国际税务：负扣税房产领域应用的利弊及启示

徐 递 ¹ 张玉乾 ²

（1.东莞深圳清华大学研究院创新中心 广东 东莞 523808；2.宁波诺丁汉大学商学院 浙江 宁波 315100）

一、什么是负扣税

“负扣税”（Negative Gearing）是现存于少数西方国家中的一种特殊计税方式：投资者使用外借资本投资某项资产时，若在某年度该资产造成了投资净亏损（通常表现为所投资产产生的费用支出大于其收益净流入），则此亏损额可被用来抵扣该投资者在当年的其他应税收入。例如：投资者甲通过银行贷款100万元，用来购买一处房产用作租赁投资。若每年的综合租金收入为5万元，每年的银行利息费用为8万元，则甲可以用折合投资亏损的3万元（5万-8万）来抵减他当年的其他的应税收入，从而减少个人的税务负担。在一些发达国家，负扣税常应用在金融资产投资和实体经济投资领域。在金融投资领域，负扣税表现为投资者通过金融机构借入信贷资产所产生的利息费用大于投资收益。在实体经济投资领域，负扣税表现为投资者通过融资扩大实体投资项目短期投资所发生的费用大于投资收益。

由于负扣税能在短期情况下减少投资者的应纳税款，它能衍生出一种特殊的杠杆效应：投资者有意通过借款，扩大投资组合。若投资期间产生了净亏损，负扣税可用来冲抵个税，间接降低了投资损失。之所以称之为杠杆效应，是因为投资者能同时获得两个层面的潜在收益：1.前期利用负扣税所减少的纳税额，2.出售资产时获得的资产净利得。接着上述例子：如果投资者甲累计两年都产生了投资亏损，共计6万元，但是在第二年末出售了该房产。扣除其他费用后，该房产价值净增了20万元（假设为120万）。甲通过该项投资，净增值14万元（20万— 6万）。甲也在过去两年中，利用负扣税减少了个人税负，从而间接地获得了另一块收益。

负扣税不等同于投资杠杆。虽然负扣税看似是一种有能效的税务机制，但在某些国家（如澳大利亚）却被认为是催生房地产泡沫的元凶，甚至于媒体和学者将负扣税制度同贫富分化联系起来。为什么会产生这样负面的观点？有哪些西方国家取消了负扣税？又有哪些国家仍在实行负扣税？要解答这些问题，本文将综合比较国际上允许负扣税机制的国家，并且了解各国间负扣税在非自住房房产投资领域的实施是否有差异。

二、国际比较

如先前所述，负扣税实质上是利用投资产生的负现金流来抵减投资者的其他应税收入。正因为投资损失可以被用来抵扣应税收入，很多投资者将负扣税看作有效的投资杠杆机制。在国际上，对于负扣税的定义一直以来也非常模糊，比如在上世纪30年代，澳大利亚的个人所得税中就间接肯定了负扣税的存在，即房产投资的亏损可以用来抵扣其他应税收入。

表1 负扣税：国际比较

如表1所示，各个国家对于房产投资的税收政策都不一致，特别是在非自住房投资方面，对负扣税这种形式的计税政策差异更大。在英国，负扣税允许用在一般的投资项目。但是对于投资性非自住房产项目，投资者只能直接抵扣50%的房贷利息费用，剩下50%的房贷利息费用只能在符合特定条件后折扣抵减。在新西兰，负扣税同样允许使用在投资活动中。但自2018年以来，新西兰税务机构推出了专款制度（Ring-Fencing Rule）用来遏制国内过热的房地产投资。现行的制度下，负扣税允许使用在非自住房产的投资项目上，前提是房屋租金遵循市场价格而非人为干预。但新西兰从2020年开始，负扣税将不允许用于投资性非自住房产。德国的负扣税则相对保守。在德国，投资性非自住房产的损失只能用来抵扣将来同类性质的租金收益。这种要求下，投资者不能利用房产投资的亏损来抵减其他应纳税收入。值得一提的是，德国的房产投资行业在过去十几年里，并没有出现过热和泡沫的现象。

三、负扣税对房产投资的影响

在讨论负扣税对房产投资的影响时，往往需要涉及到另一个税种——资本利得税（Capital Gain Tax）。资本利得税即资产增值并出售时需要缴纳的税，通常用在不动产或固定资产上。结合表1，在资本利得税上，有的国家采用统一税率，如英国、荷兰和瑞典；有的国家实行有条件的减免，如澳大利亚、美国、德国、比利时和爱尔兰等；也有国家不征收资本利得税，如新西兰。

当一个国家如澳大利亚，资本利得税能够有条件地减免，同时实行负扣税制度时，会对房产投资产生正面刺激作用。若受到非理性的市场期望（如预期房价涨幅会高于其他不动产投资）和热钱的涌入，该国家很容易催生房产投资泡沫。以下的例子展示了两税制结合后对投资者的利益影响。

假设甲投资者的个人薪酬收入为100万澳元，所对应的个人所得税率为40%（税前收入高于15万澳元的税率）。甲考虑通过借款投资一项非自住房产，该房产每年可收入2万澳币租金，但每年需要支付12万澳币的房贷相关费用。因此该投资会造成每年10万澳元净损失。

