涉外不动产专属管辖研究：以欧洲法院判例为视角

刘 阳

（浙江理工大学 法政学院，浙江 杭州 310018）

一、欧盟涉外不动产专属管辖范围的划定

在立法上，目前欧盟仅将以下两类诉讼纳入涉外不动产专属管辖的范围：涉外不动产物权纠纷和涉外不动产租赁纠纷。例如，在Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte案①Case C-73/77 Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte[1977]ECR 02383,para.12.中，欧洲法院指出，1968年布鲁塞尔《关于民商事案件管辖权及判决执行的公约》（以下简称《布鲁塞尔公约》）第16条第1款将专属管辖权授予财产所在地国法院以处理与不动产物权和租赁有关的事项。其他与不动产有关的纠纷，诸如涉外不动产销售合同或因捐赠不动产提起的诉讼等均被排除出专属管辖的范围。②Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.14.

（一）涉外不动产物权专属管辖：三要素识别说

虽然对其他事项能否适用专属管辖仍然存在较大分歧，但不动产物权属于专属管辖的范围已经成为共识。①高星阁：《不动产纠纷专属管辖之冲突及解决——以〈民事诉讼法解释〉第28条为背景》，《中国不动产法研究》2018年第1辑，第286页；何其生：《统一化与分割化：〈海牙判决公约〉下的不动产问题》，《国际法学刊》2020年第1期，第51页。除日本等个别国家否认不动产物权诉讼的专属管辖性质，②Masato Dogauchi,"New Japanese Rules on International Jurisdiction：General Observation,"54 Japanese Yearbook of International Law 260（2011）：271—272.绝大多数国家和国际公约均认同公认的物之所在地传统，不动产所在地法院对不动产物权纠纷享有专属管辖权。③Milana Karayanidi,"Adjudicative Jurisdiction in Civil and Commercial Matters in Russia：Analysis and Commentary,"64（4）American Journal of Comparative Law 981（2016）：1006.例如，海牙国际私法会议常设局在《判决执行问题工作组会议的结论》中指出，如果诉讼标的是针对物权，那么不动产所在地国法院享有专属管辖权，④"Permanent Bureau,Conclusions of the Working Group Meeting on Enforcement of Judgments,"（1992）：259,https：//assets.hcch.net/docs/05deec01-ed61-4726-954e-a0be074db825.pdf,accessed January 1,2022.而且当事人不能通过法院选择协议逃避涉外不动产物权专属管辖。⑤Permanent Bureau,"Annotated Checklist of Issues to Be Discussed by the Working Group on Recognition and Enforcement of Judgments,"（2013）：12,https：//assets.hcch.net/docs/23710baf-121a-42e9-a824-89c2396f9688.pdf,accessed January 1,2022.2019年海牙《承认与执行外国民商事判决公约》（以下简称《海牙判决公约》）第6条规定，外国法院对不动产物权所作的判决，当且仅当该不动产位于判决来源国时，被请求国才予以承认或执行。公约第6条为承认和执行外国不动产物权判决提供了唯一的专属依据。⑥Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：111,https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

欧盟也明确将涉外不动产物权纳入专属管辖的范围，并将此逐渐扩大至涉及第三国的诉讼。⑦Evelyn Regner,"Opinion of the Committee on Employment and Social Affairs for the Committee on Legal Affairs on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2011）：3,https：//www.europarl.europa.eu/RegData/commissions/empl/avis/2011/469974/EMPL_AD（2011）469974_EN.pdf,accessed January 1,2022.例如，在Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.案⑧Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.23.中，Poiares Maduro法官指出，《布鲁塞尔公约》第16条不动产专属管辖的地域范围延伸至当事人住所在第三国但资产位于成员国的不动产物权或租赁诉讼。

然而，并非所有涉外不动产物权纠纷均可被纳入财产所在地国法院专属管辖的范围。⑨Michele Angelo Lupoi,"A Report of Recent ECJ Cases on Regulation（EU）No.44/2001,"4（2）International Journal of Procedural Law 289（2014）：321.例如，在George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb案⑩Case C-294/92 George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb[1994]ECR I-01717,para.14.中，欧洲法院指出，诉讼涉及不动产上的物权，或诉讼与不动产有联系，不足以援引《布鲁塞尔公约》第16条第1款专属管辖规则。为适用此条，诉讼必须以对物权为基础，而不是以对人权为基础，但不动产租赁除外。

欧盟涉外不动产物权专属管辖的三要素识别包括以下内容：目的因素识别、权利因素识别、边际因素识别。不符合上述三要素识别标准之一的不动产物权纠纷均被排除出专属管辖的范围。

1.目的因素识别

目的识别标准，是指只有符合公共政策解释目的的涉外不动产物权纠纷才属于专属管辖的范围，否则不足以援引专属管辖规则。

传统上，涉外不动产物权专属管辖的立法目的具有多元性。最密切联系原则、就近理由（reasons of proximity）、司法行政利益、判决跨国自由流动目的、法律适用目的、不动产价值等均被作为涉外不动产物权专属管辖的理论支撑。①赵相林主编《国际民商事争议解决的理论与实践》，中国政法大学出版社，2009，第98页。例如，在Norbert Lieber v.Willi S.Göbel and Siegrid Göbel案②Opinion of Advocate Genaral Darmon,Delivered on 22 March 1994,Case C-292/93 Norbert Lieber v.Willi S.Göbel and Siegrid Göbel[1994]ECR I-02535,paras.10,13.中，Darmon法官指出，《布鲁塞尔公约》第16条第1款不动产专属管辖的理由是这类争端往往需要在不动产所在地进行当场检查、询问和专家审查，而且通常受不动产所在地习惯做法的规制。基于适当维护司法行政利益的考虑，公约第16条第1款剥夺了当事人协商选择管辖法院和在住所地国起诉的权利，而授予不动产所在地国法院专属管辖权。在Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte案③Opinion of Advocate General Mayras,Delivered on 23 November 1977,Case C-73/77 Theodorus Engelbertus Sanders v.Ronald van der Putte[1977]ECR 02383,p.2396.中，Mayras法官指出，不动产物权专属管辖的正当性在于，不动产判决将在不动产所在地执行。在Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd案④Opinion of Advocate General Geelhoed,Delivered on 7 April 2005,Case C-73/04 Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd[2005]ECR I-08667,para.30.中，Geelhoed法官认为，公约第16条第1款规定专属管辖是基于不动产所在地国法院具有法律适用和地理上接近争端的特殊优势。在Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt案⑤Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,para.29.中，欧洲法院指出，财产所在地国法院被授予专属管辖权是基于就近理由，由不动产所在地法院审理最便于查明事实，而且通常需要适用财产所在地国的规则或惯例。

