我国房地产经济管理存在的问题及其解决策略

◎任建安

在中共中央“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定”的经济工作背景下，社会经济结构不断优化，无论哪个行业要想很好的发展，都需要具有适应时代发展要求的运行模式，才能在竞争激烈的市场中求得到稳定的发展地位。但是若想得到良好的发展，企业应该从过往的发展历史中总结经验，不断创新，探索技巧和方法。2017 年10 月，中国共产党第十九次全国代表大会上首次提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，政府对行业的系列调控手段，可以看出中央坚持对房地产调控的决心，不再把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。由于房地产行业对人们生活水平和质量具有很大影响，因此，需要对经济管理中的问题进行深入探究，将其中存在的问题分析出来，并找到解决的方法，从而使得房地产行业在发展过程中具备一定的稳定性。可见，文章对房地产经济管理中存在的问题及对策的研究具有重要意义。

一、房地产行业发展情况

城市化进程不断加快，城市住房面积有限，而城市新增人口数逐年增加，导致住房问题已经成为我国民生的第一大问题，解决住房问题已经成为当前社会治理的重要部分，需要引导房地产行业健康发展，从而使得人民安居乐业。当前的房价居高不下，整个行业产值极高，但是发展较为混乱，没有健全行业监管以及完善发展路线，存在严重的房产泡沫问题。核心问题之一是，高额的房价与实际的工资之间存在严重不匹配现象，甚至出现买房拖垮民众生活质量水平，导致部分人民出现一定程度的生存压力。另一方面，巨大的投资回报率，使得资本市场向房产倾斜，带来资金的同时也使得房产市场更为混乱。为追求利益，高端房产过度开发，低端商品住房其供给有限，而解决社会保障问题的住房极其有限，且难以实现真正的保障，导致房地产行业乱象频出，难以实现健康发展。如今，国家采取政策规范行业，各大城市出台相关政策，但均处于试验阶段，需要进一步的探索。

1.经济方面。

随着中国经济进入新常态，房地产行业的兴起和发展成为了我国经济发展的主要力量。从全局上看，房地产行业的日益发展，推动了我国经济发展，这不难看出房地产行业具有重要价值。例如，在我国沿海等发达地区，当地经济发展较为迅速，加之多个产业在不断发展以及人均收入水平高等情况，使得当地房地产行业能够稳定发展。此外，像香港等地区，经济起步比内地要领先，人均收入要高，但也正是因为如此使得香港的房地产行业受到了高价格的影响。而在内地经济情况一般的地区，房地产整体行业并没有较大的竞争压力，所以也没有很大的压力。由此可见，不同地区的房地产行业具有不同情况。

2.行业方面。

从不同城市房地产行业发展情况看，可以说处于一种完全竞争的状态，主要原因是房地产行业具有较高的经济收益，吸引广大开发商趋之若鹜。在任何一个城市，尽管房地产企业规模不尽相同，但都八仙过海，各显神通，运用各类营销手段吸引潜在置业者。但是不同的房地产企业在不断发展中会有不同的结果，甚至会在竞争中落败，即使同一个行业也会产生不同的结果，这主要和经济管理模式有着重要的关联，现代社会发展虽然会不断出现新的房地产企业，但是如果缺乏完善的经济管理模式，定会影响企业的发展。

二、房地产经济管理中存在的问题

自20 世纪90 年代起，随着房地产行业井喷式的发展，很多企业也认识到了房地产经济管理的重要性，所以在实际管理中，加大了对经济管理的重视程度。但在具体实行中，对房地产经济的管理会受到很多方面的影响，所以依然存在很多问题。从当前的实际情况来看，主要存在以下六方面的问题。

1.缺乏对房地产经济管理的正确认识。

分析目前的房地产经济管理工作存在的问题，其根本就是没有认识到房地产经济管理的重要性。事实上，很多房地产企业都会认为，房地产经济管理与企业财务管理具有一定的联系，所以就理所应当地安排财务部门管理企业房地产经济管理工作，这种情况会影响到相关部门的工作质量。

2.缺乏完善的管理体制。

具备一个明确的管理体制非常有利于企业稳定发展，在体制的作用下，可以帮助企业解决在发展中遇到的问题，给企业发展指引方向，同时也为企业现有的体制提供良好的建议。但是从目前的房地产经济管理模式上看，管理体制不够完善，导致一些房地产企业经济水平落后。究其原因，主要就是这部分企业在发展初期就缺乏良好的体制，以至于到后期发展中才逐步暴露出问题，此时针对问题再去解决，不仅会耗费人力物力，还会严重制约企业的发展，降低在大市场环境中的竞争力以及先机。由此可见，企业若想制定出良好的发展体制，需要从自身实际情况出发，借鉴其他企业经验，从而寻求出正确的发展体制。

