城市标定地价评估技术路径与应用实践

张小燕

（漳州市芗城区自然资源局，福建漳州 363000）

0 引言

随着我国城市用地需求持续增长[1]，土地资源供求矛盾日益突出，土地价格变化较快，基准地价作为区片平均价格且两年一更新，难以直接指导城区的土地供应[2-3]。现行的城市地价体系中，宗地地价评估具有较大弹性，易受人为因素影响，对于指导某一具体宗地定价存在一定的局限性[4-5]。为此，亟须完善当前地价体系，加强标定地价评估的标准宗地布设方法创新性研究，推动土地市场健康发展，在土地资源配置中充分发挥市场的决定性作用和政府的调控指导作用。

1 基本内涵与研究流程

1.1 基本内涵

标定地价是指在正常的土地市场、经营管理条件和政策环境作用下，根据政府部门需要确定的，在某个估价期日、一定使用年期内具体宗地的土地使用权价格。标定地价可以在基准地价的基础上，根据土地使用年限、估价期日、容积率、面积大小、地块形状、基础设施条件、交通便利度等影响因素进行系数修正评估得出；也可以选取具有代表性的市场交易案例，使用一定的评估方法进行评估。

1.2 评估原则

标定地价的评估一般遵循以下三个原则：

1）合理性原则。标定地价必须以土地法律法规、政策和规范性文件为依据，应与基准地价成果相衔接，注重静态与动态相结合，充分考虑地区城镇建设现状以及近期内规划建设将对标定地价的影响和响应需求。

2）客观性原则。标定地价应体现土地的客观收益或者价值，是特定土地内涵条件下的区域平均价格，不得人为干预标定地价更新结果。

3）实用性原则。必须充分发挥标定地价的作用，加强标定地价的应用研究，解决土地管理利用中遇到的实际问题。

1.3 评估技术流程

标定地价的评估遵循以下技术流程：将区域划分为较小的、土地利用状况及土地价格水平相近的闭合区域，然后在该闭合区域内选择一个具有代表性的宗地，并评估出其在正常市场条件下的土地价格（详见图1）。

图1 标定地价评估技术路线图

2 案例分析

2.1 研究区域

本文选取福建省漳州市芗城区石亭街道金峰开发区和浦南镇三宝工业园区等土地市场较为活跃的区域为评估对象，评估总面积约 31.1km2。

2.2 标定区域划定

2.2.1标定基础单元划分。标定基础单元是标定区域划分的基本空间单元，是土地条件和利用状况等特征相似、土地价格水平接近的空间封闭区域。以第三次全国国土调查数据库为基础，提取出明显的地形、地物标志。同时，在研究区域范围内扣除不属于评价用地类型的河流、山体、绿地等，以行政区权属界线、中心城区路网、小巷等边界地物，将剩余评价区域分割为标定基础单元。

确保单元内各因素影响较一致，单元间各因素影响差异较大。将研究区域划分为229个标定基础单元，并对每个标定基础单元生成几何质心，用于提取每类标定区域因素的影响作用分值。

2.2.2标定区域划分。采用多因素综合评价法，选取影响标定区域划分的各项因素及因子，采用层次分析法和特尔菲法确定各因子权重，建立标定基础单元评价指标体系及权重（见表1）。

表1 漳州市芗城区各土地用途标定区域划分指标体系及权重（单位：%）

分析各因子对标定基础单元土地价格的影响，利用GIS软件，计算各因子对单元几何质心的作用分值，点、线因素按实际规模或类型的不同以及距离的衰减计算分值，面状因子按内部条件的差异确定分值，采用因子加权求和法计算各标定基础单元总分值。

2.2.3标定区域的确定。利用GIS软件，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，取频率曲线中总分值分段数目突变处作为标定区域的划分界限，初步划分标定区域。

依据土地利用现状用途类型，综合考虑城市总体规划确定的每个标定基础单元的规划用地类型，以及同一个标定区域不跨越基准地价不同土地级别的原则，划出商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的标定区域。经实地核查后，最后划定标定区域共18个。各类用途土地的标定区域空间位置如图2所示。

