房地产经济发展现状及可持续发展策略探析

张璐璐

（廊坊市自然资源和规划局 河北廊坊 065000）

房地产经济要想稳步发展，需在经济、人口及内需等方面满足一定的条件，但就疫情防控期间国内的经济形势而言，现阶段的房地产经济存在一些问题——国内房屋空置率居高不下，同时经济发达区域的房价也居高不下，导致整个房地产行业发展面临诸多问题。由此可见，积极开展房地产经济现状研讨及推进可持续发展，对于稳定房地产市场具有现实意义。

一、房地产经济发展现状

（一）发展增速过快

现阶段房地产经济的发展增速过快。在2005—2015年，国内房地产的建设速度已经赶上西方发达国家数十年的建设程度，取得此成就与国内政策及规划存在直接联系。在“十二五”期间，我国大幅提高城市化速度，城镇化建设实现从无到有、从乡村到城镇的快速发展历程，农村人口大批量向城市转移，住房需求逐渐增长，房地产市场成为经济的重要组成部分。随着房地产经济的快速发展，房地产行业的上下游产业随之快速发展，建筑行业、金融服务业及家电行业均享受到了房地产经济快速增长带来的行业发展红利。而后，国内各个行业均以房地产行业作为企业资本的快速增长点，而与房地产行业相互依存的次生行业，也在巨大市场红利及完善的政策导向下，逐渐走向规模化与产业化的方向。其中，其内核的原动力均来自快速发展的房地产开发商，借助土地并购、房产建设及市场营销等环节操作获取大幅收益。目前，在地产经济主导的产业格局下尚未建立完善的科学有效的监督运管制度，其市场仍然存在无序化扩张问题，进而出现了房价暴涨的畸形现象。在部分一线城市中，房价整体幅度已经远超经济增长水平。虽然国家相关部委出台了对应的相关政策稳定市场，但其房价总体的上升趋势仍未得到缓解，随着扩散及连带效应的作用，三四线城市房地产市场的开发和投资也随之出现畸形发展态势，更不利于房地产经济的健康发展。

（二）市场发展不健全

现阶段，国内房地产经济在爆发式增长的历史进程中聚集了大量的问题，如房价暴涨及供求关系失衡问题，究其原因，在于房地产市场发展存在畸形化问题。诚然，房地产发展需要依托实际建设规划开展，但关键的主导因素仍然在于土地资源与供求关系。虽然我国土地面积广阔，但可利用的人均土地资源较少，后备土地的规模相较西方国家处于低水平线。因此，房地产行业的快速增长与土地供求平衡存在不匹配问题。除此之外，房地产自身展现的高额利润，各个行业将资本投入到房地产投资领域，导致开发商及市场出现无序化扩张。部分项目为了赶进度、抢市场，成立了大量的空壳公司，其市场监管不到位，监管体系存在一定漏洞，效力有限，进而在今后的房地产经济增长过程中遗留了大量风险及问题。

现阶段房地产经济的快速增长态势，在很大程度上是依托有限资源的过度消耗而来，这就造成了环境可持续发展陷入困境。根据国家多部委对房地产企业的建设规划要求，任何经济建设应与社会责任相互匹配，各产业在享受经济发展的红利时，应认清大型企业在社会责任承担方面的重任，因此应在生产建设的同时做到环境与生态的可持续发展。但房地产经济周期较短，且不具备较好的延展性，在政策导向推动城市化建设的过程中，部分房地产商过于重视短期收益，在开发建设过程中忽视了生态环境的可持续发展观念，以破坏性方案进行大规模基建，而忽视项目的后续运营发展。长此以往，导致生态环境受到严重损伤，更对一些文化遗产的保存与维护造成影响。

（三）供求关系不稳定

在城市化进程中，人口出现大规模迁移导致住房需求逐渐增长。而区域土地资源的限制成为影响房地产发展的外部因素，房地产市场常常会出现缺位的现象，使住房关系逐渐失衡。在市场经济环境下，房价的快速上升，使得部分投机消费者乐观估计地产行业的未来走势，认为地产行业的投资价值较高，进而将大量资金投入到地产行业进行投资和买卖，此类现象导致住房需求逐渐上扬。目前，房地产经济发展迅速，但其快速增长的部分原因来自市场监管机制缺失所致。部分投资者大幅提高地产经济的投资属性，是现阶段房地产行业发展畸形的另一重要原因。为了有效控制投资者大规模开展的房屋投资行为，从而稳定基本公民住房需求，我国相关部委出台了宏观政策，以限购令为首，通过了廉租房、公租房等多项住房保障政策。就实际而言，此类改革方案在一、二线城市中的整体收效不尽如人意。随着国家教育改革政策推进，导致房屋资产的回报率逐渐降低，整个房地产市场的流动性不断减弱。