然而，非公共政策目的下涉外不动产物权专属管辖逐渐遭到质疑。例如，在Land Oberösterreich v.ČEZa.s.案⑥Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.[2006]ECR I-04557,paras.35—40.中，Poiares Maduro法官指出，虽然物之所在地国法院是审理涉外不动产纠纷的最密切联系地法院，接近案件事实，便于实地调查取证，而且对物诉讼判决通常需要在财产所在国强制执行，但上述理由不足以解释该管辖权的专属性。《布鲁塞尔公约》第16条第1款保留财产所在国对不动产纠纷的管辖垄断权，本质上是基于强制性的政治和经济原因。与此类似，在Ellmes Property Services Limited v.SP案⑦Opinion of Advocate General Szpunar,Delivered on 18 June 2020,Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.53—62.中，Szpunar法官指出，虽然涉外不动产物权纠纷由不动产所在地专属管辖反映了涉外法律选择领域物之所在地法原则，体现了争端标的物与管辖法院之间的密切联系，但此仅为不动产物权专属管辖的次要原因，而非根本原因。由于专属管辖不仅排除了当事人选择管辖法院的自主权，而且排除了国际民事一般和特别管辖规则的适用，因此除非诉讼涉及公共利益，否则不符合欧盟涉外不动产专属管辖制度的立法目标。

本文认为，虽然对涉外专属管辖中不动产物权纠纷的外延作严格的公共政策目的解释可能在数量上将缩减涉外不动产物权专属管辖的适用范围，但在本质上将回归国际民事专属管辖的本意。国际民事诉讼管辖权制度承载了以下三种不同的利益：国家利益、社会利益和私人利益。在国际民事管辖中，对国家利益的保护主要体现为涉外专属管辖制度。①吴一鸣：《国际民事诉讼中的拒绝管辖问题研究》，法律出版社，2010，第88—89页。涉外不动产物权专属管辖本质上是为保护国家利益、公共政策以及满足公益需求而设置。②秦伟、李娜：《论不动产纠纷专属管辖》，《学习论坛》2010年第11期，第72页。领土主权的首要利益在于解决其领土内所有不动产争端，③Frank A.Oswald,"Sovereign Immunity-Immovable Property Exception of the Foreign Sovereign Immunities Act of 1976-Association de Reclamantes v.United Mexican States,"7（1）New York Law School Journal of International and Comparative Law 251（1986）：260.其也被形象称为“攫取规则”（the grab rule），意味着各国对其领土内的资产拥有专属管辖权，各国法院管辖能够触及的本国资产。④Paulo Fernando Campana Filho,"The Legal Framework for Cross-Border Insolvency In Brazil,"32（1）Journal of International Law 97（2009）：103.

2.权利因素识别

根据权利识别标准，涉外不动产物权专属管辖的外延被解释为仅适用于基于“对物权”（a right in rem）的诉讼，即针对不确定人数的权利而提起的诉讼，而不是基于“对人权”（a right in personam）的诉讼，即仅针对特定人的权利而提起的诉讼。⑤Stephen Lee II,"Jurisdiction over Foreign Land：A Reappraisal,"26（3）Anglo-American Law Review 273（1997）：303.例如，在Ellmes Property Services Limited v.SP案⑥Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.24—26.以下案例也存在类似的表述：Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.11;Case C-518/99 Richard Gaillard v.Alaya Chekili[2001]ECR I-02771,paras.15—17;Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,paras.42—43;Case C-605/14 Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu[2015]ECR,paras.26—27;Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,paras.30—31;Case C-630/17 Anica Milivojevićv.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen[2019]ECR,paras.99—100.中，欧洲法院指出，专属管辖并不包括所有不动产物权诉讼，只适用于那些既属于2012年欧洲议会和欧盟理事会《关于民商事案件管辖权及判决承认与执行的第1215/2012号（欧盟）条例（修订版）》（以下简称《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》）的范畴，又寻求确定不动产的范围、内容、所有权、占有权等的存在，并为这些权利持有人的利益所附带的权利提供保护的诉讼。诉讼涉及不动产物权或诉讼与不动产有联系，不足以援引财产所在国法院专属管辖。诉讼必须以对物权为基础，而非基于对人权，否则不得适用涉外不动产物权专属管辖规则。对物权和对人权之间的区别在于，前者具有普遍效力，而后者只能向债务人主张。

可见，涉外不动产物权专属管辖的适用与否基于对所涉权利性质的理解。⑦Opinion of Advocate General Mischo,Delivered on 22 November 1989,Case C-115/88 Mario P.A.Reichert and Others v.Dresdner Bank AG[1990]ECR I-00027,para.10.对物权与对人权的区分是解释能否援引欧盟涉外不动产物权专属管辖的核心。

