从企业税收及社保缴纳看房地产中介行业规范发展

文/喻平 粟样丹 买紫薇

一、税收及社保规范是房地产中介从业者权益保障的重要标志，是政府监管行业生态健康的需要

（一）税收与社保都是国民收入再分配的重要手段

税收与社会保障都具有一定的强制性，是国民收入再分配的重要手段，也是行业规范经营的重要表现。

税收是国家为满足社会公共服务需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。①纳税义务与权利是一体的：对纳税企业而言，义务是纳税，权利就是享有消费国家提供的公共物品和公共服务的权利。

社会保障兼具社会收入再分配与风险分担的功能，是公民应对年龄、失业、疾病等一系列导致收入减少的风险的措施，有助于提升个体抗风险能力。社保基金同时具有税收特征，或者说劳动征税的特征。

（二）税收与社保规范符合多方利益

税收与社保体现了政府、企业、劳动者个人最基本的三维社会关系：企业向雇员提供基本的薪资与福利，个人以劳动获得就业和收入，实现第一次分配；政府以税收和社保基金作为公共服务的资金来源，企业与个人享受政府提供的基础公共服务，完成第二次分配。因此，税收与社保规范发展符合政府、企业和个人各方利益。

图1 政府、企业与个人的税收与社保三维关系

房地产经纪行业税收及社保规范是经纪人劳动权益保障的重要标志，是实现共同富裕的重要分配手段。税收与社保是国家财政收入与公共服务支出的一体两面：企业规范纳税，为公共服务支出提供稳定的资金来源，优化行业收入和财富的再分配；社会保障政策帮助房地产经纪人获得基本的劳动权益，保障其可持续且有尊严地工作。

房地产经纪行业税收及社保规范也是推动行业生态健康发展的必经之路。行业生态的健康发展既要从业人员和机构提供规范的高品质服务，也需要税收与社保等合规，进而推动行业可持续发展。此外，税收和社保大数据有助于政府掌握市场交易与行业发展现状，从而制定合理的监管政策。

二、房地产中介行业税收与社保经营规范性不足具有系统性因素

行业的发展往往经历由不规范到逐渐规范的过程。房地产中介行业在行业发展历程中，不仅需要解决“虚假房源”“吃差价”“挪用资金”等服务规范问题，还需要解决逃税漏税、不缴少缴社保等经营规范问题。诸多不合规现象具有其系统性历史原因。

（一）行业税收、社保规范性不足

税收方面：多种隐蔽行为偷逃税。如：一定规模房地产直营中介机构将所管理门店切割，注册为个体工商户，获得不正当免税额与更低税率。此外，还存在不主动或者拒绝开具佣金服务发票以及定期开设和注销大量私人账户以绕开税务监管等不合规现象。

社保方面：参保率底、异地缴纳、转嫁企业成本现象普遍存在。行业一线从业人员参保率长期维持低位，不足10%。部分企业选择社保洼地进行异地缴纳，甚至部分用人单位要求员工代替企业缴纳企业应当承担的社会费用。

（二）多因素导致房地产中介公司税收、社保规范性不足

首先，房地产中介企业以小微企业或者个体工商户为主，依法纳税和缴纳社保意识薄弱。2020年，我国社保基数完全合规企业仅为31%。②房地产中介行业，小微企业占比高达97%，③个体经营企业占比高，缴纳税收和社保的意识非常薄弱。

其次，房地产中介门店利润空间小，向税收和社保要利润现象较为普遍。房地产中介人员流失率高，重视短期收入，房地产中介公司或门店个体工商户为降低用人成本、减少税收支出，往往选择不缴、少缴税收和社保，以获得更多的利润。

最后，历史上征收系统分离等因素导致征收成本高。2021年之前，我国大部分地区税收与社保征收分离，而且互联网技术应用程度不足，征收相关税费难度极大，有数据表明，我国社保征收比例不足一半。而且房地产中介行业企业分散、规模小，监察难度大。

三、政府、房地产中介公司与平台企业共同推进行业规范

行业规范发展需要从服务规范、税收与社保等经营合规两方面着手。近年来，我国政府从行业服务标准、准入门槛等方面，积极推动房地产中介行业服务规范，同时，政府不断加强税收、社保征管力度。此外，房地产中介公司提升自身依法纳税、合规缴纳社保意识，平台企业积极引导中小规模中介公司重视税收与社保问题，助力行业规范发展。

（一）税收征管政策和手段不断升级，行业税收缴纳意识提升

政府不断完善税收征管政策，升级征管手段，推动行业税收规范程度提升。税收监管政策方面，建立纳税信用评级体系，对企业进行纳税信用分级，发布税收违法黑名单，完善守信激励和失信惩戒制度，包括对纳税缴费信用高的市场主体给予更多便利，对重大涉税违法犯罪案件依法从严查处并予以曝光。

