房地产企业项目管理模式探讨

赵发堂 谢学竞

摘要：在房地产行业发展中，政府与社会资本联合代理建设管理模式被广泛应用，不仅可以促进房地产项目的发展，而且可以实现房地产项目的优化管理。基于此，本文结合代建制项目管理的基本概要，分析代建制在房地产项目开发应用时出现的问题，并根据分析结果提出建议，提出房地产项目开发中代建制管理模式的改进建议。

关键词：房地产企业;项目管理;模式

引言：

近年来，我国房地产业竞争激烈。随着项目开发规模的不断壮大，不少房地产企业不仅立足于当地开发项目，还逐渐涉足周边城市、外省市，甚至海外市场。为了缩短巨额资金的周转时间，缩短项目开发周期，项目管理在房地产项目管理建设中的地位越来越重要。

一、工程项目管理模式概述

（一）工程管理设计流程

工程设计是工程管理的一项重要的前期工作，也是工程项目的一项重点工作，工程设计环节的好坏直接决定了一个工程项目的整体质量，也对项目的收益和成本具有非常显着的影响。在建设过程中，房地产企业需要加强对建设成本和项目进度的控制。在项目成本管控中，既要保证工程质量，又要尽可能减少不必要的建设成本投入，增加企业的利润。为此，管理人员必须严格按照工程要求完成施工作业，同时根据施工需要科学采购和放置施工设备和施工材料。结合施工要求，通过跟踪检查等手段，确定某项施工连接是否符合合同要求，对建设项目进行严格审查，创建施工计划，修改和协调施工计划，力争在建设期内保质保量完成项目建设工作。

（二）工程管理项目组织体系

工程管理项目组织系统涉及到监理部门、项目承包商以及业主部分三个方面的项目组织管理工作。对于整个项目工程来说，除了不同组织内容的固定工作之外，还需要将不同组织结合在一起，对不同组织的不同工作进行统一协调，而这种协调工作通常包含内部协调与外部协调两个方面：内部和解和外部和解。项目管理组织架构主要采用层级结构，这种架构由最重要的职能部门组成，部门人员主要是工程项目管理专家，是房地产企业的技术核心部门，为项目施工过程和施工管理提供专项技术指导。它还包括项目式组织结构，被广泛采用，更注重行政和技术工作，专业性很强。矩阵型组织结构则适用于多项目同时进行或异地开发项目，结构相对松散，但各自都需要对自己所承担的工程项目负主要责任。

二、房地产企业项目管理模式出现的问题

（一）相关法律法规不健全

项目代建制的主要目标是提高房地产项目的整体质量，增强综合竞争力，这是近年来在我国建筑行业逐步推广并具有良好发展前景的一种新模式。由于我国目前处于这种模式的早期阶段，一些部门已经出台了与代建管理相关的法律制度，但是这些法律不够完善，无法给代建管理工作开展提供统一指导，导致实际管理容易出现混乱，严重影响其价值的发挥。

（二）团队能力不足

政府面临的主要问题在联合代理建设制度中，社会资本方（公司）参与代理建设项目，受政府委托参与房地产业务的代理建设和管理。企业和政府都需要项目公司有一支高水平、高能力的管理团队。对于一家拥有丰富的投标和判断专业知识的公司来说，这并不是一项艰巨的任务。但是，对于政府部门来说，就存在困难，因为他们需要组建一个既了解房地产业务又具备良好管理和监督能力的高水平团队。由于政府部门本身不专业，在实际运作中几乎完全听从社会资本方面，缺乏自己的发言权，往往对项目的主张置若罔闻，容易引发各种后续行动问题。