（1）涉外专属管辖中“对物权”的解释

对物诉讼和对人诉讼源于罗马法诉讼格式，效力的对世性是对物权和对人权的本质区别。⑧冉昊：《对物权与对人权的区分及其实质》，《法学研究》2005年第3期，第99页。对物诉讼体现了国家有权决定其境内财产的所有权、地位或状况的原则。⑨George B.Fraser Jr.,"Actions in Rem,"34（1）Cornell Law Quarterly 29（1948）：29.对物诉讼的效力具有对世性，而对人诉讼的主要目的是将某些责任强加给特定的人。①Walter Harrison Hitchler,"Equity Acts in Personam,"30（3）Dickinson Law Review 61（1925）：72.例如，在George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb案②Opinion of Advocate General Darmon,Delivered on 8 February 1994,Case C-294/92 George Lawrence Webb v.Lawrence Desmond Webb[1994]ECR I-01717,para.34.中，Darmon法官认为，对物权最主要的法律后果是所有权人有权要求不享有优先权的任何人放弃其存在的物。

第一，共有不动产的处理被认为涉及具有普遍效力的对物权，属于涉外不动产物权专属管辖的范围。例如，在Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu案③Case C-605/14 Virpi Komu and Others v.Pekka Komu and Jelena Komu[2015]ECR,para.33.中，欧洲法院指出，共有人申请出售不动产以终止共有关系的诉讼涉及对物权，此种权利具有普遍效力，构成2000年欧盟理事会《关于民商事案件管辖权及判决承认与执行的第44/2001号（欧共体）条例》（以下简称《布鲁塞尔条例Ⅰ》）第22条第1款不动产物权专属管辖的诉讼类别。Ellmes Property Services Limited v.SP案④Case C-433/19 Ellmes Property Services Limited v.SP[2020]ECR,paras.31—33.争议的焦点在于，某一所有权人未经其他共有人同意擅自改变共同协议中约定的公寓用途，共有人为禁止此人对共有财产用途进行变更而提起的诉讼，是否属于《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款不动产专属管辖的范围。欧洲法院认为，为了确定此类诉讼是否属于条例第24条第1款所指的管辖范围，有必要审查共有协议对公寓用途的约定是否具有普遍效力，即不仅对共同所有人有效，而且其他人也可依赖于此指定用途。本案所诉情形构成第24条第1款不动产物权诉讼，属于不动产专属管辖的范围。

第二，不动产登记诉讼被认为构成对物诉讼，属于专属管辖的范围。例如，在Irmengard Weber v.Mechthilde Weber案⑤Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,paras.45—46.中，欧洲法院指出，附着于不动产并在土地登记册上登记的优先购买权，不仅对债务人产生效力，而且该权利持有人也有权向第三人转让财产，具有普遍效力，因此构成不动产上以对物权为标的之诉讼，属于物之所在地法院专属管辖的范围。

（2）对人诉讼下涉外不动产专属管辖的排除

与对物权相比，对人权只能向特定债务人主张。对人诉讼下的涉外不动产纠纷诉讼结果虽牵涉不动产物权的变动，但被排除在专属管辖的范围外。

第一，涉外不动产买卖合同纠纷被认为构成对人诉讼，不得援引欧盟涉外不动产专属管辖规则。例如，在Richard Gaillard v.Alaya Chekili案⑥Case C-518/99 Richard Gaillard v.Alaya Chekili[2001]ECR I-02771,paras.18—22.中，欧洲法院指出，虽然不动产买卖合同的解除将对财产所有权产生影响，但本质上属于根据双方签订的合同获得的对人权，原告只能向合同另一方提出索赔，属于对人诉讼，因此不得适用《布鲁塞尔公约》第16条第1款所作规定。

第二，不动产所有权转让无效后产生的损害赔偿纠纷被认为属于对人诉讼的范畴，不得援引欧盟涉外不动产专属管辖规则。例如，在Norbert Lieber v.Willi S.Göbel and Siegrid Göbel案⑦Case C-292/93 Norbert Lieber v.Willi S.Göbel and Siegrid Göbel[1994]ECR I-02535,paras.15,22.中，欧洲法院认为，仅可向债务人提出使用不动产的赔偿要求，构成一项对人权，因此在所有权转让无效后使用住房的索赔不属于《布鲁塞尔公约》第16条第1款管辖的事项。

第三，涉外不动产抵押担保纠纷被认为属于对人诉讼，不得适用欧盟涉外不动产专属管辖规则。例如，在Anica Milivojevićv.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen案①Case C-630/17 Anica Milivojevićv.Raiffeisenbank St.Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen[2019]ECR,para.101.中，欧洲法院指出，不动产抵押担保合同索赔只能向合同另一方当事人提起，因此申请宣告抵押担保合同无效的诉讼属于对人诉讼，不属于《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款专属管辖的范围。

3.边际因素识别

边际识别标准，是指当涉外不动产物权争议并非诉讼的主要对象，在整个案件中微不足道时，不得援引专属管辖规则。例如，在Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.案②Case C-343/04 Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.34.中，欧洲法院指出，本案当事人为停止妨害而提起的预防性诉讼，权利的真实性和不动产性质仅具有边际意义（marginal significance），不属于《布鲁塞尔公约》第16条第1款管辖的范围。与此类似，在Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt案③Case C-417/15 Wolfgang Schmidt v.Christiane Schmidt[2016]ECR,para.36.中，欧洲法院指出，合同标的的不动产性质仅具有边际意义，不属于《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款专属管辖的对象。

海牙国际私法会议也将边际因素作为涉外不动产物权专属管辖的考量因素。例如，2020年海牙判决公约解释报告指出，《海牙判决公约》第6条仅适用于涉外不动产物权是诉讼主要对象，并以对物权为客体的判决。④Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：111—112,available at https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

（二）涉外不动产租赁专属管辖：期限二分说

《海牙判决公约》和欧盟对涉外不动产租赁专属管辖均采取分割制立场，但二者的分割标准不同。前者对专属管辖采取租赁目的的分割，⑤何其生：《统一化与分割化：〈海牙判决公约〉下的不动产问题》，《国际法学刊》2020年第1期，第33页。后者对专属管辖采取租赁期限的分割。具体而言：

《海牙判决公约》根据租赁目的的不同，唯独将涉外不动产居住性租赁（residential lease of immovable property）纳入专属管辖的范围。之所以如此，是因为许多国家将居住性租赁视为一种特殊的租赁类别，并将住宅承租人纳入需要给予偏向性保护的弱者范畴，而且对居住性租赁适用专属管辖便于承租人获得住处（facilitate access to housing），确保适用财产所在地国相关强制性法律规则。⑥Francisco Garcimartín,Geneviève Saumier,"Explanatory Report on the Convention of 2 July 2019 on the Recognition and Enforcement of Foreign Judgments in Civil or Commercial Matters,"（2020）：109—110,https：//assets.hcch.net/docs/a1b0b0fc-95b1-4544-935b-b842534a120f.pdf,accessed January 1,2022.