征管手段上，部分城市将工商行政管理作为抓手，利用税收、社保申报账户记录影响工商执照更新的手段，倒逼门店合规经营，未正常开设税收、社保账户并合规申报的门店无法申请存量房网签管理密钥。④此外，政府利用数字技术升级税收征管系统，如搭建金税三期⑤税收管理系统，充分运用大数据、云计算、人工智能、移动互联网等现代信息技术，实现部门联网、数据共享、大数据监测、税收强制规范。

房地产经纪公司规模性企业发挥示范效应，通过主动开具佣金服务发票、合法足额纳税，树立合法合规企业形象，带领行业依法纳税。平台企业定期举办宣导活动，设置合规底线，提升房地产中介品牌、店东合规经营意识。

（二）行业社保征管政策和手段不断优化，经纪人社保权益提升

政府不断完善社保征管体系，升级征管强度。征管政策方面，社保入税政策已全面落地执行，社保黑名单征求意见稿发布。⑥这一系列措施将有助于解决漏缴、少缴社保费的问题。

工商行政管理手段方面，社保征管系统陆续上线，企业社保缴费大数据共享平台、企业社保欠缴劳动关系预测预警系统开发持续推进。值得注意的是，参保人群的划定范围不断扩大，体现了政府重视新就业形态劳动者的社会保障权益。

房地产经纪公司规模性企业相继推出五险一金集中管理、试用期人员参保、商业保险补充等制度，充分维护经纪人合法权益。

平台企业采用产品激励、资源倾斜等方式提升行业参保率。如：贝壳找房推出“品质雇主”评选项目，鼓励品牌及门店所有者（店东）保障经纪人合法权益。该项目前期通过线下专题培训、日常业务例会宣导、线上直播、海报宣传等方式进行全渠道宣导；后期运营阶段，提供平台资源支持，如向合规缴纳社保的门店提供招聘专家一对一服务，面向店东进行人才组织架构培训，增加合规门店公众号曝光，提供金牌雇主等荣誉激励，并提供人员流失预警系统帮助其进行人员管理。

表1 近年来各方推进行业规范发展的举措

四、房地产中介行业规范税收、社保取得阶段性成果

（一）行业税收总额不断提升，A级信用企业占比不断增加

1.税收总额持续提升。从全国看，2015-2019年房地产中介行业纳税总额整体呈上升趋势：5年复合增长率为7.6%，高于全国税收收入复合增长率（6.1%）。其中，国内增值税2015-2019年5年复合增长率为146.1%，2017-2019年涨幅44.9%。内资企业所得税2015-2019年5年复合增长率为17.3%，2017-2019年涨幅4.3%（图2）。

图2 房地产中介行业分税种缴税额（亿元）

2.高信用评级企业数量增加。根据国家税务总局《纳税信用A级纳税人名单》，房地产中介行业中A级信用企业数量不断提高，由2014年的8269家提升至2020年的26304家；同时，房地产中介行业中A级信用企业占比不断提升，由2018年的1.96%提升至2020年的2.55%（图3）。

图3 全国房地产中介行业A级信用企业数量（家）

平台在推动行业税收合规上发挥了积极的作用，通过长期税务知识、财务合规等培训以及提供财务专家咨询等方式，有效提升房地产中介品牌、店东合规经营意识。如贝壳平台上A级信用房地产中介企业数量逐年上升，2020年A级信用企业占比13.1%，是全国房地产中介行业水平的5倍（图4）。

图4 贝壳平台与房地产中介行业A级信用评级企业占比

（二）参保率在部分品牌、门店快速提升

近年来，房地产中介从业者社保意识不断增强，特别是大学生群体的加入使行业招聘竞争加剧，不少门店主动提供社保吸引优质服务者。相关调研显示，当前房地产经纪行业一线经纪人参保率提升至10%左右，相较2015年有显著提升。贝壳找房平台合作经纪品牌的参保率约15%-20%，高于行业平均水平（图5）。

图5 房地产中介社保参保率概况

为了进一步提升中介人员的社会保障覆盖率，贝壳找房于2020年4月发起“品质雇主”计划，将参保率作为核心评选指标，在15个城市试点。⑧截至2020年12月，参选门店经纪人参保率已提升至35%，合肥门店参保率达58%。此外，作为行业中的规模领先企业，截至2021年7月，链家经纪人参保率达90%以上。

五、进一步规范房地产中介行业税收与社保仍面临重重挑战

房地产中介行业高度分散，法人机构规模小，个体经营占比高。2013年房地产中介法人机构中，小微企业⑨占比97%；2018年房地产中介法人单位数约20万⑩，房地产中介行业综合缴纳税额约160亿元⑪，法人单位平均缴纳税收总额约8万元/年。以贝壳平台为例，超85%的门店为加盟门店，以小微企业和个体经营为主。高度分散的行业，将要持续面临企业和个体经营者合规意识相对薄弱的挑战，更需要解决企业合规空间小、人员不重视保障以及政府征收成本高等难题。

（一）企业利润率低，合规提升空间小

近年来，我国减税降费取得卓越成果，2016年至2020年新增的减税降费累计超7.6万亿元。但由于间接税为主体的税收结构，中小企业税负感依然较重。根据世界银行发布的《2020年营商环境报告》，中国企业税收与社保负担近60%，其中社保负担约20%。

