浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理

周利霞

摘要：近年来受经济下行的影响，商业银行的不良贷款问题日益突出，使得资产抵押日趋常见。为了有效保证贷款资金的回收，合规合法对不良贷款进行处置，信贷抵押资产对商业银行风险管理和风险防范的作用越来越重要，成为商业银行緩释、降低经营风险和信贷风险的重要手段。本文从商业银行信贷抵押资产及其评估概述、商业银行进行信贷抵押资产及其价值评估管理的必要性为起点，分析探讨了商业银行抵押资产价值评估管理中存在的问题，并提出防范价值评估风险和加强抵押资产管理的应对策略。以期为此项工作的开展提供一定的参考。

关键词：商业银行;抵押资产;价值评估;风险管理

随着市场经济的高速发展，在机遇和挑战并存的新形势下，商业银行要想在激烈的市场竞争中占据主动，加强信贷资产的管理、降低不良贷款率、强化风险和内控管理工作就显得尤为重要。为了更好地做好商业银行的抵押资产价值评估与风险管理工作，促进商业银行的健康持续发展，本文从商业银行抵押资产价值评估管理及其评估概述、存在的问题及应对策略等相关方面进行了分析和探究，与大家共同探讨如何加强抵押资产管理工作。

一、商业银行信贷抵押资产概述及进行信贷抵押资产管理的必要性

（一）商业银行信贷抵押资产概述

信贷抵押资产是商业银行推出的一项金融业务，是债务人抵押给商业银行用于缓释信用风险的财产或权利，是抵押借贷人到期未履行还款义务或无法按时偿还贷款时，将抵押资产进行拍卖或变卖来偿还，以减少信贷资产损失的资产。而商业银行信贷抵押资产评估是指符合抵押物条件，被商业银行借贷双方认定为抵押物或拟定为抵押物的资产，遵循一定的市场经济规律，按照客观、独立的原则，以国家规定的标准和程序、统一的货币单位，科学地对抵押物资产现行价值进行评定估算，供商业银行确定贷款额度参考依据的经济行为。抵押资产的价值是商业银行遵循独立、客观、审慎原则进行评估，确定收回借贷金额明细的重要依据，能在一定程度上降低商业银行的经营风险。

（二）商业银行进行信贷抵押资产管理的必要性

1.监管方政策和银行管理制度的必要要求

为规范抵押品价值管理，最大程度地保障抵押品价值的准确性，防范商业银行信贷经营风险，《商业银行资本管理办法》《贷款风险分类指导原则》及《商业银行押品管理指引》等监管要求：商业银行全面风险管理体系应将纳入押品管理，中国银监会将监督检查商业银行的押品管理，视情况对不能满足监管要求的商业银行采取相应的监管措施。

从银行信贷风险防范的内控管理制度来看，商业银行应遵循合法、有效、审慎、从属的原则，通过对抵押品实施有效管理，在业务全流程中对抵押品价值进行审核判断、估值认定、动态监控，确保抵押品真实、合法、有效，有效识别“假押、脱押、减值、虚高”，一旦出现不良贷款，可以迅速拍卖处置抵押资产变现来偿还、降低信贷资产的损失。

2.使用抵押品缓释信用风险的要求

抵押品管理是信用风险管理的重要内容，具有降低信贷风险、保障信贷资金安全的作用，贯穿于信贷业务全流程。包括授前价值评估、授后价值评估、处置阶段价值评估。其中，授前价值评估是为信贷决策提供定价、额度的一项关键指标。授前商业银行对抵押资产进行严格的审查、识别及公平、公正的评估，使授后及处置阶段拍卖处置抵押资产，实现快速处置变现以确保信贷资产安全。

3.预防抵押资产处置风险的要求

商业银行在信贷运行过程中，不可避免地会出现借款人贷款逾期产生不良，此时若出现抵押资产评估价值与市场价格明显不符、不符合法律法规相关规定、权属存在纠纷或权属不清晰或出现瑕疵等情形，处置抵押资产的价值就难以覆盖贷款额度，无法及时获得变现偿还。这就要求商业银行必须加强对抵押资产的有效管理，谨慎保守评估抵押资产价值，前瞻性做好新生不良预防布防，保障未来债权的实现，维护商业银行的合法权益。

二、商业银行贷款抵押资产价值评估管理存在的问题

（一）内外部资产评估主体缺乏客观性，内部业务人员专业能力不足

抵押资产评估主体一般分为外部中介机构评估和内部评估人员评估。商业银行为防止评估后不贷情况的发生，外部评估收费模式一般由借款人作为委托人向评估机构支付评估费用。但随着外部经营环境和市场竞争的不断加剧，评估中介机构数量急剧增加，市场乱象、违规经营、潜在风险越来越大，运用评估方法不科学，或为争揽业务，采取欺诈、贿赂、串通、回扣等不正当竞争手段，对借款人的抵押资产作出虚高估价、出具虚假评估报告等，失去了中介机构应有的独立、客观、公正性，给商业银行的信贷抵押资产质量造成了严重的不良后果。

