行为，是否存在非货币性交易，并确认通过这种方式是否会对税负造成影响。同时企业在签订土地出让合同时，还应该检查土地面积，避免土地实际面积与合同面积之间存在差异，若是土地实际面积与合同面积不符，企业应该根据土地实际面积进行交付工作，如此可以有效避免税务风险，确保企业能够有序开展经济活动。不仅如此，企业还应该将合同当中约定的违约金以及滞纳金进行区分，这是因为违约金不属于主价款，而是价外费用，并且违约金本身便是土地成本当中的一部分。但滞纳金与违约金不同，滞纳金属于行政处罚，既不属于价外费用，也不属于土地成本当中的一部分，因此房地产企业在签订经济合同时，一定要对违约金和滞纳金进行区分，避免出现税务风险，但需要注意的是，企业所得税前能否扣除所支付的违约金，要根据业务发生时开具发票来定[4]。

其次，在签订不动产转让合同时，房地产企业应该了解价税分离对印花税所造成的影响。并且在协商经济合同时，不能将金额和增值税放在一起注明，这是因为合同当中将金额和增值税分开注明的，可以按照不包括增值税的金额作为税务依据，未分开注明的，则需要按照合同所记金额来作为税务依据。同时企业还要在合同当中明确预测面积与实际面积出现差异时的退补方法，为了避免这种情况发生，房地产企业应该不断提高施工技术以及测量精准度，以此来保证企业的计税收入。

再次，企业在签订工程施工合同时，必须要严格审查交易对方的资质以及业务等，避免在施工过程中出现债权纠纷等情况，同时还要在合同当中明确施工内容，确保所有施工内容都符合相关要求，不会存在税务问题，并且在关于计价方式上，相关表述要准确，明确计价方式。只有这样才能在签订工程施工合同时可以有效规避税务风险。

最后，企业在签订借款合同时，必须在合同中标明借款利率，并且在签订合同时，不能签订免息的借款合同。此外，在签订股份转让合同时，对于股份的转让价格，必须有专门的税务部门进行审核查验，然后根据相关标准进行股份转让。

除此之外，房地产企业在防范发票风险时，必须要遵循“三流统一”原则，并在日常工作当中加强对票据的监管，确保票据的准确性，在对发票进行入账时，财务人员需要对票据进行审核，以此来避免税务风险，加强企业税务风险管理，促进房地产经济不断发展进步，使企业在开展经济活动时自身的经济效益不会遭到损害。

2.事中预警环节

企业在履行合同的过程中最好有完整有效的书面往来文件，并将其分类保存好[5]。同时，房地产企业在开展经济活动时，财务人员需要掌握行业相关的税务法规，只有这样，才能在税务法规出现变化时，及时进行调整，避免税务风险。例如：企业在进行融资时，为了最大程度降低融资风险，企业管理人员应该提前对融资风险进行判断，并核算相关成本。但需要注意的是，在计算融资成本时，企业应该把税负算到融资构架设计中，从而进行科学、合理规划，确保融资构架符合相关标准，实现避免风险、降低税收成本的目的。

3.事后评估环节

在合同完成后，企业应该及时对税务风险进行评估，以此来判断企业的业务，规避税务风险。同时对于税务机关评估的结果，企业要通过法律方式进行分析研究，确保合同当中所使用的法律法规符合相关要求，并对合同程序的合法性进行检查，防止企业自身利益遭到破坏。

（三）健全涉税信息沟通制度

高效的信息沟通能够帮助企业降低税务风险。因此房地产企业在进行税务风险管理时，应该加强对涉税信息沟通，为此企业可以根据自身实际情况，制定一个科学、合理的涉税信息沟通制度，以此来加强企业内部之间的信息沟通，从而降低税收风险，加强税收风险管理。同时还可以在企业内部建立信息沟通平台，并将企业的税务信息融入信息共享系统当中，加强企业内部各部门之间的联系。不仅如此，为了保证企业税务信息安全，还需要在信息沟通平台设定登录权限，这样便可以在实现税务信息共享的同时，保障税务信息安全。

除此之外，在经济项目开始阶段，财务人员应该要掌握行业的税收政策，并以此进行税收调整，通过这种方式来加强税务风险管理。并且在建设以及销售过程中，财务人员要积极参与到合同拟定当中，避免合同条款当中存在税务风险，同时加强监督，这样当企业遇到税务风险时，财务人员便能及时发现，然后采取相应措施进行调整，如此能够最大程度上降低企业税务风险。

（四）降低税负的目标

现阶段，经济合同是房地产企业用来降税的主要手段。企业在签订融资与借款合同时，为了避免税务风险，就必须确保经济合同的准确性。首先，企业在签订借款合同时，必须在合同中明确借款利率，从而避免出现债权纠纷情况。其次，企业的股东在向银行进行贷款时，必须在借款合同中明确表明所贷资金是用于企业发展，并与银行展开协商，让银行将贷款资金打到企业的账户上。最后，房地产企业在签订统借贷时，不光要在合同当中表明贷款的使用情况，还应该把所贷资金划分为利息费以及咨询服务费，通过这种方式可以有效降低企业税务风险，让企业在开展经济活动时实现降低税负的目标。

（五）减少经济业务流转环节

为了降低税务风险，企业在签订经济合同时，必须按照相关的税收政策进行签订，如此不仅能够节约税收，还能够提升房地产经营情况。同时房地产企业还需要做好合同设计工作，这样可以有效减少经济业务上的流转环节，尽可能降低税务风险。例如：在开展异地购买安置房的经济业务时，企业可以与交易对象签订三方买卖协议，通过这种方式来减少流转环节，提高节税效果。

四、结论

总而言之，要想加强房地产企业的税务规划工作，还需要综合考虑各自税务规划方法和实际情况，从而进行有利方案选择。在此基础上，将各自税务规划方法进行有效整合，进而加强房地产企业税务规划工作。