3.缺乏健全的法律风险管控。

在房地产行业中，涉及交易款项金额巨大，极易出现经济风险，而企业如果缺乏健全的法律风险管控，非常容易出现因为不必要的法律风险而导致企业发展受到影响。对于经济问题，多数情况都是因为在经济方面存在争端，从而引起房地产经济纠纷，从过往的企业纠纷看，房地产行业占据了大多数。而探究这些经济纠纷的原因，主要就是房地产企业缺乏健全的法律风险管控体制，并且在具体实行时相关的法律条款不够全面，给别有用心之人提供了可乘之机，严重的会导致企业出现不同程度的经济损失。因此，为了更好地促使房地产能够稳定发展，需要具备管理全局的能力，建立健全法律体制，最大限度规避风险、减少损失。

4.不同地区存在经济水平差。

对于房地产的经济管理存在的问题，重点就是存在经济水平差，也属于一种客观的因素，由于不同地区经济发展情况不同，使得不同地区房地产企业之间存在较大的经济发展落差。比如一些经济较为发达的地区，置业需求较为旺盛，购买力也较强，对应的房地产价格就高，这种情况会让真正的刚需望而却步，不利于经济社会的发展。这种高昂的价格，会使得一些人打消在发达城市买房的念头，而会考虑一些房价比较低的地区购房。这种情况，虽然短期内不会对房地产行业经济造成较大影响，但若是长期发展，必然会导致城市与城市之间存在较大的经济差异，因此，有必要及时调整产业经济结构，确保整体房地产经济能够稳定发展。

5.专业管理人才资源匮乏。

针对房地产经济管理存在的问题，缺乏充足的管理人才资源，这也是造成经济管理问题的主要原因之一。从绝大多数房地产企业实际情况看，严重缺乏专业的经济管理学人才，这就导致房地产企业在研究发展问题中缺少谋划之人，使得企业无法有效制定明确的发展方向。从一些大型房地产企业看，其能够依靠实力去广纳贤才，招揽专业人才为企业长久发展出谋划策。而一些小型企业正是因为缺少这些专业人才，人才分配的不均衡等问题，导致小型企业在发展的道路上缺乏明确方向，当企业面临经济问题时，因为缺乏有效的解决方案，所以才导致出现一些不必要的损失。

6.大环境具有较大的波动。

从现代经济社会发展看，随着中国城镇化发展的推进，房地产行业依旧处于蓬勃发展时期，由于市场具有一定波动性，所以只要大环境的经济出现变化，就会影响到整体行业发展。可见这种经济浮动对房地产市场具有很大的影响，应当重视起来。对于这种波动，会影响到很多潜在的客户的意愿，有些甚至无法对经济市场做好准确的判断，所以在投资方面就会更加谨慎。但同时也会出现一些客户利用这种不稳定的特点投机倒卖房产，但是这种做法存在一定的风险，可见经济的不稳定以及不确定性也是造成经济管理问题的重要原因。

三、针对房地产经济管理中存在问题的具体对策

1.加强对房地产经济管理的认识。

事实上，要想做好房地产经济管理工作，需要各部门的共同配合。落实经济管理工作后，可以在一定程度上促进房地产企业各部门之间的沟通，使得各部门工作更加顺利的完成，同时也可以尽最大努力使得房地产企业各个部门充分发挥出相应的职责作用，这在一定程度上可以促进房地产行业更好的发展。

为了实现对相关房地产企业的经济管理工作，需要不断提高房地产企业对经济管理工作重要作用的全面认识，而后再制定优质、合理、科学的管理方法，确保有效实施。此外，需要在施工工作开展前，将经济管理中容易出现的问题进行预判，并做好相应的调整，从而确保经济管理计划能够科学合理的落实。在房地产企业开展投标竞地工作前，需要对现场进行实际考察，考察的主要目的是为了综合评估自身条件与开发要求是否相匹配，全面预判可能发生的风险，以此来为房产经济管理工作的实际开展做好基础保障。

2.制定科学的房地产企业发展战略。

首先，房地产企业需要结合自身发展情况制定科学的长远目标。从我国市场经济发展情况看，相应的经济结构以及发展方向都在不断调整优化。因此，作为房产经济管理人员，需要明确企业以及自身的发展方向，正确认识到房地产行业长期发展的必要性，并规划制定与行业发展趋势相一致的大方向，使得目标可以按计划实现。其次，房地产企业需要全面了解房地产经济发展大环境，并制定科学的发展思路。房地产企业需要从全局出发，全面分析出房地产行业发展方向，并根据自身企业实际情况，建立适合自己的发展目标。从而推动城市发展，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