欧盟根据租赁期限的不同，在《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款中规定，涉外不动产长期租赁适用专属管辖，但六个月以下涉外不动产短期租赁既可由财产所在地国法院管辖，又可附条件由被告住所地国法院管辖，任择其一即可。

1.涉外不动产长期租赁专属管辖的保留

首先，涉外不动产长期租赁专属管辖是基于对不动产承租人权益的保护。例如，在Erich Rösler v.Horst Rottwinkel案⑦Opinion of Advocate General Gordon Slynn,Delivered on 23 October 1984,Case C-241/83 Erich Rösler v.Horst Rottwinkel[1985]ECR 00099,p.103.中，Gordon Slynn法官指出，《布鲁塞尔公约》第16条第1款的目的是为了保护一个特定群体，即不动产承租人，这些不动产是其生计的重要组成部分。

其次，涉外不动产长期租赁专属管辖是基于对不动产所在地国公共政策或强制性规则的维护。①Catherine Kessedjian,"Synthesis of the Work of the Special Commission of June 1997 on International Jurisdiction and the Effects of Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1997）：para.37,https：//assets.hcch.net/docs/ecc45930-f5a1-4bd1-b94c-420c44a05954.pdf,accessed January 1,2022.例如，在Obala i lučice d.o.o.v.NLB Leasing d.o.o.案②Case C-307/19 Obala i lučice d.o.o.v.NLB Leasing d.o.o.[2021]ECR,para.78.中，欧洲法院指出，《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款规定涉外不动产租赁专属管辖是基于业主和承租人之间关系的复杂性，二者的关系通常受作为租赁标的的不动产所在国一些强制性特别立法的规制。例如，确定谁负责维护财产和缴纳土地税的规定等。在Elisabeth Hacker v.Euro-Relais GmbH案③Case C-280/90 Elisabeth Hacker v.Euro-Relais GmbH[1992]ECR I-01111,para.8.中，欧洲法院指出，《布鲁塞尔公约》第16条第1款赋予不动产所在地国法院对租赁事项行使专属管辖权的理由在于，不动产租赁与不动产法和规制其使用的其他强制性规定密切相关。比如，控制租金水平和保护租户、佃农权利的立法。

2.涉外不动产短期租赁专属管辖的弱化

欧盟涉外不动产短期租赁专属管辖经历了以下演变：

第一，对涉外不动产短期租赁的专属管辖性质予以恪守。例如，1968年《布鲁塞尔公约》第16条第1款对涉外不动产租赁专属管辖秉持绝对立场，没有规定任何例外。在Dansommer A/Sv.Andreas Götz案④Opinion of Advocate General La Pergola,Delivered on 9 September 1999,Case C-8/98 Dansommer A/S v.Andreas Götz[2000]ECR I-00393,para.8.中，La Pergola法官指出，第16条第1款适用于所有不动产租赁，即使是短期租赁或涉及度假房屋的使用和占有。在Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd案⑤Opinion of Advocate General Geelhoed,Delivered on 7 April 2005,Case C-73/04 Brigitte and Marcus Klein v.Rhodos Management Ltd[2005]ECR I-08667,paras.29,31.中，Geelhoed法官指出，公约第16条第1款适用于所有不动产租赁，不论其特殊性如何。若对此规定例外情况，则将产生不确定性。本案的分时租赁协议（time share arrangement）属于公约第16条第1款的管辖范围。

第二，对涉外不动产短期租赁的专属管辖性质予以突围。这是欧盟目前的主流立场，以使涉外不动产短期租赁管辖权具有更大的灵活性。例如，1988年《关于民商事案件管辖权及判决执行的卢迦诺公约》（以下简称《卢迦诺公约》）对涉外不动产租赁专属管辖设置了一项除外情形，即短期度假式不动产租赁可以附条件由被告住所地国法院管辖。公约第16条第1款（b）项规定，以不超过连续六个月期限供私人临时使用的不动产租赁权为标的的诉讼，被告住所地成员国法院也有管辖权，所附条件是：只要承租人为自然人，并且任何一方的住所均不在财产所在地国。⑥2007年卢加诺公约（修订版）第22条第1款对被告住所地国法院对不动产短期租赁行使管辖权的条件进行了细微改动，即承租人是自然人，并且出租人和承租人的住所在同一缔约国。"Convention on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters,"（2007）：9,https：//eur-lex.europa.eu/legalcontent/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：22007A1221（03）&from=EN,accessed January 1,2022.1999年欧盟理事会《民商事案件管辖权及判决承认与执行的（欧共体）条例草案》第22条第1款同样规定，涉外不动产短期租赁除了可由财产所在地国管辖外，也可附条件由被告住所地国法院管辖。所附的两项条件是：只要承租人为自然人，并且出租人和承租人在同一成员国有住所。①Council of the European Union,"Commission Proposal for a Council Regulation（EC）on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1999）：6—7,https：//eur-lex.europa.eu/resource.html?uri=cellar：f1e48993-a6ad-46c2-8acf-9e6e00321d8b.0008.02/DOC_1&format=PDF,accessed January 1,2022.2010年欧洲委员会《关于民商事案件管辖权和判决承认与执行的条例（修订版）草案》（以下简称《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）草案》）第22条第1款对不动产短期租赁的管辖依据做了较大改动，除可由被告住所地国管辖外，新增了协议管辖。在商业不动产租赁协议缔结时或提起诉讼时，双方可同意一个或多个成员国法院根据草案第23条行使管辖权。②European Commission,"Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：31,https：//eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：52010PC0748&from=EN,acceesed January 1,2022.最终，2012年《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第24条第1款但书将六个月以下涉外不动产短期租赁排除在专属管辖的范围外，允许附条件由被告住所地国法院管辖，但没有采纳上述2010年欧洲委员会提出的适用协议管辖的建议。

