新发展阶段关于房地产市场发展的新思考

赵兆

随着我国城镇化进程不断推进，城市发展格局和市场消费需求发生了深刻变化，房地产行业竞争加剧和市场分化态势延续，房地产企业面临着新的发展阶段与新的竞争格局。去年以来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的明确定位，结合经济运行情况和行业发展现状，党中央、国务院多措并举，在金融、土地、市场监管等领域陆续出台有效措施，不断加快房地产市场长效机制建设，各地也严格落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。

一、房地产市场调控政策回顾

（一）金融监管方面

去年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则;12月31日，人民银行、银保监会联合发文，调整银行业房地产贷款占比上限与个人住房贷款上限。中央通过对资金供应、需求两端进行精准管控，实施对房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，有效抑制房地产信贷的过快增长。今年8月份，人民银行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会强调，要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。

（二）土地竞买方面

今年2月份，自然资源部对22个城市启动实施“两集中政策”，涉及城市全年将采取集中发布出让公告、集中组织出让住宅用地，这一土地端的重要新政对实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标提供了重要保障;8月11日，自然资源部积极响应国务院召开的关于进一步做好房地产市场调控工作电话会议（即“7.22”会议）加快完善“稳地价”工作要求的精神，进一步探索和完善重点城市土拍出让规则，向“竞品质、15%溢价率封顶、减少竞配建竞自持、限制马甲、审核房企资质”等方向进行调整。

（三）市场监管方面

今年7月23日，在“7.22”会议召开后的第二天，住房与城乡建设部等八部委联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，整治涵盖房地产开发、房产交易、住房租赁、物业服务等全链条，形成监管闭环，并要求力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

（四）财税等其他政策措施方面

针对房产交易环节中存在的潜在漏洞，上海、北京、武汉等地陆续实施有关赠与房产、离婚购房、房票机制等新规，进一步明确购房资质，优化调整限购措施;深圳、广州、成都、上海等地则通过建立二手住房交易参考价格机制，为二手房交易提供市场参考，平抑市场交易热度，促使市场回归理性。

二、房地产行业市场形势与未来走势

（一）当前形势

1、房地产行业各项指标增速下降

根據国家统计局发布，全国新建商品房销售、房地产开发投资、新开工、土地购置等统计数据均有回落。今年1-9月，全国房地产开发投资约11.3万亿元，同比增长8.8%，增速连续8个月下滑;房地产开发企业房屋新开工面积15.3亿平方米，同比下降4.5%，自7月份出现年内首次同比转负后降幅进一步扩大;房地产开发企业土地购置面积1.37亿平方米，同比下降8.5%，土地成交价款9347亿元，同比略有增长0.3%。房地产开发企业到位资金15.2万亿元，同比增长11.1%，今年以来同比增速逐月明显下降。商品房销售方面，9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

2、融资环境整体持续趋紧

根据人民银行发布的金融数据，今年1-9月社会融资规模增量为24.75万亿元，比上年同期少4.87万亿元。9月末货币供应量M2同比增长8.3%，与上月末基本持平;社会融资规模同比增长10.0%，比上月末低0.3个百分点。银行信贷额度同步收紧，资金来源和资质审核趋严，放款周期普遍延长，房贷利率逐步走高，部分银行额度不足甚至出现停贷现象。部分“红档”房地产企业被停贷，限制公开市场发债，融资成本有所上升。

（二）未来走势

随着各地调控政策的陆续落地，以及调控效果的逐步显现，全国商品房销售面积和销售金额同比增幅有望继续收窄。展望未来，今年“7.22会议”和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定下基调，未来房地产调控将继续从严，房地产金融趋紧未变，多地上调房贷利率并发布二手住房成交参考价格，持续强化对房地产市场的监管，部分市场热度较高的城市仍有调控政策加码的预期。同时，随着多地推迟并调整第二批集中土地出让规则，土地市场热度将有所回落，房地产企业拿地将更为谨慎，更加趋于理性和务实。

三、房地产企业实现高质量发展的举措建议

在新发展阶段，面对行业调控的长期性、常态化，房地产企业应认真贯彻落实党中央、国务院调控精神，积极响应“降杠杆、减负债、防风险”的要求，以经营性现金流为核心，同时平衡发展需要与风险防范，科学安排投资额度，合理维持负债规模，加快去库存、加快资金回笼与周转，实现企业高质量发展。

（一）加强行业政策研判，坚定执行调控政策

房地产企业要提高政治站位，充分认识到“房住不炒”的核心要求是在新发展阶段党中央对行业明确的新发展理念，必须一以贯之坚决执行。要坚决贯彻党中央、国务院有关行业调控精神，严格落实好国家各项有关调控政策。要注重加强政策研判工作，深刻领会政策要领，深入分析市场走势，快速反应、赢得时间、争取主动，抢抓机会性和政策窗口期，为经营发展提供有力支撑。

（二）加强现金流管理，提升资金回笼效率

面对复杂多变的市场行情，保持充裕的现金持有量是实现企业发展的重要保障。一方面，房地产企业要制定有效的产品去化措施，加快销售周转，提升资金回笼效率和使用效率，确保经营性现金流维持合理区间;另一方面，要将资金管理与开发效率提升相结合，持续关注预售、封顶、竣工备案等关键开发节点落实，促进监管资金释放、存货推售去化以及预售账款结转等工作，最大限度地释放存量资金，为企业发展备足头寸空间。

