基于区域经济学分析房价对我国城镇发展的影响

□张 敏

（淄博职业学院 山东 淄博 255000）

1 我国城镇发展的现状

1.1 我国城镇化进程

城镇化是国家经济发展和生产力提升的必然趋势。我国城镇化发展的基础非常薄弱，但发展速度很快。在过去40 年中，我国城镇率从20%的较低水平快速提升至59%。

1.2 我国城市群化进程

近年来，随着城市规模高速扩张和城市人口急剧增加，部分城市被“大城市病”困扰，产生了产业结构性老化、空间物质性老化和人口老化等问题，面临从高速发展到高质量发展的时代课题。中国特色社会主义进入新时代，我国城市正处于战略转型期。因此，大城市开始注重产业格局创新，大城市周围的小城市开始扮演疏导者的角色，比较典型的是京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈。尤其是粤港澳都市圈，各城市之间形成了鲜明的产业分工和互补。广州突出贸易和传统商业模式，香港突出金融服务业务，深圳侧重技术与电商等新兴产业，东莞和佛山侧重于机械装配、加工制作与物流，随着粤港澳大桥的开通和立体交通建设，珠海也将迎来高新产业外溢所带来的经济发展红利。

1.3 人口流向与区域经济发展规律

城市规模效应带来就业、生活等方面的机会，自然会不断吸引人口流动。特别是年轻人，在升学和就业的选择方面更有集中化和趋势化的特点。在过去40 年里，随着我国的城镇化发展，人口流向主要体现在农村人口向城市流动，各城市的人口都在增加，人口跨地区流动并不明显，城镇人口主要来源于周边农村。但是在未来的10 年，人口流动将以跨区域的大规模为主。一线、二线城市随着产业集群，就业机会增多，会不断吸引更多人口流入，特别是受教育水平高的年轻人。

随着人口聚集，将会产生更多商业、教育、医疗等第三产业就业机会。因此，城市的发展会随时间而加快进程。

2 我国房价现状及发展趋势

2.1 城镇房价变化的各个阶段

房地产在我国起步比较晚，我国房地产行业是在20 世纪90 年代初起步的，可以称之为第一阶段：产生阶段。随着特区经济发展试点的成功，房地产行业由试点城市推广至全国[1]。

随着房地产行业逐渐成熟和人民收入水平不断提升，在2000 年前后，进入第二阶段：快速发展阶段。在这个时期，中国人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》，市民进入贷款买房时代。与贷款政策同步出台的还有关于土地交易、税收等一系列政策，比如《建设工程质量管理条例》《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》等。房地产行业蓬勃发展，成为支撑我国经济发展的重要支柱。

在2003—2005 年，房地产进入第三阶段：“白银”阶段。随着房地产行业的快速发展，这一时期，出现了“炒房团”“地王”等现象。为更好地规范市场，我国出台了《关于印发住建部2002 年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》和《国务院关于促进房地产健康发展的通知》。

2008 年以后，房地产进入第四阶段：“黄金”阶段。在这一时期，房地产市场因应急和投机等因素，导致房价大涨。特别是在2016—2018 年的棚户区改造，更是推动三线、四线城市房地产价格大涨[2]。

2.2 现阶段宽松货币政策下的房价趋势

自2020 年下半年，美元货币超发，截至2021 年3 月，美国已经释放了7 万多亿美元。凭借美元的世界货币地位，超发的美元并不只在其国内市场流通，而是被美国输送到全世界，也就是说通货膨胀被输送到了全世界。一场蔓延全球市场的货币市场“拜登热”已经出现。楼市“短期靠资金、中期靠土地、长期靠人口”，这“汹涌”的资金涌入市场，如果不加以引导和控制，肯定会有部分流入楼市的“蓄水池”中，势必会抬高房价。事实也是如此，自2020 年下半年，深圳、上海及广州一线城市的房价出现上行压力。面对来势汹涌的全球资金，深圳在2021 年2 月建立了二手住房成交参考价格发布机制。对一线、二线城市采取住宅用地“集中供应”模式来规范房地产商的土地储备势在必行。