综上所述，基于期限二分说，涉外不动产长期租赁适用专属管辖，但不动产短期租赁管辖权在欧盟不具有专属性，只需满足以下两项条件：自然人、住所。早期海牙管辖权项目也曾允许部分涉外不动产短期租赁诉讼适用一般管辖规则，但条件是承租人惯常居住在不动产所在国以外的国家。③Permanent Bureau,"Preliminary Draft Outline to Assist in the Preparation of a Convention on International Jurisdiction and the Effects of Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1998）：19,https：//assets.hcch.net/docs/0cbb3742-8964-4c0d-9dd4-3e4e186138d8.pdf,accessed January 1,2022.

二、欧盟涉外不动产专属管辖冲突的解决

涉外专属管辖冲突分为以下两类情形：第一，虚假或不真正专属管辖冲突，是指在发生国际民事管辖竞合的两国法院中，若一国法院依据一般管辖规则受理的诉讼，另一国法院应有专属管辖权，而发生的管辖冲突；第二，真实专属管辖冲突，是指两国法院均对案件享有专属管辖权而发生的管辖竞合。

不同情形下涉外专属管辖冲突的解决方法不完全一致。根据《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第27条和第31条第1款的规定，欧盟对虚假或不真正专属管辖冲突采取的解决办法是基于效力位阶原则，支持由享有专属管辖权的法院行使管辖权，而对真实专属管辖冲突采取的解决办法是依据先受理法院原则。

（一）虚假专属管辖冲突的解决

虚假或不真正专属管辖冲突本质上是不同位阶的一般管辖和专属管辖之间的效力冲突。基于专属管辖效力的排他性和优先性，专属管辖不承认与其他管辖权的任何“竞争”（competition），④Catherine Kessedjian,"International Jurisdiction and Foreign Judgments in Civil and Commercial Matters,"（1997）：27,https：//assets.hcch.net/docs/76852ce3-a967-42e4-94f5-24be4289d1e5.pdf,accessed January 1,2022.因此此种管辖冲突的解决一般最终由享有专属管辖权的法院对案件行使管辖权。

《布鲁塞尔公约》第19条、《布鲁塞尔条例Ⅰ》第25条和《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第27条均规定，如果某一成员国法院受理一件诉讼，其所涉及的主要争点，另一成员国法院应有专属管辖权时，那么该国法院应依职权宣布无管辖权。例如，在Ferdinand M.J.J.Duijnstee v.Lodewijk Goderbauer案①Case C-288/82 Ferdinand M.J.J.Duijnstee v.Lodewijk Goderbauer[1983]ECR 03663,para.15.中，欧洲法院指出，《布鲁塞尔公约》第19条要求成员国法院在发现另一缔约国法院根据公约第16条拥有专属管辖权时，自行宣布其没有管辖权。在Irmengard Weber v.Mechthilde Weber案②Opinion of Advocate General Jääskinen,Delivered on 30 January 2014,Case C-438/12 Irmengard Weber v.Mechthilde Weber[2014]ECR,para.40.中，Jääskinen法官指出，如果后受诉法院是根据《布鲁塞尔条例Ⅰ》第22条拥有专属管辖权的唯一法院，那么后受诉法院不应中止未决诉讼，无需考虑首先受诉法院本应享有的管辖优先性。

与此类似，2021年海牙管辖权项目报告指出，当属于后受诉法院专属管辖的情形时，不得适用第一时间规则（first-in-time rule）。③Permanent Bureau,"Report on the Jurisdiction Project,"（2021）：14,https：//assets.hcch.net/docs/5fbec58b-d14f-49c6-8719-b1fb68fd6d5b.pdf,accessed January 1,2022.换言之，在属于后受诉法院专属管辖的情形下，违反专属管辖的先受诉法院应当主动拒绝管辖。④Anna Gardella,Luca G.Radicati di Brozolo,"Civil Law,Common Law and Market Integration：The EC Approach to Conflicts of Jurisdiction,"51（3）American Journal of Comparative Law 611（2003）：625.可见，欧盟和海牙管辖权项目对虚假或不真正专属管辖冲突的解决方法具有一致性，最终由享有专属管辖权的法院对案件行使管辖权，即便依据一般管辖规则行使管辖权的法院属于先受诉法院。

（二）真实专属管辖冲突的解决

真实专属管辖冲突属于同一位阶的专属管辖之间的冲突，欧盟根据所涉法院受理案件的时间顺序，将先受理法院原则作为解决此类专属管辖冲突的法定方法。《布鲁塞尔公约》第23条、《布鲁塞尔条例Ⅰ》第29条和《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第31条第1款均规定，对于数个法院有专属管辖权的诉讼，首先受诉法院以外的法院应放弃管辖权，让首先受诉法院审理。例如，在Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.案⑤Opinion of Advocate General Poiares Maduro,Delivered on 11 January 2006,Case C-343/04 Land Oberösterreich v.ČEZ a.s.[2006]ECR I-04557,para.81.中，Poiares Maduro法官指出，如果两个不动产在法律上不可分割，且分别位于不同国家，导致两国同时拥有专属管辖权，那么应援引《布鲁塞尔公约》第23条规定确定管辖法院，以避免两国法院作出相互矛盾的判决。

R.O.E.Scherrens v.Maria G.Maenhout and Others案⑥Case C-158/87 R.O.E.Scherrens v.Maria G.Maenhout and Others[1988]ECR 03791,paras.14—16;Opinion of Advocate General Mancini,Delivered on 19 April 1988,para.2.裁决曾对上述立场持否定态度，认为两处不动产非彼此相邻，应由两国分别行使专属管辖权，即便伴随着同一租赁协议下的不动产将分别受到不同国家的评估，两国可能作出矛盾判决，以及判决的效力不被其他国家承认的风险。