房地产中介企业人力成本占比60%左右，不具规模效应。另外，扣除门店租金、技术服务采购费、营销费用、水电燃气等成本，单个门店经营利润率约15%-20%；考虑到职能和管理人员费用等，大多数直营品牌利润率约10%。这就意味着社保与税收合规成本极有可能吞噬房地产中介企业与门店的生存空间。

相关数据表明⑫，如果将实际工资作为缴费基数，并按照28%的社保费率执行，企业社保缴费负担将上升50%左右，企业用工成本会上升7.5%，企业利润会下降8.2%。对于房地产中介行业而言，合规缴纳社保和税收，将会使得门店用人成本提升5%-7%，利润率下降8%-10%。在优先创造和稳定就业背景下，发挥微型企业与个体经营的就业价值刻不容缓。

（二）政府技术监控难度大，税费征收成本高

房地产中介行业中小微企业和个体经营占比高、日常经营代理记账比例高，资金往来不规范，现金交易多，人员流动性强，使得税务监测技术要求高，追查难度大，征收成本高，需要耗费大量的人力、财力。

六、政策建议

房地产中介行业的诸多特性使得税收与社保缴纳的完全合规难以一蹴而就，因此本文提出分步走、因行施策以及发挥平台企业引导作用三个建议。

（一）分步走，以适度覆盖性指标为监管重点

行业可持续发展需要有一批服务规范且具有经营活力的机构主体，而在合规空间有限、征收成本高的背景下，建议以分步走的方式推动行业税收与社保合规。在当前条件下，将社保适度覆盖作为重要监管指标，如房地产中介人员参保率、企业税收缴纳比例等，这样既可以保障一线从业者合法权益，也可以在监管和创造就业之间保持适当的平衡，而且监管参保率、企业税收缴纳比例等适度覆盖性指标具有渐进式特征，操作性更强。

（二）因行施策，提供行业实施弹性

房地产中介人员税收与社保缴纳可考虑扣除展业费用。房地产中介人员作业模式与保险代理人具有较大的共性：首先，当前大量房地产中介人员具有“自雇佣”特点，无底薪，收入以佣金提成为主；其次，房地产中介人员需要自负大量的交通、电话、广告营销等费用。因此本文建议，其收入基数的确定应扣除相应的展业费用，减轻经纪人短期内的社保压力。

（三）数字经济时代，平台企业发挥积极引导作用

将相关平台推动房地产中介企业税收、社保合规的成功经验加以推广，通过多渠道宣导、资源激励、管理赋能等方式发挥积极引导作用。宣传引导方面，平台公司可通过线下合规培训以及线上图文、视频展示，多方位、全渠道地引导中介机构合规缴纳税收与社保。资源激励方面，平台公司可在力所能及的范围内，对社保缴纳比例高、税收合规缴纳的机构或门店给予资源激励，如将社保、税收等指标纳入企业、门店的评分维度，面向社区进行海报、文章、视频等广告宣传以提升门店知名度，组织线下一对一赋能培训以提升门店人员管理效率，定制门店招聘网站，提供荣誉称号和奖杯以强化合规意识。管理赋能方面，平台企业可协助中小微企业沟通、签约专业税收、社保服务主体，帮助中小微企业规范用工关系、资金往来和账务管理。

注释

①参见中华人民共和国中央人民政府网站：http://www.gov.cn/banshi/2012-11/02/content_2256386.htm。

②参见《中国企业社保白皮书2020》。

③参见《中国经济普查年鉴2013》，小微企业占比=房地产中介小微法人机构数/房地产中介行业企业数据。

④U盾是网签合同方式后，管理部门授权给合法用户登陆签约系统以限制非法用户登陆所采取的一项技术管理措施。只有在电脑USB接口上插上U盾，才能登陆签约系统，制订、修改、删除合同。

⑤金税三期一般指金税工程三期，是国家税务局用来进行税收管理的信息系统工程，采用了比较完善的大数据评估及云计算技术，通过互联网把市场监督管理总局、公安局、税务局、社保局、质监局、国家统计局、银行等所有行政管理部门打通，行政监管，一号连控。

⑥参见2018年10月《人力资源社会保障部办公厅关于〈社会保险领域严重失信“黑名单”管理暂行办法（征求意见稿）〉公开征求意见的通知》。

⑦参见2018年7月20日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《国税地税征管体制改革方案》：从2019年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。

⑧贝壳找房品质雇主试点城市有成都、佛山、广州、杭州、合肥、济南、南通、青岛、厦门、深圳、苏州、无锡、武汉、长沙、太原。

⑨根据国家统计局《统计上大中小微型企业划分办法(2017)》，房地产中介行业属于未列明行业，企业人数10人以下为微型企业，10-100人为小型企业。

⑩参见《中国经济普查年鉴2018》。

⑪参见《中国税务年鉴2019》。

⑪参见中国人民大学财政金融学院副教授马光荣的《社保统一由税务部门征收 个人企业国家都是赢家》一文。