不动产登记档案信息安全风险探析

王海刚

摘要：关于物产权中的不动产法，这一大法则的重要性在物权中可以说是占有着重要地位，在生活中处处都体现着这一点，所以不动产法规的完善是非常重要的。而不动产登记档案则是帮助法规能够安全有效地稳定进行，在这个过程中需要有完善的监管组织体系，经过专业的培训达到合理化实施登记信息。之所以要强调监管的重要性，重要在于不动产的价值远远高出一般物品，对当事权益人的权益影响较大，登记系统不完善所导致的错误对当事权益人的侵害是巨大的。

关键词：不动产;登记档案;信息安全

引言：

不动产录入规则是我国物权法的重要规则，是公信准则的规则基础。从规则性质上讲，不动产录入规则从属于物权规则，其目的是为了不动产的公示提供服务，对于社会、公民及社会组织具有极端的重要性。在不动产录入过程中，对于录入数据真实性的保证，是录入单位应尽的法定义务。但现实社会的错综复杂，各种主观或客观的原因常导致录入产生失败，从而损害权益人的利益，为此必须从风险防范和事后补救两个方面建立相应的规则，以保护权益人的合法权益。

一、不动产物权登记档案信息安全风险防范

（一）统一录入单位和登记程序

作为社会的审判单位，人民法院的职能决定了法官的任职条件与录入单位工作人员大相径庭，即便在德国，虽然掌管录入职能的不动产录入局属于法院，但录入官却是由区别于法官的专职司法人员——司法官来担任的。其次，我国有众多行政单位有权行使录入权，其中以土地录入单位和房产管理单位为重点，所以在对不动产录入进行统一时，可以将上述两个单位合并为一个单位，并且将其他由农业单位、水利单位或者林业单位掌管的不动产物权录入业务也全部纳入进来。就目前土地管理单位和房产管理单位在全国领域内的覆盖程度，是可以满足录入需求的;同时，各个单位分别掌管的录入职能全部抽出，可以有效避免各单位因单位利益而产生的矛盾和冲突。不动产录入的绝大部分业务出自土地和房屋，而土地管理单位和房产管理单位各自都已经建立了一套较为完备的权属录入系统，掌握了详细的资料，对于合并后的资源共享和互补也有积极意义[1]。与此同时，这一点在国外是相当成熟的，也是由于我国在这上面研究展开的太晚所致。对比国外的专业录入信息技术，我国不仅在技术上还有待提升，而在重要的是在录入系统上改变传统落后的录入方法，与快速增长的人民物质文化需求不相适应。因此统一对信息的录入是必要的。

（二）实行实质主义的监管方式

笔者认为，按照我国现阶段的实际来看，建立实质监管主义是更为合适的。实质监管的优点非常明显，它对预防录入失败起着至关重要的作用，可以最大限度地确保录入权益与真实权益状态相一致。首先，实行实质监管可以确保录入的准确性，有力地强化不动产物权录入的公示公信功能。在监管录入申请这个环节，必须严格把关，对录入形式的真实性予以认真监管，从而确保录入的形式尽可能是真实的。否则，如果录入形式经常性地与实际权益状况相偏离，弥补录入失败则只能依靠太多的异议录入和改变录入的启动，只有对录入申请的相关资料进行实质性监管，使录入的形式与真实权益状况尽可能相一致，才能从源头上预防录入失败的产生。其次，实质监管主义有利于强化不动产物权录入单位的负担感，从而预防录入失败的产生。如果实行形式主义监管，产生录入失败以后，当事权益人很难追究录入单位应当承担的负担[2]。

