宁波市不动产“带押过户”登记实务探析

□宁波市不动产登记中心 毛幼丽

抵押的不动产，能买卖吗？近期，宁波市不动产登记中心在广泛调研的基础上，协调住建、银监、中介等相关部门和企业，成功试点办理不动产“带押过户”，用实际案例回复了老百姓普遍关心的这个问题。笔者通过对所办理的案例进行总结，将“带押过户”登记在实务操作层面做初步探析。

“带押过户”的概念

所谓“带押过户”，是指对于存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方无需先归还原来的房贷就可以完成过户，买方可同步获取金融贷款。买方的贷款机构和卖方的贷款机构，可以是同一金融机构，也可以是不同的金融机构。

《民法典》颁布之前抵押状态下的登记办理模式

《民法典》颁布之前，《物权法》采取的是禁止抵押人转让抵押财产的立场，其中明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。也就是说，想要卖掉已经抵押的不动产必须经过抵押权人的同意。因此，在以往的存量房买卖过程中，抵押的不动产转移过户十分困难，虽然抵押权人只是享有就抵押财产变价所得价款优先受偿的权利，然而实务中抵押权人通常都要求抵押人必须先清偿债务、注销抵押登记，才能进行交易过户。这意味着，买卖双方面临过桥资金高、过户手续繁琐复杂、买卖交易时间长等难题。

▲宁波市“带押过户”实现多个业务“同步办”“合并办”“合并审”。

在不动产登记实务中，抵押状态下的产权登记，一般是在抵押权人同意的前提下，进行补换证、离婚析产、夫妻约定等登记，这些登记仅仅导致抵押权项下的不动产权证书号或抵押人等一个要素的变更。即使是抵押人的变更，也仅仅是在某些特定关系发生变化（如夫妻约定、离婚析产等）的前提下进行，并不是因买卖关系进行转移，且不涉及抵押金额、期限、担保范围等要素的变化。

因此，立足不动产登记领域，登记机构积极回应群众的热切诉求，探索研究不动产“带押过户”登记，有效保障抵押不动产的流通，就显得尤为重要。

《民法典》颁布之后抵押状态下的登记办理模式

2021 年1 月1 日，《民法典》正式实施。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。也就是说，已设定抵押权的不动产，在抵押期间，抵押人是可以将抵押物转让给他人的。抵押权的效力并不受抵押物转让行为的影响，在实现抵押权的条件具备时，抵押权人仍可以追及抵押物之所在，实现自己的权利。这点跟原先《物权法》的相关规定有很大的变化。针对这一变化，自然资源部发布的《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》第三条明确规定，首次登记或抵押预告登记的，应当在不动产登记薄“是否存在禁止或者限制转让抵押权不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况，如果写“是”，抵押期间依法转让不动产的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请转移登记；如果写“否”，抵押期间依法转让不动产的，应当由受让人、抵押人共同申请转移登记。也就是说申请人可以根据不同的约定情形，办理“带押过户”。

宁波市“带押过户”的试点做法

《民法典》带来的变化，打破了抵押状态下不动产产权登记的原有模式，但各地各部门对“带押过户”认识上还存在分歧和疑虑，不管在业务办理规则上还是系统流程设置上都引发了不小的压力和挑战。在此背景下，宁波市积极调研，勇敢探索，多措并举，本着便民利企的总方针，边调研，边试点，边总结，在确保登记安全的前提下，推进“抵押不动产依法转让”工作，在保障抵押权人权益的同时，减少群众、企业的资金成本和时间成本，降低金融风险，满足办事群众、企业盘活抵押不动产的需求。通过试点，打通业务壁垒，优化办理流程，简化申请材料，采用组合登记模式，一个窗口、一次收件、一套材料、一个环节，即可同步实现存量房买卖转移登记、抵押权变更登记、抵押权转移登记等多个业务的“同步办”“合并办”“合并审”，办理起来相当方便。这样的组合登记不仅能充分保障各交易主体的合法权益，还能避免原先存量房过户中存在的交易风险。

以存量房为例，若抵押权首次登记时，双方存在禁止或者限制转让抵押不动产的约定，那么存量房“带押过户”就存在以下两种组合登记。

第一种是存量房转移登记+抵押权变更登记。买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，在不注销原有抵押登记的情况下，申请办理存量房转移登记及抵押权变更登记组合登记。

第二种是存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记。该组合与上一个组合最大的不同点在于存量房买卖双方对应不同的贷款机构（即两个不同的抵押权人）。买卖双方与两个贷款机构共同签订相关协议后，在不注销原有抵押登记的情况下，申请办理存量房转移登记、抵押权变更登记及抵押权转移登记组合登记。

“带押过户”业务的申请材料，除普通转移登记和抵押权登记需要的常规申请材料外，主要还需增加一份“协议”，由买卖双方以及贷款机构共同约定“带押过户”的相关内容，如抵押变更内容、资金监管账户等。如果抵押权人不变，则由买卖双方及抵押权人签订“三方协议”；如果抵押权人不同，则由买卖双方和抵押权人签订“四方协议”，作为“带押过户”中抵押权登记的重要依据。

“带押过户”产生的积极意义

“带押过户”的核心是免去提前还贷解押环节，实现带抵押过户和抵押权登记同步办理。与原登记模式相比，“带押过户”模式可大幅缩短交易时间、降低交易成本，防范欺诈风险和操作风险，有效提升二手房交易的安全性和便利度，是便民利民公共服务的有益探索。同时，“带押过户”也有利于激发二手房市场交易活力，促成新建商品房市场和二手房市场之间的良性互动。在试点过程中，已经得到广大百姓、企业、银行、中介等部门的肯定和认可。

“带押过户”的难点和建议

不动产“带押过户”目前在宁波处于试点阶段，还存在一些难点和提升空间，主要体现在以下几点：一是“带押过户”模式对金融机构的贷款审批模式有新的要求，金融机构的内部办理流程还需做进一步的调整和完善；二是跨机构的“带押过户”需要不同贷款机构之间的衔接，双方认可的协议文本，具有公信力的资金监管账户等，这些都需进一步完善和明确；三是目前“带押过户”业务还局限在抵押不动产仅存在一个抵押权的情形，无法拓展到全部存量房。因此，为全面有效铺开“带押过户”业务，在扩大宣传力度，让老百姓充分认识“带押过户”便捷安全可行的基础上，还需进一步完善规章制度，细化操作规则，统一规范标准，给予登记部门和金融机构构建新业务体系，打造新服务格局充分有力的保障和支撑。