高速公路沿线地产整合开发策略

◎张妍

在各地交通运输网不断完善的当下，为满足人们对出行方式的多样化需求，很多地区都在扩建高速公路，并正在完善公路上的基础设施。基于此，人们开始研究在公路沿线发展经济的可行性，这需要结合高速公路的通车运行特点，了解周围适宜发展哪些产业，合理优化产业结构。同时，要根据高速公路的占地面积，了解可用土地的面积、范围，有序做好对沿线地产的整合开发工作，考虑如何发挥出土地的最大使用价值。应注意的一点是：这项工作应具有合理性、适应性的特征，要了解当地管理政策，遵循依法管理的原则，拟定科学的地产整合开发计划。

一、高速公路沿线地产整合开发工作的必要性

1.满足产业转型发展的需求。

进行高速公路沿线的地产整合开发工作，可以满足当地的产业结构转型升级需求，依靠便捷的交通来拓宽产业结构链。让客运、货运工作与旅游、农业、林业等经营建设工作合理融合。围绕着高速公路，找到适宜当地发展的产业类型，关键要体现出新时期的环境保护建设要求。上述这些工作都涉及到对土地资源的开发与利用，如果开发方案不合理，利用率比较低，将无法满足产业发展需求。因此，必须要安排专业工作人员，在政府主导下完成高速公路沿线地产的整合开发工作。

2.带动当地经济的稳步发展。

结合各地区的高速公路沿线地产整合开发工作的实际情况来分析，这项工作的价值在于：可以带动当地经济的可持续健康发展，解决区域间经济发展水平差异较大的问题。这主要是由于高速公路网具有四通八达的特点，公路上的行车速度快，各个区域之间的人流量大，流动速度快。所以，能够在一定程度上促进经济流通。开发商选择在高速公路沿线区域发展经济，进行地产整合与开发工作，还能为当地居民增加就业机会。而市场经济管理条例不断更新，市场需求量变化速度也比较快，如何科学优化地产整合开发方案，就是相关工作人员应重点关注的问题。

3.合理发挥土地的使用价值。

高速公路周围具有人烟稀少的特点，而且，大部分高速公路都建设在山区。基于此，施工单位在修建公路时，通常都会依据道路设计宽度、长度、造型的需求完成山地开垦工作，周围很多空地都没有被合理开发。针对这个问题而言，科学、有序的拟定高速公路的沿线地产整合开发计划，选择适宜的产业类型，展开经营建设工作，可以最大化发挥土地的使用价值，提高土地经济效益的产出率，这就使得很多开发商都在积极尝试进行地产整合开发工作。

二、高速公路沿线地产整合开发的基本要求及实际难题

1.基本要求。

实际围绕着高速公路展开地产整合工作及开发利用工作时，应遵循以下几点要求：首先，高速公路大多建设在距离市中心比较远的地方，这些地方具有造价成本低的特点。在这种条件下进行地产开发，应当让地产成为高速公路衍生产业，助力经济的稳步发展。其次，高速公路建设成本大，施工周期长，要同步展开沿线地产建设工作，缓解高速公路的资金压力。最后，在高速公路周边展开地产开发工作，应当从多元化的角度出发，做好对开发方案的创新研究工作。

2.工作难题。

（1）业务结构缺乏多样化的特点。

现阶段，各个地区在展开地产整合开发工作时，存在的主要问题就是产业结构缺乏多样化的特点，过于依赖高速公路在交通运输方面的优势，方案的制定缺乏新颖性的特点，不够吸引投资人的注意力。同时，业务结构类型将直接关系到后续的经济收益情况。另外，参与地产整合开发工作时，需要考虑国家政策方面的更新情况。比如，高速公路收费价格的变化、收费标准和收费时间的更改，这些都会对业务可能产生的收益带来一定的影响。要降低这种影响，就要尝试进行业务结构的优化，这项工作难度相对较高，应当由专业工作人员来完成。

（2）配套的管理制度仍需完善。

各地政府在国家统一政策的指导下，展开对地产整合开发工作的管理时，会出现管理方案不够完善，无法与实际工作情况相贴合的问题。由于缺乏政策的支持和指导，实际整合开发方案的合理性、可行性都会受到一定的影响。基于此，如何结合当地具体情况，进一步优化整体的管理方案，发挥政府部门的主导作用，就是现阶段的一项重点难题。

（3）存在一定的经营风险问题。

地产整合开发工作会受到不同高速公路车流量的影响，如果选择的位置不当，就会诱发经营风险，造成资金支出成本和收益不成正比的情况。与此同时，从房地产行业的经营情况来看，相关市场正处于调整期，对地产的整合开发需要承担市场风险。另外，开发阶段投入资金量大，资金回笼速度较慢。开发商在拟定工作计划，展开项目建设工作时，对资金的分配管理工作如果存在不足之处，导致项目经营阶段资金短缺，就容易使得项目被迫中断，失去最佳的盈利时机，造成经营风险增加。