在一系列遏制房价过快上涨的政策出台后，一线、二线城市的房价涨幅较为稳定。但是整体价格还是趋于上涨。此外，环一线的三线城市，未来房价存在上涨的导出效应。

2.3 未来房价变化预测

为坚持“住房不炒”，防控系统性金融危机，目前对局部过热房地产市场采用的主要是增加土地供应量、限购限售等行政手段，以及提升首付比例、调控贷款利率和金额等金融政策。未来我国房地产市场平稳有序发展，价格基于当地供需和人口流动进行波动。

当下全球经济正处于以美国为首的“货币放水”环境中，短期大量货币涌入市场，这引起了我国一线城市房价短时期的上涨。但是调控政策迅速出击，针对不同城市制定有针对性的政策，对防止房价过快上涨起到了重要的作用。未来我国房价以“稳”为主，这也是我国经济发展的重要保障[3]。

未来，城市发展优劣是商品房价格升降的重要影响因素。人口的流向决定着城市的兴衰。人口净流入城市，房价将稳中趋升。人口净流出城市，房价将长期处于横盘或者阴跌状态。人口流动方向不再是简单的从农村流向城市，而是从农村、从城镇、从一个城市，流向更有发展潜力、更具产业优势的另一个城市。这样的流动是逐渐加速的。这不仅影响一个城市的房价，更影响一个城市的教育水平、医疗水平、居民素质、营商环境，还会影响这个城市将来的发展能力。

3 房价对我国城镇发展的影响

3.1 区域经济发展规律的城市进程阶段

3.1.1 未来“城市群”加速发展，促进产业和人口持续聚集

目前，我国处于“城市群”发展的初期，人口正在被都市圈的优质资源所吸引。产业集群效应所提供的大量就业岗位和专业对口岗位，吸引高质量人才聚集。这是我国经济发展的必然现象，也是全球各国人口流动的必然趋势。不能因此就提出所谓的“大城市病”，并通过户口、学位等方式限制人们在大城市居住。交通拥堵、公共资源缺乏等问题，必须通过提升城市服务能力来解决[4]。

我国一线城市还有很大的发展潜力，土地利用率和城市配套设施建设还有提升空间。比如北京市作为我国最大的城市，土地面积是日本东京的两倍，承载近2 200 万常住人口，而东京及周边人口已经突破了3 800 万。所以，对内如何深挖城市本身的潜力，对外如何促进周边“城市群”功能提升，是必须面对的问题，而不能盲目抗拒人口增加和城市规模扩大。

3.1.2 “城市群”发展会引导城市发展，给部分城市带来新的发展机遇

“城市群”是我国未来经济发展的引擎。以一线城市和中心城市为核心，卫星城市和“城市群”为产业集群，注重区域经济发展的特点和各区域之间的配合。在各城市之间，要有明确的产业分工和发展特色，并且各城市相互配合，形成合力。

3.2 房价对我国城镇发展的影响

房价是房屋供需情况的反映，随着我国都市圈化进程加快，一线城市和中心城市人口流入趋势明显，房屋价格也随着需求的增加而升高。同时，内卷效应让企业及整座城市都在不断提升对人才的需求，对学历的要求从本科上升为硕士研究生及博士研究生。

但是，如果房价脱离供求关系，在炒房人恶意的操作下不断攀升，必然会损伤年轻人奋进的积极性，阻碍正常的城市发展和产业集群。从2017 年开始的“住房不炒”及时又有力度地把房价与真正需求对接，为城市和金融系统的健康发展保驾护航。但是，目前一线城市的房价已经明显过高，动辄几十万元、几百万元的房价，正在劝退很多优秀人才的脚步。

相比一线城市，二线城市则更具吸引力。房价在用其独有的方式规划着我国城市未来的发展道路。更多二线城市崛起和“城市群”发展，是我国城市接下来的发展趋势[5]。

4 结束语

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”，房屋承载着一个家庭梦想，同时关系着一个城市、一个国家的经济发展速度。房价制约着人口在城市之间的流动，又被人口流动所影响。房价拉动了国家诸多行业发展，又制约着诸多行业的资金流动。未来，房价还会长期作用于城镇发展的过程，旧城改造、新城建设也会影响着城镇房价的变化，在中国城镇化和“城市群”化的转折之际，唯有稳定的房价，才能使年轻人奋斗有动力、城市发展有活力和吸引力。