二、不动产物权登记档案的补救措施

（一）完善改变录入规则的具体措施

有关改变录入的疑问不仅十分繁琐，而且具有很强的技术性，所以在立法中应当进一步提高改变录入的操作性。改变录入当事权益人应具备的资格和条件，申请办理改变录入需要具备的手续，不动产物权录入单位必须进行监管的形式，监管的期限以及改变录入失败时的补救措施等细节性疑问，都应当在统一后的不动产录入法中予以详细规定。改变录入当事权益人的资格应当限定为不动产的所有人，申请办理改变录入所需要递交的资料应当予以详细规定：申请书、身份表明以及不动产的权属表明。因为申请书是当事权益人要求变更录入的意思表示的外在表现形式，所以是不可缺少的文件。而身份表明是当事权益人能否充当合格的变更录入当事权益人的表明，变更录入具有一定的稳定性和严肃性，只有不动产的所有人才有申请变更录入的资格。权属表明更是能表明当事权益人与所要变更录入的不动产之间的关系，也是变更录入申请资料的必要文件之一。只有提高改变录入的具体操作性，才能更快捷更准确地适用改变录入，对录入失败予以修正[3]。在海域使用权方面，海域使用权人一旦发现海域使用权录入形式有误或者存在遗漏时，可以向原录入单位申请改变录入。经检查录入失败属实的，由原录入单位及时予以改变。海洋行政主管单位因监管疏忽导致失败录入或者漏录入的，应当予以及时改变，并应当以书面通知的方式通知海域使用权人改变后的录入形式。

（二）健全损害补偿规则的建议

建立损害补偿规则，首要的是明确补偿负担的性质。社会补偿负担区别于民事补偿负担的最大之处在于，社会补偿以有限补偿为准则，补偿的领域仅限于直接损失，至于期待利益损失和当事权益人的精神损失等都是不予以补偿的，这无疑极大减轻了社会的负担，不利于当事权益人损失的救济。不可否认，社会行使统治权益是其存在的基础性条件，所以，社会补偿不应当随意适用，不合理地减轻社会单位对受害人的补偿负担。将录入失败的补偿负担界定为民事侵权补偿，则不论是直接损失还是可得利益的损失，录入单位都应予以补偿，对于全面而有力地救濟受害人，弥补其遭受的损失更为有利。归根结底，录入单位补偿属于民事补偿负担是由录入行为的性质决定的，是不动产物权录入行为私法属性的必然结论。如果让不动产物权录入单位承担社会补偿负担，则其负担过轻，对于受害人的损失无法起到最大限度的救济作用。所以从平衡双方在实体上、程序上的权益义务为出发点，适用过错推定准则，采取举证负担倒置的方法，令不动产物权录入单位对相反的事实负举证负担，是更为合理的。因不动产录入失败所引起的直接费用的损失，不动产物权录入单位应当予以补偿，这是完全没有异议的。但关于间接损失是否应予以补偿以及应当如何补偿的疑问，目前并无一致的建议。有观点认为对于间接损失只能予以适当的补偿;另有观点则认为如果对间接损失不可以进行全部的补偿，则受害人的权益就无法得到全面的保护，加害人的违法行为也得不到应有的规则制裁，所以对间接损失也应当予以全部补偿[4]。而且间接损失也属于受害人的利益损失，有时间接损失甚至比直接损失更为巨大，所以对间接损失如果不予补偿是显失公平的。

三、结束语

在商品经济活动中，不动产交易占据着举足轻重的地位，世界各国规则无不要求在录入失败产生之时，有配套的规则来对录入单位应承担的负担予以明确。我国长期以来录入规则不完备、录入单位不统一、各项补救措施缺乏可操作性，从而在不动产物权录入导致损害出现时，受害人索赔无门;录入失败的规则规定的缺失使受害人索赔时规则依据不足。录入行为并不属于行政管理行为，但鉴于我国的录入职能一直以来都由行政单位行使的传统，为了节省改革的成本，降低改革难度，可以选择行政单位统一行使录入职权。

参考文献：

[1]吴丽敏.新形势下不动产录入档案利用服务工作探析——以福州市不动产录入档案馆为例[J].城建档案，2020，000（001）：38-42.

[2]滕玉波.新时期档案馆的安全风险与防控研究[J].兰台世界，2019，000（S02）：100-101.

[3]程海燕.不动产录入档案数据资源管理模式的探究[J].赤子，2018，000（010）：149.

[4]饶林师诗，余晓芳，张莹.不动产档案管理中的风险与控制研究[J].人文之友，2019，012（012）：67.