三、新时期高速公路沿线地产整合开发的思路

1.选择合适的产业。

要进行地产整合开发，需要先选择合适的产业，完成产业规划，确定产业经营的侧重点后，才能有针对性的拟定工作计划，发挥地产使用价值。首先，应当以当地经济发展现状为依据，确定当地适宜发展哪些特色产业，要将高速公路沿线经济发展与地方经济特色结合起来。与此同时，应研究如何引导区域产业集聚，要形成产业群效果。让产业结构类型多元化，不同产业之间相互联系，全面提升地产开发的经济效益。其次，地产整合开发的关键是合理利用土地，要在完成设计构想的基础上，尽量节约用地，注意不能让地产经营项目对高速公路的交通运输情况产生不良影响。最后，整合资源、开发土地时，不能只关注经济效益，还要从生态可持续发展的角度思考问题。

2.完成规划衔接工作。

在构思工作计划，规范地产整合开发流程时，应做好衔接工作。工作的侧重点是结合当地对土地的利用规划、城乡一体化建设对土地的使用需求等方面的具体内容，由政府部门主导，合理完成对土地的分配工作。基于不同的地产开发项目对土壤环境质量、地质情况都有一定的需求。因此，在将这个项目与城市现代化发展规划衔接在一起时，应当先完成对高速公路沿线的地质勘查工作。另外，还要在落实地产整合开发工作之前，了解当地的耕地、林地保护政策，科学完成用地安排工作。为提高工作的合理性，可以借助信息技术绘制工作平面图，构建立体模型，评估项目开展工作的难易度。以此为基础来调整工作计划，以便于真正借助这个项目，全面带动当地的经济稳步发展。

3.做好风险控制工作。

工作人员在具体优化工作方案时，需要具备风险防范意识，要预估在高速公路沿线进行土地开垦、施工建设工作存在哪些风险问题。重点应从安全风险、经济风险两个角度来分析。在安全风险控制环节中，应关注当地的地势、地形条件，从自然因素、人为操作能力等方面，综合判断风险的发生几率，研究有效的解决对策。而在经济风险问题上，则应当从国家政策、市场经济条件、内部资金及资源分配情况等多个角度展开全面的分析与研究，从中拟定风险防范计划，为有效规避各类风险问题、顺利完成地产整合开发工作提供基础支持。此外，在风险管控阶段，还要研究如何科学避免资金沉淀的问题。要结合项目特点，对资金的流通过程进行动态化的管理。建议引入专业机构，凭借专业服务和相关经验，提高工作效率和项目成功的可能性。

四、高速公路沿线地产整合开发的基本流程

总体流程可分为：土地获取方式、项目规划、项目建设、经营维护，以及投资收益与管理几个阶段。每个阶段的工作侧重点不同，应严格规范工作行为。

1.获取土地。

实际进行高速公路沿线的地产开发工作时，第一项任务就是研究如何获取土地。这需要根据城市周边土地的利用情况、高速公路的布局建设情况进行分析。重点关注高速公路沿线的基础设施是否完善，尤其是一些服务性设施。比如，加油站、餐厅等等。对于在建公路工程，还要了解工程进度，估算这条公路预计通车运行的时间。在此基础上提出土地的获取方案，一般最有利的位置就是高速公路各个出入口周边的土地，这个位置如果开发的好，可以获得的经济收益就比较高。获取土地需要得到政府的支持，还要有可行的方案，才能在城市综合发展过程中，在其他产业的开发商之前优先取得高速公路沿线的土地开发权和使用权。

2.项目规划。

在完成方案构思后，应对项目进行整体规划，应重点对需要建设的项目类型、项目占地面积、项目所需使用的资源成本进行规划设计。通常在地产开发时，还要绘制建筑物的设计图，确定设计参数信息。为避免项目不可行，无法为开发商带来经济收益，应当安排工作人员进行市场调研，对高速公路周边现阶段的经济发展状态、未来经济发展趋势进行综合评估，从中找到最佳的项目开发方案。

3.建设环节。

在前期准备工作完成后，项目就进入了建设阶段，可以与专业的施工方建立合作关系，这项工作通常要通过招投标的方式进行。开发商应与施工方签订合同，明确施工工期、提前分清施工责任，关键要明确对建筑物的质量要求，依靠合同的法律效力来为项目的有序开展提供基础支持。开发商要负责进行工程验收，并展开全过程监督管理工作，而施工方要保障工作进度、合理控制成本，确保项目能按时完工。建设阶段可能会出现一些突发事件，需要施工人员具备随机应变能力。此外，在建设之前还要协商施工所需使用的材料、设备和技术方法，这些都会对施工成本、工期长短产生直接的影响。

