浅谈房地产评估中工程造价技术的实际应用及注意事项

陈德志

摘要：随着我国经济结构的不断优化和房地产业的日趋成熟，社会经济活动对房地产估价的需求愈显强烈。在对房地产抵押评估、征收评估、司法鉴定评估等传统业务提出新要求的同时，也成为城市更新、房地产税征收、共有产权住房建设、住房租赁企业融资等新兴领域不可或缺的一环。

房地产评估过程中，在市场条件受限制的情况下，运用市场法估算房地产价值必然受到限制。在这种情况下，使用成本法测算房地产价值是一不错选择。但在运用成本法进行测算时，由于对重置价格影响因素分析不够全面，从而导致评估结果与其他评估方法存在较大的差异，由于重置价格的形式多种多样，如何准确地保证重置价格的真实准确，是我们在房地产评估中需要特别注意的问题。

关键词：房地产;评估;工程造价;运用

引言：

房地产评估是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产评估的准确度受到评估对象本身和评估专业人员的双重因素影响，因素的不確定性和不可量化容易导致评估结果的偏离。

一、房地产评估结果影响因素

1.1评估方法

对于房地产价格的评估方法，可以考虑采用以下方法：经济成本法，是指根据房地产自身相应的经济条件，计算并扣除房地产所支付的成本，最终计算结果作为房地产评估的结果。这种评估方法实际上有特殊的商业用途。直接市场定价比较法是指将近期已成功公开交易的房地产案例与估价对象直接进行比较，利用横向价值比较的方法，根据实际市场情况适当调整定价，从而得到近似准确的房地产评估结果。直接市场定价比较法可以认为更接近实际，因此更准确，更有说服力;预期收益法也可称为纯收益法或降低利率法，是指将未估值的房地产收益以预期收益率折现。这种评估方法更适合对具有一定长期经济效益的房地产进行评估，如购买后出租商铺和写字楼等，而不关注房地产本身的价值是否能有一定的效益。

1.2材料价格

市场的不断发展变化将直接导致建筑材料用产品生产价格的波动。随着长期的不断变化，材料价格的波动往往具有一定的时效性，价格随着建材生产市场实际经济情况的不断变化而波动。然而，房地产评估专业人员的工作，很容易让人忽略他们与原材料市场价格之间相关性的信息，认为这往往是一个静态的市场，房地产原材料相关数据的分析或收集存在一定的滞后性。其次，价格调整后的房价指数往往让人无法直接有效地判断房价数据分析的是否准确。因此，很多用成本法评价房地产开发企业长期效益的人，无法根据单个企业的工作时间或区位需求来评价企业成本。然而，房地产行业的成本评估主要依靠评估建筑的成本，主要因素包括中国建筑材料的市场价格。因此，了解当前国际市场上中国建材市场价格的持续变化至关重要。材料价格往往在一定程度上是可以得到的。随着我国市场经济的不断发展变化，在市场经济中，建筑材料分项价格往往会反复上下波动。对于一些行业个性化较强的房地产企业的建筑，建议可以使用分项供料测量法，辅助评估房地产的价格。虽然我们认为计量前期需要收集的材料计量统计数据较多，计量前期的数据计量时间较长，但分项建筑材料价格的可获得性往往对房地产分项建筑价格评估统计数据计量的准确性产生积极的直接影响。

