广州市社会投资房屋建筑项目报建管理分析

胡青青，陈 思，张 围，莫海强

（中建八局华南建设有限公司，广东 广州 510663）

0 引言

2018—2020期间，广东省、广州市住建及国土等部门出台一系列项目审批制度改革措施，提出“分阶段办理施工许可实现‘拿地即动工’”“一张蓝图管到底”“免费联合测绘服务实行‘验登合一’”等创新举措，并出台房屋建筑工程办理施工许可证2.0版。在实施房屋建筑工程施工许可证与质量安全监督登记合并办理、全程网办、系统纵向到底的基础上，进一步优化审批流程。由此可看出，政府职能正逐步向减审批、强监管、优服务模式转变，甚至广州市黄埔区政府还出台了定制式审批，为企业提供导办、帮办服务。之前的报建流程及报建思路已不再适用，报建企业需重新整理报建手续。

1 报建管理的重要性及目的

项目报建指的是从用地立项、规划办理、施工许可至项目竣备等环节的政府监管，过程中涉及多个政府部门和流程，办事程序互相关联，工作程序复杂、繁琐，时间周期长。政府通过层层把关的方式，规范落实国家大政方针，保证整个城乡规划的协调性，使项目变得更加规范。建设单位在经过政府各个环节的报建审批后，在保证项目合规性、科学性的同时，进一步优化了项目方案，保证了施工效率及质量，提升了项目建设效果。

2 项目报建内容及流程

2.1 立项用地许可

本阶段主流程审批事项为签订国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可、立项。在用地阶段，建设单位通过当地国土部门发布的招拍挂公告等出让文件，选择意向地块进行投标或竞买。国有土地使用权交易完毕，签订国有建设用地使用权出让合同，办理“建设用地规划许可”；在立项阶段，建设单位需核查项目是否在《政府核准的投资项目目录》中，而后在广东省投资项目在线审批监管平台选择项目核准或备案方式立项。

2.2 设计方案审查

该阶段为规划审批，与设计单位紧密结合。建设单位组织编制符合要求的用地规划方案后，按规定将所需材料报送当地建设工程设计审查服务机构申请免费技术审查服务。经技术审查通过后，按规定将技术审查报告、五图一书等所需申请材料报送规划部门办理规划方案审批，审批通过后可取得设计方案批复。

2.3 工程建设许可

本阶段主流程审批事项为建设工程规划许可、应建或易地修建防空地下室的民用建筑项目许可、大中型建设项目初步设计审查。建设单位组织编制符合要求的单体设计图，按规定将所需材料报送当地建设工程设计审查服务机构申请免费审查服务（即单体报建）。同步向规划审批部门申请工程放线测量业务。经放线测量结束并通过技术审查后，按规定将所需申请材料报送当地审批部门申请办理“建设工程规划许可”事项。若涉及申请办理“应建或易地修建防空地下室的民用建筑项目许可”“大中型建设项目初步设计审查”事项，建设单位可在取得设计方案批复后，根据当地政策，选择与“建设工程规划许可”事项并联办理。

2.4 施工许可

企业组织编制施工图设计文件后，可按规定将所需材料报送当地建设工程设计审查服务机构申请免费施工图审查服务。施工图审查通过取得施工图设计文件审查合格书后，按规定将所需申请材料报送当地审批部门申请“建筑工程施工许可”事项审批。

随着工程建设项目审批制度改革的深入推进，为减少报建工作对项目工期的影响，2020年，广州市出台了房屋建筑工程办理施工许可证2.0版制度。将施工许可证划分为“基坑支护和土方开挖”“地下室”“±0.000以上”三个阶段，并正式提出建设单位可根据施工进展顺序自主选择，分阶段申请办理施工许可证。其中“基坑支护和土方开挖”阶段施工许可证在项目取得用地手续及规划条件后即可办理，实现“拿地即动工”。在取得设计方案批复后即可办理“地下室”阶段施工许可证；在工程规划许可证取得后，即可办理“±0.000以上”阶段施工许可手续。施工图审查实行分阶段审查和承诺制，可容缺后补办理。

2.5 联合验收

广州市房建项目“联合验收”共涵盖10个专项，分别为规划条件核实、消防、人防和质量验收4个主要专项，建设工程档案、光纤到户、土地核验3个可承诺专项，以及水土保持、特殊工程气象防雷、重点项目档案3个可选择专项[1]。融合了工程质量、安全、消防、人防“一站式”过程监管，具备“一站受理，一家牵头，全程网办”特点。“联合验收”不再允许专项验收提前单独完成，企业可一次性开展竣备验收手续。

