管理会计在物业管理企业中的应用

汤雄

（浙江开元物业管理股份有限公司，浙江 杭州 311200）

对于物业管理企业来说，其是房地产开发的一种延续，其工作在于服务管理范畴内的各种设施，保证设施正常运行，维护社会公共秩序，承载着提升社区群众生活品质，让房产保值增值的职责。物业管理企业的经营收入以收取客户物业管理费为主，在管理面积不发生变化的情况下，每年收入基本保持一致。在成本费用中，主要包含人力成本、能源消耗成本、运营维护成本、管理成本等。随着近几年物业行业快速发展，物业管理企业由之前粗放式经营模式逐渐发展成精细化管理，以达到降本增效的目的。通过把管理会计工具运用到物业管理企业中，能够扩充企业利润空间，寻找新的利润增长点，从而促进物业管理企业健康发展。

一、管理会计基本概述

对于管理会计来说，也就是在向资源提供者反映资源受托管理情况的同时，实现各项资源科学分配，从而促进企业生产效率生产成果提升的方法。从本质角度来说，管理会计是企业战略、业务、财务一体化的有效工具。通过开展管理会计工作，能够为企业制定发展决策提供数据参考，改变企业经营管理模式，提高企业经济效益，具有分析过去、控制当前、筹划未来的功能。在物业管理企业中，把管理会计应用其中，不但能够实现成本支出情况的科学把控，也能促进企业绩效考核，帮助企业领导制定合理的发展决策，为企业健康发展保驾护航。

二、管理会计在物业管理企业应用中存在的问题

（一）过于注重财务报表编制

在传统财务管理活动中，大多数物业管理企业财务人员容易受到流水作业环节影响，物业管理企业经营管理者把工作重心放在外界对于该企业的经营效益评估上，使得财务人员在实际工作中，一味地强调财务报表编制，忽略全过程管理，更不会把管理会计理念运用到物业管理企业中，导致企业整体财务管理效果不理想，容易产生各种财务问题。

（二）管理会计方式落后

因为我国当前使用的管理会计方法其理论均有国外引进，虽然近几年我国已经加强对管理会计探究与应用，但是我国在会计管理方式和策略上，需要进一步完善。财政部门于2014年提出关于促进管理会计体系建设相关意见，之后又提出相关的指导文件。但是大部分管理会计方法均由国外引进，不满足我国物业管理企业经营发展要求，其在使用管理会计方法过程中，只能停留在表面，无法将其深层价值充分挖掘。

（三）缺少完善的财务信息系统

在大数据背景下，给企业数据采集和分析工作开展提供了便利条件，但是部分物业管理企业并没有意识到大数据对企业发展的必要性，忽略财务信息系统建设。随着互联网技术不断发展，纸质财务凭证、财务报表已经无法满足现代化社会发展要求，取而代之的是电子报销、电子记账等，这给各个行业电子设备配置、网络速度及安全提出严格要求。然而部分企业过于注重成本投放，过度追求节约成本，忽略对财务设备更新与采购，使得财务信息处理不规范，给企业经营决策制定带来不良影响。在当前环境下，物业管理企业财务人员依然采取传统会计软件进行浅层次核算，对财务工作了解停留在记账、复核、对账等方面，对电算化软件使用力度不高，管理会计信息化水平相对偏低，严重影响管理会计自身功能的发挥。

三、管理会计在物业管理企业应用措施

以开元物业公司为例，公司由开元旅业集团于2001年6月投资组建，于2020年5月纳入融创中国体系。公司具备国家一级资质，为中国物业管理协会副秘书长单位，位列中国物业服务百强企业第20位，是国内具有广泛知名度和行业影响力的城市运营和生活服务商。公司拥有先进的管理模式和创新的祺服务体系，以“营造中国品质，创造快乐生活”为企业使命，以“持续追求价值领先的城市运营服务商”为产业战略，以“开元酒店式服务”为特色，务求使业主能体验始终如一的开元品质，尽享殷切贴心的开元关怀。为了实现企业更好发展，该企业领导意识到将管理会计应用的必要性，并结合时代发展要求，对现有管理模式进行改革创新，通过加强企业内部宣传与教育，强化各级人员管理会计思想意识，创建良好的工作环境，保证管理会计工作落实到位，发挥应有价值，具体应用措施如下：