商业银行内部人员对抵押资产评估审查，业务人员水平和综合能力达不到抵押资产评估估价的专业能力，加之基层行受营销业绩和市场拓展的压力，会出现“过度服务客户”现象，按照借款人的贷款申请额度倒算抵押资产以满足担保、确保贷款发放的现象，评估时会要求评估人员及机构“积极配合”，影响贷款授信阶段风险，给处置变现抵押资产埋下隐患。

（二）抵押资产管理不到位，对不良贷款缺乏及时反应和处理

商业银行的待处理抵押资产未严格按规定进行记录保养，缺乏必要的交接手续，保管、检查不当，抵押资产丢失、毁损、自用等现象时有发生。抵押资产处置手段单一，进展缓慢损失率高，变现较为困难，随着市场的变化贬值、抵押物因存在法律瑕疵、有其他优先权利、毁损及登记不规范、甚至造成被判无效抵押等情况，影响信贷抵押资产处置变现形成风险，致使银行信贷资产二次流失。

抵债资产会计相关信息失真，会计数据失去了反映和监督的作用，保管部门未及时与会计部门核对，检查、保养不当，发生丢失、毁损和已处置抵债资产损失时，会计部门账务调整不及时，造成信贷抵押资产账实不符。未按财务制度要求对“抵债资产处置损益”及时报批或进行账务处理，致使“抵债资产处置损益”科目内的待处理资产余额账面数与实际数存在差异。虽然商业银行抵押率上限一般为抵押物评估价值的70%甚至更低，但抵押物资产价值会随市场变化而贬值，抵押物因存在法律瑕疵、有其他优先权、毁损及登记不规范、甚至造成被判无效抵押等情况，影响信贷抵押资产处置变现形成风险。

（三）商业银行内部管理制度有缺陷，缺乏监督管理

目前很多的商业银行，选择客户大都是上级确定或具有明显竞争力、发展潜力的客户，贷款测算时以传统的相关经验为主，缺少科学客观的测算依据，没有考虑或很少考虑国家宏观政策及行业风险，对借款人的资信状况缺乏可行性的調查评估，贷前调查不充分，存在重投放轻管理的现象，缺少对企业资金应用及企业经营情况的调查分析，过度依赖抵押担保，发放贷款及确定利率水平时随意性强、约束力不足，资产评估环节因诸多原因使评估不准、不实、出现瑕疵，实际价值与评估价值、市场价值价格与清算处置价格出现偏差，埋下较为严重的风险隐患。处置抵押资产变现清收债权时，由于商业银行、拍卖行、借款人等各方面存在潜在的利益纠纷及提高市场认可度、增加成交率等方面考虑，可能主观低估抵押资产价值，影响银行收回债权造成信贷损失。

三、商业银行防范价值评估风险、加强抵押资产管理的应对策略

（一）建立健全中介机构准入程序和运行机制，培养内部评估人才

为使商业银行在开展业务中，充分、合理、有序地管理和使用中介机构，有效防范风险，需要商业银行建立、健全规范有序的中介机构准入程序和运行机制，按照公平、公正、公开的原则选择评估机构，加强评估中介机构的监督与管理。通过对中介机构在准入、使用、评价、考核、调整方面的细化管理，强化中介机构约束机制，增加评估机构行业自律性约束和评估实力的透明度，进一步提高中介机构服务的质量和效率。同时，转换评估付费模式将由借款人向评估机构支付评估费转换为由商业银行先行付费模式，以促进中介机构独立、客观、公正执业，防范道德风险。

以人为本，建立和培养一支能识别、会评估的银行自己的评估人才队伍，实施资格准入制度，提高内部评估审定人员的专业性、独立性和权威性。商业银行可不拘一格从外部招聘从业经验丰富的估价师充实队伍，主动加强对授信管理优秀人员的培养锻炼，发挥“传、帮、带”作用，一方面加强商业银行内部评估人员评估估价业务水平和综合能力方面的培养，另一方面采取一些激励措施来激发内部评估人员参加后续教育的热情，落实保障人才的报酬待遇及晋升渠道，推进队伍整体素质的提高，改变银行内部评估抵押资产价值时简单翻版或高度依赖中介机构评估报告的评估现象，真正发挥岗位的专业作用，有效维护商业银行的合法权益。同时，增加信贷内部评审人员与质效相关联的考核指标与信贷业务全生命周期负责制，考核与收入挂钩，促使其规范操作行为，加强风险管理。

