二手房中介费，为何居高不下？

金姬

2021年12月上海，房产中介公司橱窗内的出租房和二手房出售的信息。

近日吵得沸沸揚扬的某明星夫妇上海购买豪宅疑似“跳单”事件，引发全民大讨论。“跳单”固然不对，但房产中介费用“一刀切”式的按成交价一定比例收费，也被广为诟病。毕竟随着房价上行，中介费自然水涨船高，疑似“跳单”事件涉及的豪宅中介费就高达上百万元。

房产中介收费模式，也许正需要一场变革。

首先要说明的是，法律上确定的“跳单”行为是违法的。

民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这就意味着如果买家接受了中介的服务后跳单，需要照常向中介支付相应中介费。

但这里的“直接订立合同”，指的是双方直接交易，而没有通过任何一家中介。现实中，卖房人通常都会把自己的房子委托给多家中介挂牌出售，如果买家通过另一家中介费更低、服务更好的中介来促成交易，则不构成“跳单”。

涉事明星夫妇是否构成“跳单”，自有相关法律程序去界定。

大家更关心的是，目前的中介收费标准是否合理？毕竟，当下房产中介行业普遍遵循的收费标准主要是以27年前的一份文件为蓝本，而这份文件已在8年前被废止。

1995年7月17日，国家计委、建设部发布了《关于房地产中介服务收费的通知》。其中提到，房地产租赁经纪服务收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准，由双方协定一次性收费。房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

要知道，中国取消福利分房是在1998年，1995年的房地产市场还没有完全起来，当时买卖二手房还是一个小众现象。尤其在1993年海南楼市泡沫破灭后，1995年的房地产市场并不景气。当时的房产总价并不高，因此“按成交价总额的0.5%-2.5%”、“独家代理不超过3%”来收取费用还是十分合理的。

但中央政府已经有了楼市调控的先见之明，而1995年可以说是中国楼市的法制元年。除了《关于房地产中介服务收费的通知》，这一年还颁布了《城市房地产管理法》和《土地增值税条例》。此外，随着全国推广住房公积金制度，1995年工商银行推出第一个商品房贷款。可以说，1995年的各种法律政策为今后的楼市交易打下了良好基础。

而根据那个年代房价和工资水平制定的房地产中介服务收费标准，就成了后来中介收费的金科玉律。当房价涨幅明显高于工资涨幅的时候，中介费的“贵”就显露无遗——例如，在1995年，上海市中心房价大约3000元/平方米，上海人均月工资是773元;2021年，上海市中心房价比当年涨了至少30倍，而上海平均月工资是6502元，还不到26年前的9倍。

1995 年的收费标准是“按成交价总额的0.5%-2.5%”“独家代理不超过3%”，但大多数中介收费标准是“就高不就低”。

而且，1995年的收费标准是“按成交价总额的0.5%-2.5%”“独家代理不超过3%”，但大多数中介收费标准是“就高不就低”。目前市场上中介费的收取在房屋成交总价的1%-3%区间，也有中介公司规定了封顶金额。不同地区中介费的收取模式也存在差异。在北京，房屋中介费由买方承担;在上海，中介费则由买卖双方共同承担。

以上海为例，长久以来中介收费标准都是成交价2%（除非是小中介可以稍微打点折），虽说是上下家各付1%，但最终是由买家独自承担2%，因为卖家的挂牌价或报价往往是到手价。

早在2011年，北京市发展和改革委员会同市住建委曾联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，住宅买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%。不知为何，这样的阶梯型收费标准，并没有真正执行到位。

随着房价的不断攀升，高昂的中介费无疑增加了买家的购房成本。为此，2014年7月1日，国家发改委废止1995年的收费标准，并执行《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见通知书》，规定房地产经纪服务收费，由政府指导定价转变为市场主体通过协商确定。

也就是说，从那以后的房地产经纪收费标准，并没有国家标准。本来国家发改委希望买卖双方和第三方中介可以协商出一个满意的收费价格，然而却事与愿违。

2014年以来，在二手房交易活跃的城市，中介费并没有降低，买家对于中介费定价的话语权微乎其微。因为大量二手房源被市场上的中介垄断，普通老百姓很难跳过中介去寻找合适的房源。

与此同时，没了政府指导价，中介反而可以堂而皇之涨价。在北京，买方支付成交价的2.7%，卖方无需付佣。在上海，以链家为例，在2018年11月提出3%的中介佣金模式，即买方2%，卖方1%。这一收费标准也很快在深圳推行。广州房产交易中介费是买方支付成交价的1.2%，卖方支付成交价1%。

除了中介费本身，各种隐藏的费用也较多。二手房交易过程中的贷款服务费、评估费、过户费等也没有固定标准，通常为1000元到房屋总价的2%不等。

在北上广深等一线城市，一套二手房交易总价从几百万到几千万元不等，对应的中介费也从几万到上百万元，而中介为此付出的努力（线下带看、撮合交易、签约、过户、收房等）却并没有那么大的差别。这也是中介被普遍吐槽“收费过高”的原因之一。

在2019年1月的一次采访中，已故的链家董事长左晖曾表示，“中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，（中国）台湾是5%，南非是8%，（中国）香港虽然是2%，但是还有1%的预支的费用”。

左晖给出的数据没有错，但是却并不能使人信服。因为，国外高收费的中介，往往是高学历，而且也提供相匹配的服务。例如，在美国，绝大部分都是买家自己找到房子。而房产经纪人的价值在于交易中的专业指导，不仅要了解社区特点、市政规划，还要懂建筑，做防水、除白蚁，更是谈判专家，与对方经纪人杀价。