（一）强化管理会计理念

首先，强化物业管理企业管理者及基层人员对管理会计的认识，带领财务核心管理团队全部报名参加美国注册管理会计师（CMA）课程体系学习，并将管理会计理念渗透到企业文化建设中，让管理会计在成本控制实施中全面执行，创建良好的工作环境。其次，物业管理企业须结合管理会计应用要求，构建配套的工作体系，建立完善的管理会计工作制度，将管理会计体系与企业发展战略相迎合，制定详细的工作计划，将管理会计中预算、执行、控制功能充分发挥，让管理会计朝着系统化、标准化的趋势发展。除此之外，物业管理企业还要加强管理会计应用基础建设，和传统财务会计比较，管理会计更倾向于管理规划，所以把物业管理企业各个项目进行统一处理，统一口径，通过横向比较与分析，便于管理会计工具高效使用。通过开展管理会计工作，能够为企业制定发展决策提供数据参考，服务于企业整个经营活动中，帮助企业顺利完成战略目标。最后，物业管理企业还要加强内部审核，建立完善的考核体系，不断促进管理会计在物业企业经营管理中应用深度，对执行结果进行追踪与考核，制定问责机制，保证管理会计理念渗透到企业各个环节中，发挥应有价值。

（二）创新管理会计方式

在物业管理企业经营管理中，财务人员岗位设置通常根据项目进行岗位划分，也就是每个财务人员负责几个项目的会计核算工作，但是因为财务人员需要处理所有会计业务，容易受到主观因素影响，导致标准、口径等处理方式不统一，财务人员只是专注会计凭证录入、记账、出具会计报表、报税等一般性会计核算事务性工作，而对项目的收入、应收账款管理等核心业务管理与监督较为缺乏，导致公司对项目的业务管控与发展缺乏支撑。开元物业率先对财务的组织结构进行重新调整，分收入稽核组和会计核算组，对核算与管理进行分离，让收入稽核组专注于项目的收入、应收账款管理等核心业务，强化项目的管控，减少项目收入隐含的风险，强化应收账款考核，督导项目回款，提升应收账款回收率，减少项目应收账款坏账发生。同时收入稽核组每月不定期对项目内控进行检查，对项目核心人员进行公司流程的检查与培训，强化公司相关财务制度的落地与执行。会计核算则引进先进的财务共享中心模式，将会计核算通过资金管理、费控等系统及各系统接口集成方式，对会计核算及管理流程进行改造，对公司会计核算进行物理集中，使会计核算做到真正意义上的标准化、规范化。通过财务共享中心管理模式，对会计核算组人员进行优化、调整，使其专注成本管控与分析、预算管控与分析、各级人员绩效评估，强化对市场测试的支撑与管控，强化对项目、区域各经营期间经营业绩的掌握、分析、评估、考核，为公司业绩提升保驾护航。

（三）完善会计信息系统

随着信息时代的来临，为了保证物业管理企业管理会计工作顺利进行，需要结合时代发展要求把信息化技术应用其中，通过建立完善的管理信息系统，让财务人员及时做好各类信息采集、整理与分析工作，让财务工作更加高效便捷，提高企业财务管理水平。随着互联网技术水平不断提高，财务功能由之前财务信息采集和提供逐渐向财务信息分析、使用等方向转变，由事后核算调整为事前预测。在互联网背景下，物业管理企业需要加强财务信息化系统建设，涉及内部控制、财务分析、战略规划等内容。通过财务预算管理与绩效管理的结合，能够促进物业管理企业财务会计向管理会计方向转型，促进管理会计信息化发展，发挥财务预测、财务规划、决策制定等功能，有效提高物业管理企业工作水平。除此之外，物业管理企业需要加强对财务人员专业培训，让其掌握更多的现代化技术和知识，更好迎接互联网背景下提出的考验。在组织财务人员专业学习过程中，需要学习最新的管理信息系统，掌握互联网应用技术，在财务管理过程中，把大数据、云计算等现代化技术应用其中，保证财务人员能够熟练应用这些技术，对财务数据具体分析，为企业领导制定发展决策提供数据参考。物业管理企业在开展系统集成工作过程中，需要加强会计平台建设，不同管理信息系统之间、会计信息系统与业务系统之间、业务管理行业监管平台之间，都要确定统一的数据标准，建立统一的数据接口，便于管理会计数据的跨平台传递，提高各项数据应用效率。

四、结束语

总而言之，通过管理会计在物业管理企业应用情况的分析，对存在问题提出相应的处理对策，从此可以得知，财务人员由财务会计向管理会计转型已成为必然需求。为了促进物业企业更好发展，需要把管理会计应用其中，加强相应工作体系建设，发挥管理会计使用价值，为企业领导制定发展决策提供依据，从而实现物业管理企业健康发展。