探究房地产估价行业面临的机遇与挑战

文/孔媛

（兆新评估咨询有限公司）

从近年来我国经济发展的整体态势看，房地产行业在我国经济发展中占据着举足轻重的地位，在房地产交易中不可避免地兴起了房地产估价行业。房地产估价行业的发展是建立在房地产市场火爆的前提下，不仅是新房，二手房也越来越受关注。房地产估价行业是对房地产进行量化分析，用直观的数字形式对各类固定资产进行评估，其中的技术性很强，如果没有采取一定的技术手段，评估结果也会缺乏公允性，导致相关利益人权益受损，所以估价工作要引起行业高度重视。从当前大数据时代背景下房地产估价行业发展趋势看，仍然存在着部分问题，导致估价行业的发展无法紧跟房地产行业的发展步伐。

一、房地产估价行业发展状况

我国的房地产估价行业最早起步于20世纪80年代，当时很多房地产估价机构都是由国企或者事业单位改制而来，所以使得该行业伴随着浓重的“国企”色彩，并且当时估价主要以征收拆迁业务活动为主。直至90年代，随着我国住房制度的变革，房地产商品化相关政策的推行，使得该行业迎来了第一个春天，行业逐渐变得规范，职业资格制度也相继得到完善。进入21世纪以来，房地产估价业务也逐渐开始拓展，各种以不动产为抵押物的金融活动也相继出现，这阶段房地产抵押价值评估业务突然增多。据有关数据统计，2019年，一级房地产机构累计评估项目157万个，评估总价值超过24万亿元，评估建筑面积达23亿平方米，土地面积达34亿平方米。而且从业务类型看，抵押估价业务占比最高，高达55.99%，如图1所示。

图1 房地产估价产业占比

二、房地产估价行业面临的机遇

大数据作为新时代重要的战略资源，备受关注，大数据在房地产估价行业的应用为房地产估价行业的发展带来了强大的技术支撑。

（1）当前一些“共有产权房”“廉租房”“公共租赁房”等房地产新政策的推出，可以提供多元化住房供应体系，这期间也会涉及很多房子的二次评估，比如共有产权房，一次是成本价测算，一次是销售价评估，房屋租赁价格评估等都是新增的评估业务。

（2）房地产税收从增量转变为存量是未来发展的必然趋势，因为财政部部长发布的《加快建立现代财政制度》文章中就表明了工商业房地产和个人住房都按照评估值进行房地产税征收。所以未来房地产税收的基础依据就是评估值，这对于房地产市场也会有极大的影响，也会带来新的评估业务。

（3）利用大数据，可以收集更多数据信息，并结合云计算、多种算法体系，使得数据采集能力、运算能力、信息处理能力都更强。也实现了数据资源共享，通过存储估价案例，采用收益法、市场比较法更合理地进行评估活动。比如某房地产估价行业运用PEST 分析、EFE矩阵分析、CPM 模型分析、SWOT矩阵分析、QSPM定量计划矩阵等战略工具为企业提供可行的估价方案和有价值的借鉴。

三、房地产估价行业面临的挑战

（一）房地产估价缺乏制度保障

我国房地产估价行业已经经历了20多年的发展，到目前为止已经建立了比较适合我国国情的法律法规体系、行业自律机制和行政监督管理制度，这些制度体系和机制的完善都给我国房地产估价行业的稳定、健康发展提供了保障。我国最早的房地产估价制度是在1994出台，并于2007年在《城市房地产管理法》中确切的规定了估价机构和估价师拥有一定的法律地位，并且国家实施了房地产估价人员资格认证和房地产评估两个基本制度。但是目前房地产估价行业相关制度体系并不完善，甚至相关法律法规都没有健全，也就无法对房地产估价行业进行合理管控。所以在缺乏法律法规和完善规章制度的条件下，房地产大数据的应用可能会破坏原本平衡的行业秩序。比如占据市场，估价机构会恶意压价为客户提供服务，形成行业的恶性竞争。另外估价师也可能利用公司的数据信息平台搞个人独立的估价，私下承接估价业务，借助平台资质挖掘公司客户等[1]。

（二）估价师的主观判断会影响估价结果的准确性

当前，不管是传统估价方式，还是云估价，房地产价格的影响因素很大部分是来自估价师的主观判断，甚至有些时候会无视其他影响因素对价格产生的影响，会默认各因素权重相当，这是极其不科学的表现。另外房地产估价采用的收益法和成本法中的报酬率和成新率测算并没有十分科学合理的判定标准，仍然以估价师的主观判断为主。而且在实际估价行业由于评估人员的个人能力原因，以及经验千差万别，所以不同的评估人员对同一因素的判断是不同的，合理性也有待考究。这样的差异导致了行业内经常会出现“同案不同估、同宗不同价”的现象[2]。

（三）房地产估价技术不够先进

在当今信息高度发达的时代，社会各界都基本实现了信息化管理。各行各业也借助信息化管理系统帮助企业内部解决问题，提升工作效率。特别是云计算、互联网技术的应用，使得企业工作效率提高的同时也为企业降低了人工成本。房地产估价行业自然也应用了信息化技术，但是目前已有的信息化技术仍然比较浅显，并没有更深层次地挖掘高端技术与行业之间的联系。房地产估价行业信息化系统一般都是单独存在的板块，并没有实现数据共享，导致评估工作不能准确、公正地进行，甚至结果可信度存在很大争议。

