遵义市成品住宅发展的制约因素与对策研究

袁嗣陶 遵义市房地产服务中心

一、引言

传统的毛坯房装修模式产生了诸多负面问题，如：破坏建筑的主体结构，产生大量噪音与粉尘而影响邻里和谐，造成大量的资源浪费等，故推行成品住宅建设尤为迫切，意义重大。遵义市作为贵州省率先实施成品住宅建设的城市，自2018年开始实施成品住宅建设以来，虽取得了显著成绩，但也存在许多制约因素。文章在梳理遵义市成品住宅发展现状的基础上，深入分析、总结了成品住宅发展中的主要制约性因素，在借鉴其他城市发展成品住宅经验的基础上，结合遵义市实际，提出有针对性的对策建议，为遵义市更好更快地推进成品住宅建设提供参考。

二、遵义市成品住宅发展现状

遵义市下辖4个区、2个县级市、9个县，其中中心城区包含红花岗区、汇川区、新蒲新区和播州区。随着遵义市城镇化进程的快速推进，特别是“十三五”以来，在一系列利好政策的推动下，遵义市的房地产业得以快速发展。“十三五”期间累计完成房地产开发投资2385.7亿元，销售商品住房面积4733.06万m2。随着人们生活品质的提升，以毛坯房为主的住房发展方式已不能适应住宅产业新的发展形势，推行成品住宅发展势在必行。

为贯彻新发展理念，推动建筑业和房地产业绿色发展、转型升级，遵义市人民政府于2018年7月10日印发了《遵义市人民政府关于中心城区推行成品住宅建设的实施意见》（遵府发〔2018〕10号）（以下简称《实施意见》），在遵义市中心城区全面启动成品住宅建设。截至2020年12月底，遵义市中心城区已有50多个房地产开发项目建设成品住宅。2020年，遵义市中心城区成品住宅销售均价约为6400元/m2。

从房开企业看，在遵的房开企业中，仅恒大与碧桂园长期开发成品住宅，具有较为丰富的管理经验，形成了较为成熟的运行模式，其他房开企业在成品住宅建设管理等方面则经验不足。从遵义市房地产业协会调研收集到的信息看，遵义市中心城区大部分房开企业对开发成品住宅没有太多积极性，市场接受度不高。

在政策方面，为稳步推进成品住宅建设，遵义市先后制定了《关于进一步加快推进中心城区成品住宅发展的实施细则（试行）》《遵义市人民政府关于中心城区推行成品住宅建设的实施意见》；2018年印发了《关于调整中心城区住房公积金贷款最高额度的通知》，通过提升贷款额度，支持购买成品住宅，在相同的贷款条件下，购买成品住宅的最高贷款额度比购买毛坯房提升10万元。这些政策的相继出台，对加快遵义市成品住宅的发展具有重要意义。2020年12月，贵州省人民政府印发了《关于加快推进成品住宅建设的指导意见》（黔府发〔2020〕18号），将遵义市列为成品住宅试点市之一，并提出具体的发展目标，要求到2025年末，遵义市中心城区新开工商品住宅（三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过200平方米的商品住宅除外）成品住宅面积比例达到80%，郊区市（县）比例达到5%～20%，由此看出，遵义市全面推行成品住宅建设已成必然趋势。

三、成品住宅发展中的主要制约因素分析

（一）政策体系有待完善

1.鼓励性政策力度不够

发展成品住宅缺少类似于绿色建筑、装配式建筑的容积率等奖励措施[1]。虽然《实施意见》中也提出并执行了一些鼓励措施，如：将符合政策规定的成品住宅项目装修工程成本计入土地增值税的扣除项目，装修计价纳入购房总价并按现行贷款政策对购房总价发放公积金贷款，但与开发成品住宅成本增加、投资风险加大相比，房开企业的积极性仍然不高。特别是在遵义市近两年房地产市场下行的背景下，投资回收期更长，房开企业开发成品住宅的动力更加不足。

