房地产投资信托基金的风险探析

吕芳芳

摘要：近年来，房地产行业迎来了快速发展时期，同时投资信托行业也得到了较为快速的发展，但是在发展过程中由于诸多方面因素的影响，房地产投资信托基金的运行出现了一系列风险问题。对此，为了确保整个房地产行业与资本市场的健康、稳定发展，加强对房地产投资信托风险管理极为必要与重要。基于此，文章对当前房地产信托基金运行常见问题与风险进行了深入分析，进而对相关应对措施进行了有效探讨，希望能够为有效预防和应对信托风险提供参考。

关键词：房地产投资信托基金;风险识别;风险管理;措施

在我国经济发展体系中，房地产行业是较为重要的经济支柱之一，并且与人们的生活密切相关。房地产属于资金密集型行业，项目的建设对于资金的需求量较大，但是随着国家宏观调控与银行放贷资金监管力度的不断加强，房地产企业面临着融资难的困境。此时，房地产信托投资基金的出现使得企业资金问题得到了一定程度上地缓解，并且增加了社会资本在市场上的流动性，使得房地产行业发展焕发新的活力。但是，相比于其他发达国家，我国房地产信托基金起步与发展较晚，缺乏完善的管理制度与风险应对机制，对我国房地产行业与资本市场的有效运作造成了较大阻碍。

一、我国房地产信托基金发展现状分析

对于房地产证券化发展而言，房地产信托基金是其中较为重要的方式之一，也是近年来房地产领域新兴发展的融资方式，广受社会与投资者青睐。随着近年来资本市场环境的不断完善，房地产信托基金得到了较好的发展，产生了一批实力较好的房地产信托基金公司，如忠诚投资、光大安石、鼎信长城基金等。然而相对于其他发达国家，尤其是我国房地产信托基金发展过程中陷入了一段停滞时期，导致我国房地产信托基金发展任重道远。不可否认的是房地产信托基金造就了金融市场新一轮发展热潮，成为了社会与大众互利共赢的金融发展形势，尤其是为房地产企业资金短缺问题提供新的融资渠道，虽然目前的使用总量相对较小，但是在各项鼓励政策地出台实施下，房地产信托基金的发展空间将得到进一步拓展。由于我国的房地产信托基金正处于初级发展阶段，在税收政策、管理体系，尤其是风险应对机制方面尚未完善，需要投资者与社会予以高度重视。

二、目前我国房地产信托基金发展面临的问题与风险

（一）缺乏完善的法律体系

目前，我国在房地产信托投资基金发展及其相关领域的法律法规相对较少。而房地產信托投资基金涉及内容较为广泛，与投资者利益、资本市场发展息息相关，缺乏完善的法律体系支撑，我国的房地产信托投资基金发展将受到严重制约。虽然政府部门为了推动房地产信托投资基金的发展而出台了一些相关政策，但是目前我国还未专门为房地产信托投资基金发展制定相关法律，导致房地产信托投资基金的发展，如组织形式、市场交易、资金流通等缺乏法律依据与法律保护，市场各方的合法利益得不到有效保护，不利于房地产信托投资基金的进一步发展。

（二）缺乏健全的监督管理体系

对于房地产信托基金的运营、交易，我国缺乏明确的文件与法规方面的规定，不但信托、资本市场尚未完善，而且缺乏相关部门的有效监督。缺乏政策与监管体制上的保障，也就意味房地产信托投资基金的运行行为缺乏监督与规范化约束，使得投资利益损失与投资风险增大，对房地产信托公司风险的自我防范有着较高要求，稍有不慎将面临巨大损失。

（三）税收方面的风险

随着房地产信托投资基金不断发展及其重要作用的不断凸显，社会各界对于房地产信托投资基金税收问题予以高度重视。对于房地产信托投资基金发展而言，良好的税收环境与税收优惠政策是较为重要的影响因素。但就目前而言，我国运行的是较为单一的住宅租赁市场模式，市场管理混乱，也缺乏规范的税收管理，税收负担过大、违规出租等问题使得房地产信托投资基金发展严重受阻，尤其是权益类信托投资，租金是主要收入来源，但是当前国内租金收益率只有2.5%左右，同时投资者还要面临着较大的税收风险，严重打击投资积极性。

（四）宏观经济与政策方面的风险

对于房地产信托投资基金发展而言，宏观层面的风险是一种无法借助投资组合进行分散削弱的风险。汇率、利率上下浮动、通货膨胀等宏观因素都会深深影响房地产信托投资基金收益，阻碍其顺利发展。因此，房地产信托投资基金管理必须对宏观经济变化予以高度重视，采取有效措施进积极应对。此外，房地产行业的发展会受到国家的宏观调控影响，且与当地经济发展关系较为密切，因此房地产信托投资基金也会受到国家及地方政府相关政策的影响，进而产生该方面的风险。