二、工程造价在房地产评估中的运用

2.1提高房地产评估数据准确性

实际建筑市场报价施工中的合同预算价低于实际评估中的工程预算价，一般是市场竞争激烈造成的。民用建筑材料常见的施工工艺容易掌握，施工过程技术难度不高，工期和施工时间长的规律明显，施工技术强度一般，可同时统一投入各种施工技术资源。项目施工质量一般，不会造成建材价格过度波动，容易被施工企业接受。激烈的市场竞争导致房地产市场竞争中指数价格高于控制预算，目标价格低于控制预算。在评估房地产市场时，必须积极充分地考虑到它直接受到房地产市场竞争的影响。企业的利润收入水平和企业的经营管理费用必须积极充分地参考房地产市场的实际，但不能直接依赖市场的实际投标价格。一些预估的工期和实际的工程进度可能会产生一些误差，在工程项目中催工期，与计划时间相比需要缩短很多，在施工评价结果中使用时不应考虑过多。项目技术水平较高的项目可能对施工企业资质管理水平要求较高，施工过程中可能会产生一些额外的技术支持措施，评估结果要求考虑这部分技术成本。业主预付资金和费用较慢，施工方可能需要自行垫付。项目成本中也可能存在业主垫付的资本性支出和其他财务性支出，一般在评估时没有明确考虑。

2.2开发成本

一般来说，开发成本与建筑物的重建价格或者重置价格有关。建筑物重建价格为正常的建筑物改造价格，与估价对象原有的施工工艺和建筑材料相对应，重置价格为与估价对象具有同等效力的建筑物的正常转换价格。这两个特点表明，重置价格通常适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料。或者，由于施工过程的变化，旧建筑很难修复，可以按照重置价格进行估价。重建价格适用于某些具有特殊保护价值的建筑物的价值评估。

2.3工程造价代替成本法

在房地产成本评价中，成本法在成本评价的具体内容和工作程序上与其他项目的成本评价相似，有一些相似之处，但仍有许多不同。在房地产项目的评价及其应用中，施工成本法一般以企业社会化后客观存在的施工成本核算为评价依据，而工程造价一般是在一定条件下，以具体施工项目为主要成本主体计算的施工管理成本。工程造价代替成本法与成本法，两者在成本计算原则上可能存在较大差异，但工程造价的应用方式是基于目前社会化条件的基础，可以直接调整设计估算时间和材料的实际价格，使设计得到的最终建筑成本数据可以直接作为建筑成本方法在房地产应用评价体系中的核心评价依据。但是，在实际的工程评估合同工作中，不同材料类型的建设工程都会受到合同的约束，在约定的合同价格中有特殊的约定条件，因此这类工程不可以直接进行评估。此外，国家还积极大力推广重点工程造价方法清单的具体计价定额模式。对每一个重点项目中的税金、分项工程、成本费用等在定价措施中的体现等。具体项目名称和项目数量根据需要在具体定价方式清单中规定。工程量清单的计价定额由地方政府统一分配。目前我国不同经济区域的定价配额方法存在一定的标准差异，主要是为了适应不同经济区域的基本市场经济条件。工程清单计价作为一种新型的社会成本报价模拟，以各分项综合清单价格为计算依据，根据不同类型工程项目的实际情况进行工程量计价计算。

2.4加强评估行业内外部监管的信用体系建设

房地产评估服务行业的市场社会公信力相对较低，是一个不容小觑的社会问题。房地产评估服务企业和房地产评估工作人员应相互尊重、相互监督，避免弄虚作假。为房地产评估行业的市场发展创造良好的市场环境，维护房地产评估调查结果的公正性和公信力。强化内外部联合监管的信用管理体系，即通过不断完善企业的管理自律，由第三方监管部门直接进行内外部监管，在经营评价中为企业和经营者建立信用体系档案。信用体系档案不仅关系到运营评估专业人员的晋升和聘任资格，还特别加强了企业运营评估人员基本职业道德意识的培养，从自身利益出发，抵制不良行为。

结束语：

总之，随着经济社会的不断发展和评估技术的不断创新，在房地产成本评估中，工程成本评估数据越来越完善，更准确、更贴近评估市场的实际使用，在需要进行成本实践的理论操作时，更容易被国际社会所接受。但是，房地产评估本身必须具有一定的非模拟性。在一定的时间范围内不可避免地会出现评估误差。选择合适的市场工程造价评估方法，将使评估结果更准确、更贴近工程造价实体中的实际造价，使评估造价方法更准确、更贴近实际，这对于未来市场房地产造价评估肯定会有一定的积极意义，有利于有效维护评估市场的正常秩序，为房地产评估企业的发展提供更加便利的市场条件。

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