2.成品住宅相关配套标准体系尚需完善

在省级层面仍未制定成品住宅装修工程设计、施工、监理、质量验收和使用维护全过程的技术标准规范体系。《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也未结合成品住宅发展的实际进行及时更新，《商品房买卖合同》也需进一步修改完善。

（二）房开企业开发成品住宅的意愿不强

1.受到技术因素的制约

一是缺少专业技术人才。在遵的房开企业中，除碧桂园与恒大长期以来开发成品住宅外，其他房开企业未开发过成品住宅，专业技术人才缺乏。在施工方面，当前多数土建施工单位不具有装修资质，已有的装修企业也缺少批量标准化装修经验，实力不强。因遵义市中心城区从2018年开始全面实施成品住宅建设，由于开发体量大，相应的装修技术工人比较缺乏，可能存在项目为了赶工期而招募“散兵游勇”，装修质量无法保证，易产生交房质量风险。二是开发成品住宅对设计、施工、装修的技术水平要求较高。在土建施工阶段就要求设计并预留好相关接口、洞口，并要保证施工精度，做好后期装修工作的有效衔接[1]。如果技术水平达不到相关要求，则会带来设计不合理、开发成本增加、质量缺陷等问题。

2.缺乏成品住宅建设管理经验

遵义的房开企业中绝大部分未开发过成品住宅，未形成较为成熟的运行管理模式。以部品的采购为例，像碧桂园、恒大这样长期进行成品住宅开发的房开企业有自己畅通的采购渠道或部品库，而没有成品住宅建设管理经验的企业将会花费更多时间和人力去采购部品、建材，在开发实践中不断探索适合企业自身发展的开发管理模式。

3.开发周期拉长风险增加

开发成品住宅与开发毛坯房相比，开发周期要拉长3～5个月。这意味着开发成本的增加、不可预测风险的增加及交房后质量纠纷的增加。房开企业为了降低开发成本、规避或减少交房后的质量纠纷、缩短开发周期、加快资金回笼，因此开发成品住宅的意愿不强。

（三）市场对成品住宅的接受度不高

1.单一的装修风格难以满足个性化需求

随着生活水平的提高，消费者不仅要求装修的经济实用性，也要求装修风格的独特性。在遵义市成品住宅发展的实践中，房开企业为控制开发成本，往往只提供一种或者两种装修风格，导致“千房一面”，无法满足个性化的装修需求，部分购买大户型住宅（如面积在150m2至200m2）的购房人多为改善型住房需求人群，单一的装修风格往往不能满足其需求，部分业主购买后也会按自己的风格与要求进行二次装修，在一定程度上造成了资源浪费，成为市场接受度较低的一个重要因素。

2.对装修质量的信任度不高

当前遵义市住宅市场仍以毛坯房为主要的交房模式。在毛坯房传统的装修模式中，由于购房人亲自参与建材、部品部件的采购或装修过程的监督，在心理上对装修质量更放心。而成品住宅装修中，由于购房人未参与其中，装修信息不对称，可能在部品材料采购、施工、监理等过程中存在一定问题，导致购房人对成品住宅信任度不高[2]。在实践中确实存在成品住宅质量“参差不齐”问题，使得购房人进行“二次装修”。

3.消费者购房成本增加

遵义市中心城区的成品住宅装修均价约为1000元/m2，以购买一套100m2的住宅为例，与毛坯房相比，总房价增加10万元，若首付按30%计算，则首付将增加3万元，这将给刚需型购房群体增加不小的支付压力，影响他们选购成品住宅。虽然购买毛坯房后期也会产生装修成本，但对于刚需族来说，从购买毛坯房到交房的时间间隔接近两年，可以缓解装修资金的压力。按照国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》精神，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内[3]。因此，如果购房人选购成品住宅，则需为装修部分费用多支付契税。

四、推进成品住宅发展的对策建议

（一）政府部门

1.加快制定技术标准规范体系

从省级层面加快研究制定符合贵州省实际的成品住宅装修工程设计、施工、监理、质量验收和使用维护全过程的技术标准规范体系，为遵义市及全省各地提供完善的技术保障。行业主管部门应结合成品住宅发展实践，修订《商品房买卖合同示范文本》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2.制定奖励政策