（二）加强抵押资产管理，构建有效的不良贷款盘活和清收措施

聚焦重点，前瞻性做好新生不良预防布防工作。抵押资产价值评估风险的多因素性，决定了评估结果和实际价值难免会出现偏差，因此商业银行不能单纯依赖抵押资产评估结论，而应该把好制度关和抵押资产准入关;在开展信贷业务之前，必须要做好信贷前的调查工作，梳理、收集、筛选借款人信息并对真实性进行审核，对借款人的贷款能力进行充分的了解和分析，清楚知晓借款人的最大还款能力，确定借款人能接受的最大贷款规模，确保借款申请人具备商业银行的信贷准入条件和相应的还款能力，以避免不良贷款的发生。定期了解借款人经营财务状况、授信状况、风险状况及同业份额策略变化等，落实授信策略的重检工作，对借款人的债务偿还能力、盈利模式进行综合分析，及时识别风险，对出现重大风险事项或风险状况恶化的，及时推进处置化解措施，切切实实把好信贷风险管理的关口，并及时、合规做好档案管理相关工作。

建立抵押资产信息管理数据库，对抵押资产进行全流程价值评估，收集作为第二还款来源的抵押资产类型、市场交易情况等数据，详细记录、及时更新，根据相关政策及环境变化对抵押资产进行实时动态监控，防止贷款抵押品“虚、假、空、脱”。对抵押资产受理、调查、审查、评估、检查与核查、权证保管、处置等各环节全流程产生的文档资料妥善保存，保证其真实、完整，易于检索和查询。定期对押品进行价值重估，设立“关注线”“警戒线”指标，动态监测抵押资产风险缓释能力，对减值风险隐患和暴露及时进行监控预警;加强“两高”（高风险地区、高风险行业）类押品价值变化分析，关注大额押品实物存管与价值波动，适时开展存量押品转授权之后的跟踪管理，对评估力量薄弱、价值偏离幅度较大的适时进行动态调整授权。同时，应关注抵押资产是否投保及保险权益转让、变更是否合法、有效，注意保险期限不应短于主合同履行期限，保险金额不小于主合同贷款本息，保险合同及保险单中应当注明出险时贷款银行为保险赔偿金的第一请求权人，保单中不应有任何限制贷款银行权益的条款。

构建有效的不良贷款盘活和清收措施。一是探索抵押资产处置的新途径新方法，拍卖、兼并、租赁等方式均可作为处置资产的选择，但要注意依法合规操作。二是树立营销理念，将据实区别不同措施将不良资产推介给优质企业，减免不良本息，以盘活不良贷款。三是将不良贷款清收结果与清收人员的考核、业绩相关联，激发、规范清收人员的工作积极性，关注收集抵押物在拍卖市场快速变现的资料信息，挖掘已核销呆账利润潜力，依法加快处置进程，加大不良资产清收力度完成账务核销。

（三）推进内控制度建设，建立严格的约束监督机制

商业银行应制定完善的抵押贷款内部准入及管理办法，创建有效的抵押资产价值评估管理制度、优化抵押资产内部评估流程，关注抵押资产的时间价值风险，采用“业务、实物分开”的风险管控模式，定期查验核实、开展后评价并进行动态监测调整，跟踪抵押资产相关政策及行业、地区环境变化，分析其对抵押品价值的影响，加强对信用风险、操作风险的管控。建立严格的约束监督机制，让管理人员与业务人员坚守道德思想的“防线”，不越制度管理的“底线”，远离法律雷区的“红线”，“守住制度的关口，守住道德的关口，守住风险的关口”。在大力发展信贷业务的同时，保证信贷资产质量，化解商业银行经营风险。

构建商业银行信贷管理的长效机制，建立健全风险预警、风险控制及保全体系，严格各项规章制度的执行，严格审查借款人的主体资格与资信情况，从其合法性及手续的完整性出发，全面掌握企业的生产经营情况与盈利能力，进行风险分析，确保贷款对象安全准确、贷款额度适当，增强商业银行风险应对能力。与贷款客户保持良性互动的沟通渠道，切实改变重投放轻管理的思想，确保信贷服务水平，把好贷款质量关。

四、结束语

作为商业银行缓释信贷风险重要手段的抵押资产，其价值评估与风险管理在银行信用风险管理中的作用十分突出，也成为商业银行风险管理的重点对象之一。做好抵押资产价值评估管理工作，还需要政府及监管部门的高度重视及严格管理，规范价值评估行为，对明显有失公平公正的评估机构进行严厉问责，制定配套的法律法规，为价值评估提供法律保障，以促进商业银行健康持续发展。

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