2.6 其他

供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施的报装提前到施工许可证核发前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设，竣工验收后直接办理接入事宜；环评手续在施工前办理即可，建设单位结合项目的污染因子、生态影响因子特征及其所处环境的敏感性质和敏感程度等，参照《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定项目环评编制审批等级，其中环境影响登记表由建设单位网上自主备案即可，环境影响报告书（表）实行分级审批制度，建设单位需根据项目实际情况，向项目所在省/市环保部门申报审查。

3 报建管理策略分析

3.1 重视国家政策的运用

在社会运行过程中，国家会针对不同的法律法规，审批程序进行阶段性的调整，以适应时代的发展，为行业提供更多的便利，实现对行业的约束与管理[2]。因此，在前期报建管理工作中，需要对相关的政策文件进行梳理与分析，做好国家政策信息的收集与管理工作，明确报建的环节与阶段，并根据国家制度政策进行资料的编制、送审。

3.2 项目的报建定位

报建不仅是一个部门或单个报建人员的事，而是整个项目合法性、合规性的必要条件。报建的成功与否直接影响项目能否顺利开工、投产，建设单位及项目各方必须充分认识报建工作的重要性，齐心协力共同推进报建工作。

在设计方案审查及工程规划许可阶段，报建人员仅仅是收集上报资料、对接协调审批部门，具体方案能否通过技术审查，过程中的修改完善等，都需要设计单位的配合；在建筑废弃物处置证、排水许可证等涉及现场核查的许可手续办理工程中，现场核查结果，直接决定了该项报建的成功与否及耗时时长。因为实际报建过程中，政府部门的审批时间往往可预知，但现场核查通过与否、过程中整改效率及整改质量往往是最需管控的，这离不开施工单位的配合。

3.3 报建人员的综合素质提升

在建设项目前期报建工作中，工作人员的业务能力专业技能对报建工作开展的影响巨大[3]。报建人员除了需要紧跟政策，熟知报建流程及内容外，对相关专业知识的储备及良好的沟通协调能力也显得尤为重要。在报建的过程中，当各个职能审批部门的意见相左时，需要管理人员根据各项目的专业内容进行沟通，利用专业知识进行讲解与描述，使职能审批部门了解更详细的内容，以此保证审批工作的顺利实施；报建人员作为对接审批部门的直接联系人，当审批部门提出设计方案或单体报建修改意见时，具备一定的设计知识储备，可更清楚地传达意见，在某些程度上还能起到优化作用。同时也能更好地协调、督促方案修改进度，提高报建效率。因此，实际工作中需要组织相应培训，提升报建管理人员的业务能力与职业素养，提高报建效率，为后续项目施工与管理奠定坚实的基础。

3.4 沟通前置

因每个项目的特殊性，同一行政审批事项，不同项目可能存在的问题及遇到的报建情况不尽相同，为合理规避不必要的磨合时间，可申请政府人员提前介入。比如在设计方案稳定（取得技术审查报告）后，在等设计方案批复的过程中，可以同步申请项目单体图的前期审查，以保证达到入案条件，缩短报建时间。其次在日常报建过程中，均可以先与审批部门沟通，明确审批要求及资料内容后，再行编制整理报建资料。提高报建资料准确性的同时，也可避免项目内部流程繁琐多次盖章导致的时间损失。

3.5 计划先行

报建工作具有系统性，各个流程程序交错关联，环环相扣。这要求报建人员必须具备统揽全局的意识，融合项目规划条件、合同工期要求、现场施工进度，合理规划报建进程，罗列倒排报建计划，真正做到报建引领施工，施工鞭策报建。科学系统的报建计划也可有效节省项目资源，如根据项目合同工期紧张的实际情况，采用三阶段办理施工许可证的方式进行报建：在取得基坑支护与土方开挖阶段施工许可证后即进场施工，在施工至地下室阶段前办理地下室阶段施工证等。

4 结语

本文主要以广州为例，对广州目前报建的主要流程、内容及报建策略进行分析。但各地区的报建政策略有差异，且随着政府“放管服”改革的持续推进，项目审批制度势必会进一步优化。报建人员需转变思想，紧跟政策浪潮，准确理解当地政策，同时也要积极与当地审批部门沟通对接，以加深对政策的理解，少走弯路，从而提高工程建设项目报建效率和质量。