然而，在真实专属管辖情形下，由两国同时行使专属管辖权的并行做法将导致多元诉讼，无益于管辖冲突的解决。⑦Stephen（VI）Lee,"Title to Foreign Real Property in Transnational Money Claims,"32（3）Columbia Journal of Transnational Law 607（1995）：637.先受理法院原则具有简便易行的优势，符合国际民事管辖权的确定性和可预见性之价值取向。⑧黄志慧：《欧盟协议管辖制度实施之保障研究》，《现代法学》2017年第6期，第143页。

第一，先受理法院原则面临“相同当事人”“相同诉因”和“受诉在先”等术语的解释困境。⑨张丽英：《“最先受诉法院原则”与禁诉令的博弈》，《中国海商法研究》2012年第1期，第83页。《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）》第29条与第31条相比，虽然条例第31条对涉外专属管辖领域先受理法院原则的规定没有提到“相同当事人”“同一诉因”等措辞，但这是认定同一事项下真实专属管辖冲突的标准和援引先受理法院原则的前提，条例第29条和第31条对此没有明确规定判断标准。

第二，先受理法院原则适用的地域范围存在争议。如果第三国法院首先受理涉及相同当事人和相同诉因的诉讼并行使专属管辖权，那么成员国专属管辖法院作为后受诉法院该如何处理管辖事宜？随着欧盟将涉外不动产专属管辖规则扩大到在第三国提起的诉讼，因此专属管辖冲突的解决将考虑第三国法院是否对特定案件拥有专属管辖权的问题。①Tadeusz Zwiefka,"Report on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：143,https：//www.europarl.europa.eu/doceo/document/A-7-2012-0320_EN.pdf,accessed January 1,2022.

第三，前后受诉法院的合作义务有待明确。对于首先受诉法院的义务，2010年欧洲委员会《布鲁塞尔条例Ⅰ（修订版）草案》第29条第2款新增规定，首先受诉法院应在六个月内确立其管辖权，除非特殊情况使之无法实现。在其他受诉法院提出请求时，首先受诉法院应通知该法院其管辖的日期，以及其是否已确立对争议的管辖权，或者如果未确立管辖权，则应告知预计确立管辖权的时间。②European Commission,"Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：35,https：//eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX：52010PC0748&from=EN,accessed January 1,2022.对于后受诉法院的义务，后受诉法院被要求应毫不迟延地将其受理的日期通知首先受诉法院。③Tadeusz Zwiefka,"Report on the Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council on Jurisdiction and the Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters（Recast）,"（2010）：56,https：//www.europarl.europa.eu/doceo/document/A-7-2012-0320_EN.pdf,accessed January 1,2022.可见，虽然先受理法院原则主要依赖后受诉法院中止或拒绝诉讼，④张淑钿：《〈布鲁塞尔公约〉体系下国际民事诉讼竞合的解决机制——评〈布鲁塞尔公约〉第21条的适用》，《民事程序法研究》2006年第2辑，第284页。但首先受诉法院不再完全处于被动地位。

三、欧盟经验下我国涉外不动产专属管辖的完善

2021年12月，我国最新发布的民事诉讼法（修订版）涉外民事诉讼程序编仍无涉外不动产专属管辖的直接规定，主要通过援引我国国际民事司法协助条约和补缺适用国内不动产专属管辖规则以确定涉外不动产纠纷的管辖权。

（一）我国涉外不动产专属管辖范围的修正

基于碎片化的法律渊源，我国涉外不动产专属管辖的范围存在不对称性。

1.我国涉外不动产专属管辖范围之内部不对称性

内部不对称性表现为，我国国际民事司法协助条约对涉外不动产专属管辖范围的规定不完全一致，存在以下三种不同规定：

第一，仅涉外不动产物权纠纷属于专属管辖的范围。例如，1992年《中华人民共和国和西班牙王国关于民事、商事司法协助的条约》第二十一条第一款第十项规定，若诉讼对象是位于作出裁决的缔约一方境内的不动产的物权，则作出裁决的法院被视为对案件有管辖权。

第二，仅涉外不动产权利确认纠纷属于专属管辖的范围。例如，2004年《中华人民共和国和阿拉伯联合酋长国关于民事和商事司法协助的协定》第十八条和2008年《中华人民共和国和科威特国关于民事和商事司法协助的协定》第十八条均规定，不动产所在地法院有权确定与该不动产有关的权利。

第三，诉讼标的物为不动产的纠纷均属于专属管辖的范围。例如，1999年《中华人民共和国和突尼斯共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十三条第一款第八项、2009年《中华人民共和国和秘鲁共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十五条第一款第八项和2014年《中华人民共和国和波斯尼亚和黑塞哥维那关于民事和商事司法协助的条约》第二十四条第一款第八项规定，作为诉讼标的物的不动产位于该方境内的，作出裁决一方的法院被视为有管辖权。

虽然我国国际司法协助条约对涉外不动产专属管辖有零星规定，但大多数条约补充规定条约不影响缔约双方国内法专属管辖权的规定，①1992年《中华人民共和国和西班牙王国关于民事、商事司法协助的条约》第二十一条第二款、1999年《中华人民共和国和突尼斯共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十三条第二款、2014年《中华人民共和国和波斯尼亚和黑塞哥维那关于民事和商事司法协助的条约》第二十四条第二款、2014年《中华人民共和国和埃塞俄比亚联邦民主共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十五条第二款的规定。无法根本解决涉外不动产专属管辖范围不统一的困境。