最后，在制定科学合理的目标后，需要将目标进行合理拆分，而后通过实现这些小目标，使得大目标得以实现，开展有目的性的房产经济管理工作。在实现总体规划目标基础上，需要对短期目标实行合理设计，梳理好当前房地产发展过程中存在的复杂关系，有效控制好市场中存在的不规范行为。

3.建立健全房地产企业经济管理体制。

为了实现对房地产的经济管理，保证房产经济管理工作可以有效落实，房地产企业需要从自身情况出发，制定出完善的经济管理体制，以及配套的工作机制，从而不断提升房地产企业自身的适应以及调节能力。此外，房地产企业还需要结合实际情况，合理制定管理制度，使得企业能够得到长足发展。但是值得注意的是，房地产企业在实施管理制度过程中，需要将其中存在的问题挖掘出来，并有针对性地采取措施实施解决，从而避免企业出现一些不必要的损失。再有，我国相关的政府部门需要制定合理的政策，对房产经济管理发挥出调整作用，中央政府要与地方政府相互配合好，严查违法乱纪的行为。

4.制定合理的房地产行业法律法规政策。

在房地产企业发展过程中，完善的法律法规可以帮助企业提升经济效益，可以促进企业更好的发展。所以，房地产企业在实际运营过程中，应当从实际出发，总结经验，并根据企业实际经营情况，制定出符合企业长远发展的法律法规政策，使得企业发展方向与我国房地产经济发展方向相符合。此外，有关部门应当从我国国情出发，制定出可以满足社会经济需求的房地产法律制度，通过法律的约束，促进房地产经济管理进一步发展，并对整体市场运行情况进行有效监督，实现经营管理的规范化。

（1）政府需要出台一些合理的政策，有效约束房地产市场行为，政府发挥出干预力量，使得市场经济得以规范，更加稳定的发展。

（2）对房地产市场经济体系进行合理调控，正确认识房地产政策并有效落实，使得城乡规范准则与土地管理体系进行有效结合，充分发挥政策的作用，进一步推动房地产经济向好发展。

（3）当房地产企业开展项目实施后，需要全面掌握房地产交易情况及开发建设管理的整体情况，从而保证房地产经济管理行为具有一定的法律性，促进房地产行业的稳定发展。

5.在经济水平方面做调整。

面对区域经济发展的不平衡，短时间内不太可能使所有房地产企业达到相同的水平。只能运用相同的制度标准缩小各地区的经济差，让全国的房地产企业都可以执行此标准，摸索寻找统一可行的办法。通过这种方式，实现经济水平不同地区的相互发展与融合，尤其是经济比较落后的地区，可以通过这种标准实现与自己经济条件的相互照映。利用此种方法，可以为房地产行业整体稳定发展提供良好的制度支撑。

6.积极引进专业人才。

针对上述房地产经济管理存在的问题，当地政府需要起到引导和指导作用，积极解决房地产行业面临的人才分配不均衡问题，可针对具体情况出台一些政策为专业人才提供可以发挥的平台，充分展现自身能力。

政府要注意对小型企业的政策引导和支持力度，平衡好大中小型企业人才均衡问题，加大对人才的资金投入，从而帮助我国房地产行业经济能够平稳发展。对于整体人员素质水平，需要建立合理的人才架构，从而有效解决目前房地产行业的发展问题。

7.加大改革力度。

房地产经济体制对房地产的发展有着重要意义，是我国经济发展的重要组成部分，房地产的发展对我国经济发展作用突出，但是当前的房地产经济发展与我国社会存在一定的不适应性，因此需要加大其改革力度，以适应社会发展，主要将集中在保证其经济效益的同时进一步发展其社会功能。因此需要从社会公益的角度出发，将房地产行业的资本逐利性进行削弱，提升其社会影响力，让整个房地产行业社会形象好转。另外注重对其投资结构的调控，确保其与社会发展方向，与国家经济宏观调控相一致，提升其稳定性。同时需要进一步提升市场监管的作用，解决房地产行业为实现开发而进行贪污腐败的情况，促进行业健康发展。并将执法力度进行提升，以解决当前房地产行业频繁暴露的各种问题。加大房地产经济体制的改革力度，完善行业整体结构，实现房地产开发的健康发展，才是房地产行业的未来。

结论：

综上，房地产经济管理工作从本质上讲，呈现出复杂的特点，在具体运行中，涵盖了多个环节，所以需要加强对此的重视，同时注重做好监督工作。在对房地产经济管理过程中，为了更好地促使房地产行业能够稳定发展，有效落实房地产经济管理工作，首要任务便是要建立健全经济管理体系，并增强对法律法规的建设以及执行力度，并在此过程中完善房地产政策，不断创新。更要注意的是，作为房地产行业的参与者，要正确认识到实施和监督房地产经济管理工作的重要性，认识到自身职责。规范房地产市场，严格处理违反规定的行为，全面实现房地产行业稳定发展。