关于国有企业改革中土地资产处置的若干研究

湖北省联投新城发展集团有限公司 石哲

伴随我国城市化整体发展进程持续加速，土地资产作为我国经济发展当中关键要素，极具价值性。国企现阶段已经慢慢意识到企业升级转型及参与到市场竞争当中土地资产所起到关键性作用，实行自有土地开发建设、改造棚户区、安置房屋建设、出售土地等各种不同处置方式，确保土地价值得以提升，让国有资产能够实现保值增值。近几年，通过对部分地区国企土地资产的处置情况分析发现，我国部分国企单位在处置土地资产层面成绩颇丰，但各种潜在问题也逐步凸显，因此，做好国企改革当中土地资产的处置综合分析，积极构思若干处置对策，对国企改革当中土地资产整体处置工作高效实施，具有突出的现实意义和价值。

一、国企改革及土地资产处置

（一）国企改革

国企改革，其从属党中央对于国企重大的战略发展方针当中的重要步骤，积极落实国企改革，对国有资本实现保值增值有着积极作用，可促使国有经济综合竞争力得到有效增强，更能够将国有资本整体功能持续放大[1]。

（二）土地资产处置

国企改革当中，依照着特定原则与方式来处置国企所有土地资产实际使用权，即为土地资产的处置。

二、常见问题分析

（一）土地资产层面缺乏强有效的管理

大部分国企均有着十分繁重生产经营任务，精力大部分集中于生产经营层面，不够重视土地资产层面认识，集中表现为：并未系统化研究现有土地资产具体情况，土地处置缺少规划，土地资产闲置过多，利用率较低，土地资产基本底数并不清楚，缺少精准性数据基础，不够明确了解土地资产的整体现状。经过现有调查资料可了解到，部分国企并未统计明确土地资产层面数据资料；还有部分国企对于土地资产实际权属划定模糊不清，部分老企业有着较长建厂历史，且历经脱钩划转，丢失较多土地资产资料，较难确定具体的权属，以至于部分土地资产难以过户、更名，难以变更土地资产的获取方式各层面问题产生[2]。

（二）缺乏规范化处置程序

国企改革实践过程落实土地资产相应处置工作期间，部分国企缺乏规范化处置土地资产层面程序，处置部分土地资产期间，并未严格依照相应规定履行各项决策程序，直接自行决定招拍挂，规范性严重匮乏，致使土地资产难以经过市场发现其各项功能，较难最大化土地资产整体价值，对于国企改革实践过程当中土地资产各项处置工作有效落实较为不利。

（三）国企的土地资产较低运营效率问题突出

某些国企虽手握土地资产相对较多，部分属于市中心位置优质的土地资产，但该部分土地资产多数均为出租、闲置及被动处置等，该部分国企并未积极主动实施土地资产开发盘活处理，整体上呈较低的运营状态，以至于土地资产潜在的隐性流失层面的问题，土地资产真实价值并未得到有效发挥，不利于国企改革期间土地资源整体处置工作有序实施。

（四）处置土地资产层面缺乏完善的法律法规

国内现行部分法律法规，其针对国企土地资产的使用权实现有序流转、开发盘活土地资产、公平参与到市场竞争环境当中均可起到重要作用[3]。但因缺少对国企土地资产用于公共服务及公共管理层面用地处置的相应市场价格明确规定，以至于国企改革实践过程落实土地资产相应处置工作期间，部分用地单位会将该部分国企土地资产规划成公共服务及公共管理层面用地，处置价值低于市场价值，严重损害到国企根本利益，对国企更好地实现升级转型及历史遗留相关问题的妥善处理产生阻碍，更会影响着国企改革实践过程落实土地资产整体处置效果。

三、合理处置土地资产若干思考

（一）土地资产基础性的管理工作务必落实到位

国企改革实践过程，若想积极落实土地资产相应处置工作，则土地资产基础性的管理工作就务必落实到位，将整体管理水准有效提升。对此，所需做出努力详细如下：厘清国企改革过程土地资产层面的权责关系，对国企土地资产基本权益予以明确，相应土地资产文件当中需做出详细说明；应与国企现有土地资产整体情况相结合，将各项配套制度妥善制定，确保国企改革实践过程落实土地资产各项处置及管理工作均可实现有法可依、有章可循[4]；对国企整体土地资产实施深入调研工作，对每宗土地整体情况做到了然于心，将土地资产的台账有效建立。可多向土地业务方面的专家请教，便于对土地情况实施深入研究，与土地资产的台账相结合，将国企开发利用土地资产整体规划确定下来，对有疑难杂症存在的部分土地资产，建立起独立工作小组，并与具体情况相结合，将土地资产实际权属层面问题妥善处理好，以确保国企改革实践过程土地资产各项处置工作得以有序落实。

（二）结合国企主业确保土地资产各项处置工作稳步实施

国企务必要正确认识及了解土地资产这项生产要素所起到关键性作用，尤其是对于国企升级转型、历史遗留相关问题处理层面可起到积极作用。各地部分国企现阶段均对自身主业予以有效明确[5]。对此，土地资产的处置盘活层面工作便需结合国企主业积极落实下去，促使国企升级转型更好地实现。在国企改革实践落实土地资产相应处置工作期间，务必对土地资产周围控规和开发计划予以全面调查、细致了解，以便于判断其是否关系着国企自身主业，以谈判的方式，寻找到最适宜项目的相应切入点，把它打造成为国企重要的发展平台，不仅可实现国企改革实践过程土地资产整体处置工作稳步实施，还对国企主业高效发展起到一定积极影响。