(1)如不打算投资，则甲每年的税后净收入为：

(2)如投资，但不允许使用负扣税，则甲每年的税后净收入为：

(3)如投资，但允许负扣税，则甲每年税后净收入为：

在确定投资的情况下，负扣税的制度能给甲每年节省4万澳币的个人所得税。同时，由于该投资是亏损的，甲每年要承担6万澳币的净亏损。

假设接下来的五年都是一样的收支情况（即每年净亏损6万澳币），但是该房产增值了50万澳币。若资本利得税是20%。则甲通过投资这项房产总共获益30万澳币：

(1)投资净收益：资本净利得减去前期累亏

(2)节省下的个人所得税

这其中的逻辑是：投资者愿意去投资非自住房，并承担租金损失（即负现金流）。这是由于投资者预期房产增值的利润可以弥补租金损失。同时，在负扣税的帮助下，投资者可以用这项投资损失抵扣其他的收入，进而直接减少每年的纳税金额。在投资者出售该房产时，如果资本利得税有一定的减免，那么投资者又省下了一部分的税款。

四、澳大利亚：争议中的负扣税制度

好的税务体制能够促进社会资源公平和有效的分配。但是有些学者认为负扣税与资本利得税减免政策不能体现出公平和效率，因为这两种税制的结合，在某种程度上鼓励投机行为，并且利得者多为高收入家庭。

在20世纪80年代中期，澳大利亚政府曾试图取消房产投资中的负扣税制度，但不到两年后便重新启用。自1999年起，澳大利亚开始实施资本利得税减免政策，具体措施为：若投资者持有资产超过12个月，那么当他出售资产时，只需缴纳一半的资本利得税（参照表1）。近二十年来，澳大利亚房产市场已经连年保持高速增长。2002年- 2012年，澳大利亚的住宅的售价上涨了近九成，公寓平均售价上涨了近四成。相对应的租赁价格分别上涨了七成（住宅）和九成（公寓），两项指数皆远高于物价上涨速度。高企的房价和过热的非自住房产投资给澳大利亚经济稳定带来了严峻的挑战，澳大利亚很多学者将矛头指向负扣税制度。

在2015年的一份报告中，一家独立的机构The Australia Institute通过模型，推算出负扣税对澳大利亚税务每年造成将近77亿澳币的损失，其中1/3的得利者为高收入人群。类似观点的报告很多，如Australian Council of Social Service在2015年报告中指出，负扣税和资本利得税的优惠政策，不仅减少了政府的财政收入，同时也增加了澳大利亚的住房负担。

因为盲目地追求杠杆效应，每年有近七成的非自住房产投资项目是亏损的。对于这些投资者，负扣税和资本利得税的优惠政策导致了他们盲目关心最终的资产增值而忽略了作为投资目的的租金收益，甚至有很多住房空置。由于房价增长过快，超过六成的低收入者买不起房子，甚至收入只能勉强支付每周的租金，越来越多的刚需购房者（通常为首次购房者）也面临着沉重的购房负担。考虑到近年来澳大利亚经济增长乏力，工资增长缓慢，消费日渐萎靡，澳大利亚中央银行为了刺激经济增长，接连地削减银行基准利息，但这样反而又刺激了非自住房产的投资。

当然，也有观点反对剔除负扣税。该观点的基本逻辑是，负扣税很大程度上是鼓励投资者建房出租。如果剔除了负扣税，那么投建新房的动力会下降，进而房屋租赁市场的供给下降，这将会导致高昂的租房成本，而有租房需求的主要群体往往是中低收入者。需要注明的是，这种观点合理的前提是，投资者利用负扣税是用来投资新建住房，从而增加住房供给量。但是根据澳大利亚政府的2015年数据，投资新建住房只占所有住房投资的6%，这意味着，绝大部分的负扣税投资项目都是基于现有住房，也就是所谓的二手房。

结束语：

负扣税常用于房产投资领域，并常认为是撬动房产价格和风险的重要因素。负扣税的模式一方面可以鼓励投资者对高风险项目进行投资，另一方面也容易引发不动产投资项目过热，再结合资本利得税机制，很多投资者甚至将负扣税当成投资杠杆。

本文着重分析了负扣税在房地产领域的应用，并举例分析了为什么负扣税在一些西方发达国家实行，以及西方社会舆论对负扣税的争议。以房产投资为例，在某个税务年度，若房产投资产生的费用支出（如房贷利息和房屋维修费）大于其收入（如租金收入），那么这个年度的房产投资产生了净亏损。在负扣税的机制下，该年房产投资产生的亏损可以用来抵减投资者的其他应税收入（如薪酬），实质上减少了投资者在这个年度的综合纳税额。虽然账面上，该项房产是产生了净亏损，但当房产增值出售后，其综合资产利得有可能远超之前所累积的投资亏损，此为直接收益。同时，投资者也在其投资亏损的年度里，利用负扣税减少了纳税额度，此为间接收益。

从房产投资行业来说，过去几十年，许多西方国家经历了房地产投资的起伏周期。其中一个共性是，许多西方国家的非自住房投资远大于自住房和公租房的投资。以爱尔兰和英国为例，两国近十年来，都经历了房地产投资热，并在很长时间内因为房地产泡沫而饱受争议。在美国，房产泡沫的破裂在金融危机之后，导致大量的自住房产被迫抵押出售。在澳大利亚和新西兰，虽然两国没有经历明显的房市衰退，但是非自住房投资的增长速率一直在逐步扩大，其中主要几个城市，如奥克兰、悉尼等，已被列为全球住房成本最高的城市之列。

综合来说，负扣税对投资性房产造成影响需要结合如下条件：（1）所在国是高税收国家，即个人所得税税率较高。（2）所在国有政策鼓励投资（包括房地产）。（3）所在国有较完善的资产（特别是不动产）流转制度。通过了解负扣税的机制和产生的内因，本文对我国税务改革有一定借鉴意义，特别是对于我国房产税从价计征和从租计征的改革，具有针对性的参考价值。