（四）《资产评估法》的出台对房地产估价行业的影响

《资产评估法》是2016年7月正式出台，并于12月实施。此法的出台确定了包括房地产估价行业在内的六大类资产评估行业都将统一于一部大的法律框架下，彻底结束了过去九龙治水的分散局面。对整个评估行业市场格局、体制、机制等都产生了极大的影响。大一统的法律法规可以规范评估行为，保障评估当事人合法权益，有序维护社会经济秩序，高效解决一些突发问题，也可以进一步提升法律法规的地位。过去没有统一的法律法规，多部分散的评估规范同时存在，行业间可能出现交叉管理、也有些管理漏洞，资产评估过程中就会让相关工作人员没有一定的工作依据，评估体系不同，估价师和估价机构的相关工作责任也划分不清晰，行业监管有一定的难度。

四、房地产估价企业的应对措施

（一）健全房地产估价制度

制度体系保障和法律法规的建设是房地产估价行业良性发展的基础。所以从行业实际出发，要积极探索适合房地产估计的制度体系规范。

首先借助云估价发展的前提寻求可以与传统估价和谐共处的模式，传统估价方式有着当前人工智能无法替代的优势，所以毫无保留地取代传统估价方式是不现实的，总归云估计要与传统估价相平衡。其次，在房地产估价行业内部加强新时代云估价培训工作，为云估价的实现奠定基础。最后，政府管理部门要与房地产估价行业协会、专家等共同商量做好顶层设计工作，统筹规划云估价的实际使用范围和规范。

（二）营造良好的企业氛围，提升员工对企业的凝聚力

良好的企业环境可以有效提高企业战略实施效率。俗话说环境塑造人，对于企业同样是在环境中塑造的，成功的企业必然很重视良好的内部环境。对于员工来说，如果企业内部环境氛围好，也就为员工良性发展奠定了很好的基础，比如良好的工作作风、职业道德、执行胜任能力等。也可以设计和营造另外一种环境氛围，比如举办各种团建活动、员工户外拓展训练、集体外出旅游、员工联欢活动、生日庆祝活动等。也可以鼓励公费赞助员工参加各种行业内知识技能培训，参加行业类团队比赛等，从而为员工营造出大家更认同的企业价值观和共同愿景。依靠和谐、融洽的人际关系塑造一个轻松、愉快、公平竞争的企业文化氛围[3]。

（三）提升房地产估价企业专业技术水平

作为专业性的房地产估价组织机构，技术当然是第一生产力，专业技术水平的高低不仅体现在评估服务质量方面，也是保障组织机构实现战略发展目标的重要手段，提升组织机构技术水平和业务能力对其自身的可持续发展和保持行业竞争力有着极其重要的作用。

其一，在原有技术基础上引入先进人才和技术，弥补当前公司在部分领域技术和经验存在的不足。比如企业上市评估、机械搬迁评估、绿化补偿评估等。其二，估价师要积极学习行业规范和技术标准，尤其是领会新出台法律制度中的含义，做到熟练掌握市场需求、心中有数，提高评估工作的专业胜任能力。其三，瞄准新科技应用和动向，提升内部研发系统和创新能力，如果条件允许可以与科研院所、行业顶级专家进行合作，联合研发新型软件技术。其四，参与高端项目的竞争，在大型复杂项目中通过实践磨炼出更好的综合技术实力，跻身行业前列[4]。

（四）升级估值管理平台，提升信息化管理水平

以大数据、互联网、云计算、智能终端为时代发展典型代表的信息化技术短短几年里快速崛起，也对人们的生活、工作带来了一定的影响，房地产估价行业应用大数据、互联网模式也逐渐明朗。房地产估计行业要不断完善自身企业信息化管理系统，建立自己的机房、服务器、局域网、网页、评估辅助功能等板块，并且不断加大信息化和智能化的人力、财力、物力等方面的投入，进一步提升估价企业信息化建设水平。

案例分析：某房地产估价公司经过20多年的发展，已经积累了大量估价资料、数据信息等。包括三大类：一是知识信息管理系统，有着大量基础估价数据，包含工业、商业、居住等房地产基础数据、抵押、征收、土地、企业资产、课税等业务数据、评估报告模板、现场勘查记录、照片影像、项目案例等资料信息等。二是业务运作数据统计，包含各种客户信息，企业、金融机构、事业单位、政府部门、法院以及竞争对手等的信息、行业数据等。三是自动办公管理系统，包括行政办公、财务数据、公司内部评估师的人力资源信息等公司内部管理类信息。但是这三个信息系统的板块并没有实现良好的数据对接，所以要进一步加强评估板块数据对接，建设全面的、高效的信息数据系统。实现公司内部各种信息的快速传递、共享、分析，也借此提高公司员工之间的沟通交流，提升工作效率。对接后的信息系统也可以实现公司内部和外部之间的沟通交流，提升客户服务满意度。利用信息系统也便于公司管理层及时捕捉市场信息，做出正确局势判断。另外也为公司的新业务开展提供了一定的信息数据支撑和技术支撑[5]。

五、总结

综上所述，随着大数据时代的到来，各行各业都在普及信息化管理，房地产估价行业同样也迎来了新的发展机遇，实现了数据信息共享、实现了高效数据管理，使得估价在更加开放透明的环境中进行，更加具有公正性和公平性。但是在面临机遇的同时也会面临诸多挑战，比如房地产估价缺乏制度保障、估价师的主观判断会影响估价结果的准确性、房地产估价技术不够先进等，对于这些挑战，本文也提出了健全房地产估价制度、提升房地产估价企业专业技术水平、营造良好的企业氛围、提升员工对企业的凝聚力、升级估值管理平台、提升信息化管理水平的应对措施，尽可能保障估价结果更公正，有说服力，为房地产估价行业的发展带来一定的积极作用。