4.经营与维护。

地产整合开发的环节中，重要步骤就是进行项目的经营与维护工作，开发商应确保这两项工作可以及时落实到位。

（1）经营方式。

经营时，目前常见的方法主要包括开发商自主经营、租赁或委托经营，经营方式不同，会获得的效果也不同。自主经营指的是企业在项目建设完成后，自行使用建筑物来创造收益。租赁则是以出租人的身份，将建筑物出租给其他经营者，主要通过获取租金的方式来获得一定的经济收益。委托经营是建立合同关系，让有专业经营能力的人才代理完成对项目的经营与管理工作。

（2）维护工作。

展开维护管理工作主要是施工方的任务，应当根据建筑物的全生命周期展开维修工作。以定期维修的方式，及时排查建筑物的使用安全隐患，研究延长建筑物使用寿命，最大化发挥地产项目经济价值的方法。具体维修工作应当遵循国家管理规定，有诚信意识。这要求项目开发者能够对合作伙伴做出正确的选择，以避免因为维护工作不到位，导致项目的使用价值受损，影响经济的良好发展状态。

5.业务拓展。

高速公路沿线的地产项目建设任务完成后，还要根据交通经济带的发展变化特点，找到拓展业务的方法。现阶段比较常见的业务类型有以下几种：

（1）服务业。

从高速公路的交通运输需求方面展开分析，发展服务业时，成本相对较低且效果相对较好的就是在公路周边借助大面积的地块修建服务区，完善服务区的各项功能。让服务区能满足人们在高速公路通行时的一些基本需求，促进消费。比如，在服务区设置加油站、建设商店、提供停车休息区。服务区之间不能建设的过于密集，而且必须紧邻高速公路，使人们在驾驶车辆时，不用驶离高速就可以进入服务区。

（2）物流业。

高速公路交通便利，除了可以满足日常出行需求之外，还可以发展公路物流业。在科技信息技术发达的当下，人们更依赖于在网络渠道购买商品。因此，高速公路上来往的货运车辆逐渐增多。基于此，开发商在研究如何增加经济收入时，就可以发展物流业，完善物流运输链。特点是要在高速公路进出口周边建设物流转运点或者商品仓储点，应与各大物流公司建立合作关系。相应地块开发完成后，开发商拥有产权，物流公司有使用权，要合理确定利益的分配方式，促进双方经济的共同发展。

（3）客运业。

结合高速公路交通运输网的特点，进行沿线地产开发工作时，可以考虑拓展长途客运业。人们长时间在高速上驾驶车辆，会产生精神疲劳，且车辆有一定的损耗，保养频率高。基于此，人们会选择乘坐长途汽车的方式出行。要发展这个产业，也需要在高速公路的进出口选择合适的位置建设汽车站。或者可以选在城市中心一些交通发达、人流量密集的地方设置上车点。在获得经济利益的同时，为人们的交通出行提供便利。应注意的一点是：这项工作需要得到政府的帮助和支持。

（4）工业园区。

在高速公路沿线会有一些位置偏远、人烟稀少的地区，这个位置的土地通常开发率不高。新时期，开发商应当考虑在这些位置建设工业园区的可行性。方便园区进行封闭式的技术研发、产品加工、生产等工作，并最终借助高速公路的交通条件为产品销售工作提供便利。要提前采用招商引资的方式，吸引各大企业将工业研发、生产工作场地转移到高速公路周边的工业园区中。

（5）商品房开发。

在高速公路与城市内部道路衔接路段的沿线位置上，开发商可以展开商品房的开发工作，建设高层建筑物，展开居民楼、写字楼的建设工作。注意做好建筑物的隔音处理，提高建筑物的使用价值。同时，开发商品房还要集中考虑受众对建筑物功能性的需求，并了解受众的审美观点变化情况。最后，应充分结合当地绿化工作的推进状态，落实绿化带建设工作，扩大植被的覆盖面积，让商品房周围具有环境优美的特点。

五、结语

具体进行高速公路沿线地产整合开发工作之前，需要先进行调研，找出合适的产业类型，优化产业结构。比如，展开服务业、物流业、客运业、工业园区建设以及商品房开发工作。只要找到合适的地块位置，将高速公路便捷的交通运输优势与各个产业的经济发展规划融合在一起，并与当地的战略规划需求结合起来，才能达到良好的效果。应以政府为主导，让开发商与施工方、物流公司、工业企业建立合作关系。除此之外，应当做好风险防控工作，从安全风险和经济风险两个角度，优化地产整合开发策略，为项目的稳步运行提供必要保障。