县域老旧小区改造对策研究

张轶君

[关键词]  老旧小区;西峡县;人居环境

[作者单位]  河南省西峡县财政局

老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感;有利于改善小区环境，实现城市可持续发展;有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

随着县城城镇化的快速发展，老城区在基础设施、环境、交通、安全等方面已不能适应现代工作生活的需求。为做好全县城镇老旧小区改造工作，河南省西峡县自2020年起，连续两年先后把全县城镇31个小区纳入老旧小区改造计划，总投资4583万元。其中，2020年实施12个小区改造，总投资989万元;2021年改造19个小区，总投资3594万元。目前工程已基本竣工，陆续进入验收阶段。

老旧小区改造中存在的共性问题

在西峡县实施老旧小区改造推进工作中，结合改造成功的样本小区经验，通过对拟改造小区走访调查，发现所有老旧小区在推行改造工作中都存在着基础设施差、改造成本高、物业管理难等共性问题。

——基础设施差。调查发现，城镇老旧小区普遍具有分布散、规模小、密度高、权属杂、环境乱、配套差等特征，公共服务基础设施欠账多。有的小区地处老街繁华地段，无物业管理，无小区绿化，一楼业主私自将房屋重新改造后当作商铺，卫生环境极差。同时，大部分老旧小区无门禁监控设施，楼道内外照明不足，更不要说老年活动室、图书室这些文体活动场所。而老旧小区外墙，则是光纤电缆密布，私自乱搭乱建现象非常严重。

——改造成本高。城镇老旧小区基础设施差带来的一个直接后果就是改造维修成本高。而住户的维权意识却又很强烈，对改造期望值很高、相互攀比心理过重。目前，老旧小区改造的资金主要以县级政府投入为主。由于县级财力有限，尤其是西峡县作为工业县，近年受宏观调控和疫情持续影响，经济发展水平和财政收入大幅下滑。而县级财政支出主要为保工资保运转，老旧小区改造项目资金仅仅靠上级转移支付远远不能满足需要，资金缺口大且难以弥补，政府负担重，而老旧小区住户又不愿意出资改造。怎样协调各方力量，调动各方积极性，增加老旧小区改造资金供给，是当前老旧小区改造中的一大难点。

把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和治理能力现代化的重要实践举措，从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城镇功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。

——物业管理难。西峡县计划改造的31个城镇老旧小区中有17个老旧小区建于20世纪80年代，其余老旧小区建于20世纪90年代。中国的房屋维修金制度始于1998年，到2004年，房屋维修金才成为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。缴纳标准为购房款的2%—3%。2008年改为按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%缴纳。所以，目前纳入老旧小区改造范围的小区缴纳的房屋维修金少之又少，甚至没有缴纳。加上基础设施严重老化，大部分需要重建，维修成本高，即使现在全额收取物业费用，也不能维持正常运转，大多数物业公司不愿进驻。何况20世纪80年代的小区几乎都是一栋楼有一排自行车棚，无门禁设施，更无物业管理。现在突然增加物业管理，需要业主缴纳物业费时，矛盾便凸显出来。业主几乎一致要求不需要物业，即使物业公司进驻，由于业主自身素质参差不齐，对物业管理要求不同、各家各户的经济承受能力差异大，也会经常陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。

老旧小区改造对策建议

面对县域城镇老旧小区改造中普遍存在的问题，我们只有坚持问题导向的原则，以发展思维，有针对性地解决问题，才能高质量推进县域城镇老旧小区改造。在具体工作中，对共性问题要共同对待，统一规划、整体推进。对个性化问题要差别化对待，制定老旧小区改造具体措施。

——深化思想认识。把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和治理能力现代化的重要实践举措，从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城镇功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。

——坚持以人为本的理念。选择改造意愿强烈的小区，在改造过程中与住户好沟通，遇事好协商，能够充分调动相关各方（主管单位、社区管理机构、项目实施单位、业主）力量支持参与改造，以更好地实现决策共谋，使老旧小区前期规划决策更合理，更符合民意。

——加大宣传力度。一方面通过广播、电视等多种媒介进行宣传发动，另一方面要深入各家各户宣讲政策，大力提升群众支持、参与老旧小区改造工作的主体意识和责任意识。比如，在项目规划期就要走访居民，了解群众的改造意愿，制定改造实施方案。项目启动后，要争取业主的积极参与，出资出力，业主的积极参与贯穿项目整个实施过程，进而保证项目顺利落地，也有利于项目后期维护和管理。

——多渠道筹措资金。实施老旧小区改造，资金保障是关键。在努力争取上级转移支付资金的同时，加大县级配套资金，努力筹措社会捐助资金，大力整合社会闲置资金。同时，按照“谁受益、谁出资”原则，由受益群众按比例部分出资，保证老旧小区改造资金落实到位。

——落实主体责任。在老旧小区改造工作中，只有责任明确、分工协作，才能增强工作的统筹力度，提高工作效率，加快项目实施进度，确保项目质量。要积极探索县级主管部门主抓、街道办事处具体落实、社区日常维护管理、业主自觉遵守的工作机制;强化考核制度，明确责任和时限要求;加大改造项目的督办力度，采取跟踪督查、现场办公等形式，掌握情况，解决问题，加快工作进度，推动项目进展。

——不断完善制度。加强项目监管，通过主管单位、社区居委会、业主多层监管，保证老旧小区改造项目质量标准;充分发挥街道、社区党组织的作用，在老旧小区改造各环节充分响应居民需求;积极推行一次改造、长期保持的管理机制;共同推进共治共管、共建共享、和谐发展。

——拓宽工作思路。结合老旧小区现状，在老旧小区改造以基础类改造为主，完善类、提升类为辅的同时，探索在连片老旧小区集中区域，改造闲置不用厂房或征用村组预留地用于修建养老服务机构、兴办抚幼机构等提升类改造。

——实施绩效考核制度。贯彻中共中央、国务院发布《关于全面实施预算绩效管理的意见》，老旧小区改造项目推进中要积极引入绩效考核制度。老旧小区改造项目是河南省定十大民生工程，建立全过程预算绩效管理链条势在必行。要对所有老旧小區开展事前绩效评估，比如哪些进行基础类改造，哪些进行提升类改造，财政部门加强老旧小区改造项目预算审核，主管单位加强项目基建投资绩效评估。同时，要加强绩效评价事中监控，各街道办、县房管部门要对项目实行程度、执行进度做好绩效运行监控，发现问题及时纠正，确保绩效目标如期保质保量完成。在此基础上，还要健全绩效评价结果反馈制度，比如老旧小区业主满意不满意，是否一定程度上满足不同小区个性化需求。绩效评价好，满意度高的小区则可作为其他老旧小区改造的标杆。