（五）经营管理方面的风险

房地产的收益直接决定了房地产信托基金收益水平，对于房地产企业、金融机构等相关组织而言，确保房地产项目有专业的、经验丰富的团队进行运作，是房地产信托基金收益稳定、持续重要保障。而基金运作也离不开专业人士的管理，缺乏专业管理，房地产信托投资基金产业则难以实现持续、健康、稳定发展。目前，我国的许多房地产项目开发采用的依然是“建设+销售”的传统模式，尚未发展成为持有模式，与权益性信托基金持有制相悖。缺乏专业的经营管理，将导致房地产信托投资基金面临较大的发展风险。

三、我国房地产信托基金风险防治相关对策

（一）加强对法律法规与监管体系的不断完善

缺乏健全的法律体系，将会影响房地产信托基金运营环境稳定性，不利于其壮大发展。因此，完善相关法律法规极为重要。对此，国家及地方政府应结合房地产信托投资基金发展实际情况，构建完善、系统的政策法律体系，为房地产信托产业发展保驾护航。对于信托企业而言，应充分熟悉与掌握行业相关的政策、法律法规，维护自身合法权益的同时，合理地利用税收优惠等政策，提高运营效益。此外，在完善监管体系方面，政府部门应针对房地产信托投资基金发展的各个方面作出明确界定与规范，建立有效地监管制度，维护各相关利益主体的合法权益，更好地推动房地产信托基金实现稳定健康发展。

（二）不断完善税收制度改革

在完善税制改革方面，我国可以在吸收美国等房地产信托产业发展较为先进的国家或地区经验前提下，不断优化、完善我国房地产信托产业税收制度改革。唯有有效地对税收改革方可避免信托企业纳税过程中出现重复征税、逃税、避税等问题。合理地加大行业税收优惠力度，可从减免土地增值税、免征或部分免征所得税等税收递延或者减免等方面进行改革，提高对房地产信托投资基金税收支持的匹配度，形成鼓励、引导、稳定、健康的房地产信托投资基金发展税收环境，更好地吸引、吸纳投资资金。

（三）建立有效地风险应对机制

无论是政府相关管理部门，还是信托企业都必须针对房地产信托投资基金发展建立起积极的风险预警与应对体系。对于政府而言，风险预警机制的构建能够使其现象对风险水平与发展趋势予以实时掌控，进而能够针对风险制定出优秀的监管与调控对策，对房地产信托投资基金产业进行宏观把控、跟踪、调整，提高风险决策的有效性，不断推动房地产信托投资基金行业的健康稳定发展。对于信托企业而言，其需对于风险管理机制的构建予以高度重视，针对运作风险构建合理有效地管理体系，实现对系统风险与非系统风险的全方面有效控制。基金管理机构则需以高度尽职尽责的态度实现对各个投资信托产业项目进行全方位调查监督，在注重项目收益的同时，加强对风险评估与鉴定，实现较好的项目风险控制，有效规避高风险项目，为推动房地产信托投资基金产业稳定发展提供保障。除此之外，还需要构建起合理的风险规避体制，在实施投资前，即便一些风险无法预计，不过仍有不少风险能够预计。如，信托公司能够通过掌握房地产企业过去项目建设还有企业自身资金情况来合理评估经营风险再进行投资。而且还能夠通过分析市场中潜在的风险来估计可能会产生的风险，进而制定针对性的风险规避制度。

（四）不断提高企业经营管理效率

对于房地产信托投资基金而言，唯有具备专业的、经验丰富的管理团队，才能实现信托资金持续、稳定发展，获得较好的经济效益。除了需要提高物业运营管理的成熟度，还需要实现对租户的合理选择，才能实现较好的长期投资效益。信托企业较好的效益增长披露，才能在资本市场上形成较好的投资吸引力，从而使房地产信托行业更加获益，推动整个行业的快速发展。但是，房地产信托基金的持续、健康、稳定发展，要求信托公司较强的风险防控意识与风险防控能力，对此，企业唯有广纳专业人才，不断提高经营能力，吸收与积累丰富管理经验，借助市场运行机制的力量，构建起高效的信托风险防范体系，不断提高自身风险控制与管理能力。

（五）政府相关部门需要科学制定相应管理规则

房地产投资信托基金面临着诸多风险，政府相关部门可以由投资者层面着手来科学制定房地产投资信托基金的有关管理规则，并据此来明确规定信托基金在融资渠道中所占据的比例，以有效控制个人投资者所面临的风险与影响。

四、结语

总而言之，房地产投资信托资金的发行与发展对于房地产证券化的发展有着非常重要的意义，但是同时也会面临着许多风险，如经营、市场及政策方面的风险，所以相关工作人员应当要能够正确掌握房地产投资信托资金的风险类型，并结合实际情况来采取相应措施进行应对。

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（作者单位：野风集团房地产股份有限公司）

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