（三）重视土地资产多种处置方式的科学运用

国企现阶段对于自有土地资产的开发利用通常实行土地资产一级开发、安置房屋建设。改造棚户区、出售土地等相应处置方式，国企需着重考虑到自身基本特点及土地资产潜在差异性情况，科学选定与国企自身主业发展相吻合，且对国企总体经济利益可起到良好提升作用的一种处置土地资产实施方式，便于更好地开发利用及处置土地资产，将土地资产整体价值有效提升。针对市中心位置自有的土地资产，国企需尽量实行土地资产的一级开发方式，如某地区市中心位置土地资产，其原有计划是当成公共用地予以处置，但经多次协商沟通后，决定将其更改成国企自行落实开发建设，以至于该部分土地资产整体价值提高达10倍以上，此项目完成开发建设过后，项目对外招商选定和国企自身主业可有协同化效应产生业态，将银行相关大型的金融机构积极引入，所获取土地资产整体处置效果较为理想化，对国企整体资本的运营及主业发展较为有利。那么，针对改造棚户区土地资产的处置方式，务必要与国企总体情况相结合，将可行性的思路提出来，尽量确保员工可被安置于同块土地上面，把其余土地腾空，并集中用于国企发展，将员工住房及国企发展层面问题协同化处理好，实现国企改革实践过程土地资产高效化处置利用。

（四）重视法律法规持续完善化

其一，注重地方立法的逐步深化。地方的土地立法，其从属国家土地资产立法最好补充，更属于国家土地资产立法及地方土地资产立法基本接轨需求。对此，重视法律法规持续完善化，就务必要注重地方立法的逐步深化，并将其作为国企改革过程当中土地资产有效处置重点工作内容。以完善体系为基础，有效融合各项法律法规，注重预防及处罚有效联合，对政府及各个部门、国企等法律责任、权限均予以有效明确，将土地资产的处置原则性各项规定逐步转化成具有可操作性的相应法律法规条文。对于国企改革过程当中土地资产相关处置层面法律法规不够完善化的层面问题，妥善处理好，细化法律法规具体条文，确保地方立法下，可对土地资产的处置利用予以规范化。其二，对土地资产权利基本主体予以有效明确，以立法为基础，明确国企改革过程当中土地资产权利人实际主体地位，对权利主体所享有权利基本类型、收益权、使用权、所有权等均予以有效明确，对权利主体各项责任均确定好。其三，将违法用地各项确认标准妥善制定出来，涉及责任主体、具体认定程序和各个要件、违法行为等，更好地规范国企改革过程当中土地资产各种处置利用行为，确保国企改革实践过程土地资产整体处置工作得以高效化、标准化完成。

（五）重视具备较强执行能力土地资产的管理队伍有效建立

国企拥有着较多高价值性的土地资产，现阶段已经逐步成为较多矛盾点。那么，国企改革实践过程，为确保土地资产总体处置工作能够顺利完成，则国企务必要重视具备较强执行能力土地资产的管理队伍有效建立，整个队伍所需具备能力要求详细如下：应当善于实施土地资产深入调查研究层面能力，不做深入调查研究，则无发言权，经过深入的调查研究，才可从整体上客观的了解及把握土地资产具体情况，整体情况可做到了然于心；整个队伍人员均应当具备土地资产层面专家的素质和能力，因处置土地资产从属是极具专业性的一项工作，专家们具备丰富的处置土地资产层面实践经验，可以给工作人员与实际情况更为贴切合的理化建议或者意见等，对国企改革实践过程土地资产高效化处置工作有序实施较为有利。整个队伍成员集思广益，具备较强的能力，能够与调查情况、专家所提出建议或者意见相结合，将各项问题处理可行性、有效性思路提出，简单的各种复杂性的问题，便于更好地处理问题；该队伍成员均需具备较强沟通协调能力。可以说，土地资产层面问题一般均极具错综复杂性，具体落实期间需积极沟通协调好专家及相关人员，对此，整个管理队伍成员均应当掌握更多沟通技巧、相关专业知识等，并能够熟练运用到具体工作当中，积极沟通协调及处理各种问题，确保国企改革实践过程土地资产各项处置工作能够顺利实施。此外，管理队伍成员应当注重对市场经济相关知识的深入学习及全面掌握，在土地开发期间应积极寻找更多的意向客户，以公正、公平及公开性市场竞争方式，确保客户能够对应土地资产的处置实行公开竞价，最大化土地资产的整体价值。

四、结语

综上所述，在国企改革实践土地资产整体处置工作当中虽现存较多问题，但只要积极落实基础性的管理工作、结合国企主业确保土地资产各项处置工作稳步实施、重视土地资产多种处置方式的科学运用、法律法规持续完善化、土地资产的管理队伍有效建立等，便能够有效处理该部分问题，积极推进国企改革实践过程土地资产高效处置利用。