二、房地产经济实现可持续发展的具体策略

（一）实现房地产经济与地区经济协调发展

区域发展的宏观表现体现在经济增长，稳定地区经济增长态势，社会方可实现稳定发展。由此可见，维持地区经济的增长态势是促进社会持续发展的关键因素。国家相关部委颁布的房地产政策通常具备较强的市场导向作用，以此实现对区域市场的宏观调控，从而稳定区域经济实现有效发展，同时在宏观层面为今后的房地产市场发展形态、投资方向提供一定的引导作用。在此过程中，房地产经济发展将与区域经济形成协同效应，促进区域经济实现增长。要保持房地产业和区域经济之间的协同效应优势，则需稳定房地产行业的可持续发展态势，规范房地产企业的社会责任与生态责任，通过监管机制与政策引导，将房地产行业与地区环境相互关联。此外，地区经济整体走向、功能性、基本属性均对本地区的房地产行业发展起到重要影响，因此在落实房地产行业可持续发展的过程中，应始终以生态经济及环境保护作为地产企业可持续发展的基本准则，以此实现区域经济和房地产经济的协调发展。

（二）明确整体经营规划

房地产行业的快速增长态势并非一成不变，要想维持这一态势，地产企业需实现行业的可持续发展，明确经营规划，由传统的经济效益发展原则转化为生态经济可持续发展原则，因此，在经营过程中，必须贯彻落实绿色经营理念，做好技术创新。一般来讲，房地产行业增长主要依靠土地成本与建设价格优势，因此，推动绿色开发理念至关重要。在此过程中，企业除了重视土地价格优势外，还需进一步发展环保优势及技术优势等。确保当前的经营规划目标与市场供求关系相互对应，结合现阶段环境建设政策，将环境的可持续发展理念融入企业的经营规划方案，从而明确企业整体发展策略。其内容应涉及土地开发、材料供应、施工、设计、营销、运输等多个环节，同时在上述各个环节中均需融入可持续发展理念。

（三）落实土地相关管理体制

土地资源属于房地产发展的核心资源，随着国内“两集中”政策下达，土地资源审批工作逐渐收紧，落实土地市场管理成为各地区稳定地产市场，推动房地产业可持续发展的重要手段。首先，政府是土地资源的监管者，在土地资源审批方面应做好监管工作，例如，集中开展土地拍卖，调整区域土地竞拍次数限制。其次，结合现阶段产业发展、人口增长等多种因素，进一步规范土地供应制度体系，同时根据年度信息报告进行不断修正，使其与市场之间保持一致。再次，地方政府应进一步规范土地供给，例如土地资源“三道红线”政策，有效净化了无序扩张的地产建设市场，在土地建设以及承包方面整顿市场，确保各用地区域合理发展。借助上述手段的整体操作，可在稳定地产市场的同时，推动房地产经济实现可持续发展。最后，应做好地产行业的监管，借助大数据对市场发展态势进行研判，进一步提升政府部门对市场监管与管控的力度，结合市场数据做好资源供需平衡。

（四）满足城镇建设需要

随着城镇化规模的逐渐扩展，农村人口出现大规模转移，进而导致城镇住房需求逐渐上升，使区域经济出现高速发展态势。据此，地方政府应利用人口迁移，做好城镇区域的配套设施建设工作，形成与地产行业发展的协同效应，加大城镇区域在资源配给方面的独有优势，推动房地产行业的可持续发展。随着城镇居民逐渐增长，住房需求随之上升，要长期维持地产行业的可持续发展，地方政府部门应进一步发挥城市扩展优势，结合不同地区的城镇化建设需求，将人口集中效应、城市化进程、资源配给优势相互绑定，从而实现区域房地产经济发展优势由城市向城镇区域扩展。此外，房地产行业应根据地方政府的城镇化建设需求，进一步推动配套设施的建设，从而在宏观层面与地方政府的城市化建设方案形成相得益彰的效果，从而在城市化扩展的浪潮中维持企业的高速发展态势，进而实现房地产企业的可持续发展。

（五）提升企业核心竞争力

现阶段，房地产行业资源竞争处于白热化态势，要提高企业在市场中的主体地位，实现房地产经济的可持续发展，除了要提升自身的固有资源外，还应进一步加强企业的核心竞争力。房地产企业核心竞争力通常涉及企业的资源优势、技术优势、管理优势等多方面内容。因此，在当前土地资源政策形势下，企业应将发展战略聚焦于自身的技术与管理，方可确保企业在竞争中获得优势地位，从而实现企业的可持续发展。