2.我国涉外不动产专属管辖范围之外部不对称性

外部不对称性表现为，我国司法协助条约和国内民事诉讼法对不动产专属管辖范围的规定不对称，我国实体法和程序法对不动产权利的解释标准不完全对称。

第一，我国国际民事司法协助条约和国内民事诉讼法对不动产专属管辖范围的规定不对称。若涉外不动产纠纷涉及司法协助条约之外的国家，我国将补缺适用2020年民事诉讼法司法解释（修订版）第二十八条纯国内不动产专属管辖的解释标准。该解释第二十八条规定了两类不动产纠纷适用专属管辖：第一款规定了不动产物权纠纷专属管辖；第二款规定了四种不动产合同纠纷专属管辖，仅限于农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷和政策性房屋买卖合同纠纷。其他与不动产存在联系的纠纷，例如，不动产买卖合同纠纷②例如，韩某香、韩某房屋买卖合同纠纷案，见云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民辖终38号民事裁定书。和不动产侵权纠纷③例如，黄某山财产损害赔偿纠纷案，见广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2020）桂01民终7416号民事裁定书。均不得适用专属管辖。与第二十八条第二款相近似的林业土地承包合同纠纷④例如，窦某斌与蔡某林业承包合同纠纷案，见新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2021）兵08民辖终8号民事裁定书。、建设工程设计合同纠纷⑤例如，重庆迪某、张某某域绿谷农业开发有限责任公司建设工程设计合同纠纷案，见四川省成都市中级人民法院（2021）川01民辖终101号民事裁定书。、房屋抵押合同纠纷⑥例如，上诉人韩某诉祁某华抵押合同纠纷案，见江苏省南京市中级人民法院（2020）苏01民终7673号民事裁定书。和非政策性的普通房屋买卖合同纠纷⑦例如，某城县农村信用合作联社、王某立房屋买卖合同纠纷案，见河南省商丘市中级人民法院（2021）豫14民辖终24号民事裁定书。等均被排除在专属管辖的范围外。

第二，我国民法典和民事诉讼法对不动产权利的解释标准不完全对称。例如，对于不动产物权，我国民法典第二编将物权的内涵界定为因物的归属和利用产生的民事关系。除无法适用于不动产的质权和留置权外，所有权（包括国家和集体及私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有）、用益物权（包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权）、担保物权（包括一般和最高额抵押权）以及占有均属于不动产物权的外延。然而，根据我国法院的解释，我国不动产物权专属管辖仅限于部分物权纠纷，①例如，刘某鹏、安徽省地质矿产勘查局某地质队探矿权转让合同纠纷案，见安徽省高级人民法院（2020）皖民申1565号民事裁定书。不动产权利确认纠纷、分割纠纷和相邻关系纠纷以外的其他不动产物权纠纷不适用专属管辖。②例如，浙江某明节能科技股份有限公司（浙江某明节能门窗股份有限公司）、谭某斌合同纠纷案，见辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2020）辽14民辖终22号民事裁定书。此外，即便属于物权纠纷，但若未导致不动产权利变更或分割等后果，则禁止适用专属管辖。③例如，南某市第一建筑工程公司、江西省华某投资开发有限公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷案，见江西省宜春市中级人民法院（2019）赣09民辖终29号民事裁定书。这是我国法院对专属管辖中不动产物权新增的考量因素。

3.欧盟经验下我国涉外不动产专属管辖范围的完善

虽然我国与欧盟在涉外不动产专属管辖的范围方面存在明显的差异，但立场具有相似性，即诉讼与不动产有联系不足以援引专属管辖，涉外不动产专属管辖的范围逐渐呈现分割制发展趋向。

第一，我国涉外不动产物权专属管辖有待完善。与欧盟“三要素识别说”相比，我国现有零星规定忽略了对不动产物权专属管辖的目的因素考量。专属管辖本质上是为保护国家利益、公共政策和满足公益需求而设置，④秦伟、李娜：《论不动产纠纷专属管辖》，《学习论坛》2010年第11期，第72页。传统立法目的已无法足以支撑和保证它的专属性。我国有必要将非公共秩序保护目的下的涉外不动产物权纠纷排除在专属管辖的范围外，以契合专属管辖制度的根本宗旨。可予以借鉴欧盟边际识别标准，以提高专属管辖的援引门槛，避免专属管辖制度被滥用。由于权利因素识别的运作主要围绕对人权与对物权、对人诉讼与对物诉讼的区分，而我国并无对人诉讼和对物诉讼的本土规定，而且对物诉讼中的“对物权”与“物权”不完全等同，前者是后者的上位概念，⑤冉昊：《对物权与对人权的区分及其实质》，《法学研究》2005年第3期，第105页。故我国不宜直接照搬。

第二，我国涉外不动产租赁专属管辖有待完善。首先，术语有待修正。民事诉讼法司法解释（修订版）第二十八条第二款将不动产租赁合同专属管辖直接等同于房屋租赁合同专属管辖欠妥，房屋仅为不动产的类型之一。其次，立场可予修正。六个月以下的短期不动产租赁被排除出专属管辖的范围，是国际社会的发展趋势。例如，2012年，海牙国际私法会议常设局指出，不动产租赁专属管辖的适用条件是，不动产租赁期限为六个月以上，而且承租人的惯常居所地在不动产所在地国。⑥Permanent Bureau,"Background Note,"（2012）：36,https：//assets.hcch.net/docs/d2355e5c-fd79-4366-9caa-8a434367ba84.pdf,accessed January 1,2022.2015年，海牙判决项目第五工作组将违反专属管辖作为拒绝承认与执行租期超过六个月的外国不动产租赁判决的条件。⑦Hague Conference on Private International Law,"Report of the Fifth Meeting of the Working Group on the Judgments Project（26—31 October 2015）and Proposed Draft Text Resulting from the Meeting,"（2015）：10,https：//assets.hcch.net/docs/06811e9c-dddf-4619-81af-71e8836c8d3e.pdf,accessed January 1,2022.鉴于此发展趋势，为减少不动产租赁判决跨国自由流动的阻碍，我国借鉴欧盟“期限二分说”对涉外不动产租赁专属管辖予以分割并无不可。

