房地产企业资本结构优化与筹资研究

何诗颖

摘要：随着房地产行业在我国的蓬勃发展，房地产企业高负债的资本结构和单一的筹资渠道问题越来越突出，以银行贷款为主要筹资渠道的房地产开发商面临着资金紧张的压力，加大了房地产企业在银行贷款方面的难度，贷款期限短也给企业的正常运作带来了不便，房地产行业的资本链非常脆弱。因此，对于房地产企业而言，如何在保持良好增长的同时降低风险是房地产企业急需解决的主要问题。

关键词：房地产企业;资本结构;筹资结构

1.我国房地产公司资本结构现状

（1）资产负债率较高且呈上升趋势。

资产负债率反映了企业的债权担保水平。目前，中国房地产企业的资产负债率普遍超过70%，有的甚至更高，这种过高的负债率将不可避免地影响公司的信贷，增加其经营性财务成本，降低其盈利能力甚至造成损失，进而引发负面连锁反应。

（2）流动资产与非流动资产比例严重失衡。

我国房地产企业流动资产比例大多在80%以上，而非流动资产比例较小，表明企业资产结构相对保守。如果流动资产过高，企业资产的资本成本将会增加，资产的利用效率降低，从而导致企业的盈利能力下降。

（3）间接融资比例较高，对银行的依赖程度大。

企业融资中，60%以上的资金来源于银行，这大大影响了金融体系的稳定性。而且大多房地产企业不重视内部融资，95%以上房地产企业融资主要集中在外部融资，这大大增加了财务风险，不利于企业资本结构的合理发展。

2.我国房地产企业存在的筹资问题

根据前面对我国房地产行业资本结构的研究可以发现我国房地产企业资本结构存在的最严重的问题就是资产负债率过高，远远超过了安全范围，这与企业的筹资方式密不可分，所以在资产负债率偏低的基础上，我國房地产企业在筹资结构上存在以下几个问题：

（1）筹资方式过于单一，且多从银行贷款获得。

目前，我国大多数房地产公司的资金来源都只能通过自筹资金和银行信贷获得，其中大部分都是从银行贷款取得，且自有资本大多来自房屋销售的预收账款和其它有往来交易企业的预付账款，而这些预收账款和预付账款大部分也都来自银行贷款。对房地产开发企业而言，自有资金较低、高负债管理使得整体行业投资过度，对行业的发展产生负面影响。

（2）内外部筹资比例不协调，内部筹资不足。

内部筹资，是指公司将经营中产生的收益或利润通过重新投入生产经营过程来实现资金的多元化回收，是企业的一种重要筹资方式。长期以来，中国房地产行业在内部利润分配问题上存在“重消耗，轻集中”的短期趋势，加之房地产市场缺乏规范化管理，一些房地产公司在经营中都有短期行为，并没有为企业做长期发展规划，为了赚钱，内部保留的利润不足。房地产企业的这种短期行为，没有通过内部留存收益来缓解资金需求压力，导致企业极易陷入负债的境地。

（3）长期负债和短期负债比例不平衡。

由于我国房地产企业的资金来源多是通过银行贷款。而银行贷款大多是是短期和中期贷款，所以我国房地产企业普遍存在短期负债比过高而长期负债比过低的问题。这一负债结构会增加企业的短期债务偿还压力，甚至导致企业陷入资金紧张的困境并影响到企业的正常经营。

3.我国房地产上市公司资本结构优化与筹资建议

（1）降低公司资产负债率并合理化其资本结构

企业的资产负债水平是一个公司资本结构是否合理与规范的标志之一，正常情况下，企业资产负债率适当的偏高可以利用负债的财务杠杆优势来增加企业利润。但是，当企业的资产负债率高到一定程度时，企业的财务风险也随之加大，甚至会造成企业资金断裂，使企业面临破产的危险。而我国房地产开发企业的资本负债率大都在70%以上，已经远远超出安全界限，国际房地产行业的平均资产负债率约为50%。因此，降低资产负债率是我国房地产企业资本结构优化的首要任务。

（2）拓宽企业融资渠道，增加长期负债比例

对于房地产企业来说，长期负债比例的增加可以提高企业负债的资本化程度，增强资金流动的稳定性，减轻企业的短期偿债压力，从而降低企业的财务风险。目前我国房地产企业获得长期资金的方式较少，要解决我国房地产企业长期融资的问题，必须通过发展债权市场，实现融资渠道的多元化。

（3）加速企业发展，扩大企业规模

虽然我们知道可以通过发行公司债券优化公司筹资结构，但对于规模较小的公司，通过债务市场筹资规模有限，大型企业才更有可能获得资金支持。但目前我国的房地产公司大多为小规模企业，筹资能力有限，不能通过该筹资方式筹集资金，所以优化企业筹资结构的关键就是提高企业规模。扩大企业规模的主要措施就是加强行业的整合力度，加快企业兼并，实现行业整体规模化发展，从而优化企业筹资结构。

（4）增强企业盈利能力，提高企业内部筹资比例

内部筹资是优化企业资本结构的主要方式之一，通过增加未分配利润的留存可以减轻资金短缺的压力。对房地产公司来说，提高企业内部筹资能力的前提是公司有足够的盈利能力作为保障，通过正确的长期经营决策，来保证企业在经营过程中可以获得长期稳定的营业收入，确保企业现金流的顺畅性，提高资产周转率和项目收益率，确保持续稳定的生产经营效率，通过内源融资实现资本的循环利用。另外，要保证公司的现金流畅通，必须加强企业的风险防范意识。

（5）重视股权筹资，拓宽筹资渠道，提高直接筹资比例

第一：通过房地产信托基金提高直接融资比例。房地产信托基金是为了解决房地产企业融资难的问题，由专业的金融机构通过向社会募集资金投入房地产企业的经营管理。房地产投资信托基金的来源扩大了企业的资金来源，增加了企业的外部融资方式，促进了企业资本结构的完善，确保了资本链的稳定，对企业来说相对稳定，有助于减少房地产资本流动的障碍，缓解企业的财务压力。

第二：增加股权融资提高直接融资比例。与发行公司债券一样，公司再融资也有一些要求，比如在过去的一年中，要求企业必须在过去三个财务年度内持续盈利、证券交易所没有公开谴责等等。对于达标的上市公司来说，股权融资是增加直接融资的主要方式之一，房地产上市公司应该很好的使用上市公司的这一资源，通过资本市场来筹集资金，更好地发展项目。这种直接融资方式能使公司获得项目资金，增加企业股权资本，增加直接融资比例，完善债务分配。此外，通过开发项目筹集资金，可以吸引更多投资者参与投资。

参考文献：

[1]张冬漪. 房地产筹资渠道的现状与发展.时代金融，2018（27）：186-187