（六）强化经济职能

就当前房地产行业的市场发展态势及投资增长趋势而言，现阶段房地产投资属性逐渐减弱，地产市场的可持续发展更多依赖政策。房地产市场是区域经济的重要组成部分，在市场调控过程中，政府相关部门应发挥经济管理职能。实际上，房地产在城市化进程中享受了人口迁移红利，在带动区域经济方面功不可没，但就实际而言，区域经济也对地产经济产生了一定的依赖性。因此，维持房地产的发展已经成为政府部门主导经济稳定发展的重要任务之一，在市场经济快速发展背景下，政府应在地产市场可持续发展过程中落实经济“主导者”与“调控者”的角色属性，积极发挥宏观政策导向优势，利用规划、行政等稳定地产增长态势，通过政府经济管理职能的发挥，促进房地产行业的繁荣发展。

三、房地产经济发展趋势分析

首先，随着地产企业“三道红线”与土地资源“两集中”政策的颁布实施，国家相关部委将结合市场反应确定是否继续加大地产市场的调控与监管力度。针对房地产经济现状而言，无序扩张所导致的房价虚高现象，对地产经济的阻滞作用显而易见。为此，国家相关部委逐渐加大了调控政策力度，虽然在整体房价控制方面尚未取得显著性进展，但随着产业体系作用的不断扩展，部分区域的房价已经得到相应的遏制。而后，国家将通过合理的调控政策，不断稳定房地产经济形势，积极利用政府导向优势，稳定地产市场的健康稳定发展，逐步消除早期阶段无序扩张遗留的诸多问题。值得一提的是，结合现阶段颁布的一系列宏观经济政策而言，房地产市场的未来发展趋势将集中在优化中、低收入群体的居住条件方面，落实金融领域配套辅助政策，发行住房抵押贷款支持证券及设立专项金融债券，进一步提高市场住房贷款制度弹性，提高房地产销售市场中的中、低收入群体购买力，进而稳定住房消费市场。此外，现阶段的地产政策逐渐加强对土地资源的合理利用，由于土地是房地产行业的核心资源，因此要维持可持续发展，则应针对土地资源供给进行严格规范。随着城镇化进程的急速扩展，在房产建设过程中应始终以绿色建设理念和保护环境为行业发展导向。

其次，房价涨幅趋于稳定。房地产行业的无序扩张及市场供需关系失衡等问题，不仅威胁到社会的稳定，对普通百姓的正常住房需求也造成一定影响。但随着国家经济形势逐渐转暖，国民经济发展趋于稳定，加之政府对地产市场出台的一系列宏观政策，在可预见的未来阶段，房价的涨幅将逐渐趋于稳定。但脱离政策作用周期而言，在国内人口出生率大幅下滑的宏观形势下，房地产经济在流通性弱化的背景下，是否能控制整体下降趋势仍需进行深入研究。

从购房者角度观察，结合现阶段调控政策，未来阶段楼市价格发展趋势归纳如下：在多项调控政策下，一、二线城市地产市场逐步稳定，三四线城市地产市场发展可归类为以下两类情况：一是此类城市的整体发展水平较好，CBD 区域已经具备一定规模，区位优势相对明显且持久。另外这些城市的房价相较一线城市具备价格优势，在未来阶段将出现购房热的现象。二是三四线城市基础发展条件较差，区位优势不明显，城市整体经济发展前景不明朗，人口持续流出。因此，民众在此地区进行房产投资仍需理性观察。更值得一提的是，随着国内建设水平的提升，高品质住宅逐渐成为民众的首选，这证明在未来阶段的城市分化将逐渐拉伸。

最后，房地产市场的发展将随着国家调控政策及市场趋于理性。从整体上来看，我国房地产经济虽经历了大刀阔斧式的改革，但在国民经济发展中仍然占据重要地位。在早期阶段无序化扩张遗留的众多问题，使其必须继续优化产业结构的发展。为此，房地产市场应积极落实经济体制改革，强化市场管理，同时开展配套监督管理，进而引导房地产实现稳定发展。此外，房地产经济发展应在推动国民经济的增长、稳定投资市场有序发展的过程中实现促进作用，而其可持续发展并非局限于整体销量，还应结合经济整体，为国家、区域经济提供良好的支撑作用。为此，房地产的发展必须要在保证和维护国民经济的稳定运行基础上得以稳步提升，这也是房地产经济发展最为重要的趋势之一。

四、结语

总之，房地产经济在早期阶段的无序化发展积累了大量问题，因此，在现阶段紧缩的国内经济环境下，房地产市场问题集中出现，同时国家出台了大量的地产调控政策，使现阶段房地产的流动性逐渐减弱，要实现可持续发展，则应积极借助区域优势、城镇化政策优势与地产企业的自身优势，共同实现房地产行业的可持续发展。