因开发成品住宅会增加房开企业的成本与风险，政府相关部门应通过制定土地、金融等相关优惠政策，提高房开企业的积极性。一是在土地出让时，对于成品住宅项目，在成交总价上给予一定的优惠。根据“地价梯度理论”，可根据不同的区域采取不同的优惠程度[4]。二是金融机构加大对成品住宅建设的支持力度，特别是在当前市场低迷，房贷政策收紧的情况下，应在贷款审批、贷款担保、贷款额度等方面给予房开企业金融优惠政策[2]。对消费者而言，因成品住宅对节能环保有重要贡献，可对购买成品住宅的业主按照套内建筑面积给予一定的节能奖励，奖励金额随购买面积的增大而增多[4]。

3.强制推行质量保险制度

对成品住宅装修质量的信任度不高是影响选购的重要原因之一。购买了质量保险的项目，由于有第三方质量检测控制机构在设计、施工、验收等环节的介入，装修质量可以得到有效保障，从而增强消费者对成品住宅质量的信心，所以建议规定成品住宅项目强制购买装修质量保险。同时完善保险内容，提供优质的质量保险服务环境[4]。

4.加强成品住宅宣传力度

充分利用电视、网络、微信等媒体，加大建设成品住宅对于节能减排、提高居住品质的宣传力度，营造良好的发展氛围。引导公众树立“节约资源、保护环境”的绿色消费理念，建立“重装饰、轻装修”观念，让公众认识到装修是为了达到基本入住条件，可通过后期住宅内部的自行装饰，即通过家居、艺术挂件等搭配设计，从而达到个性化的居住需求[4]。

5.加强人才队伍建设

行业主管部门要指导行业协会组织好各类培训工作，邀请各行业专家加大对设计、检测、施工等领域的专业技术人员的培训力度，不断提升成品住宅人才队伍素质。同进加强进城农民工的建筑、装饰技能培训，为遵义市全面发展成品住宅提供大量的产业技术工人。

（二）房开企业

1.形成产业联盟

成品住宅的开发涉及多个环节，所形成的产业链条长，可建立一个以房地产企业为主，集开发、科研、设计、物品生产、物流配送、施工等在内的产业联盟，提高资源利用率，互利共赢。本地房开企业间形成联盟，相互取长补短，共同促进，提高效益。

2.提升管理水平

（1）加强培训学习，提升专业素养

本地企业间可以经常组织交流学习；不定期地邀请业内专家对管理人员、专业技术人员进行培训；也可派出人员到一线城市、省外品牌房企考察学习，借鉴先进的成品住宅建设管理方法，提升开发管理水平。

（2）加强内部质量管控

一是采用标准化、集成化、模块化的装修模式，建设中充分应用整体厨卫、轻质隔墙等材料、集成吊顶和设备管线集成化技术，提高装配化装修水平，提升环境和住宅装修质量。二是在当前专业的装修监理服务供给能力较弱的情况下，房开企业要加强成品住宅质量管控工作，建立企业内部质量管控标准体系，确保提供高品质的成品住宅。

3.提供菜单式的装修方案

在装修个性化方面，房开企业除了引导消费者树立“重装饰、轻装修”的消费观念外，还应采用“互联网+”“工业4.0”的信息化大数据手段的应用，通过“菜单式全装修”或“菜单+局部选配”等方式，在不增加成本的情况下，满足消费者对装修个性化的需求[5]。

（三）购房者

增强消费者参与度。首先，在装修设计阶段，要以市场为导向，可采取“线上”“线下”等方式，广泛征集各层次业主对装修设计的意见与建议，充分吸收有益的成分，修改完善装修设计方案，使其更符合市场化需求[6]。其次，在装修施工阶段，在隐蔽工程施等重要节点、关键环节，组织购房业主代表参与施工质量监督。最后，在验收阶段，建设单位在组织竣工验收时，可邀请业主代表参与验收。通过业主在不同环节的广泛参与，增强其对成品住宅质量的信心。