这就引出另一个话题：发达国家的二手房交易主要是单边代理制。也就是说，买家和卖家有各自的中介，中介主要以一方利益为主，只维护自己代理人的利益，减少了信息不对称风险，极大降低了交易乱象。

而目前中国内地主要是双边代理制，房产中介作为“中间人”，既要替卖方争取最高的放盘价，又要替买方争取最低成交价，难以平衡双方利益。尤其遇到房价上涨期，中介会利用信息差，提升房源价格，让人们买房时付出更多的成本，以此赚取更高的佣金。

据介绍，目前国内的二手房交易中，约有85%的交易是由中介机构完成，因为后者掌握着足够的房源。

对于学历普遍不高的国内中介而言，也有一肚子的苦水。

一方面，打上千个电话才可能有一个有意向的顾客，带看几十个顾客才有可能有一个最终买房的。而二手房从看房到过户的周期很长，像孙俪在《安家》里饰演的房似锦那样经常“开张”的现象简直是神话。很多中介可能几个月都没拿下一单，而他们或是没有底薪或是底薪很低，完全要靠佣金才能在打拼的城市生存下去。

另一方面，成交价2%-3%的中介费并不是一人独享。通常来说，客户支付的中介交易费，中介公司会扣掉一部分（用来缴纳店面租金、水电费和人员管理费等支出），剩余部分的一半是被房源录入、信息维护的团队拿走，另一半被店长和中介所在团队其他成员分。

如果二手房市场不景气，很多中介就会面临失业的可能。对于中介来说，饥一顿饱一顿，“一年不开张，开张吃一年”才是常态。这也是中介机构不愿下调中介费标准的原因之一。毕竟，房子卖得掉的时候买家总愿意支付中介费，房子卖不掉的时候降低中介费也没用。

既然房产中介收费被普遍吐槽偏高，那是否可以绕过中介直接进行房产交易呢？理论上可以，但现实中有很多制约因素。

“关键在于房源，谁控制了房源，谁就控制了定价权。”业内人士一语道破玄机。试想一下，一个普通老百姓要去买二手房，他如何能获得真实有效的信息并可以直接联系房东看房呢？据介绍，目前国内的二手房交易中，约有85%的交易是由中介机构完成，因为后者掌握着足够的房源。

房源是怎么来的？中介自有办法。一位曾经在上海当中介的业内人士向《新民周刊》透露，中介公司一般会出钱向周边物业要来业主名单和联系方式。如果是淡季，中介员工就会在店里打电话，问对方是否要买房、卖房、租房等。有的也会出去“扫街”和派单，一般选择去大卖场或者交通枢纽等人多的地方散发广告，有时会去一些建材市场等生意人多的地方，甚至会去跳广场舞的地方和老阿姨们拉关系。

如果你在楼道里发现“求购二手房”的打印文字，内容或是刚到附近学校工作的老师想要诚意买房，或是拆迁办急需购房安置动迁居民，这样的小帖子十有八九是中介写的，目的就是拿到那些想要跳过中介的卖家信息。总而言之，每个中介门店都会对方圆几公里的小区进行地毯式排摸，不放过任何可能的房源。

而且，卖房的人也不愿暴露自己的个人隐私，因此大多不愿网上公开房源信息和联系方式，更不愿隔三岔五接待看房者，这也让中介有了存在的必要。

退一步讲，即便买家联系到了房东，如何确保这套房产“清白”且自己可以在规定时间内去银行拿到足够的按揭贷款？对于那些不符合买房条件或者贷款额度有限的购房者而言，假离婚也好，通过“阴阳合同”做高房价获得更高杠杆而拿到更多贷款也罢，很多灰色地带的操作需要中介来出谋划策并协助完成。而中介为了撮合生意拿到高额佣金，不惜铤而走险的案例也时有发生。

杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易。

值得欣喜的是，“跳過中介”的二手房交易平台陆续在各地出现。

2020年5月，自然资源部、国家税务总局和银保监会发布了关于推进“互联网+不动产登记”的意见，提出了一窗口服务模式、一网络服务、深化登记和金融连接的服务功能、办理电子房产证等。

2021年8月，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易。当年12月，杭州一购房者通过该官方平台购房成功，原本需要两三万元的中介费，“直买直卖”模式只花了1900元！

2021年10月，上海也推出相关服务，上海市房地产交易中心在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。

1个月后，深圳在规范二手房自主交易方面也有所动作。2021年11月，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，深圳市新版二手房交易网签系统包括“我要自助卖房”等板块，二手房自主交易流程更为规范。此外，《通知》指出，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。

但是，在业内人士看来，这样的平台并不能取代传统中介。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一些地方政府搭建的二手房交易平台，其实就是对一些无中介撮合的二手房交易提供配套服务。易居企业集团CEO丁祖昱则分析认为，官方二手房交易平台看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式，但其对二手房交易市场影响有限。

至于当下中介收费“一刀切”模式，也值得改进。已有专家建议，房地产交易收费可以借鉴律师或会计等专业人士的收费模式，实行“分项收取”——在整个居间过程的带看、尽调、斡旋、签约、贷款、审税过户、物业交验等环节分开收费，客户需要中介公司提供什么服务项，就收什么钱。与此同时，还可以考虑采纳北京2011年试图推行的“分级佣金”制，而不是无论成交价多少都是一个佣金比例。

作为服务行业，中介需要有足够的能力来证明自己“物有所值”，不是吗？