（三）未能对项目的各个方面进行管理

在房地产项目的质量控制中，管理者的管理意识是非常重要的，如果管理者的思想意识不高，不能及时发现项目的风险问题，后期的改善效果是不理想的。例如，在房地产项目园区的绿化工程中，建筑工地被监管不力的问题屡见不鲜，尤其是在工期比较紧的情况下。由于进展不顺利，导致工期延误。另外，很多项目都是验收后做的，没有监管，对成品保护措施的落实也缺乏意识。例如，在门窗安装环节，很多单位验收后全部完成，后续的监理交接工作没有得到妥善处理，后续施工造成的门窗损坏问题屡见不鲜，但得不到有效地解决。这些问题的存在，导致业主与开发商之间的矛盾越来越多，维修的成本也逐渐地提高。

三、房地产项目开发中代建制管理模式的改进建议

（一）完善相关法律

近年来，我国颁布了有关项目管理招投标和项目公司的相关法律法规，这些制度在房地产行业中发挥着重要作用。随着公私合营建设制度管理模式的逐步推行，建筑业对代理建设制度的相关法律法规没有明确要求，如《建设法》、《招投标与投资法》等。法律法规的缺乏指导以及它们在实际共建工程中的出现，严重影响了代建管理模式的价值。为改变这一局面，政府各部委将尽快出台结合这种代建模式实际情况的法律制度，推动联合代建模式在房地产工程领域的快速发展。政府和社会资本（企业）可以保持自己的地位和减轻负担注：完善法规时，应注意以下几点：首先，要明确项目经营者的责任范围，明确政府和企业在其中应承担的责任。二是通过合同规范双方的工作范围、政府对企业的特许经营权、风险发生时各方应承担的责任和方式。换句话说，通过合同对双方的行为进行限制和规范，即使现行法律不完善，也可以具有一定的法律约束力。

（二）协调企业与政府关系，共同推进代建房地产项目

政府与社会资本方（企业）要加强交流合作，改变以往单一主体的建设项目管理模式。双方加强合作。例如，政府利用自身的行政权力，在早期为拆迁和征地提供便利。企业应支持政府主导的企业联盟。例如，由于政府部门对房地产项目了解不够，缺乏相关规划，企业需要提供房地产建设方面的专业意见，以便政府部门更好地完成前期工作。同样，政府应该支持企业主导的工作，建立双向信息交流机制，加强双方密切合作，明确双方关系，在合同中做好细节，确保项目建设的良好绩效。

（三）抓好组织结构创新

当今的许多施工管理挑战必须通过创新的管理模式来解决。一是要创新模式，对于组织创新来说，扎实的基础非常重要，因为体制机制是公司的基础。管理创新将公司治理所需的一切要素融入公司管理体系，有机地将公司治理作为一个整体在必要的时候提交，以便更有效地实施，并有助于促进组织的实现。如果出现问题，可以提起诉讼，每个公司都有自己的组织目标，必须建立适当的技术和技术部门，以实现组织目标。他们必须具有独立性和创新性，并且必须培训他们的管理人员来扩展他们的管理知识、改善他们的管理文化和升级他们的设备。

（四）提高项目管理评价体系的科学性

根據项目管理目标和国民经济发展趋势，调整项目管理服务目标，明确项目管理基本要求，根据内部情况及时完善项目管理评价体系。通过定期评估和不定期抽样确定项目管理项目管理发展中的当前问题，并采取行动解决这些问题。总结建设工程管理模式面临的各种困难和障碍，分析创新建设模式对提高工程管理模式科学灵活性的重要性，并通过创新的评分系统进行改进。评价系统提高参与度的管理模型的有效性和创新性。而房地产企业项目管理的社会影响为共同提高该领域的管理效率和质量奠定了基础。

结束语：

目前建立公私合作代理的模式是房地产业的逐步推进，提高了房地产项目的开发效率和质量。加强风险管理，提高合作代建管理水平，完善相应法律制度，部署代建管理模式，为房地产项目开发建设提供优质服务。通过加强对房地产项目开发中合作式代建制模式的应用，完善相应的工作体系，积极应对相关风险，减少不必要风险问题的出现，能够给项目本身以及政府、社会资本方均带来积极的影响。

参考文献：

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