2.3 标准宗地选取与布设

标准宗地是指在标定区域内，土地利用状况、个别条件以及反映的地价水平等方面具有代表性、易辨性和稳定性，可在该区域中起到示范作用、能作为地价比较标准的若干地块。

将符合条件的地价监测点、历年出让地块纳入标准宗地备选库，遵循标识性、代表性、稳定性等标准宗地设立基本原则，初步选取商服用地、住宅用地、工矿仓储用地三大地类的标准宗地。再通过核查宗地现场、查阅自然资源部门档案资料和走访相关机构，核实和补充土地相关信息。结合业内调查和外业实地核查，对样点的土地利用状况和宗地条件进行分析，筛选并确定标准宗地。

选取标准宗地时，主要考虑以下五方面因素：一是有标识性。尽量选取面积适中、形状规则、易于辨识的宗地，使其具有标识性。二是有代表性。选取与所在标定区域的主导用途、普遍利用方式一致，具有明确、详细的规划条件的宗地。不选择无明确利用方式的空地或闲置土地。三是有唯一性。每个标定区域内有且只有一宗标准宗地。四是有稳定性。选取在较长时间内不会发生分割、合并或规划调整等情况，已建成且近期拆除重建可能性极小的宗地，土地权属明晰，具有长期适用性的宗地。五是用途一致性。选取证载土地用途与实际用途一致且合法，完成开发建设并正常经营与使用的宗地。

综合考虑以上标准宗地选取的五方面因素，最终选取18宗标准宗地，其布设如图2所示。

2.4 标定地价评估

考虑各标准宗地的实际情况，遵循《城镇土地估价规程》，综合使用收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法，对标准宗地开展标定地价评估。评估时要求如下：

1）不宜使用基准地价系数修正法。漳州市芗城区虽然已有完善的基准地价体系，但依据规程要求，避免进入公示地价互推的死循环，此次标定地价的评估不采用基准地价修正法。

2）对距估价期日一年之内成交的标准宗地，可按其成交价格直接修正得到评估标定地价内涵下的价格[6]。

3）标准宗地地价为标准宗地的土地使用权价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的影响[6]。

4）标准宗地地价设定在内涵条件下为法定最高年限，在现状条件下为实际剩余使用年限。

5）标准宗地地价评估采用两种评估方法。

6）每一宗标准宗地的地价由两位注册土地估价师独立评估，若两位评估师的评估结果差异率不超过20%时，以两者的算术平均值作为该标定地价的建议值，否则两位评估师应重新评估。

经评估，最终得到的标准宗地定价结果如图2中附表所示。

图2 芗城区标准宗地定价结果

3 评估意义与应用领域

3.1 评估意义

3.1.1标定地价体系的建设可以完善我国公示地价体系。标定地价是城镇内某一区域具体地块的价格，具体直观，有助于弥补基准地价笼统和抽象的不足，构建由基准地价体系、标定地价体系和地价动态监测体系组成的“三位一体”公示地价体系。

3.1.2有利于建立公平公开的地产市场。标准宗地的标定地价结果公示公开，有助于缓解土地市场主体的信息获取差距，促进全域范围土地市场价格的公开，进一步有效地规范地产交易行为，引导地产市场有序运行。

3.1.3可以为政府部门管理决策提供参考，促进城镇土地合理配置。标定地价可以在土地管理和宏观政策制定方面为政府部门提供参考，为国有土地使用权出让和补交土地出让金的地价评估提供依据，可以精准确定土地出让具体宗地允许的溢价幅度，避免土地市场过热，从而真正落实土地市场调控政策。

3.2 应用领域

3.2.1通过地价修正体系确定土地出让价格和优惠幅度。在土地估价过程中，将待估地产与相应标定区域内标准宗地二者的地价影响因素进行对照比较，通过系数修正得到待估地产的地价。同时，也可为政府基于项目和投资方等因素确定宗地的土地出让价格的优惠幅度提供重要参考。

3.2.2可作为企业清产核资和股份制企业土地资产作价的标准[7]。我国的企事业单位中，多数企业的账面资产不含土地资产。为了充分发挥土地资产的价值与效益，可依照标定地价对企业的土地资产进行价格评估，进而较直观地体现企业土地价值，建立公平的市场竞争环境。

3.2.3核定土地增值税和衡量土地使用权转移价格是否正常的标准[7]。随着经济社会和城市的发展，土地价格在不断发生变化。标定地价能够体现不同时期土地的增值，为国家收取因社会发展获得的土地增值提供依据，并通过将实际转移价格修正后与标定地价进行差异对比，及时掌握市场波动态势，以维护正常的市场秩序。