第三，我国涉外不动产合同专属管辖有待完善。例如，民事诉讼法司法解释（修订版）第二十八条第二款仅规定了政策性房屋买卖合同专属管辖，将非政策性的一般商品房屋买卖合同排除在专属管辖的范围之外，①例如，贵州某丰房地产开发有限公司、周某房屋买卖合同纠纷案，见四川省泸州市中级人民法院（2021）川05民辖终8号民事裁定书。而二者本质上同为房屋买卖合同法律关系。这体现了我国不动产合同专属管辖范围的划定标准不是基于对诉讼标的的考虑，而主要是基于对法律行政政策的贯彻。

（二）我国涉外不动产专属管辖冲突问题的修正

与纯国内管辖竞合相反，在国际平行诉讼情形下，我国民事诉讼法司法解释（修订版）第五百三十三条摒弃先受理法院原则，②李双元、欧福永主编《国际私法学（第三版）》，北京大学出版社，2015，第382—383页；刘仁山、陈杰：《我国面临的国际平行诉讼问题与协调对策》，《东岳论丛》2019年第12期，第154页。仅可见诸不方便法院原则的规定，而涉外民事专属管辖案件不得援引不方便法院原则，③民事诉讼法司法解释（修订版）第五百三十二条第三款的规定。导致我国解决涉外不动产专属管辖冲突的方法缺失，有待修补。

虽然1992年《中华人民共和国和西班牙王国关于民事、商事司法协助的条约》第二十一条第二款第二项、1999年《中华人民共和国和突尼斯共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十三条第二款第二项、2014年《中华人民共和国和波斯尼亚和黑塞哥维那关于民事和商事司法协助的条约》第二十四条第二款和2014年《中华人民共和国和埃塞俄比亚联邦民主共和国关于民事和商事司法协助的条约》第二十五条第二款等国际民事司法协助条约规定，缔约双方应在本条约生效后，以书面形式相互通知彼此本国法律中关于专属管辖权的规定，以减少发生专属管辖冲突，但条约的主体范围有限，无法根本解决涉外不动产专属管辖冲突。

结合欧盟经验和基于我国实际，我国可对涉外不动产专属管辖冲突的解决方法进行以下修正：

第一，对于涉外一般管辖和专属管辖之间的虚假或不真正专属管辖冲突，应基于效力位阶原则，最终由享有专属管辖权的法院对案件行使管辖权。

第二，对于涉外专属管辖和专属管辖之间的真实专属管辖冲突，应根据实际需要采取区别制。在种类上，真实专属管辖冲突包括不同事项下真实专属管辖冲突和同一事项下真实专属管辖冲突。前者是指某一诉讼涉及两种不同类型的专属管辖而发生的专属管辖竞合，后者是指某一诉讼仅涉及单一的专属管辖类型而发生的专属管辖冲突。关于不同事项下真实专属管辖冲突，例如，2021年我国民事诉讼法（修订版）第三十四条第一款和第三款分别规定不动产纠纷和继承纠纷适用专属管辖，因此，同时混合不动产因素和继承因素的涉外不动产继承纠纷则会发生不同事项下真实专属管辖冲突。欧盟对涉外真实专属管辖冲突的解决没有区分不同事项下真实专属管辖冲突和同一事项下真实专属管辖冲突，而是统一根据先受理法院原则解决冲突。我国有必要在借鉴欧盟经验的基础上，进一步细分不同事项下和同一事项下的真实专属管辖冲突并采取区别制。一方面，对于不同事项下真实专属管辖冲突的解决，例如，涉外不动产继承专属管辖，宜根据更密切联系原则以确定专属管辖法院。另一方面，对于同一事项下真实专属管辖冲突，宜根据先受理法院原则以解决专属管辖的地域分配问题。

结论

鉴于欧盟“布鲁塞尔公约体系”的规定和欧洲法院判例法，欧盟涉外不动产专属管辖呈现以下两方面趋势：第一，虽然欧盟涉外不动产专属管辖的地域范围逐渐延伸至第三国，但事项范围却呈缩小趋势。欧盟基于“三要素识别说”仅允许部分涉外不动产物权纠纷适用专属管辖，而且基于“期限二分说”将短期涉外不动产租赁纠纷排除在专属管辖的范围外，其他与不动产有关的纠纷均不得援引专属管辖。“三要素识别说”契合专属管辖制度的根本宗旨，“期限二分说”使涉外不动产短期租赁管辖权具有更大的灵活性，而且符合国际趋势。第二，欧盟涉外不动产专属管辖冲突的解决方法秉持分割趋势，分别将效力位阶原则和先受理法院原则作为虚假（或不真正）专属管辖冲突和真实专属管辖冲突的解决方法。

基于碎片化的法律渊源，我国涉外不动产专属管辖的范围存在严重的不对称性。虽然我国不宜照搬欧盟“三要素识别说”，因为权利因素识别的运作主要围绕对人权与对物权、对人诉讼与对物诉讼的区分，我国并无对人诉讼和对物诉讼的本土规定，但目的因素识别和边际因素识别可予借鉴，以避免涉外专属管辖的滥用并在本质上回归国际民事专属管辖制度的本意。基于当前国际趋势，我国借鉴欧盟“期限二分说”对涉外不动产租赁专属管辖立场予以改进并无不可，以减少不动产租赁判决跨国自由生效适用的阻碍。除此之外，我国民事诉讼法司法解释（修订版）第二十八条第二款在术语上将不动产租赁合同专属管辖直接等同于房屋租赁合同专属管辖，在立场上仅允许政策性房屋买卖合同适用专属管辖，而将非政策性的普通房屋买卖合同纠纷排除在外等也需要予以修正。由于我国现有规定不利于涉外不动产专属管辖冲突的解决，我国可在参考欧盟经验的基础上，区分虚假（或不真正）专属管辖冲突和真实专属管辖冲突，并基于实际需要将后者进一步细分为不同事项下真实专属管辖冲突和同一事项下真实专属管辖冲突，以分别采取不同的解决方法。