（三）控制有息负债规模，防范化解经营风险

举债融资是房地产开发业务的重要工具，房地产企业要严格按照“三道红线”的监管要求，坚持审慎的财务管理，积极转变发展方式，通过创新融资渠道，优化债务结构，压降债务成本等手段，合理管控好企业有息负债规模、债务期限组合以及资产负债水平。同时，企业还要强化自有资金管理，提高资金归集能力，提升自身造血功能，减少对信贷资金的依赖。

（四）合理把控投资规模，确保高质量资源获取

房地产企业要坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，量入为出、等量拓展，合理有序开展项目投资工作。一是要聚焦拓展重点市场，将项目拓展与开发效益紧密结合，保证有限资源投入到优质项目，持续优化区域布局和产品结构，确保投资活动实现预期收益;二是要合理把控好投资力度和投资节奏，不打预期，不哄抬地价，确保权益拿地金额与销售金额占比符合监管要求。此外，企业应恪守社会责任，积极参与城市更新、棚户区改造等民生工程，助力提升民众居住水平。

（五）积极探索多元化业务，助力企业转型升级

房地产开发规模终有“天花板”，当前部分一二线经济发达城市已率先进入存量房阶段，增量市场难以为继。出于公司未来长远发展考虑，房地产企业应在巩固提升基本盘的同时，以产业协同和优化组合为发展思路，进一步拓宽业务发展新路径，积极开辟新赛道，扶持培育新业务，创新商业新模式，增加公司业绩贡献点，不断提升抗风险能力和经营安全性，助力企业转型升级、做大做强。

四、促进房地产市场平稳健康发展的相关建议

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。2021年作为“十四五”规划的开局之年，国家应继续在住房供给、金融监管、行业整治、税收改革等方面多管齐下，持续发力，持续完善房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居。

（一）加快推进建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

一是要以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善以政府为主体的住房保障体系，落实用地、税收支持政策，增加保障性住房供给，着力做好中低收入群体住房保障工作;二是要加大土地供应，按照市場化原则，提供多样化产品，满足多层次住房需求，促进住房回归居住属性。此外，建立健全稳定市场租金、租购同权等相关配套措施，合理引导市场预期，营造长期稳定的租赁关系，确保租房市场规范有序发展。

（二）强化房地产金融监管

在不影响房地产行业整体稳定的情况下，牢牢抓住房地产金融这个关键，加快“三道红线”扩大试点的步伐，尽早对更多房地产企业进行资金监测和融资管理，督促引导企业提高防范风险意识，尤其是部分拿地较为激进、资金链较为紧张的高风险房企，对于稳房价、稳地价，以及防范金融风险具有较大影响，需予以重点关注。对于个人信贷方面，则要继续加强信贷资金投放和用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场，引发市场波动，破坏调控成果。

（三）制定差异化监控房款管理政策

目前全国各个地区预售房款监管尚无统一政策，个别区域监管资金留存金额较高。为更好落实“降杠杆、减负债、防风险”的要求，降低信贷资金的使用，提高企业自有资金使用效率，避免存贷双高，可以参照“三道红线”的管理规则，房款监管采取分档分类进行管理，在全国范围内推广差异化监管方案。对于信用高、资质强，且调控政策落实到位的房地产企业允许使用银行保函，降低监管资金留存标准等。

（四）实施更为精准稳定的分类调控政策，降低和化解市场风险

按照“分类管理、分类调控”的思想，通过对房地产企业经营能力、资金实力、风控能力等方面进行综合性评估，制定更为精准的分类调控政策。这样既有助于提升政策针对性，又能更好地落实风险防控的目标。同时，对经过实践检验，能够有效达到“稳地价、稳房价、稳预期”效果的政策，应考虑在一段时期内保持其稳定性和连续性，各地区可在统一政策要求的基础上进行适当微调，为依法合规经营企业提供稳定的内外部环境。

（五）加大房地产市场秩序整治力度

充分运用法治思维和法治方式，畅通投诉渠道，创新监管思路，整合资源力量，加强市场监管，下大力气整治人民群众投诉较为集中的涉房问题，有效遏制各种违法违规行为，持续净化市场环境，规范房地产市场秩序，切实维护好人民群众合法权益，不断提高人民群众的满意度。

（六）增加房地产税试点城市范围

积极稳妥推进房地产税立法和改革，是一个循序渐进的过程。目前重庆、上海房产税试点已实施十年，在房地产税改革方面积累了一定经验，已具备再扩容的条件。扩大房产税试点范围，一方面有助于提高房地产持有环节成本，引导市场预期，增加市场供应，鼓励住房居住性需求，遏制投资性和投机性需求;另一方面在实现共同富裕的大背景下，有助于政府调节收入分配，增加直接税种，优化财政支出结构，加大对民生领域投入，形成对初次分配的有效补充。

（作者单位：中国保利集团战略投资中心房地产部）